《信托与租赁》单元辅导三

信托与租赁单元辅导三 （第六- 七章） 第六章 租赁概述 章节重点难点辅导： 名词解释 现代租赁：也称金融租赁，是以融资为目的而进行的一种租赁活动。 经营性租赁：是指出租人向承租人短期出租设备，并提供设备保养维修服务，租赁合同可 中途解约，出租人需向不同承租人反复出租才可收回对租赁设备的投资的一种租赁形式。 直接租赁：是由出租人用从金融市场筹措的资金向供货厂商购买设备，然后直接租给承租 人，设备所付款是由出租人自行筹措的。 转租赁：是由出租人先从别的租赁公司租进设备，然后再租给承租人。 回租：即售后租赁，指设备物主将自己拥有的资产卖给租赁公司，然后再从该公司租回使 用。 一、租赁分类的角度 1、从私法的角度对租赁的分类：传统租赁和融资租赁 2、从会计的角度对租赁的分类：融资租赁和经营租赁 3、从税收的角度对租赁的分类：节税租赁和非节税租赁 4、从租赁交易业务规范的角度对租赁的分类：直接租赁、转租赁、回租、杠杆 租赁 5、从租赁标的角度对租赁的分类：动产租赁、设备租赁、不动产租赁、房屋租 赁、工地租赁、飞机租赁、汽车租赁、计算机租赁等。 二、租赁的形式 （一）传统租赁、融资租赁，经营租赁 1、传统租赁 传统租赁的特点： （1） 租赁关系简单，只涉及 2 个当事人，即出租人和承租人，只签 订一个合同； （2） 承租人租赁目的一般是为了短期、临时性使用租赁物 （3） 租赁物的选择是由出租人决定的，租赁物无法出租时的投资损 失也由出租人承担； （4） 租金支付具有不完全支付性，即出租人无法只通过一个承租人 租用设备，并在一个租赁合同期内收回全部或大部分投资，出租人对一个承租人 出租所收取的租金，只是全部投资的一部分； （5） 出租人除了身承租人提供租赁物件，起家要提供租赁物的维修 保养等全面服务；（6）租赁合同可以中途解约；（7）租期结束时，承租人可以 退租或续租；（8）在会计处理上，租赁物不纳入承租人的资产负债表。 2、融资租赁 概念：融资性租赁又称金融租赁。指租赁的当事人约定，由出租人根据承租人的决定， 身承租人选出定的第三者（供货人）购买承租人选出定的设备，以承租人支付租 金为条件，将该物件的使用权转让给承租人，并在一个不间断的长期租赁期间内， 通过收取租金的方式，收回全部或大部分投资 。 融资租赁的特点： （1）一般涉及三方当事人：即出租人、承租人和供货商 （2）签订两个合同：即租赁合同、购买合同 3、经营租赁 概念：经营性租赁是指一种短期租赁形式，是指出租人身承租人短期出租设备，并提 供设备保养服务，租赁合同可中途解约，出租人需身不同承租人反复出租才可收 回对租赁设备的投资 经营性租赁的特点： （1）经营租赁仍然涉及三方当事人，即出租人、承租人和供货商，二个合同，租赁合 同和购货合同； （2）承租人的租赁目的仍是为了进行中长期融资，但是租赁期限短于租赁设备总法定 耐用年限； （3）租赁物件的选择由承租人决定，但出租人有否定决权； （4）租赁老大难真有不完全支付性； （5）租赁物的维修保养既可由承租 人也可由出租人责； （6）租赁合同可以中途解约； （7）租赁结束时，承租人可以退租，续租或留购； （8）租赁物既可纳入承租人资产负债表，也可不纳入。 （二）节税租赁和非节税（销售式）租赁 1、 节税租赁 概念：可以享受税收优惠的租赁称之为节税租赁，也叫真实租赁。 美国税法所规定的真实租赁的条件 此 1-6 条规定主要目的是把租赁与分期付款式的买卖行为区别开来，从而给真实 租赁以税收优惠。 真实性的税收优惠 出租人有资格获得加速折旧及投资减税等优惠，出租人可以降低租金向承租人转让部 分税收优惠。 