2009_房地产估价师_房地产基本制度与政策_试题

二九年度 全国房地产估价师执业资格考试 房地产基本制度与政策试题 （本试题全部为客观题，请按题号要求在答题卡作答） 中华人民共和国 监制 二九年四月 人力资源与社会保障部 人事考试中心 装 订 线 考生姓名：_ 身份证号：_ 准考证号：_ 房地产基本制度与政策试题 第 1 页（共 15 页） 装 订 线 重要提示：要求用 2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处 理。 （1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号 1至 40信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号 41至 55信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号 71至 110信息点； （4）案例分析题的答案填涂在答题卡中题号 56至 70信息点。 一、单项选择题（共 40题，每题 0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题 意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难 家庭。 A低收入 B中低收入 C中等收入 D所有 2.甲开发商 2000 年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002 年李某 购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使 用年限是（ ）年。 A33 B35 C38 D40 3.国有土地所有权由（ ）代表国家行使。 A国务院 B国务院土地行政主管部门 C市、县人民政府 D市、县人民政府土地行政主管部门 4.依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的， （ ） 。 A由国家无偿收回 B自动续期 C应于届满前 6 个月申请续期 D应于届满前 1 年申请续期 5.城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。 A房屋拆迁公告发布 B房屋拆迁许可证颁发 C签订房屋拆迁协议 D房屋拆迁实施 6.工业用地不得以（ ）方式出让。 房地产基本制度与政策试题 第 2 页（共 15 页） 装 订 线 A招标 B拍卖 C挂牌 D协议 7.房屋抵押权自（ ）之日起生效。 A抵押合同签订 B抵押合同生效 C抵押权登记 D核发他项权利证书 8.出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分， 由城乡规划主管部门依据（ ）提出。 A城镇体系规划 B土地利用总体规划 C修建性详细规划 D控制性详细规划 9.划定城市规划紫线的作用是确定（ ） 。 A绿地控制范围 B历史建筑保护范围 C地表水保护范围 D城市基础设施用地控制界线 10.折价处置抵押房地产的，应当参照（ ） 。 A原购买价 B重建价格 C重置价格 D市场价格 11.某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积 110，售价 4 000 元 /，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登 记的建筑面积为 100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ） 元。 A40 000 B53 600 C66 800 D80 000 12.商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。 A房地产开发商 B房地产销售代理机构 C商品房预购人 D房地产开发商和商品房预购人共同 房地产基本制度与政策试题 第 3 页（共 15 页） 装 订 线 13.在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为 100 万元，如果第一次拍卖流拍，则第二 次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。 A60100 B6480 C64100 D80100 14.甲银行以 1 亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司 3000 万元和 5000 万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额 抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。 A0.3 B0.5 C0.8 D1.0 15.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。 A预告 B变更 C更正 D异议 16.某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为 6200 万元，按国 家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（ ）万元。 A2.48 B7.13 C13.50 D31.00 17.注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的， 可处以（ ）元以下的罚款。 A1000 B5000 C10000 D30000 18.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申 请延续注册。 A15 B30 C60 D90 房地产基本制度与政策试题 第 4 页（共 15 页） 装 订 线 19.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ） 。 A属于房地产开发企业 B属于业主共有 C属于物业服务企业 D归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 20.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。 A物业托管 B物业服务 C物业管理 D物业委托 21.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为 100 万元，则其最低应缴纳 房产税（ ）元。 A4200 B5880 C8640 D86400 22.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为 2900 万元， 土地增值税规定的扣除项目金额为 1800 万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。 A330 B350 C440 D870 23.县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。 A0.48 B0.412 C0.612 D0.918 24.职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。 A活期 B3 个月整存整取 C6 个月整存整取 D1 年零存整取 25.2006 年 1 月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资 2 亿元， 则该项目资本金应不低于（ ）万元。 A4000 B5000 C6000 D7000 房地产基本制度与政策试题 第 5 页（共 15 页） 装 订 线 26.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之 日起（ ）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A30 B45 C60 D90 27.A 房地产开发公司于 2008 年 1 月 1 日，通过出让方式获得 B 市 C 县规划区内一地块， 从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金 6000 万 元，合同约定 2008 年 3 月 1 日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到 2009 年 5 月 1 日才开始动工建设。根据有关土地政策规定，A 房地产开发公司取得上述建设用地使用权 后，不被无偿收回土地使用权的最迟动工开发时间为（ ） 。 A2009 年 2 月底 B2009 年 3 月底 C2010 年 2 月底 D2010 年 3 月底 28.某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在 A 省 B 市，拟建一经济适用住房小区， 小区占地面积为 44 公顷，其中 10 公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公 司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权） ，应（ ） 。 A向 B 市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经 B 市人民政府批准办理农用地 转用手续，缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 B向 B 市的土地管理部门提出用地申请后，经 A 省人民政府批准办理农用地转用手续， 缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权出让手续 C向 B 市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳 相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 D向 B 市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经 A 省人民政府批准办理农用地 转用手续，缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 29.城市基础设施用地的控制界线是（ ） 。 A城市紫线 B城市绿线 C城市蓝线 D城市黄线 30.国务院将房地产估价机构资质核准列为（ ）事项。 A行政备案 B行政许可 C行政处罚 D行政复议 31.下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ） 。 