开酒店客栈的详细流程.docx

开酒店/客栈的详细流程单体酒店投资项目（非综合体配套，玩法不一样，但是流程基本一样）、非国际品牌管理公司（一般他们都有品牌标准，我们叫cookie cutter，反复套着那个模式走就行）、业主有一定盈利预期（很多精品酒店的业主只是玩玩，然后亏成X）、业主尊重专业。I. 投资决策在业主不管是请专业顾问也好，自己做也好，开始市场调研前，这几点是先要有些基本概念的：市场定位（针对客群、目标售价）、财务规划（总投资预算、回报期、预亏损期）、产品概念（可以是模糊的，但是一定要有个方向，有个具备对比性的酒店也好）。以上几点给出，对于一个专业人士，这个酒店是个什么样子，基本上应该就有框架了：能做几间房、投资额度够不够、回报预期是否能够实现、大概需要多少入住率来实现盈亏平衡等。这也方便做策划和产品的人，在前期能够有的放矢，避免弯路。1.市场调查（只列几个关键指标） 了解城市和酒店所处区域、人口、产业、商业结构等基本经济指标，了解你的客源； 了解本地酒店行业各个星级类别的平均入住率、平均房价、标杆品牌、成本结构等等，了解行业水准； 建立竞争酒店品牌矩阵，了解他们的设施设备、设计风格、服务水准、经营状况等等，了解直接竞争对手； 调查城市及区域的城市规划、调查未来2-3年可能进入同一市场的酒店，了解未来可能的变化； 需要得出结论：是否还有行业红利，是否值得进入红海，是否有信心在未来5-10年内领先市场，明确市场定位及目标客户；2. 产品策划 分析目标客户需求，确立产品定位及概念； 开发经营概念：明确设计风格（概念及方向）、明确需要哪些配套设施、餐饮概念等等；3. 财务分析 投资额估算（土建、硬装、软装、机电、运营设备、弱电系统、电脑系统、筹备费用等等） 经营盈亏测算（P&L Projection）II. 项目落实都是需要实施落地的工作，要有很强的统筹和协调能力。如果业主没有经验，建议请一个专职的项目经理，作为甲方代表，特别是施工阶段。在前期的规划和设计阶段，建议酒店管理公司或者运营人才提早介入，避免规划上的硬伤，对未来运营造成重大影响。1. 选址（又是一个专项议题，不展开） 至少要确定这个地方可以做酒店（如果需要的话，包括餐饮）； 符合定位及策划要求（总面积、可出房间数、内部可利用空间及流线完整）； 以及其他一切选址细化条件；2. 设计规划 业主根据设计概念和设计预算，筛选合适的设计师； 运营方给到设计师运营相关的“设计要求、设施清单及指标、布局要求、以及各项技术指标”； 业主筛选其他相关设计单位（如需要的话：机电、灯光、艺术品、弱电、景观） 业主及运营方审核设计师的设计方案、布局及方案通过后的施工图； 运营方给出各个选型选材的技术规格； 业主及运营方审核各个顾问的方案及与主设计师的配合问题；3. 建造施工 施工管理、现场监督； 运营方的技术顾问需要现场访问，审核图纸及施工现场，确保符合运营要求；4. 筹备管理 申请各种执照（消防、卫生、排水、食药监、营业执照、娱乐等等） 分部门制定采购清单，确立采购制度及人员，运营设备采购 制定筹备预算（各项采购预算、开业人员工资、营销及公关费用等） 分析工作流程及工作量，制定人事编制。（哪些人员需要，必然要看项目本身规模和定位，一个小客栈，老板一个人都搞得定。一般我们认为重要的人选：总经理、财务、采购、人事，在前期就要到位。） 营销工作安排：资料、文案、数据、渠道、销售、代理、以及可以预热的工作； 员工集中培训及分部门培训；5. 试营业 施工现场错漏纠正； 场地开荒（分粗开荒和精开荒，粗开荒可以外包，精开荒可以由运营团队自己做）； 机电设备调试； 开业采购（主要是餐饮等开业需要的物料）； 开业活动安排（各种试营业活动，试住试吃、公关、开业庆典准备和执行等）；III. 后期运营及管理一家定位准确、规划合理的酒店、筹备细致的酒店，可以说决定了其未来成功的一半。不过，虽然筹建一家酒店工作量很大，很复杂，但是