中原地区与郑州房价走势

（一）地理位置： 中原区位于郑州市区西部，北纬 344230至 345130，东 经 1132730至 1133730之间。东起嵩山路与二七区为邻； 西与荥阳市廿铺乡接壤；南和二七区的刘胡垌、齐礼阎两乡搭界； 北与金水区和惠济区的古荥、老鸦陈两乡相邻。是郑州市最早的建 成区之一，素有“郑州西大门”之称。南北长约 17 公里，东西宽约 16 公里。辖区面积 97.1 平方公里，其中城区面积 24 平方公里。下 辖 1 个镇，10 个办事处，总人口 56 万。地图如下： （二） 、交通条件： 辖国道 G045、G310 线 2 条共计 21.3 公里，省道 S314 线 1 条共 计 10.6 公里，县道 X007、X009、X024 线 3 条共计 12.173 公里，乡 道 Y001、Y002Y037、Y046 线等 42 条共计 156.278 公里，村道 23 条共计 33.942 公里。公路通乡率 100%，通行政村率 100%。全区 公路上共有桥梁 18 座（含国、省道上桥梁） 。全区公路里程达到 234.293 公里（含国、省道公路里程） ，其中二级以上（含二级）公 路里程 55.377 公里，公路密度达 121 公里/百平方公里。 （三） 、经济成就： 中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区。辖区 工业基础雄厚，有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企 业 70 余家，乡镇企业 5000 余家，年产值 500 万元以上的规模企业 53 家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举 足轻重；辖区科技力量集中，有各级科研机构 20 余家，大中专院校 8 所，是全国科技工作示范区，具有较强的科研开发能力；基础教 中文 名称 中原区 邮政区码 450000 所属 地区 中国河南省郑 州市 地理位置 位于郑州市区西 部 下辖 地区 林山寨街道、 建设路街道 面积 24 平方公里 电话 区号 0371 著名景点 茅庐生态园、天 下渔仓 育发达，市区现有中小学 33 所，郑州一中、外国语中学享誉全省， 是全国“两基”工作先进区；辖区交通便利，陇海铁路、310 国道、 郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山 路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络；市政基础设施完备， 水、电、气、暖等公用设施配套齐全,得天时而占地利，享政通而悦 人和。近年来，中原区委、区政府坚持以经济建设为中心，解放思 想，开拓进取，经济建设和社会事业取得长足发展。 2004 年，全区生产总值完成 18.96 亿元，比上年增长 15.2%。 其中，第一产业 0.7 亿元，增长 4%；第二产业 10.06 亿元，增长 19.1%；第三产业 8.2 亿元，增长 19.4%。全年财政收入完成 3.25 亿元，财政预算支出 3.41 亿元。全社会固定资产投资完成 9.9 亿元。 社会消费品零售总额完成 37.1 亿元。城镇居民人均可支配收入 8732 元，人均消费性支出 7013.26 元；农民人均纯收入 4839 元。 全区引进新项目 115 个，已建成 74 个；引进内资 6.8 亿元。 加快农业和农村经济发展的步伐。大力发展花卉苗木业，全区 花卉苗木种植面积发展到 680 公顷。无公害蔬菜 343.07 公顷，总产 量 5.3 万吨，比上年增长 4.7%。