开发区专题调研报告

重庆市开发区土地节约集约用地专题 调研报告 根据重庆市国土房管局转发有关事宜的通知文件精神，为进一步 规范发展各类开发区，加快出台有关政策措施，强化开发区土地集约 利用管理工作，重庆市组织对各开发区进行了实地调研。 一、重庆市开发区概况 重庆市现有开发区 38 个，其中国家级开发区 6 个（重庆经济技术 开发区、重 庆高新技术产业开发区、重庆两路寸滩保税港区、重庆西 永综合保税区、万州经济技术开发区、长寿经济技术开发区），省级开 发区 32 个。 全市开发区批准用地面积共计 16783.94 公顷，其中国家级开发 区批准用地面积 6387.51 公顷，省级开发区批准用地面积 10396.43 公 顷。 二、开发区发展动力分析 开发区作为一种特殊的经济活动地域空间，其成长和发展是多方 面力量物化的表现和综合作用的结果。总体来讲，重庆市开发区发展 的主要动力可概括为政策作用力、市场作用力、学习和创新能力及社 会文化作用力。五者之间的相互作用构成了开发区增长和发展的动力 机制。 （一）政策作用力开发区发展的初始动力 重庆市，是 中国五大中心城市之一， 长江上游地区经济中心、国家 重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。2011 年国务院批复 的成渝经济区区域规划把重庆定位为 国际大都市。位于重庆主城区 北部的两江新区是截至目前中国内陆唯一的国家级新区，亦是国家统 筹城乡综合配套改革试验区的先行区、内陆重要的先进制造业和现代 服务业基地、 长江上游地区金融中心和创新中心和内陆地区对外开放 的重要门户、科学发展的示范窗口。 重庆市开发区在发展过程中，得到国家的重点支持，享受优惠的 政策，符合国际通行规则，对外开放度高，是一种特殊的政策空间。国 家及重庆市政府授予了各开发区管理委员会相应的经济管理权，开发 区管委会享有与其所在地地方政府同等的经济事务管理权，运行机制 高效、规范。开发区在 审批外来投资项目上具有简便、快捷、与国际惯 例相适应的办事程序。各开发区对进区投资企业的建设、生产、运营 提供良好的条件，制订了相当优越的投资政策，营造良好的法律环境。 （二）市场作用力开发区经济增长的动力 开 发区是从事特定的经济活动的企业集聚空间，而企业注重的是 经济效益，关注的是投入和产出之间的关系。开发区管理机构在立项 过程中，把土地、资金、技术、劳动力等生产 要素纳入决策体系，在市 场机制的作用下，实现各种生产要素在空间上的重组。对企业而言， 在开发区投资有很多优势。首先是明显的区位优势。开发区分别设在 经济环境较好地区或交通枢纽地带，对外联系较为方便。其次是有健 全的基础设施及经济发展的支撑体系。开发区所在地区经济发达、工 业基础雄厚、工业生产门类齐全，对开发区的快速发展起到良好的支 撑作用。区内的信息发达，实现了通讯和信息与国际接轨。开发区还 具有人才优势，有高水平的科技人员和高素质的技术工人可资录用。 （三）学习和创新能力开发区未来发展的提升力 人 类社会经历了农业经济、工业经济的发展，在世纪之交，正逐步 向新的经济形态知识经济迈进。在这一新的经济形态中，知识的 生产、 扩散和 应用成为经济增长的根本源泉。区域和企业的竞争优势 发生了本质的变化。从企业角度讲，在原有的生产模式下，企业通过 流水线生产大批量的标准化产品，以此来获得规模经济和成本优势。 但今后竞争优势的本质特征由原来的依靠成本优势转变到依靠速度、 质量和学习与创新能力方面。企业竞争优势主要依赖企业能否学会快 速地改进生产工艺、提高产品的质量和服务，而不仅仅依靠成本的降 低和标准化产品数量的多少。企业的概念也由原来的利润最大化或交 易费用最低， 转变为能否保持持续竞争力的学习型组织或知识创新型 组织。所以从开发区未来的发展来看，区域的学习和创新能力将成为 提升开发区发展层次的重要力量，能激发学习和创新能力的因素就是 增强开发区竞争力的源泉。 （四）社会文化作用力区域发展的整合力 个人和组织的学习和创新活动总是根植于特定的地方环境中的。 这种环境不仅是物质基础设施和产业结构、生产活动等经济方面的， 更重要的是社会文化和制度方面的。个人和组织作为区域经济活动运 营的主体，不仅是知识、信息、技 术的载体，同 时也是各种社会文化要 素的载体。因此个体和组织之间的联系和协作在营造区域的学习和创 新氛围中起着重要的作用。 三、促进开发区节约集约用地主要做法及成效 （一）促进开发区加快建设，加快开发区土地建成投产，有效地提 高了开发区土地开发程度。 督促各开发区加快区内土地开发建设力度，加强招商引资，使符 合开发区功能定位的入驻企业按期建成投产和不符合开发区功能定 位的企业转型，同时为入驻企业和转型企业尽快建成投产服务。