总平面图深度规定及技术经济指标详解

总平面图深度规定及技术经济指标详解 总平面图深度规定（总平面图上所必需的东西）： (1)现状地形和地物； (2)测量坐标网、坐标值，场地范围的测量坐标(或定 位尺寸)，角点坐标、道路红线、建筑控制线，用地红线； (3)场地四邻原有及规划的道路、绿化带等的位置(主 要坐标或定位尺寸)和主要建筑物及构筑物的位置、名称、 层数、间距； (4)建筑物、构筑物的位置(人防工程、地下车库、油 库、贮水池等隐蔽工程用虚线表示)与各类控制线的距离， 其中主要建筑物、构筑物应标注坐标(或定位尺寸)、与相 邻建筑物之间的距离及建筑物总尺寸、名称(或编号)、层 数； (5)道路、广场的主要坐标(或定位尺寸)，停车场及停 车位、消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置，必要时 加绘交通流线示意； (6)绿化、景观及休闲设施的布置示意，并表示出护坡、 挡土墙，排水沟等； (7)指北针或风玫瑰图； (8)主要技术经济指标基本包括：总用地面积、总建筑 面积（地上、地下部分分列，不同功能性质部分分列） 、建 筑基底面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、 停车泊位数、自行车停放数量等； (9)说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的测绘单 位、日期，坐标及高程系统名称(如为场地建筑坐标网时， 应说明其与测量坐标网的换算关系)，补充图例及其他必要 的说明等。 技术经济指标详解： 总用地面积：开发商办理土地使用手续时，经指界测 量确定并办理手续的面积，就是红线内的土地面积总和。 包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物 地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。计算方法：在 住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑 物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物 外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有 部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅 建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层 按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以 上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相 应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮 层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下 架空层加以利用，层高超 2.2 米的，按架空层外围的水平 面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物 内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。 大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯 井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然 层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备 和修理养护用)，层高超过 2.2 米的，按技术层外围水平面 积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积 的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建 筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电 梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10) 两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计 算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算 建筑面积。 建筑基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚 以上外围水平投影面积。建筑基底面积既不等同于底层建 筑面积（底层建筑面积是指建筑物首层的建筑面积） ，也不 是基础外轮廓范围内的面积。建筑基底面积是指建筑物接 触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。它一 般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面 积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立 柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹 阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算； 悬挑不落地的阳台（不论凹凸） 、平台、过道等，均不计算。 建筑密度：是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范 围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%） ， 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 容积率：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上 总建筑面积（但必须是正负 0 标高以上的建筑面积，也就 是地上建筑面积）与项目总用地面积的比值。对于开发商 来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住 户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率计算规 则：、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值 与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用 地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性 面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般 情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规 范 （GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照 本规则下列规定执行。、当住宅建筑标准层层高大于 4.9 米 (2.7 米+2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的 计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；当住宅建筑层高 大于 7.6 米（2.7 米2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层， 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。、 当办公建筑标准层层高大于 5.5 米(3.3 米+2.2 米)时，不 论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面 积的 2 倍计算；当办公建筑层高大于 8.8 米（3.3 米 2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值 按该层水平投影面积的 3 倍计算。、当普通商业建筑标 准层层高大于 6.1 米 (3.9 米+2.2 米)时，不论层内是否有 隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算； 当普通商业建筑层高大于 10 米（3.9 米2+2.2 米）时， 不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影 面积的 3 倍计算。、计算含阳台建筑的容积率指标时， 阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 、地下空间的顶板面高出室外地面 1.5 米以上时，建筑 面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板 面高出室外地面不足 1.5 米的，其建筑面积不计入容积率。 如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标 高为准加上 0.2 米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。 、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内 廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用 途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆 类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按 照建筑工程建筑面积计算规范 （GB/T50353-2005）的规 定执行。 绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶 绿化、垂直绿化和覆土小于 2 米的土地。 绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地 的总和与居住区用地的比率（%） 。绿地率所指的“居住区用 地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中， 公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他 的一些块状、带状化公共绿地。要区分绿地率和绿化率的 不同，绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地 率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标， 但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述 的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比 率（%） 。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积 的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很 小的，两者的具体技术指标是不相同的。法律法