eva核算办法的参考

EVA 核算办法 1、非项目负责制的房地产公司，EVA 采取分段计算，分管总裁的 EVA 按分管范围汇总计算。即房地产企业按买地、建设、销售 三部分分别计算 EVA，三阶段合计为该公司 EVA。 1） 买地： EVA=土地成交时公允价值-实际支付的资金- 管理费用-资金成本 其中： 资金成本=占用资金 资金成本率占用时间（年） ； 占用资金=买地实际支付的资金； 占用时间=支付日起至土地合同签订并取得土地证止； 管理费用指买地所产生的各项费用. 2） 建设阶段： EVA=项目目标成本 （1+建设利润率）-实际建安成本-期间费用其他 调整项-资金成本 其中： 资金成本=占用资金 资金成本率占用时间（年） ； 占用资金=开工之日的土地公允价值+ 项目建设成本； 土地资金占用时间=开工之日起至取得竣工备案表之日止； 项目建设成本按实际支付资金计算； 建设占用资金占用时间=实际支付月起至取得竣工备案表之日止； 建设利润率=10%（暂定） 3） 销售阶段： EVA=销售收入 -销售成本 -期间费用其他调整项-资金成本 其中： 2 销售收入根据销售成本加一定的利润确定，利润按项目的性质、市场行情 确定。 销售成本=取得竣工备案表之日按公允价值计算的土地成本+项目目标成本 （1+建设利润率） ； 占用资金=取得竣工备案表之日按公允价值计算的土地成本+项目目标成本； 占用时间=自取得竣工备案表起至销售回款结束止； 2、哈尔滨、安徽 XX 等实行项目负责制的企业 从项目开始到销售回款为止计算完整的 EVA。 1）项目当年没有结束的，可按上述第 1 条分段模拟计算， 2）项目销售结束年度的 EVA 为项目总的 EVA 扣除各年度模拟计算 EVA 作为当年实现的 EVA。 3、资金成本率 1） 、权益资金成本率为 5.5%/年 2） 、股东借款（股东抵押、担保）资金成本率为 8% 3） 、买地、销售阶段资金成本率按 5.5%/年，建设阶段占用资金总额减所 有者权益后的余额加股东担保额的资金成本率按股东借款利率 8%/年计算。 四、从净利润调整到 EVA 表一 EVA 计算表 项目 序号 合计 买地 建设 销售 净利润 1 加：财务费用 2 减：其他业务利润*50% 3 利润调整额 4=2+3 减：所得税调整额 5=4*25% 税收净利润 6=1+4-5 减：资金成本 7 EVA 8=6-7 注：1、房地产开发企业按买地、开发、销售三部分分别计算 EVA， 3 2、物流企业以及自建自用的项目按买地、建设分别模拟计算 EVA。 3、其他企业如酒店、XX、XX 公司、XX 等公司直接计算 EVA。 。 五、资金成本权益资本与股东借款 表二 资金成本计算表 项目 序号 金额 备注 一、权益资本 1 平均所有者权益 2 加：负债合计（不含关联方往来） 3 减：应付票据 4 应付帐款 5 预收帐款（不含房地产预售房款） 6 房地产预售房款 7 应交税费 8 应付利息 9 其他应付款 10 其他流动无息负债 11 加：按公允价格计算的土地成本与实 际成本差额 12 减：预付土地款 13 减：完工交付销售（取得竣工备案表） 开发产品成本 14 权益资本 15=2+3-4- 5-6-7-8-9- 10-11+12- 13-14 资本率（5.5%） 16 暂定 权益资金成本 17=15*16 二、股东借款 18 应收股东（关联方）往来 19 加：股东提供抵押额 20 加：股东提供担保额 21 减：应付关联方往来 22 调整后股东借款 23=19+20 +21-22 4 资本率（8%） 24 暂定 股东借款资金成本 25=23*24 三、资金成本 26=17+25 说明：1、建设阶段企业及其他非房地产、物流建设期按表中要求计算。 六、经营成果 表三 利润计算表 项 目 序号 合计 买地 建设 销售 一. 营 业 收 入 1 减: 营业成本 2 营业税金及附加 3 土地增值税 4 二、主营业务利润 5 加：其他业务利润 6 减：管理费用 7 销售费用 8 财务费用 9 三、营业利润（亏损以“-” 号填列） 10 加： 投资收益（损失以“-”号填列 11 加：营业外收入 12 减：营业外支出 13 四、利润总额（亏损总额以“-”填列） 14 减：所得税费用 15 五、净利润（净亏损以“-” 号填列 16 说明：1、营业收入：买地收入为该土地成交时公允价值（如政府以财政返还方式补贴以 收到为准） ，建设阶段收入为按当年实际完成工程量计算的目标成本加利润（10%） 。 2、营业成本：买地成本为实际支付的资金，建设阶段成本为当年实际投入（开发成本、 在建设工程当年增加值） ，销售成本为按公允价值计算的土地成本加项目建设目标成本和 一定的利润。 3、税金按税法规定计算。 4、期间费用按买地、建设、销售所涉及的部门分别统计计算. 5、其他业务利润、营业外收支、投资收益项目房地产企业列入建设阶段的项目。 