2006年度企业所得税汇算清缴辅导材料

2006 年度企业所得税汇算清缴辅导 材料 一、2006 年企业所得税汇算清缴辅导材料 前言 为便于广大纳税人搞好 2006 年度企业所得税季度预缴、年度汇算 清缴工作，我处编写了本辅导材料。 本辅导材料共分八个部分，分别介绍了企业所得税季度预缴、年 度汇算清缴纳税申报要求、计税工资标准调整有关政策、企业技术创 新有关企业所得税优惠政策、企业所得税核定征收有关政策、房地产 开发企业所得税政策、下岗再就业政策、家禽行业税收优惠政策及其 他税收政策等。 由于时间仓促、准备有限，辅导材料中不免有遗漏和不足之处， 敬请广大纳税人批评指正。 北京市地方税务局 企业所得税管理处 2006 年 12 月 2 目录 第一部分 企业所得税季度预缴、年度汇算清缴纳税申报要求 1、2006 年企业所得税年终纳税申报时间有何变化 2、2006年企业所得税四季度预缴、年度汇算清缴使用申报表有 何规定 3、实行网上申报方式申报企业所得税的纳税人是否应报送纸质 申报表 4、纳税人年度内预缴税款超过全年应交税额如何处理 5、2006年度哪些税务事项应提供中介机构鉴证报告 6、哪些事项不用再报送企业所得税取消审批项目报备表 7、本年填报附表十三工资薪金和工会经费等三项经费明细表 有哪些特殊要求 第二部分 计税工资标准调整有关政策 1、企业所得税工资支出税前扣除政策有何调整 2、企业的工资总额都包括那些内容 3、可以实行工效挂钩工资办法的企业范围是什么 第三部分 企业 技术创新有关企业所得税 优惠政策 1、哪些企业可以在税前加计50扣除技术开发费 2、技术开发费主要包括哪些项目 3、技术开发费当年不足抵扣如何处理 4、职工教育经费有哪些改变 5、企业用于研究开发的仪器设备在税收上如何处理 3 6、国家高新技术产业开发区内新创办的高新技术企业有哪些税 收优惠政策 7、国家高新技术产业开发区内新创办的高新技术企业获利年度 如何计算 第四部分 企业所得税核定征收有关政策 1、企业所得税核定征收纳税人的年度收入总额应当如何计算 2、核定征收纳税人的应纳税所得额和应纳所得税额应当如 何计算 3、核定征收纳税人是否能弥补以前年度亏损 4、纳税评估中发现纳税人应当适用核定征收企业所得税方式时 应当如何处理 5、核定征收企业应税所得率（即行业纯益率）有何变化 第五部分 房地产开发企业所得税政策 1、开发企业在开发产品未完工时取得的预售收入如何计算缴纳 企业所得税 2、开发企业如何在企业所得税计算方面确定开发产品已完工 3、开发企业的开发产品完工后，如何计算该项开发产品实际销 售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额 4、开发企业在开发产品完工所在年度如何进行企业所得税年度 纳税申报 5、开发企业开发产品销售收入的范围是什么 6、针对不同的销售方式，开发企业应如何确定开发产品销售收 4 入 7、开发产品预租收入如何确认 8、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或 合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如何进行企 业所得税计算 9、外单位以土地使用权投资开发企业的开发项目，外单位和开 发企业如何分别计算企业所得税 10、开发企业的开发产品视同销售行为如何进行企业所得税处 理 11、开发企业发生代建工程和提供劳务的行为，如何进行企业 所得税处理 12、开发企业在结算开发产品的计税成本时，需遵循的原则是 什么 13、当期准予扣除的已销开发产品的计税成本如何计算 14、开发企业开发产品成本的范围是什么，如何进行分摊 15、开发企业开发产品成本中的应付费用如何扣除 16、开发企业发生的维修费用如何扣除 17、开发企业发生的共用部位、共用设施设备维修基金如何扣 除 18、开发企业发生的配套设施支出如何进行企业所得税处理 19、开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施支出 如何进行企业所得税处理 5 20、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房支出如何进行企 业所得税处理 21、开发企业向银行提供的保证金如何进行企业所得税处理 22、开发企业发生的广告费、业务宣传费、 业务招待费如何进行 企业所得税处理 23、开发企业发生的利息如何进行企业所得税处理 24、开发企业发生的土地闲置费如何进行企业所得税处理 25、开发企业发生的成本对象报废和毁损损失如何进行企业所 得税处理 26、开发企业发生的折旧费用如何进行企业所得税处理 27、开发企业在年度申报纳税时注意事项是什么 28、开发企业出现何种情况，税务机关可对其以往应缴的企业 所得税按核定征收方式进行征收、管理 29、开发企业为何不能享受新办企业的所得税减免税政策 30、上述规定的适用范围和执行时间确是什么 附件一：开发产品（成本对象）完工情况表（一）及填表说明 附件二：开发产品（成本对象）完工情况表（二）及填表说明 第六部分 下岗再就业 政策 1、企业享受下岗再就业税收优惠政策的条件和内容有哪些 2、下岗再就业定额减免税的标准是多少 3、按规定标准计算的税收扣减额当年扣减不足的如何处理 4、对在 2005 年底前已经主管税务机关批准享受三年免税的企业 6 如何与新办法衔接 5、享受优惠政策的企业如何扣减企业所得税 6、对持再就业优惠证人员从事个体经营的享受税收优 惠的条件和内容有哪些 7、对在 2005 年底前已经主管税务机关批准享受减免税的如何与 新办法衔接 8、享受国有大中型企业主辅分离和辅业改制分流安置富余 人员税收优惠的条件是什么 9、文件所指下岗失业人员有哪些 10、国有企业所办集体企业(即厂办大集体企 业)下岗职工如何界 定 11、文件中所称的“ 服务型企业”是指什么 12、税收优惠政策的审批期限如何规定 13、享受的就业税收优惠政策如有交叉如何处理 14、哪个部门负责对下岗失业人员的认定工作 15、对上述企业进行认定时需提供哪些材料 16、劳动保障部门如何认定 17、企业向劳动保障部门提出认定申请的同时需提交哪些材料 18、区县劳动部门如何进行认定工作以及认定的时限 19、企业申请税收减免有哪些程序 20、国有大中型企业通过主辅分离和辅业改制分流安置本企业富 余人员兴办的经济实体的认定、审核程序有哪些内容以及依据文件 7 21、下岗失业人员从事个体经营的，领取税务登记证后，如何办 理减免税优惠 22、税务机关如何进行监督管理 23、关于国税发20068 号执行时限 24、当企业招用持再就业优惠证人员发生变化时如何处理 25、如何对取得企业实体吸纳下岗失业人员认定证明的企业进 行认定 26、当企业实体吸纳下岗失业人员认定证明遗失后如何处理 27、企业通过哪些途径获取企业实体吸纳失业人员认定申请书、 职工花名册、 持再就业优惠证人员本年度在企业预定（ ）实际（ ） 工作时间表表样 28、对于 2005 年 12 月 31 日前已经批准减免税但未享受到期的 个体经营人员如何享受减免税优惠政策 29、持何种证明可以享受再就业税收优惠政策，同时还须报送哪 些材料 30、对于 2005 年底前核准享受再就业减免税政策的企业，在剩 余期限内如何享受再就业减免税优惠政策 31、对于 2006 年 1 月 1 日起具有区县级以上劳动保障部门核发 的企业实体吸纳下岗失业人员认定证明及加盖劳动保障部门认定 戳记的持再就业优惠证人员本年度在企业预定（ ）实际（ ）工作时 间表的企业和下岗失业人员从事个体经营的，需要如何办理再就业 减免税政策申请 8 32、企业招用持再就业优惠证人员发生变化的，企业是否向税 务机关申报和是否需要社会保障部门认定 33、在国家税务局缴纳企业所得税的纳税人吸纳下岗失业人员审 核有哪些程序 