千头以上养猪场 4 个、200 只以上 养羊场 1 个、10 头以上养牛户 49 个、1000 只以上蛋禽户 17 个、 3000 只以上肉鸡户 23 个，奶牛养殖小区 2 个，奶牛存栏达 1465 头。 全年肉类总产达 2702 吨，禽蛋产量达 742 吨，奶类产量达 5033 吨， 分别增长 26%、216%、367%。小麦种植 1783 公顷，总产 859.1 万公斤；秋粮 1413.33 公顷，总产 754 万公斤。全区优质专用小麦 种植面积 1440 公顷。农田水利基本建设完成，新增有效灌溉面积 26.27 公顷，新增旱涝保收田 26.67 公顷，新增地埋管 1.32 万米， 新打配机井 8 眼，更新改造机井 9 眼，完成小流域综合治理 6 平方 公里，坡耕地改造 35.33 公顷。完成了“南水北调”中线工程总干 渠中原区段实物调查工作。全区 46 个行政村免征农业税及取消农业 特产税，全年免征农业税 101 万元，共向 18510 户种粮农民提供粮 食直接补贴 45 万元。 工业经济快速发展。新上项目 39 个，投入资金 18651 万元，开 发新产品 32 个。工业企业共完成增加值 75 亿元，比上年增长 16.1%，其中规模以上工业企业完成增加值 4 亿元、增长 24%，产销 率达 98%；实现销售收入 12.5 亿元、增长 27%，实现利税 0.8 亿元、 增长 30%；出口创汇 1750 万美元，增长 17.1%。限额以下工业企业 及个体工业完成增加值 3.5 亿元，增长 8.8%。企业改制稳妥推进， 完成国有集体企业改制 14 个。非公有制经济发展迅猛，全年销售收 入超 500 万元的非公有制企业达到 60 个。 城市建设不断加强。建成小游园 11 个；高标准整治了中原路、 嵩山路、建设路 3 条精品街和桐柏路、工人路、伊河路 3 条重点景 观示范路，改造背街小巷 36 条，完成了中原西路、防汛路西延工程， 长江路、天下路、朱屯东路拆迁工作全部完成，桐柏路拓宽拆迁任 务完成 90%。对全区 70 个社区分类开展环境整治，共投入资金 1.2 亿元，新建游园 15 万平方米，增加绿地 21.2 万平方米，硬化路面 21.9 万平方米，拆除违章建筑 7.53 万平方米，增添健身器材 945 件。全区 70 个社区有 28 个达到一类社区标准，316 个小区（楼院） 、 156 个单位（庭院）达到一类标准。 各项社会事业全面进步。引进和推广新技术 40 项，完成列入省、 市、区各类科技计划和鉴定项目 35 个，获得科技进步二等奖 2 个。 新发展民营科技企业和技术贸易机构 14 个，完成技术合同成交额 2253.95 万元，科工贸总产值 3892.14 万元、总收入 3955.67 万元， 合同登记额 128 万元。全区适龄儿童入学率、巩固率均为 100%，小 学生辍学率为零；初中适龄少年入学率 99.21%以上，初中学生巩固 率、毕业率均达 99%以上。农村初中学生辍学率控制在 1.5%左右， 适龄残疾儿童、少年（丧失学习能力者除外）入学率达 89.3%以上。 “中国疾病预防控制管理信息系统”启动，11 个综合医院开通了传 染病疫情网络直报。开展大规模既往有偿供血者人员普查工作，入 户调查 144519 个，既往有偿供血人员 685 人，采集血清 577 份，做 到了“三个弄清，一个不漏” 。全区农村劳动力转移就业 1894 人。 企业养老保险参保职工 10761 人，年征收养老保险费 1220 万元。全 年累计发放城市最低保障资金 558 万元，发放农村特困户救助资金 28 万元，基本实现应保尽保。1 2005 年，全区生产总值完成 21.7 亿元，比上年增长 15.2%。规模以 上工业企业完成增加值 5.1 亿元，增长 35.1%，增速位居市内六区 第一。