承租人可以将其租金从应纳税所得中扣除，从而减少应税金额。 2、 非节税租赁 概念：不能享受税收优惠的租赁叫非节税租赁，也叫做销售式租赁或租购。 非节税租赁的条件（凡符合其中一项者，即视为销售式租赁。 ） （1）租金中有部分金额是承租人为获得资产所有权而专门支出的 （2）在支付一定数额的租金后，资产所有权即自动转移给承租人。 （3）承租人在短期内交付的租金，相当于购买这项设备所需要的大部分金额。 （4）一部分租金支出实际上是利息或被认为相当于利息。 （5）按名义价格留购一项资产。 （6）租金和留购价的总和按近购买设备的买价加运费。 （7）承租人承担出租人投资损失的风险。 （8）租期实质上等于租赁资产的全部有效寿命。 （三） 单一投资租赁和杠杆租赁 这两者区分是以租赁中出资比例为标准划分的 1、单一投资租赁：是指出租人负责承担购买租赁设备的全部投资金额的租赁，这是一 种传统的租赁方式。 2、杠杆租赁 （1）杠杆租赁的定义 是一种融资性节税租赁。出租人提供部分设备投资，其余部分以出租的设备为抵押， 从金融机构贷款取得。 出租人一般只需提供全部设备金额的 20%-40%的投资。即可获得设备所有权，享受 百分之百设备投资优惠 设备成本从 60%-80%的资金可以以设备为抵押向银行和其他金额机构贷款 贷款可以设备本身和租赁费为保证，同时需出租人以设备第一抵押权，租赁合同及 收取租金的受让权为该贷款的担保 杠杆租赁主要用于资本密集型设备的长期租赁 杠杆租赁给各方面带来的好处： a. 出租人可获设备所有权及税收优惠。对贷款负有限责任，即仅限于出租物 价值 b. 承租人可获税收优惠 c. 贷款人的贷款有保障 （2） 租赁的交易程序 筹备阶段 正式进行阶段（见图式） （四） 直接租赁、转租赁、售后租赁 1、 直接租赁 （1）直接租赁：是由出租人从金融市场筹措的资金向供货厂商购买设备，然后直接租 给承租人，设备所付款项由出租人自行筹措 直接租赁程序（见图式） 1. 2、 转租赁 （1）转租赁：是由出租人先从别的租赁公司租进设备，然后再租给承租人 （2）当事人：（4 个）设备供应商，第一出租人、第二出租人；和第一承租人、第二 承租人 （3）合同 购货合同 租赁合同 转让租赁合同 o 3、 回租 （1）回租：售后租赁，指设备物主将自己拥有的资产卖给租赁公司，然后再从该公司 租回使用 （2）关系人 承租人（企业、卖主） 出租人（租赁公司、买主） （3）合同：买卖合同、租赁合同 （五）其他租赁形式的划分 1、国内租赁和国际租赁（按租赁所涉及区域划分） （1）国内租赁是指租赁交易只涉及国内区域，即租赁交易中涉及的当事人同属一国居 民 （2）国际租赁是指租赁交易范围扩展到国外，即租赁交易涉及的当事人分属不同国家 a 进口租赁 b 出口租赁 2、 动产租赁和不产租赁（按财产性质划分） （1）不动产租赁是指以房屋、土地等不动产为对象进行的租赁 （2）流动产租赁：指以各种动产为对象进行的租赁，也叫设备租赁 租赁的功能 一对承租人的功能 1 融资资金 2 减少资金占用 3 提高资金流动性 4 表外融资 5 避免设备陈旧过时的风险 6 获得专业性管理服务 二对出租人的功能 1、降低投资风险，扩大投资规模 2、扩大产品销售 第七章 租金 章节重点难点辅导： 名词解释 租金：是指出租人转让某种资产的使用权给承租人而按约定条件定期分次向承租人收取的“ 报酬“ 年金：是指在利率不变、间隔期相等条件下连续支付（或收取）的一系列等额款项。 