34、对于再就业税收优惠中涉及到营业税、城市维护建设税、教 育费附加与企业所得税分属国家税务局及地方税务局征管的，税务部 门如何处理 35、纳税人年度内如将减免税总额（或扣减限额）累计扣减完毕后， 企业提前与持再就业优惠证人员解除劳动合同的，主管税务机关如 何进行税务处理 36、符合享受再就业优惠政策条件的个体工商户减免税的开始时 间如何确定 37、在集贸市场中租赁摊位进行个体经营的持再就业优惠证人 员享受减免税政策是否需要办理税务登记 38、关于 2005 年底前已审批未执行到期的个体户，其已超过 8000 元的税款部分，如未补缴入库，如何管理 39、减免税批复是一批一年，还是一批三年 40、保险营销员是否视为保险企业雇员 41、再就业减免税数据如何录入 第七部分 家禽行业税收优惠政策 1、家禽行业有关税收优惠政策的依据 2、家禽行业有关税收优惠政策的内容有哪些 9 3、税务部门如何贯彻落实家禽行业税收优惠政策 第八部分 其他税收政策 1、 物流企业如何缴纳企业所得税 2、如何办理货物运输业新办企业所得税退税 3、享受企业所得税定期减税或免税的新办企业有哪些标准 4、服装生产企业广告费支出企业所得税税前扣除标准有哪些变 化 5、残疾人就业保障金是否可以在缴纳企业所得税前扣除 6、纳税人取得的股权投资收益是否应补交企业所得税 7、税务机关对于企业财产损失的审批权限是如何划分的 8、大秦铁路改制上市有关税收问题 9、对部分国家储备商品有哪些税收优惠政策 10、关于 2005 年度“ 明天小小科学家”奖金免征所得税问题 11、关于纳税人向艾滋病防治事业捐赠有关所得税政策问题的 通知 12、2006 年公布的在企业所得税应纳税所得额 3以内、个人 所得税应纳税所得额 30%的部分，准予在缴纳 企 业所得税或者个人 所得税前据实扣除的单位名单 13、2006 年公布的允许在计算应纳税所得额时予以全额扣除的 单位名单 14、 延长中央和国务院各部门机关服务中心有关税收政策执行 期限问题 10 第一部分 企业所得税预缴、汇算清缴纳税申报要求 一、2006 年企业所得税年终纳税申报时间有何变化 1、自2006年度起，恢复第四季度的企业所得税预缴纳税申报 根据中华人民共和国企业所得税暂行条例及实施细则有关 规定，纳税人不 论盈利、 亏损或处于减免税期间，均应于季度终了后 15日内向其所在地主管税务机关报送企业所得税纳税申报表和税务 机关要求的会计报表及有关资料，其中有应缴企业所得税税款的纳税 人要按规定预缴税款。 2、2006年度企业所得税汇算清缴期自2007年1月1日至2007年4月 30日。 二、2006年企业所得税四季度预缴、年度汇算清缴使用申报表有 何规定 1、2006年企业所得税四季度预缴纳税申报仍使用原季度申报表。 2、新申报表中的企业所得税年度纳税申报表、 企业所得税纳 税申报表（适用于核定征收企业）从2006年汇算清缴开始使用。 3、企业所得税预缴纳税申报表从2007年1季度预缴开始使用。 三、实行网上申报方式申报企业所得税的纳税人是否应报送纸质 申报表 实行网上申报方式申报企业所得税的纳税人，于次年4月底前将 上年企业所得税纳税申报表一次报送。 实行其他方式申报企业所得税的纳税人，季度企业所得税申报表 11 于每季度终了15日内报送，年度企业所得税申报表于次年4月底前报 送。 申报表填写一式两份，纳税人留存一份，报送主管税务所一份。 四、纳税人年度内预缴税款超过全年应交税额如何处理 纳税人在纳税年度内预缴的税款超过全年应纳税额的，一律采取 退税方法，到主管税务机关及时办理退税手续。 五、2006年度哪些税务事项应提供中介机构鉴证报告 1、财产损失税前扣除审核事项； 2、纳税人本年度申请退企业所得税税款2万元以上（含2万元）的 审核事项； 3、纳税人发生国产设备投资抵免企业所得税的审核事项； 4、在我市范围内申报缴纳企业所得税的各种经济性质的房地产 开发企业， 须在开发产品完工年度企业所得税纳税申报时，出具有关 机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差 异调整情况的税务鉴定报告； 5、企业发生研究开发新产品、新技术、新工艺发生的费用，需抵 扣当年应纳税所得额的事项； 6、企业所得税税前弥补亏损的事项； 7、企业发生非货币性资产投资转让所得、债务重组所得和接受 非货币资产捐赠收入数额较大，要求将非货币性资产投资转让所得、 债务重组所得和接受非货币资产捐赠收入自当期起在不超过5年的期 间均匀计入各年应纳税所得额的事项； 12 8、本年度实现亏损5万元以上（含5万元）的纳税人； 9、本年度实现销售收入在5000万元以上（含5000万元）的纳税人。 六、哪些事项不用再报送企业所得税取消审批项目报备表 由于新申报表已经能够满足税务机关在企业税前弥补亏损、企业 技术开发费加计扣除、工效挂钩工资企业税前扣除工资及非货币性投 资转让所得、 债务重组所得、捐赠收入均匀计入企业所得税应纳税所 得等四项取消审批事项后续管理工作的需要，为了简化纳税人的报备 工作，纳税人凡 发生上述四项报备事项，在年度纳税申报时，只需要 在申报纳税时按有关规定填报相应申报表并报送相关证明资料，不需 要再向主管税务机关报送企业所得税取消审批项目报备表。其他取 消审批项目的后续管理仍按有关规定执行。 七、本年填报附表十三工资薪金和工会经费等三项经费明细表 有哪些特殊要求 在2006年度纳税申报时， 工资薪金和工会经费等三项经费明细表 统一按计税工资政策调整前的计税工资标准进行填报，即：本表第10 行“ 本期税前扣除限 额 ”填写按月人均960元 计算出的数额。 2006年7-12月提高税前扣除标准后的差额在企业所得税年度纳 税申报表附表五纳税调整减少项目明细表第17行项下填报。 从2007年度起，正常填报。 13 第二部分 计税工资标准调整有关政策 一、企业所得税工资支出税前扣除政策有何调整 自 2006 年 7 月 1 日起，将企业工资支出的税前扣除限额调整为 人均每月 1600 元。企 业实际发放的工资额在上述扣除限额以内的部 分，允许在企业所得税税前据实扣除；超过上述扣除限额的部分，不 得扣除。 对企业在 2006 年 6 月 30 日前发放的工资仍按政策调整前的扣 除标准执行，超过规定扣除标准的部分，不得结转到今年后 6 个月扣 除。 各省、自治区、直辖市人民政府在不高于 20的幅度内调增计税 工资扣除限额的规定停止执行。 二、企业的工资总额都包括那些内容 企业支付给职工的各种形式的劳动报酬及其他相关支出，包括奖 金、津贴、补贴和其他工资性支出，都 应计入企 业的工资总额。 三、可以实行工效挂钩工资办法的企业范围是什么 除国有和国有控股的企业、经财政部和国家税务总局审核同意执 行工效挂钩计税工资政策的改组改制为股份制的金融保险企业外，其 他企业一律不得采用工效挂钩办法。 原按国家规定可按照工资总额增长幅度低于经济效益增长幅度、 职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度的原则(以下简称 “两个低于” 原则) ，执行工效挂 钩办法的国有及国有控股企业可继续 14 适用工效挂钩办法。企业实际发放的工资总额在核定额度内的部分， 可据实扣除；超过部分不得扣除。 国有及国有控股和改组改制后的金融保险企业计税工资，可以比 照工效挂钩办法，按照 “两个低于” 原则，由国务院财政、税务主管部 门核定。 第三部分 企业 技术创新有关企业所得税 优惠政策 一、哪些企业可以在税前加计50扣除技术开发费 财务核算制度健全、实行查账征税的内外资企业、科研机构、 大专院校等，其研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的技术开发 费，按 规定予以税前扣除。 