江苏浑省天元路项目产品建议及营销推广方案.doc

目 录第一部分、市场分析前期回顾1、 项目概况2、 写字市场分析2.1、宏观市场分析2.2、区域市场分析2.3、区域内竞争项目分析3、 项目前期定位回顾3.1、客户定位3.2、市场定位第二部分、产品建议1、 总体产品策略2.1、基础产品提升建议2.1.1、智能化系统2.1.2、空调2.1.3、电梯2.1.4、新风系统2.1.5、园林景观2.2、产品形象建议2.2.1、大堂装修2.2.2、公共走道装修2.2.3、电梯间装修2.2.4、卫生间及茶水间装修2.3、项目配套建议2.3.1、多功能会议室2.3.2、健身中心2.3.3、简餐及咖啡厅2.3.4、员工餐厅2.3.5、银行2.4、物业服务建议2.4.1、物业服务内容2.4.2、物业公司建议2.5、创新产品配置第三部分、营销推广1、 项目推广面临的核心问题2、 项目核心价值构成3、 品牌导入3.1、指导思想及项目主题提出3.2、项目主题形态描述3.3、项目价值体系构成3.4、项目价值与目标客户群的对接4、品牌成长设计4.1、项目形象定位4.2、品牌名设计4.3、slogan5、品牌VI及延展第二部分、产品建议1、市场定位：打造江宁区唯一的类甲级写字楼2、总体产品策略通过客户需求强化设计要点硬件配置产品配置：空调、电梯、窗、新产品建议等公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空 调：系统类型、运营方式、计量方式配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套小型超市软件配置物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑大堂电梯间卫生间甲级楼宇要素客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源2.1硬件配置-产品配置一、中央空调空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，2005年最新空调技术变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐1、南京主要写字楼中央空调品牌调研2、上海主要写字楼中央空调品牌调研品 牌产地恒隆广场TRANE美国梅龙镇广场CARRIER美国嘉里中心DUMHUMBUSH美国远东国际广场YORK美国中环广场YORK美国香港新世界TRANE美国港陆广场DAIKIN日本外滩中心YORK美国浦发大厦YORK美国金茂大厦CARRIER美国通过上述对南京、上海主要写字楼中央空调选取品牌调研情况看，建议中央空调首选品牌为美国YORK，其次可选择美国CARRIER或者TRANE。室内温度适宜控制在：夏季242，冬季222；室内湿度控制在：夏季50-60%，冬季20-40%；新风量：40-50M3/小时。建议：写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取。尽量提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求。二、电梯1、南京主要写字楼电梯品牌调研长发CFC中环国际广场绿地广场金轮国际广场凤凰国际大厦天正湖滨珠江路1号品牌三菱迅达迅达富士达富士达OTIS三菱产地日本瑞士瑞士日本日本美国日本数量761494792、上海主要写字楼电梯品牌调研金茂大厦浦发大厦外滩中心中信泰富恒隆广场梅龙镇广场香港新世界品牌三菱OTIS三菱GEC迅达三菱日立产地日本美国日本法国瑞士日本日本数量26152119181014通过上述对南京、上海主要写字楼电梯选取品牌调研情况看，建议采用三菱电梯，承载1000-1350KG，低区运行速度：2.5米/秒，高区运行速度：4米/秒。内装配置： 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。三、玻璃幕墙（双层6+12+6mm LOW-E呼吸式） 采用6+12+6mm LOW-E呼吸式幕墙；外墙为封闭式，仅在玻璃连接处留有一定宽度的进气口和出气口；而内墙上安装可开启的玻璃窗，楼内的人可以开窗通风。它的工作原理是“温室效应”。即在内外墙体之间，一般留有600毫米的“热通道”，夏季温度高，通道内空气进行热交换而产生流动，向室内输入新鲜空气的同时，又能有效降低内墙的表面温度，达到降温效果；冬季，则中空层因阳光照射而保持较高温度，空腔内气流运动为室内送风又为内墙保温。双层幕墙既保证了室内能获取充足的新鲜空气，又避免了被打开的窗体破坏大厦外墙的平整。而且，在双层玻璃内，还可以安装可调控的遮阳百叶，起到遮阳的功能。四、扇形门扇速通门加强写字楼的安全保障，放置在主要入口，建议安排3通道。从准入控制系统接受到信号或按下按钮后，门扇打开。