一、 租金的概念： 租金是指出租人转让某种资产的使用权给承租人而按约定条件定期分次向承租人收取 的“报酬“，或者说是承租人为获得某种资产的使用权按约定期限分次支付给出租人的费用。 二、 租金的构成 （1） 租赁物件的成本 （2） 租赁期间上述成本资金应产生的利息 （3） 出租人在此交易项下的收益 三、 影响租金的主要因素 1. 利率：在租赁设备总成本一定的情况下，利率是影响租金总额的最重要因素 固定利率条件下，利率越小，租金总额越大 浮动利率条件下，以 Libor利差作为当期租金利率 2. 租赁期限：租期长短直接影响租金总额大小 3. 付租间隔期：是上期付租日与当期付租日的时间间隔，间隔期越长租金总额越大 4. 付租方式：期初付租，租金总额较少，期末付租租金总额较多 5. 保证金支付数量和方式 保证金是承租人在签订租赁合同时向出租人缴纳的履约保证资金。 保证金越多，租金总额越少。 6. 手续费：手续另交，租金较低，将手续费转为租金收取，将增大租金总额。 7. 支付币种：利率高，汇率高的支付币种，租金就高些 8. 起租日与计息日： 指租赁合同法定正式生效日。 指出租人为租赁项目的各类开支开始计息之日。 可先计息后起租，也可以相反，两者间隔有长有短，影响利息累计，进而影响租 金 三、 计算租金时常用的几个重要概念 (一)利息的种类 1. 单利 根据本金及应计息期数计算的利息。只以本金计息，利息不再生息。 公式为：本利和p(1+ni) 2. 复利 根据本金及以前未支付的利息之和来计算的利息。即当期期末未支付利息要计入 下期本金。 公式为： (二) 复利终值与复利现值公式 1. 货币时间价值 指按货币持有者放弃使用货币时间的长短所计算的“报酬“，或货币随时间的推移 而发生的增值。 例：100,000 元投资，年收益率为 10，则 10,000 元就是这 100,000 元一年的价值。 2. 复利终值与复利现值 (1)复利终值 指一定量的货币，按复利计算的若干期后的本利总和。 公式为： 称为复利终值系数，记作：（F/p,i,n） 例见书 p.188，本利和终值为F=p(F/p,i,n)100*1.262=126.2( 万元) (2)复利现值 指未来某期的一定量的货币，按复利计算的现在的价值。 公式为： 称为现值系数，记作：(p/F,i,n) 例：某人拟在 5 年后获得本利和 10,000 元，假设投资报酬率为 10%，他现在 应投入多少元? P = F(p/F,I,n) = 10,000*(p/F,10%,5) = 10,000*0.621 = 6210 元 (三) 计息频率 1. 计息频率指一年内计息次数 2. 考虑计息频率则： 复利终值为: ；复利现值为: (四) 年金现值与年金终值 1. 年金现值计算公式 (1) 年金现值 指未来每期支付或收取的等额货币，按复利计算的现时总价值，即将每年的等额货币 换算成现值。 (2) 公式为： 再求总和，(pA/A,i,n)也叫年金现值系数，可通过 查年金现值表取倒数得到。也可写作: 例：某人出国 3 年，请你代付房租，每年 100 元，设银行利率为 10%，他应当现在给你 在银行存入多少钱? 2. 年金终值计算公式 (1) 年金终值 指每期支付或收取的等额货币，按复利计算的未来一定时期内的总价值。 (2) 公式为： 例见 p191 (五) 资金回收与存款公式 1. 资金回收公式：(投资回收公式) (1) 资金回收公式 即一定量货币现值，按复利计算未来每期支付或者收取的等额货币。也就是指普通年 金或叫后付年金。 称为资金回收系数或叫做投 资回收系数，是年金现值系数的倒数。 例：见 p193 2. 