二、技术开发费主要包括哪些项目 包括新产品设计费，工艺规程制定费，设备调整费，原材料和半 成品的试制费，技 术图书资料费，未纳入国家计划的中间实验费，研 究机构人员的工资，用于研究开发的仪器、设备的折旧，委托其他单 位和个人进行科研试制的费用，与新产品的试制和技术研究直接相关 的其他费用。 三、技术开发费当年不足抵扣如何处理 企业年度实际发生的技术开发费当年不足抵扣的部分，可在以后 年度企业所得税应纳税所得额中结转抵扣，抵扣的期限最长不得超过 五年。 四、职工教育经费有哪些改变 15 对企业当年提取并实际使用的职工教育经费，在不超过计税工 资总额2.5以内的部分，可在企业所得税前扣除。 五、企业用于研究开发的仪器设备在税收上如何处理 企业用于研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以下的， 可一次或分次计入成本费用，在企业所得税税前扣除，其中达到固定 资产标准的应单独管理，不再提取折旧。 企业用于研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以上的， 允许其采取双倍余额递减法或年数总和法实行加速折旧，具体折旧方 法一经确定，不得随意变更。 前两款所述仪器和设备，是指2006年1月1日以后企业新购进的 用于研究开发的仪器和设备。 六、国家高新技术产业开发区内新创办的高新技术企业有哪些 税收优惠政策 自2006年1月1日起，国家高新技术产业开发区内新创办的高新 技术企业，自 获利年度起两年内免征企业所得税，免税期满后减按 15的税率征收企业所得税。 七、国家高新技术产业开发区内新创办的高新技术企业获利年 度如何计算 新创办的高新技术企业在投产经营后，其获利年度以第一个获得 利润的纳税年度开始计算；企业开办初期有亏损的，可以依照税法规 定逐年结转弥补，其获利年度以弥补后有利润的纳税年度开始计算。 16 第四部分 企业所得税核定征收有关政策 一、企业所得税核定征收纳税人的年度收入总额应当如何计算 自 2006 年 1 月 1 日起，采用核定征收方式缴纳企业所得税的纳 税人，其年度收入总额是指纳税人全部应税收入，不包括免税所得以 及事业单位的免税项目收入。 二、核定征收纳税人的应纳税所得额和应纳所得税额应当 如何计算 自2006年1月1日起，实行核定征收方式缴纳企业所得税的 纳税人，其 应纳所得税额为应纳税所得额乘以适用税率， 应纳 税所得额为收入总额乘以适用的行业纯益率，计 算公式为： 应纳税所得额= 收入总额 行业纯益率 应纳所得税额= 应纳税所得额 适用税率 三、核定征收纳税人是否能弥补以前年度亏损 自 2006 年 1 月 1 日起，采用核定征收方式缴纳企业所得税的纳 税人，从开始采用该方式的当年起，不再允许弥 补以前年度亏损。若 以后年度经主管税务机关核定，重新采用查帐征收方式 缴纳企业所得 税的，可按照企业所得税暂行条例第十一条的 规定弥补以前年度亏 损。 四、纳税评估中发现纳税人应当适用核定征收企业所得税方式时 应当如何处理 自 2006 年 1 月 1 日起，对通过纳税评估发现纳税人不具备采用 查帐征收方式缴纳企业所得税，属于应当实行核定征收方式征收企 业 17 所得税的，经评估疑点核实，评估人员应填写税务检查（纳税评估） 反馈单，并将税务检查（纳税评估）反馈单反馈至被评估纳税人的 主管税务所，主管税务所按照京地税企2004569 号文件的有关规定 核定其征收方式。核定时间为接到税务检查（纳税评估）反馈单后一 个月内完成，实行核定征收的起始时间为从实施评估的当年 1 月 1 日 起执行。核定程序按照京地税企2004569 号文件第十条的规定执行。 五、核定征收企业应税所得率（即行业纯益率）有何变化 自 2007 年 1 月 1 日起，我市实行核定应税所得率征收企业所得 税的纳税人，其应税所得率一律按下表规定的标准执行： 应税所得率 行 业 应 税所得率（%） 工业、交通运输业、商业 6 建筑业 9 饮食服务业 9 娱乐业 19 其他企业 9 第五部分 房地产开发企业所得税政策 一、开发企业在开发产品未完工时取得的预售收入如何计算缴 纳企业所得税 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、 18 配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收 入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期 间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结 算计税成本后再行调整。 其中，经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、 国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知 （建住房200477 号）等有关法规的规定,北京市经济适用房项目计税 毛利率为 6%；非经济适用房项目计税毛利率 为 20%。 开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时, 必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。北京的开发企 业须向其主管税务机关附报由北京市发展和改革委员会及北京市建 设委员会等相关部门批准其经济适用房项目立项的文件和其他相关 证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关 证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 二、开发企业如何在企业所得税计算方面确定开发产品已完工 开发企业的开发产品符合下列条件之一的，在企业所得税计算 方面应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； “竣工证明”是指报北京市各 级建设委员会备 案的竣工 验收备案表。 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 三、开发企业的开发产品完工后，如何计算该项开发产品实际 19 销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额 开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按 照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按 规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛 利额。 该项 开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的 差额， 计入完工年度的 应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度 未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛 利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计 税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法 的有关规定对其进行处理。 四、开发企业在开发产品完工所在年度如何进行企业所得税年 度纳税申报 开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况 报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对 该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整 情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。