A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 房地产基本制度与政策试题 第 6 页（共 15 页） 装 订 线 B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新 提供担保或者增加担保以弥补不足 D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 32.对于中途变更规划、设计房地产的， 买受人有权在通知到达之日起（ ）日内做 出是否退房的书面答复。 A10 B15 C20 D30 33.下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ） 。 A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁 B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益 D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房 屋租赁的必备条款 34.某商品房售价为每平方米建筑面积 4000 元，买卖双方对面积误差的处理方式未作 约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积 100，合同约定建筑 面积 97.该商品房的 成交价格是（ ） 。 A388000 元 B388640 元 C399640 元 D400000 元 35.（ ）是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。 A房屋注销登记 B房屋他项权利登记 C房屋变更登记 D房屋初始登记 36.根据住房置业担保管理试行办法 ，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确 的是（ ） 。 A.有不少于 1000 万元人民币的注册资本 B.有一定数量的周转住房 C.是非银行性金融机构 D.可要求借款人提供抵押反担保 37.下列关于物业管理条例业主大会制度，说法不正确的是（ ） 。 A 物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会 执行的制度 B 物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会 房地产基本制度与政策试题 第 7 页（共 15 页） 装 订 线 执行的制度 C规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内 全体业主的合法权益 D业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管 理事项作出决定 38.下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ） 。 A. 每年的 1 月 1 日为职工住房公积金的结息日 B. 住房公积金的缴存比例一般不得低于 5%，原则上不得超过 15% C. 职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内存储余额 D. 个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别；应免征个人所得税 39.下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ） 。 A商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3 B按何种面积计价，就按何种面积登记发证 C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面 积 D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 40.2009 年某市职工上一年度月平均工资为 2000 元人民币，该市职工张某上一年度月 平均工资为 2500 元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（ ）元。 A.125 B.250 C.300 D.375 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两上以上符 合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多 选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分） 41.未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ） 。 A警告 B罚款 C限期改正 D限期拆除 E没收实物 42.物权法规定房地产抵押权实现的方式有（ ） 。 A抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿 B抵押权人直接向人民法院提起诉讼 C抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍 卖抵押房地产 D按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人 E抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变 房地产基本制度与政策试题 第 8 页（共 15 页） 装 订 线 卖抵押房地产 43.下列房地产中，不得抵押的有（ ） 。 A集体所有的土地使用权 B村办企业厂房 C列入城市房屋拆迁范围的房屋 D宅基地 E已经设定抵押权的房地产 44.房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ） 。 A房屋所有权转让 B房屋抵押 C在建工程抵押 D预购商品房抵押 E预购商品房 45.房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ） 。 A合法建造取得的房屋所有权 B最高额抵押权的设定 C主债权转让申请抵押权转移 D房屋所有权人更名 E受赠取得的房屋所有权 46.房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。 A房地产估价机构具有一、二级资质 B分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作 3 年以上的专职注册房地产估价 师 C在分支机构所在地有 3 名以上专职注册房地产估价师 D有固定的经营服务场所 E估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 47.城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ） 。 A向原估价机构申请复估 B申请行政复议 C向人民法院提起诉讼 D自行委托估价机构评估 E申请估价专家委员会鉴定 48.住房置业担保（ ） 。 A由专门的机构承担 B是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式 C提供的保证方式是连带责任保证 D实行保证金制度 E最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制 房地产基本制度与政策试题 第 9 页（共 15 页） 装 订 线 49.按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的 有（ ） 。 A陈某的儿子 B陈某的经纪人 C陈某的继母 D陈某的女儿 E护理陈某多年的保姆 50.建设工程规划管理的主要内容有（ ） A核发建设工程规划许可证 B核发建设用地规划许可证 C核发施工许可证 D放线验线 E审定设计方案 51.下列关于一级房地产估价机构资质的条件，表述正确的是（ ） 。 A从事房地产估价活动连续 6 年以上 B取得房地产估价机构二级资质 2 年以上 C有限责任公司的注册资本人民币 200 万元以上 D合伙企业的出资额人民币 120 万元以上 E有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出 资额合计不低于 30 52.房屋租赁合同人为终止的情形有（ ） 。 A将承租的房屋擅自转租 B承租人无正当理由，拖欠房屋租金 6 个月以上 C公有住房无正当理由闲置 6 个月以上 D因不可抗力导致合同不能履行 E根据合同约定可以解除合同条款 53.根据房产测量规范 ，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ） 。 A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B.建在幢内且为本幢服务的配电房 C.为多幢综合楼服务的物业管理用房 D.人防用的地下室 E.用作公共休息场所的架空层 54.下列属于物业管理企业的权利的是（ ） 。 A依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费 B履行物业管理委托合同，提供物业管理服务 C制止违反物业管理制度的行为 D要求委托人协助管理 E选聘专业公司承担专项经营服务管理业务 房地产基本制度与政策试题 第 10 页（共 15 页） 装 订 线 55.计算土地增值税时，应扣除与转让房地产有关的税金，税金包括（ ） 。 A营业税 B所得税 C城市维护建设税 D印花税 E契税 三、判断题（共 40题，每题 0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应 的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5分，本题总分最多扣至零分） 71.物业管理业不属于房地产中介服务业。 （ ） 72.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。 （ ） 73.国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。 （ ） 74.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。 （ ） 75.拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。 （ ） 76.