探秘万达平民商业地产.doc

探秘万达平民商业地产的华南路径没有lv、dior、hermes等国际顶级品牌入驻的话，广州万达很难与同城即将开业的太古汇等争夺顶级商场的名号。 日前，大连万达集团副总裁张诚透露，眼下，已经敲定的武汉万达广场项目就达6个，总投资400亿元，加上即将开业的宜昌、襄樊的万达广场，湖北有望共增加10个万达广场。相比湖北万达广场的“繁荣”，刚刚起步的广州万达广场显然在数量上落后一大截，不过，从万达集团将广州第一个万达广场定位为集团首家旗舰店，却可以看出万达对华南的重视。沃尔玛神话广州白云万达广场销售中心揭幕仪式在5月16日早上举行，这也是广州白云万达广场正式试开放销售中心的日子。尽管自今年年初开始房地产新政陆续出台，广州房地产市场表现比较低迷，但万达广场一直都保持着极高的人气和关注度。据万达表示，万达销售中心试开放当天，到访的客户超过1000组，而从万达广场接受登记以来的短短两个月里，接受登记的客户已超过3000组。位于广州旧白云机场区域“白云新城”商圈中心位置的广州白云万达广场，是万达集团进军广州的第一个项目，也是万达集团极其重视的旗舰级项目。在广州副中心区域白云新城内，万达集团投入50亿元巨额资金开发该项目，项目占地面积21.9公顷，建筑面积约40万平方米。建成后的广州白云万达广场，属于纯正的第三代城市综合体项目，涵盖大型商业、5a写字楼、超五星级酒店、室外步行街、精品公寓以及地下车库设备用房等诸多业态。在万达集团对外的宣传推广中，一直强调“旗舰级项目”的定位。广州万达的工作人员也对观点地产新媒体表示，万达有很多的战略合作伙伴，比如沃尔玛、家乐福等等，在今年年底万达广场商场项目正式营业之前，一定会选择其中一个合适的大型国际企业进入的。不仅仅是在广州，与沃尔玛的合作已经成为万达在全国各地必定会拿出来佐证万达广场“国际化”的招牌。另一方面，万达表示，经过几年发展，已经有一批品牌与万达形成战略合作关系，跟随万达到全国各地开店。万达一再强调，万达广场的定位是顶级购物中心，在全国各地都在打造最好的商业项目，并有助于各个城市或区域价值的提升。实际上，不管是沃尔玛还是家乐福，虽然是鼎鼎有名的跨国巨头，但不可否认，沃尔玛是以“天天平价”出名的廉价超市，而家乐福的定位也和沃尔玛在同一水平。没有lv、dior、hermes等国际顶级品牌入驻的话，广州万达很难与同城即将开业的太古汇等争夺顶级商场的名号。订单式商业地产让万达更为津津乐道的是其独特的商业模式。有业内专家总结，经过多年的摸索、实践与积累，依托全国惟一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队等的支持，万达的“订单式商业地产”商业模式已基本成熟，因此万达开发项目已经呈现出“工业化”特征，不是一个个建设，而是一批批复制，保证了万达每拿到一个项目，便可实现快速启动。拥有大量优质商业资源是万达的又一利器。据万达相关负责人介绍，万达广场的商业大部分为只租不售，拥有1000多家签订合作协议的商家，其中有50个左右是大的主力业态，60-70个为次主力业态，这些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里，他们就开到哪里，这种经营模式被称之为“订单地产”。据广州万达工作人员介绍，到目前为止已经有3000组有意向的客户进行了登记，但广州万达进行出售的铺位只有300组，基本是“十抢一”的状态。据万达集团董事长王健林介绍，万达订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。其中联合协议是万达的主要特色，先寻找有意向签约合作的客户，再根据客户所需拿地、规划、修建是万达的开发模式。世邦魏理仕华南总经理刘蔚海表示，事实上，订单商业地产在国外是很流行的商业模式，在拿地之前将主力店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤，从而导致招租困难。刘蔚海表示，在中国，这样的模式并不容易发展，主要原因则是中国的市场很容易出现波动，主力店在还未搬进开业之前，商家都可能反悔但不会进行赔偿，因此很多租客比较抗拒这种模式。事实上，万达从“订单式商业地产”获得的另一个好处则是资金链的稳定。刘蔚海表示，一是先谈妥主力店，等商场开业的时候，至少有50%以上的店面是已经租出，那么租金收益能够确保。一方面，万达向来是满铺开业，租金更是有保障；另一方面，万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵押，还可获得一笔银行贷款，从而支撑开发所需。白云新城副中心广州万达广场选址白云新城，白云新城的发展定位是“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”。虽然未来的前景颇为吸引人，但这里并不是广州已经成熟的传统商圈，商业氛围并不浓厚。据世邦魏理仕今年首季末对广州商铺的调查分析，其认为第一季度外资零售商对广州优质零售物业空间需求仍然殷切，优质零售物业首层租金环比上涨3.6%至每天每平方米48.1元；季内未有新建项目完工开业，市场空置率下降0.3个百分点至11.2%。世邦魏理仕统计，从2010年到2012年广州新增的商铺供应中，热门的天河商务区将占28%，珠江新城为27%，而北京路商业圈只占6%。可以想象，在天河、珠江新城等热门商圈继续加固之后，其他地方或许很难形成新的商业氛围。事实上，仅天河与珠江新城，在2010年入市的项目就有高德置地广场、太古汇、万菱汇、广州国际金融中心、珠江太阳城广场等。但刘蔚海认为，广州的商铺目前并没有形成有效满足，以节假日来看，还是有很多周边城市的人到广州购物，这说明广州的商业环境正在改善，已经比以前更好。刘蔚海认为，万达广场的消费者主要是覆盖项目周边的区域人口，能否持续项目的热销，还是要看万达广场能否将特色一直保持