北京的开发 企业应在进行年度纳税申报时，向其主管税务机关报送开发产品（成 本对象）完工情况表（一）和开发产品（成本对象）完工情况表（二）。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理 位置及概况、占地面积、开发用途、初始开 发时间、完工时间、可售面 积及已售面积、 预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开 发成本及其实际销售成本等。 20 五、开发企业开发产品销售收入的范围是什么 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价 款，包括现 金、 现金等价物及其他 经济利益。开发企业代有关部门、单 位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由 开发企业开具发票的， 应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发 产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作 为代收代缴款项进行管理。 六、针对不同的销售方式，开发企业应如何确定开发产品销售 收入 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价 款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约 定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款 日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约 定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余 款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实 现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或 协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现。 21 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购 买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签 订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价 格，则应按 销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已 销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合 同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订 销售合同或协议的， 则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开 发产品清单之日确认收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开 发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企 业、受托方、购买方三方共同 签订销售合同或协议的，如果销售合同 或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格 计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开 发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如 果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与 购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合 同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满 后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款 和付款方式确认收入的实现。 22 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编 号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期 进 行结算，并在 规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不 按规定定期结算、 纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收 征收管理法的有关规定进行处理。 开发企业 将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固 定资产的，其租 赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时 再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的， 其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开 发产品确认收入的实现。 七、开发产品预租收入如何确认 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、 取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租 人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租 方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 八、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或 合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如何进行企 业所得税计算 1、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发 企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配 给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之 间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的 23 投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进 行处理: （1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所 得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时 不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息 支出。 （2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开 发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 九、外单位以土地使用权投资开发企业的开发项目，外单位和 开发企业如何分别计算企业所得税 1、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地 产开发项目的，按以下规定进行处理： （1）企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地 使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项 目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价 值计算确认土地使用权转让所得或损失。 （2）接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分 解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的 和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处 理，并将该项 土地使用权的价值计入该项目的成本。 2、企业、单位以股权的形式，将土地使用 权投资房地产开发项 24 目的，按以下规定进行处理： （1）企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货 币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让 所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过 50%，可从投 资交易发生年度起，按 5 个纳税年度均 摊至各年度的应 纳税所得额。 （2）接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资 交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 十、开发企业的开发产品视同销售行为如何进行企业所得税处 理 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他企事 业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有 权或使用权转移，或于 实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： 1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格 确定； 2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 2、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得 低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。北京的开 发企业开发产品 成本利润率为 30%，并据此计算开发产品视 同销 售行为的销售收入。 25 十一、开发企业发生代建工程和提供劳务的行为，如何进行企 业所得税处理 1、开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同 约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超 过 12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。 完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已 经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工 作量等方法确定。 2、开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、 报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于 实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 十二、开发企业在结算开发产品的计税成本时，需遵循的原则 是什么 1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应 按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的， 除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对 象，同时还应 将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成 本。 3、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应 26 按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本 负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项 目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各 个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4、计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规 定外，各项预 提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规 定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不 得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税 成本。 十三、当期准予扣除的已销开发产品的计税成本如何计算 当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售 的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和 已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总 可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单 位工程成本 十四、开发企业开发产品成本的范围是什么，如何进行分摊 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程 费、基础设 施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装 工程费、开 发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： 27 1、属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其 他有关规定直接计入成本对象。 