资金存储公式(偿债基金) (1) 资金存储公式 一定量的货币终值，求按复利计息的每期支付或收取的等额货币(年金)。也就是按年 金终值来求普通年金。 (2) 公式为： 可查年金终值表取倒数求得。 例：见 p193 四、 租金的计算方法 (一) 附加率法 1. 附加率法 指在租赁资产的设备货价或概算成本上再加上一个特定的比率来计算租金的方法。特 定比率由营业费用和预期利润来确定。 公式： R：每期租金 pv：租金资产的货价或概算成本 n： 还款次数，按月、季、半年、年计算 i： 利息率，与还款次数相对应 r： 附加率 例：见 p195 注意：利率与次数的匹配 (二) 年金法 年金法是以年金现值理论为基础的租金计算方法。即将一项租赁资产在未来各租赁期 内的租金按一定的利率换算成现值，使其现值总和等于租赁资产的概算成本的租金计算方 法。 1. 等额年金法 指运用年金法，使各期租金均等的租金计算方法。 (1) 后付租金法(即普通年金法) 其计算要领为，先求得普通年金现值系数再取倒数即可。例： 公式为： (2) 先付租金计算 a. 先付年金现值公式： b. 普通年金现值公式： c. 差别为：期数减 1，系数加 1，可以计做(p/A,I,n-1)+1 d. 所以： e. 先付租金计算公式为： f. （上下乘以与书一致） g. 即： 查年金现值系数表(n-1)期的值，然后加 1，取倒数求得。 h. 2. 变额年金法 (1) 等差变额年金法 是指运用年金法，并从第二期开始，使每期租金比前一期增加(或减少)一个常数的 租金计算方法。 公式： (pA/A,I,n)-年金现值系数(附表四) d每期租金比前期租金增减常数 n期数，i利息率 d0 时为等差递增变额年金法 d0 时为等差递减变额年金法 d=o 时为等额年金法 (2) 等比变额年金法 是指运用年金法，并从第二期开始，使每期租金与前一期的比值是同一个常数的租 金计算方法。 公式： (三) 成本回收法 1. 成本回收法概念 指由租赁双方在签订租赁合同时商定，各期按照一定的规律 收回本金，再加上应收的利息即为各期租金。 2. 特点 3. 各期租金没有统一计算公式，各期成本回收额经双方商定，可以是等额的，也可以 是等差或等比变额，也可以是无规律的，(仅指成本而言)。 (四)不规则租金的计算方法 即带有付租宽限期的租金计算法，宽限期长短对租金总额有影响，具体计算公式是将 宽限期的利息加入到概算成本中，然后用等额年金法计算每期租金。 (五)浮动利率的租金计算方法 在租期内利率随市场变化，计算各期租金时的利率不同。浮动利率一般采用 Libor 利 率(即伦敦国际银行间拆放利率)并加一定的利差作为租金利率，一般以起租日的 Libor 利率加利差作为计算第一期租金的利率，第一期租金偿还日的 Libor 利率加利差则作 为计算第 2 期租积金的利率，依此类推，计算以后各期利率，从而再计算各期租金。 五、 利率及影响 利率对租金总额的影响 1、利率越高，租金总额越高，反之租金总额越低 2、率一定，租期越长，租金总额越高，反之亦然 3、 利率的生息天数和基础天数 （1）利率按基础之数分割得日利率，再乘以生息天数则得到实际利率 （2）大陆法生息天数与基础天数一致，均为 360 天 （3）英国法生息天数为 365 天(闰年 366 天)，基础天数为 365 天 （4）欧洲货币法生息天数为 365 元(闰年 366 天，基础天数为 360 天 六、 手续费的计算方式及影响 (一) 手续费的计算方式 例见：p208 例 9 1. 单独计算： A. 以概算成本为基数 B. 以租金总额为基数 2. 纳入概算成本计算： 即将手续