商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。 （ ） 77.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等 级，后到所在地工商部门办理营业执照。 （ ） 78.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。 （ ） 79.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制 工作。 （ ） 80.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的 债权范围。 （ ） 81.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。 （ ） 82.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况 信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。 （ ） 83.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋， 房地产基本制度与政策试题 第 11 页（共 15 页） 装 订 线 在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登 记簿上记载，不颁发房屋权属证书。 （ ） 84.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不致的，以不动产权属证书为准。 （ ） 85.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括 下设分支机构的注册房地产估价师。 （ ） 86.取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院 建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后方可从事房地产估价执业活动。 （ ） 87.凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。 （ ） 88.依据房产测量规范 ，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。 （ ） 89.商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑 面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5至 8。 （ ） 90.房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为 其提供服务。 （ ） 91.因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。 （ ） 92.房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。 （ ） 93.2008 年 3 月 1 日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用 于居住的住房，按 4的税率征收房产税。 （ ） 94.住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都 属于职工所有。 （ ） 95.国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负 责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。 （ ） 96.房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查， 不宜对拆迁范围进行现场调查。 （ ） 97.商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。 （ ） 房地产基本制度与政策试题 第 12 页（共 15 页） 装 订 线 98.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，但可以含有升值或者投资回报的 承诺。 （ ） 99.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 （ ） 100.在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。 （ ） 101.权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋所有权证。 （ ） 102.拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁 人。 （ ） 103.申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时间应不少于两年。 （ ） 104.A 房地产开发公司 2006 年 5 月发生过一次重大工程质量事故。2006 年 12 月，该 公司已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，有关部门给予了批准。 （ ） 105.根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ，卫生洁具的最低 保修期限为 l 年。 （ ） 106.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员 承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。 （ ） 107.根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租 赁期限的长短收取不等的中介代理费。 （ ） 108.学校兴办的招待所用房，可免征房产税。 （ ） 109.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在 1 年以内的， 实行合同利率，贷款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规 定。 （ ） 110.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。 （ ） 四、综合分析题（共 2大题，15 小题，每小题 2分。每小题的备选答案中有一 个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 房地产基本制度与政策试题 第 13 页（共 15 页） 装 订 线 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5分） （一）某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用 住房，项目总投资预算为 3800 万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为 该项目施工企业。程某于 2008 年 7 月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金 抵押贷款。2008 年 10 月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。 程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还 通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年 物业服务费。 56.根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使 用权。 A6 个月 B1 年 C2 年 D3 年 57.程某购买的住房（ ） 。 A是具有保障性质的政策性商品住房 B是廉租住房 C是中小套型的住房 D其土地使用权最高期限不超过 70 年 58.该开发项目资本金不得低于（ ）万元。 A380 B760 C1140 D1330 59.该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ） 。 A甲房地产公司 B乙建筑公司 C甲房地产公司和乙建筑公司 D甲房地产公司或乙建筑公司 60.程某发现的房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。 A甲房地产公司 B乙建筑公司 C丙物业公司 D工程质量监督部门 61.在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（ ） 。 A房屋所有权初始登记 B房屋所有权更正登记 房地产基本制度与政策试题 第 14 页（共 15 页） 装 订 线 C房屋所有权转移登记 D房屋抵押权登记 62.下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ） 。 A业主交存的住宅专项维修资金属业主所有 B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管 C程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金 D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的 30的，应及时续缴 63.如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。 （ ） A物业公司人员的工资、社会保险 B物业公司管理人员的奖金 C物业服务区域清洁卫生费用 D物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用 64.程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（ ） 。 A住房公积金贷款实行低利率政策 B使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金 C程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款 D住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息 （二）2008