2、属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其 他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊， 然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开 发产品之间进行分摊。 十五、开发企业开发产品成本中的应付费用如何扣除 开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品 计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税 前扣除。 十六、开发企业发生的维修费用如何扣除 开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同 规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、 保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 十七、开发企业发生的共用部位、共用设施设备维修基金如何 扣除 开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基 金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维 修基金和预提的维修基金不得扣除。 十八、开发企业发生的配套设施支出如何进行企业所得税处理 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电 站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套 设施，按以下规定进行处 28 理： 1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、 公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套 设施费的有关规定进行处理。 2、属于营利性的，或 产权归开发企业所有的，或未明确产权归 属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单 独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他 一律按建造开发产品进行处理。 十九、开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施支 出如何进行企业所得税处理 开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独 核算成本，按以下规定进行处理： 1、由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行 处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理 部门、 单位的，按建造公共配套 设施进行处理。 2、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工 后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接 抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 二十、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房支出如何进行 企业所得税处理 开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成 本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开 29 发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大 小，均应计入其建造成本。 二十一、开发企业向银行提供的保证金如何进行企业所得税处 理 开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业 为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保 证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣 除，但实际发 生损失时可据实扣除。 二十二、开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何 进行企业所得税处理 1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业 务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时， 再将其作为计算基数。 2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生 的，与建造、销售开发产 品相关的广告费、 业务 宣传费和业务招待费， 可以向后结转，按税收 规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过 3 个纳税年度。 二十三、开发企业发生的利息如何进行企业所得税处理 1、开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的 借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于 成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 2、开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单 30 位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件， 其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 3、开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关 联企业的，关 联方借入资金金额超过其注册资本 50的，超过部分的 利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机 构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 二十四、开发企业发生的土地闲置费如何进行企业所得税处理 开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须 按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本 对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为 财产损失按税收规定在税前扣除。 二十五、开发企业发生的成本对象报废和毁损损失如何进行企 业所得税处理 成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减 去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工 程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税 收规定扣除。 