5 七、2011 年度经营计划 表四 年度计划模板 XX 集团 2011 年财务指标地产及物流在建项目 公司名称： 项目名称 地址 容积率 土地面积 （平方米） 总建筑面积 (平方米) 总套数 总可售面积 (平方米) 物业类型（如：普通住宅/别墅 /公寓/酒店/等） 用地性质（如：普通住宅/别墅 /公寓/酒店/等） 土地取得日 期 开工日期（YYYY-MM-DD) 竣工日期（YYYY-MM-DD) 预售日期（YYYY-MM-DD) 交房日期 建设期(年） 项目预算 金额 单方金额 金额 单方金额 金额 单方金额 土地获得价款 前期工程费 项目目标成 本 基础设施费 6 建筑安装费 其中：装修成本 配套设施费 开发间接费用 其中：资本化利息 合计 土地获得价款 前期工程费 基础设施费 建筑安装费 其中：装修成本 配套设施费 开发间接费用 其中：资本化利息 本年预算投入 合计 交房面积 交房套数 交房金额 签约套数 签约面积 签约金额 本年计划销售 实际回款 八、土地公允价值 按当时项目周边成交价格计算。 7 经济增加值（EVA）定义及计算准则 一、经营收入（P 0）： 经营收入包括建设目标管理收入和现金收入两项。其中建设目标管理收入由项目投产 交付模拟现金收入、项目新开模拟现金收入组成；现金收入涉及协议内资金到账现金收入、 协议外资金收入、大宗物资采购返利及索赔、材料款支付结算审核核减收入、生产加工及 制冷设备采购让利收入、其他收入(自建施工队伍创效、特殊材料集中低价采购降低材料费 用投入)六个部分。 （一）建设目标管理收入 1、项目投产交付模拟现金收入（P 1） （1）核算账期自 2011 年 1 月 1 日2011 年 12 月 31 日止； （2）项目投产交付模拟现金收入以 XX 总经办审核确认的实际交付投产项目数量，按 照 15 万元/个进行核算收入； （3）项目投产交付模拟现金收入是指由建筑事业部对集团公司项目进行管理，确保集 团公司项目又快又好实施，并达到生产运营条件。按照建筑行业同类管理咨询公司收取中 介管理费，经折让优惠后的最低支付成本费用。 （4）计算公式： 项目投产交付模拟现金收入 P1=15 万元N1() N1实际投产交付项目数。 2、项目新开模拟现金收入（P 2） （1）核算账期自 2011 年 1 月 1 日2011 年 12 月 31 日止； （2）项目新开模拟现金收入以 XX 总经办审核确认的实际新开项目数量，按照 5 万元/ 个进行核算收入； （3）项目新开模拟现金收入是指由建筑事业部对集团公司项目进行管理，确保集团公 司项目又快又好实施，并达到生产运营条件进行前期筹备。按照建筑行业同类管理咨询公 司收取中介管理费，首期需预支一定比例的管理费用，经折让优惠后的最低支付成本费用。 （4）计算公式： 项目新开模拟现金收入 P2=5 万元N2 N2实际新开项目数目。 （二）现金收入 1、协议内资金到账收入（P3） （1）协议内争取到位的资金，由 XX 建筑事业部与 XX 投资发展部各按 60%、40%的比 例，分别计入部门的营业收入。 （2）计算公式： 协议内资金现金收入 P3=Pt60% Pt协议内资金到账现金收入 2、协议外资金到账收入（P4） 协议外资金争取指标，全额计入经营收入。 8 3、大宗材料采购的返利、材料延期供货索赔（P5） 大宗材料采购的返利、材料延期供货索赔按实际发生额 100%计算收入。生产加工及制 冷设备采购让利除总价下降外，主要计算的收入为通过赠送零配件、增加服务年限等方式。 赠送零配件、增加服务年限依据所签订合同中相应所列明细及价款计算，由 XX 总经办审 核确认。 4、材料款支付结算审核核减（P6） （1）材料支付款审核核减指材料款支付采取折让与谈判方式，一次性结算价款并折让 付款。折让额即为核减收入。 （2）实际核减数据经建筑事业部汇总上报，以 XX 总经办、XX 审计部审核确认为准。 5、其他现金收入（P7） 其他现金收入主要包括自建施工队伍创效、特殊材料集中低价采购降低材料费用投入。例 如：聚氨酯发泡和吊顶工程，按照市场价与实际成本的差值计算；根据市场行情和动态，在预 期价格水平低迷时，抓住利好时机适当对某一材料进行集中采购，避免市场调控和社会涨价风 险，以降低工程成本投入（如钢材集中采购）。 （三）经营收入（P 0） P0=P1+ P2+ P3+ P4+ P5+ P6+ P7 二、管理成本（C 0） 建筑事业部的管理成本是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发 生的管理性质的开支。主要由以下项目构成： 属于建筑事业部人员编制（包括但不限于职能管理部门）所发工作人员工资、奖金、 基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费，办公费、差旅交通费、通讯费、休假探 亲费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产（含车、船）使用费、办公租赁费、零星 购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、文印费、会议费、印花税、业务招待费、施 工现场津贴、银行利息、财务费、竣工验收费和其他管理性质开支（包括支出诉讼、赔款、 罚款、税收等） 。 三、经济增加值（EVA）：本项指标由财务按照集团统一标准口径和要求进行 核算 EVA税后净营业利润资本成本（机会成本）息 税 前 利 润 （ EBIT） （ 1-所 得 税 率 ） + 递 延 税 款 的 增 加 资本成本（机