财政收入完成 4.26 亿元，按可比口径增长 28.7%；城镇固定 资产投资完成 13.1 亿元，增长 50.7%；城镇居民人均可支配收入 9940 元，增长 13.8%，四项指标增速均位居市内六区第二。农村居 民人均纯收入 5377 元，增长 11.1%，综合实力位居全省 46 个城区 前列。 （四） 、市场发展现状和潜力 中原区是河南省省会郑州市委、市政府所在地，位于郑州市区西 部，区辖一镇两乡和八个街道。辖区总面积 97.1 平方公里，其中， 城区面积 24 平方公里，总人口 55.5 万。中原区素以科技力量集中、 工业基础深厚而著称。辖区内有国家、省、市科研机构 28 家，大中 专院校、大中型企业百余家，有各类法人单位 3000 多家，拥有一支 高素质的产业工人队伍，具备较强的科技开发和研制生产能力。 2004 年全区生产总值 18.96 亿元，财政收入 3.25 亿元，城镇居民 人均可支配 8731 元，农村居民人均纯收入 4839 元，综合实力位居 全省 46 个城区前列。 中原区交通便捷，陇海铁路、连霍高速公路、310 国道横穿东西， 绕城高等级公路、环城高速公路纵贯南北；通讯、供水、供电等各 项基础设施建设配套齐全；辖区内四通八达的交通、信息优势，使 中原区成为辐射面宽、吸引力强的人流、物流、信息流的中心和集 散地，中原区蕴藏着巨大的商机。 中原区商业发展迅猛，城区欣欣向荣。2003 年，碧沙岗商业区 被确定为市级三大商业中心之一。由中国长城房地产开发公司开发 的中原商贸城已初具规模，商业大厦、中原商贸城、丹尼斯百货、 泰隆商厦以及麦当劳、国美、思达、家中福、双汇连锁店等一批大 型商业企业，和 30 个各类商品交易市场，在郑州西区形成了浓厚的 商业氛围。家世界、世纪联华等大型商业超市的建成开业更是锦上 添花，全区初步形成了碧沙商业区、卧龙商业区、帝湖商业区和罗 庄汽贸一条街等极具活力的商品流通和商业贸易市场。 而在历史上，西区就曾经是郑州市的政治、经济和文化中心，作 为郑州市委、市政府所在地和郑州老工业基地，这片古老的土地上 曾经创造出巨大的辉煌。郑州曾是全国十大纺织工业基地之一，素 有“纺织城”之称。1954 年郑州国棉一厂建成试车；1955 年 8 月， 郑棉三厂正式投产；接着是第四、第五、第六棉纺织厂、郑州印染 厂、河南省纺织机械厂到“二五”中期，纺织成为郑州市首屈 一指的经济支柱，对地方财政的贡献率曾经达 60%以上。 但是，当市场经济的浪潮扑面而来时，郑州纺织行业这艘用计划 经济模式打造出的大船却越来越显示出不适和茫然，眼睁睁错失了 几次关键的历史发展机遇，脚步比同行慢了下来，纺织能力也从占 全省的 50%下降到不足 5%，终于陷入艰难和困顿。连年亏损的不仅 是棉纺企业，二砂、电缆厂也是如此。 虽然工业上遭遇了一定的危机，但现在的郑州西区，仍是郑州市 委、市政府及市属各局所在地，拥有郑州大学、河南工业大学、中 原工学院等多家高校和科研机构，市内规划整齐，交通道路状况良 好，管网配套设施齐全，绿化程度较高，仍然是比较适合市民居住 的区域。 （五） 、西区房地产行业发展现状及评价 郑州地产西区的西南板块，是西区各板块中发展得最好的，也是 唯一能够与其他区域板块分庭抗礼的一个板块。客观地讲，这一区 域以前在郑州地产界一直处于弱势地位，随着城市“北移东扩”的 战略调整，前景似乎更加黯淡，因此并不被人看好，也一直以低价 位形象自居。但自 2003 年以来，西南板块地产不甘人后，强势反击， 涌现出亚星盛世家园、兴达花园、世纪馨港、帝湖花园、开元丽城、 居易国际?凯旋门、茜城五月天、兴华南街 3 号、龙源新城、滨河名 家等一大批大中型优质楼盘，在赢得市场的同时也提升了西南区域 的楼盘品质，改变了以往这一区域楼盘在人们心目中价廉质劣的不 良印象。 