通过 加快建设，大多数开发区的土地开发率、土地供应率、土地建成率普 遍有所提高，有效地提高了开发区土地开发程度。 （二）对已供地按标准严格监管、验收，促进土地集约利用，有效 地提高了开发区土地利用强度。 对已出让未建成部分土地的利用强度、土地容积率和建筑密度等 用地强度标准应按供地时设定的规划标准对其进行有效监管，严格进 行竣工验收，并对验收未达标准的进行处理，确保各开发区出让后的 土地能按规划标准进行建设，不能因建设达不到规划标准要求而降低 开发区土地集约利用水平。通过加强对已供应未建成土地的监管，严 格按照规划标准进行建设，提高开发区土地的容积率和建筑密度，从 而有效地提高开发区土地利用强度。 （三）设立用地企业入区门槛，有效地提高开发区土地利用效益。 对开发区内的工业用地应严格按照工业项目建设用地控制指标 规定的指标体系和开发区功能定位审查供应。此外，在招商引资、指 导开发区产业布局时，对申请入区的用地企业设立“入区门槛” ，综合 考虑将企业用地数量与企业固定资产投资强度、工业用地产出强度等 挂钩，吸引占地少、产值 高的企业，从而有效地提高了开发区土地利 用效益。 （四）建立土地供应总量控制制度，有效地实现节约利用土地资源。 重庆市坚持每年年初制订年度土地供应计划，根据地区产业政策 及经济发展的要求科学预测年度用地总量，做到按计划供地，不超计 划用地。做到不浪费一分土地，高效节约集约利用土地资源。 （五）区县地方政府及土地管理部门严格执行土地管理制度，有效 地提高开发区土地利用管理绩效。 区县地方政府及开发区土地管理部门，严格执行土地管理制度， 积极处置到期项目用地和闲置土地，严格执行土地有偿使用和土地招 拍挂制度，从而有效地提高了开发区土地利用管理绩效。 四、开发区节约集约用地存在的主要问题及影响因素 重庆市早期设立的开发区，处于探索和发展阶段，其设置和管理 不规范，导 致布局与规模不合理、土地利用率不高等问题，在节约集 约用地上存在一些问题。 （一）开发区土地利用相对粗放 重庆市的地势地貌特征，决定了其可有效使用的土地资源较少， 在土地资源供给十分有限的情况下，现有开发区土地资源低效利用的 现象依然存在。其主要原因：一是企业拿地正本较低，许多企业进行 低成本扩张，造成了开发区“摊大饼”式的发展模式；二是开发区招商 引资的恶性竞争，竞相压价，造成土地利用粗放，土地资产流失严重。 （二）入区项目的可行性论证不够扎实，缺乏对入区项目的投资前景和 环境影响分析 区县经济发展不均衡，经济欠发达或区位优势不明显的区县招商 引资难度较大，对入区投资项目来者不拒，对项目的可行性论证不够 充分，对项 目的投资前景、环境影响、融 资渠道、投 资强度等缺乏应有 的研究，致使有些项目由于融资受阻，投资跟不上，造成了项目区内 少量土地在一定时期内处于闲置状态。 （三）过度重视土地出让的价格和土地出让净收益，忽视了项目质量 区县在招商引资过程中，过度重视土地出让的价格和土地出让净 收益，忽视 了地块上承载的项目质量，短期现象严重，不利于开发区 的科学、持续、高效 发 展。 五、下一步工作打算 （一）积极开展开发区土地集约利用评价工作，深入贯彻落实国家 关于开发区土地集约利用各项制度政策。 开发区土地集约利用，对控制开发区扩张用地，缓解开发区用地 矛盾，具有重要意义，因此有必要开展开发区土地集约利用评价工作。 我们将积极支持、配合国土资源部新一轮开发区土地集约利用评价工 作，认真贯彻 落实开发区土地集约利用评价工作的各项制度政策，加 强开发区土地开发建设过程中各部门的沟通，加大宣传力度，以开发 区土地集约利用政策制度及评价成果有效引导、提高各开发区土地集 约利用水平，并将开发区土地集约利用状况与地方政府考核挂钩，真 正将开发区土地集约利用评价成果应用到实处。 （二）建立和完善开发区土地集约利用技术监测机制。 建立和完善开发区土地集约利用动态监测机制，利用“3S”技术等 现代科技手段，对开发区土地利用进行动态监测，及时准确地掌握土 地利用动态变化情况，尤其是对开发区外延扩张趋势、内部空间结构、 闲置土地等信息进行实时监测，及时发现土地利用的薄弱环节，为调 整土地利用方式，提高开发区土地集约利用水平提供实时数据和科学 依据。 （三）研究制定开发区用地布局、规模控制及进一步促进开发区节 约集约用地的有关政策。 为更加有效的提高开发区土地集约利用水平，开展开发区产业用 地布局和产业结构调整及规模控制研究，使开发区产生一定的产业聚 集效应，从而引导企业向集约用地方向竞争。研究进一步促进开发区 节约集约用地的有关政