二十六、开发企业发生的折旧费用如何进行企业所得税处理 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧 费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 二十七、开发企业在年度申报纳税时注意事项是什么 31 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案 的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、 资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。 二十八、开发企业出现何种情况，税务机关可对其以往应缴的 企业所得税按核定征收方式进行征收、管理 开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企 业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按中华人 民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不 得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； 4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残 缺不齐，难 以查账的； 5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关 责令限期申报，逾期仍不申报的； 6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 二十九、开发企业为何不能享受新办企业的所得税减免税政策 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代 理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 “以销售（包括代理 销售）开 发产品为主” 的企 业是指销售（包括 代理销售）开发产品业务收入占企业收入总额 50%（不含）以上，或者 32 销售（包括代理销售）开发产品业务收入在企业各项收入中居于首位 的企业。 三十、上述规定的适用范围和执行时间确是什么 上述规定适用于在北京各种经济性质的内资房地产开发企业， 以及从事房地产开发业务的其他内资企业。 上述规定自 2006 年 1 月 1 日起执行， 国家税务总局关于房地产开 发有关企业所得税问题的通知（国税发200383 号）同时废止。此前 没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按上述规定执行。 附件一：开发产品（成本对象）完工情况表（一） 完工开发产品（成本对象）名称: 完工（视同完工）时间： 金额单位：元 纳税人名称: 联系人: 联系电话: 开发项目名称: 开发项目的地理位置: 开发项目用途: 开发项目占地面积: 开发项目规划建筑面积: 开发项目初始开发时间: 项 目 行次 金额 已完工开发产品会计成本（请填情况表二） 1 其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费 用（请填情况表二） 2 开发成本项 目 完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金 额（请填情况表二） 3 33 完工开发产品计税成本（4=1-3）（请填情况表二） 4 可售面积(平方米） 5 可售面积单位计税成本（6=4/5） 6 已实现销售的可售面积(平方米） 7 已销开发产品的销售收入 8 已销开发产品的计税成本（9=6*7） 9 实际销售毛 利额的计算 已销开发产品的毛利额（10=8-9） 10 开发产品预售收入 11 预计毛利率（%） 12 预售毛利额的计算 开发产品预售毛利额（13=11*12） 13 实际销售与预售毛利额的差异（14=10-13） 14 纳税人单位公章： 纳税人代表签章： 填表日期： 开发产品（成本对象）完工情况表（一）填表说明 一、填报的范围和总体要求 采用预售方式销售开发产品（成本对象）（以下简称开发产品）的 开发企业，其 预售的开发产品完工后计算实际销售收入毛利额和预售 收入毛利额之间的差额时填报此表。开发企业应区分不同的开发产品 分别填列此表，完工后销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不 填此表。 二、表头项目 1、“完工开发产品（成本对象）名称”：填写开发企业已完工开发产 品（包括视同完工的开发产品）的名称。 34 2、“完工（视同完工）时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。 3、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。 4、“开发项目名称”：填写完工开发产品所在开发项目的名称。 三、开发成本项目 1、第 1 行“ 已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核 算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。 2、第 2 行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用” ：填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。 3、第 3 行“完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除 的金额”：填写开 发企业 按照财务会计规定核算的完工开发产品会计 成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的 金额。 4、第 4 行“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合 税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。该行为第 1 行减 第 3 行的余额。 四、实际销售毛利额的计算 1、第 6 行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发 产品单位面积应负担的计税成本。 2、第 7 行“已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工时已实 现销售的开发产品面积。 3、第 8 行“已销开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发 35 企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式 销售完工开发产品而取得的收入、代建工程收入、出租开发产品收入 等收入。 4、第 9 行“已销开发产品的计税成本”：填写开发产品完工后开发 企业将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。 5、第 10 行“ 已销开发产品毛利额”：填写开发企业年度内由预售 转为销售的开发产品实际实现的毛利额。 五、预售