其实，从消费者的角度来分析，首先这一区域的人们绝大部分由 于工作、生活、经济、人文的种种理由可能还要继续在这里生活下 去，而周边各类众多市场里的经营人员需要就近购置房产，无疑会 刺激房产销售；其次西区遍布了 20 多家大中专院校和科研机构，市 委市政府和多家市直属事业单位也分布在此区域，蕴藏着旺盛的购 买力；另外，西区自然环境优美，道路建设状况良好，管网配套建 设非常发达，而且这一区域的地理环境要比东区简单得多，建筑成 本要低。从开发商的角度来讲，由于土地资源的稀缺性，在东区和 北区有开发价值的土地不多时，西区土地成本相对低廉和庞大的住 房需求，对开发商形成了一定的吸引。因此，近三年来，一些眼光 独到的开发商纷纷把这一区域作为投资重点，帝湖花园、凯旋门、 亚星盛世家园等热销项目的开发充分证明了这一点。 西北板块的发展状况可以说是最滞后的。由于棉纺企业的没落， 加上本身自然条件落后，交通也不方便，所以很难有开发商的垂青。 然而暂时的冷清并不意味着永远的荒芜，相反此处为西工业区传统 的家属生活区，生活氛围浓郁，配套完善，具有非常良好的高品质 生活区的潜质。农业西路的贯通，打通了西北板块的“瓶颈” ，使得 此区域地产开发日益升温。目前此处已有楼盘活跃，如威尼斯水城、 清城美苑、雅居一方、西湖春天等。随着开发深入，此区域的市场 价值将逐渐凸现。 要分析严格意义上的西区房地产市场，不能不提到位于西北部的 郑州高新区。郑州高新区作为名噪一时的国家高科技产业园区带动 了区域房地产市场的飞速发展，然而随着国家产业政策的变化，郑 州高新区房地产业并没有像人们想象中的持续升温，目前园区里很 多项目虽然销售还算不错，但入住率实在不高。在郑东新区和经济 技术开发区的地产开发蒸蒸日上时，高新区依据延续着以往的走势， 不愠不火，难见亮点。 （六） 、 西区城市发展规划及房地产发展潜力分析 2006 年主导西区楼市升温的因素有三个，一是农业西路打通， 使得楼市西北洼地开始隆起；二是西区几个大型国有企业的整体外 迁给房地产开发留出了空间；三是郑州高新区由原来高科技产业园 向新城区定位的转变，给高新区地产开发带来了空间。 1、农业西路打通后西北板块面临的机遇和挑战分析 如果说一个区域价值的重新定位将影响它今后数十年的发展方向， 那么一条道路的修建也将给周围辐射区域带来不可估量的潜在利益。 当农业路冲过铁路桥的重重阻隔与桐柏路相会，历史性的将东、西 两个区域连在一起时，注定了农业路两侧辐射区域将迎来前所未有 的发展契机。由桐柏路、农业路、经三路、城东路和航海路共同构 筑而成的郑州中环这一强大交通网络辐射区内，农业路走廊凭借其 得天独厚的区位优势，正在形成新的经济中心、科技中心、信息中 心、金融中心、文化教育中心和娱乐消费中心。 从农业路一直向西，经过沙口路立交桥，就来到了冉屯路和桐柏 北路的交叉口。这一区域座落着城开集团和开元房产的几大杰作： 开元新城、银榕花园和威尼斯水城；其他楼盘还有新世纪小区、清 城美苑、鸿基花园、风和日丽家园等，楼盘集中度一般。区域内交 通道路状况良好，路面平整宽阔，商业上有天成批零商场、朱屯农 贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭 路小学、郑州第八十中学等。无疑，农业西路的贯通，使得这一区 域与郑州北区发生了直接联系，带来了巨大的机遇。不过，经过圆 点公司地产研究人员的实地调研后，发现了三点问题： （1） 、是该区域西边有郑州水晶股份有限公司（原郑州化肥厂） 、 郑州热电厂等污染较重的企业，对该区域的居住状况会造成一定的 影响； （2） 、是该区域房地产发展的时间较短，楼盘集中程度不高，生 活环境配套设施还不够完善，总体感觉污染大、周边居民区档次较 低，而且还给人有些荒凉的感觉； （3） 、是如果以在农业路上工作的人群为目标客户，将直接面对 南阳路上众多楼盘的竞争，如果没有核心优势（如价格、景观等） ， 是很难竞争过南阳路成熟生活区域的楼盘的。 