如有人未经确认尾随进入或欲从相反方向进入，系统会检测到该未经确认的进入企图并启动内置报警系统。五、新产品建议配置名称图片作用智能信报箱智能室内遮阳系统玻璃百叶窗玻璃百叶比较适合于对于通风透气和透光要求高的场所集中中央水处理系统卫生：水管不会锈蚀，可以有效地防止水的再污染，保证水质。方便：管道纯净水通过管道直接将饮用水输送到饮水点，使用时只需拧开水龙头即可，免除订购、等水、水新鲜问题及流动人员出入。价廉：管道纯净水与瓶装或桶装饮用水相比售价较低。户内呼叫电梯系统在每家公司进门处设置一个智能电梯预约按钮，用户在出门前预约电梯，等电梯到了该楼层以后再出门。中央环保吸尘清洁系统(a)、大大降低噪音污染(b)、保护楼宇内的现代化设备(c)、操作方便、安全，节约清洁费用(d)、运行可靠，节约能源，保护环境2.2、硬件配置-装修一、大堂装修1、大堂品质要求：大堂是客户最能感知到物业价值的地方，在装修档次上体现高品质至关重要。因此，高档的材料和软饰必不可少。如高档大理石、水晶吊灯。配以人造水景、植物、雕塑等室内小品。具体如下： 地坪、柱：地坪铺砌名贵云石和拼花大理石，内墙为高级石材； 吊顶为轻钢龙骨石膏板造型并配以高级垂挂灯饰拼花花岗岩和装饰柱。二、电梯间装修电梯间作为除大堂外客户最关注的公共空间，在设计上，因体现甲级写字楼的特色，同时与大堂整体装修风格和效果融合。选材上也因考虑档次及品质感。建议采用高档大理石+不锈钢装饰材料。地面装修因与大堂相协调，形成特有的商务特制。具体如下： 电梯厅墙面：高档大理石和不锈钢装饰条墙面； 天花板：高级丝网印刷玻璃和不锈钢装饰吊顶； 电梯厅地面：大理石；电梯间 电梯厅门：石材门套，拉丝不锈钢厅门。注：尽量避免细部的复杂处理，以便后期物业的管理。三、电梯轿厢装修轿厢装修是客户感受电梯档次最直接的方面，目前市场上中高档写字楼在电梯方面只关注了品牌，轿厢装修未得到重视，本项目以此可拉开差距。 轿厢尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米。 轿顶:镜面不锈钢框架,水晶条,中间亚克力弓型板 轿壁:三侧镜面横蚀刻 扶手:三面双管不锈钢扶手 踢脚线:发纹不锈钢 轿底:2mm厚PVC仿大理石地板四、公共走道装修同样应与大堂整体装修风格和效果融合。顶部装修上应注重灯光的处理。选材上也因考虑档次及品质感。具体如下： 地面：高级花岗石； 墙面：高档大理石及不锈钢装饰条墙面； 天花板：金属板吊顶。五、卫生间及茶水间装修细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。设计上应设置玄关和过渡前室。利用该部分空间提供人性化服务，如整装室或化妆间。在基本装修方面地面及墙面应选用高档石材。配备厕纸、衣物钩、干手机、选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等。在装修色调、采光色调上应与公共部分保持协调统一。 地面：高档石材 墙面：高档石材 隔断：高档夹纸玻璃 洁具陶瓷：国际知名卫生洁具卫生间 五金配件：知名品牌2.3、项目配套建议2.3硬件配置-配置设施一、商务中心设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。二、会议室设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排。会议厅里配桌椅、话筒、投影仪、音响设备、电子白板等设施，引入ADSL宽带可举行电视会议。01号楼：安排大、中型会议室各一间；02号楼：安排中、小型会议室各一间。三、健身会所及室内恒温泳池1、健身中心建议设置在02号楼顶层2、建议在02号楼顶层配备5道恒温泳池四、其他配备建议在01号楼（具体位置待定）引进简餐及咖啡厅，如蓝湾、悠仙美地等；建议在02号楼（具体位置待定）安排员工餐厅；建议在01号楼一层设银行或自助服务区，设2-3台ATM自动提款机；2.5硬件配置-园林景观写字楼景观的好坏对整个物业价值的提升有不可或缺的作用，考虑到本项目的市场定位，我司将本项目的景观共分为5大节点：入口及广场花园、商业裙楼屋顶花园、楼宇间景观、02幢屋顶花园、各层花园。让园林景观最大限度地渗透到整个办公区的生活，让形式服从于功能。在材质的选择上也尽量使用本土市场上的植物、石材与照明材料等，并通过对其恰当设计组合传达出项目生而格调的主题，同时融入新颖的色彩及纹理。（屋顶花园示意）2.6、软件配置-智能化系统从区域内写字楼智能化系统上看，部分项目已经达到了5A智能化系统的要求，如南京腾飞创造中心。因此，在智能化的配备上，从市场定位角度出发，必须达到甚至超越区域内配置最好的项目。