租赁模式的改变能否改写市场格局

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 租赁模式的改变能否改写市场格局 今年 7 月住建部提出在人口净流 入城市发展租赁市场。随后一个月的时 间里，累计有超过 14 个城市或部门发 布了 17 次有关鼓励房地产租赁的政策。 最近 1 年多时间里，有超过 8 个省份及 超过 25 个城市出台了相关政策内容。 面对多地先后出台租赁政策，各方关注 的焦点集中于几个层面：房地产市场是 否会形成租售并驾的新局面，租赁市场 能否改变需求格局以及对房价的预期。 首先，我们先从租金、售价及收入之间 的关系进行分析。 中国论文网 /3/view-12936391.htm 一、租售价格幅度大，租房难收 回成本 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 根据全国城市等级划分将城市划 分为一线、准一线、二线、三线 4 个等 级，本文选取全国部分城市共计 51 个 城市的租售比进行分析观察，发现这些 城市的租售比普遍较低，究其原因，一 方面是因为房价较高，另一方面是租金 水平相对较低。 一般而言，净租金回报率在 4% 左右视为高回报。从表 1 来看，城市的 租金回报率普遍偏低，只有重庆、西安、 长沙、哈尔滨、长春、南宁等 8 个城市 的租售比超过 4%，其余城市均未达到 这个数字。其中，厦门、深圳、北京位 列租售比最低前三名，均低于 2%，说 明通过租房收回买房成本需要 50 年左 右，而排名最低的厦门需要 63 年左右， 而一套房子才 70 年产权。 二、租金收入比过大，租房局限 性强 根据大数据系统的租金数据及各 地统计局公布的人均可支配收入数据， 对上述 51 个城市进行租金收入比的相 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 关分析，其中租房面积按照国家公布的 人均居住面积 40.8 平方米来计算，其租 金收入比见表 2。 根据表 2 可以看出，一线城市租 金收入比明显偏高，深圳排名第一，租 金收入比高达 72.58%，北京次之 70.47%， 上海，广州分别为 64.34%和 46.91%， 而二三城市数据中，租金收入比在 20%-50%之间，说明现有租金体系中租 金明显偏高，人们生活质量无法满足， 且租房还要面临房租临时涨价，房东突 然不出租等各种不稳定因素，再加上人 们固有的买房观念和一些投资投机想法， 故现阶段人们更多的选择买房而不是租 房。 租金、房价及收入三者之间关系， 存在很大的不合理性，相比房价来说， 租金相对较低，而对于收入，租金又相 对偏高。双重标准的矛盾及租赁市场的 不规范，导致租赁市场的混乱及不稳定。 针对此问题，近期，各地相继出 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 台多种租房利好项策来维持租赁市场稳 定，鼓励人们租房。如北京、深圳、沈 阳、无锡等地先后出台租赁相关政策， 政策主要包括承租人子女就近入学，允 许商业用房改租赁住房，土地年限不变， 水、电、气通通按居民标准执行等相关 措施；上海连续两月持续推出只租不售 地块；武汉在商业区、产业园区域，以 新建住房约一到两成的比例，配建租赁 住房，以增加租赁用房市场供应；还有 一些城市，通过增加市场供应，试图解 决市场供需结构。此外，政府也出台了 一些土地税收政策方面的实施方案。 三、租房土地政策的改革实施 8 月 28 日，国土部联合住建部出 台利用集体建设用地建设租赁住房试 点方案 （下称方案 ）确定第一批在 北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、 厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、 成都等 13 个城市开展利用集体建设用 地建设租赁住房试点。 方案提出， 村镇集体经济组织可以自行开发运营， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 也可以通过联营、入股等方式建设运营 集体租赁住房。集体租赁住房出租，应 遵守相关法律法规和租赁合同约定，不 得以租代售。承租的集体租赁住房，不 得转租。 方案使得集体土地可以通 过自营方式进入租赁市场，省去传统的 开发商土地竞拍等手段，在很大程度上 节约了土地价格，控制租房价格。 “利用集体建设用地建设租赁住 房”是土地制度改革的大事件。大多数 人都知道，土地是大部分政府主要的财 政收入来源。若政府不出让土地，而是 建设租赁住房；不仅可以获得收入，还 可以在一定程度上抑制房价。除租赁政 策外，还有一个政策需要我们注意，那 就是房地产税。 四、税收政策即将变革 开征房产税是近年来大家比较关 注的话题。尽管房产税征收问题饱受争 议，但无论是从完善税制的角度，还是 稳定房价的角度，房产税开征势在必行。 目前，重庆、上海已正式试点开征房产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 税，2015 年 8 月全国人大将房地产税法 列入立法规划之后，近几年房地产税立 法工作也在有条不紊的推进。 目前房地产市场的现状是，一二 线城市房价仍然高企、三四五线去库存 仍然病如抽丝，这种情况显然不是短期 内就能扭转的。在这样的条件下，这次 房地产税可能真的要走上议事日程了。 毕竟，对三四五线城市政府而言，房地 产税实在是一个可以替代土地出让金的 稳定性税源。而对重点城市而言，房地 产税一定程度上可以控制房价不要过度 上涨。 正当大家讨论“ 房产税如何征收？ ”“房产税如何计算？”“ 房产税税率是多 少？”的时候， 2017 年 7 月 26 日陕西省 政府一则印发城镇土地使用税实施办法 和房产税实施细则的通知，引爆了房地 产市场。根据条例规定，房产税依 照房产原值一次减除 20%后的余值计算 缴纳。但规定五类房产可以免收，其中 包括个人所有非营业用的房产。虽然陕 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 西的房产税政策轰轰烈烈，但这次的房 地产税对居住属性的住宅影响不大。真 正的房产税改革其实已经加快了进程。 而至于房产税什么时候出台，这就要看 官方制定相关细则所需要花费的时间长 短，广大购房者只能N 首以待。 五、楼市格局将发生重大变化 无论是土地政策还是税收政策， 笔者认为楼市格局都将作出重大变化。 虽然这些举措短期内并不会改变房产市 场结构，房产市场仍将以购房为主，但 长期来看，国家土地税收等多维度的改 革，进一步说明了各地正在积极探索解 决居住困难问题，加快培育住房租赁市 场，构建购租并举的住房体系，逐步建 立符合国情、市场规律的房地产平稳健 康发展长效机制。