2、国企外迁后对西区地产的影响分析 2006 年 2 月 14 日， “郑州西部老工业基地用地调整规划中期评 审会”在郑州举行，华南理工大学、东南大学、美国斯道沃 STOA 建 筑规划（中国）有限公司、郑州市规划勘测设计研究院等 4 家单位， 分别就西部老工业基地的发展做出了 4 份详细的发展规划。4 套方 案从不同的角度论证该地区该如何进行用地功能调整，明确解答了 “郑州市西部工业区未来到底做什么合适”的问题。 据悉，此次评审是中期评审，政府拟将于今年 3 月份对规划方 案做出中期评审，评审后，各企业的改造方案将分批分期进行实施。 此次规划城区范围以陇海路为分界线，分为南北两块共计 17.05 平 方公里。 其中，陇海铁路以南：西三环、汝河路、华山路、秦岭路、棉 纺路、嵩山路、陇海铁路、工农路、郑上路围合城区，面积 6.15 平 方公里（棉纺厂地区 1.35 平方公里） 。 陇海铁路以北：陇海铁路、京广铁路、北环、西环围合城区， 面积 10.9 平方公里。 据了解目前的一个初步设想是：沿伏牛路、棉纺路、建设路形 成“L”形轴线，串联起担负各级城市服务功能的核心区，延续中原 路的行政管理、商务办公职能。方案规划人口规模为 20 万至 26 万。 而在陇海铁路南侧以居住、服务功能为主，布置商业、文化、娱 乐和住宅设施；北部以产业发展为主，布置教育、办公、物流、部 分商业金融及住宅。扩大碧沙岗商圈规模，结合规划中的轨道交通 站点，向西、向北拓展，建设大型购物中心、商业步行街、酒店等， 形成市级商业中心区。 郑州市土地储备中心的一位负责人表示，郑州西部开发主流是， 通过基础设施和第三产业的发展，可以提升居民经济生活水平，这 是西部开发中最关键的。 郑州东西区的严重不平衡发展，早已引起了市政府的注意，在 酝酿很长时间之后，关于西区的四套方案终于揭开了西区改造的序 幕。目前，郑州市委、市政府已明确下达文件，要求现有厂区土地 按照调整的规划由政府收购储备后进行公开出让。对郑州西沿棉纺 路的 5 家棉纺织厂、沿华山路的原郑州第二砂轮厂和原郑州电缆厂 等七大国有企业的搬迁工作已进入实质性阶段。郑州市政府已完成 郑州电缆厂的土地收购工作，郑州第二砂轮厂已完成土地评估工作， 郑州五家棉纺厂已初步选定搬迁地址。七大国企占据着市区大量的 土地，这一个好消息在可供开发的土地越来越少的今天，足以使房 地产开发商兴奋不已。不难想象，随着大量土地的入市，伴随着今 后几年力度空前的规划改造，曾经是“塌陷”地带的西区即将迅速 崛起。 据了解，目前郑州市土地供求矛盾非常突出，预计全年全市用 地需求尚有缺口 829.33 公顷，新增建设用地基本上已无地可用，土 地紧缺的现状从两次土地拍卖可见一斑：不久前，郑州高新技术开 发区内的土地拍出了每亩近 70 万元的“天价” ，两年前该区域地价 大概不超过 20 万元。2005 年 12 月 6 日，原郑州水工机械厂一宗土 地，在经过 10 余次的激烈角逐后，竟以超出出让底价 1.26 亿元的 加价顺利成交。而现在棉纺路上的 5 家棉纺企业生产区就占地超过 1000 亩，根据郑州市政府规定，搬迁后土地将由政府垄断一级市场， 通过公开的“招、拍、挂”程序卖出。郑州市决定用出售土地的差 价收益，解决企业债务、搬迁和职工安置问题。 由于西区已经拥有成熟的生活区，生活氛围浓郁、配套设施完 善，其本身具备良好的“宜居生活”品质；再加上老工业基地的改 造、农业西路的打通及桐柏路的改造等交通条件的完善，因此，我 们有足够的理由期待西区的房地产市场在新的一年里实现大的跨越， 在房地产市场快速发展的今天，迎来属于自己的春天。 但是，对于西区的开发建设，圆点公司地