1、5A智能化系统标准5A智能化标准标准内容详细内容楼宇自动化变频中央空调系统，送风监控系统；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统；可变冷媒流量空调系统，分户独立控制；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统；公共广播系统；三表自动抄送系统消防自动化火灾自动报警系统及自动灭火系统；防排烟系统；无线灭火系统；火灾自动报警系统及消防联动控制系统；自动喷淋系统；消火栓系统；防排烟系统；无线灭火系统；二氧化碳灭火系统保安自动化停车场红外限高定位；停车位显示、闭路电视监控系统保安监控系统；报警宽频系统；巡更系统通讯自动化宽频网络系统；楼内移动电话系统综合布线系统；网络宽频系统；共用有线电视系统；电信覆盖系统办公自动化物管自动化；大屏幕信息电视墙等会议中心系统；会议管理系统；电子布告管理系统；专业软件物业管理系统2、天元路项目5A智能化详细产品建议（1）通讯自动化系统 引用集团用户网，提供1500-2000门直拨电话容量，具备公众网和小交换机所具备的开始业务功能，大厦设无线通讯防屏蔽系统； 在有线电视的基础上增设先进的卫星电视接收系统，并接入各楼层单元，可收视：MTV、STARSPORTS、CNN、CNBC、NHK、DISCLVERY、凤凰台等多国卫星电视内容； 可采用结构化综合布线系统，支持各种数字、语音、图像、数据通信、多媒体技术以及信息管理系统，数据方面采用6芯光纤作垂直干线，语音采用3类25对大对数电缆作垂直干线，水平采用超5类非屏蔽双绞线，主干光纤，带宽千兆，100M到桌面，支持光纤、DDN、ADSL等高速网络接入业务。（2）楼宇自动化系统 采用先进的楼宇管理系统，自动监控整幢大楼所有的机电设备，以确保大楼安全舒适，同时节约成本，如英国CARADONMK电器集团的TREND（卓灵）或者美国江森（JOHNSON）自动化系统。（3）办公自动化系统 WIRELESS无线网络系统：其采用类似于无线电话基站的方式设置若干个无线接入点，覆盖一定范围，在通过UTP连接到有线的网络上，从而实现在有效的覆盖区域内，任何安装有无线网卡的接入设备均可与连接； 架设10M/100M双速以太网路，相容STB互动电视平台，可做远端监控维护管理。（4）安保自动化系统 CCTV监控系统：根据有关标准及规范要求，在写字楼门厅，电梯，各主要出入口、地下停车场及公共区域设置CCTV电视监控点，配置固定摄像机在大楼安保监控室里进行监控，CCTV系统与自动报警系统联动-全部摄像机均由一台操作台控制选择监看画面和操作镜头；-监控室以16画面压缩模式监看全大楼摄像机画面并24小时全画面不间断录像；-在报警系统启动的情况下，出事地点最近的摄像机画面自动锁定被转移至专用显示器显示并录像，操作台自动区的控制权；-全功能摄像机可设定的固定和搜寻旋转模式监视；-摄像机具有水平360度，垂直90度旋转、12倍电动伸缩、自动对焦功能。 停车库系统：可采用基于非接触式IC卡读卡技术的远距离感应式IC卡停车场管理系统，系统自动完成检验、记录、核算、收费等工作，道闸自动启闭，全过程可无须人员参与； 一卡通门禁系统：可采用集信息管理、计算机控制、IC卡技术于一体的非接触式MIFARE卡智能门禁管理系统，其具有对人员进出授权、记录、查询、统计、防盗和报警等多种功能，还可用作人事管理及写字楼内部咖啡厅、健身房、员工餐厅等场所的消费结算； 电子巡更系统：在地下停车场、各层楼梯间、各主要出入口、公共区域及重要区域设置电子巡更装置，每一巡更装置与中央控制系统连接，可自由设定巡逻路线及时间，如出现错误中央控制系统右自动发出纠正信息，电子巡更系统与自动报警系统联动； 红外线越界侦测系统：应业主需要可在特定区域加装红外线越界自动侦测系统，系统与中央控制系统相连并与自动报警系统联动。（5）消防报警自动化系统大楼应设置自动报警、自动喷淋、自动防排烟、消防火拴、正压送风等系统，可采用英国GENT公司生产的GENT8000消防报警系统，其使用现代中央处理技术，信息传送为多功能双向方式，属“软地址式类比型”探测系统，是目前世界上最先进的智能型消防报警设备。（6）背景音响/应急广播系统可采用美国斯雅克公司出品的DSPPA或者飞利浦公司出品的公共广播系统，其应具有播放背景音乐功能，人工寻呼选区广播功能及自动紧急广播功能。2.7、物业服务建议1、常规物业内容设备设施养护对大厦配套的公共设施设备进行定期保养维护，确保各项设施正常运行。清洁绿化及环境维护负责大厦公共区域的环境清洁绿化、广场或建筑小品等区域的美化装饰，提供办公室内有偿清洁服务。安全保卫24小时全方位安保服务，提供重大庆典礼仪安全服务、24小时紧急突发事件的抢险救助服务，严格车辆及物品出入管理。24小时不间断电子监控与人员巡视相结合，消除火灾隐患，加强大厦消防安全管理。24小时客户服务专线设立24小时服务热线，随时接受客户求助，提供全天候上门服务。特约服务便民工具箱、应急医药箱；代收、代寄普通邮件；代呼出租车；票务速递服务；办公自动化商务秘书服务；代办各类商务保险；室内保洁服务；搬迁服务；绿化租摆养护；代订鲜花服务；礼仪服务；饮用水送水服务；钥匙托管服务；代收杂物服务（如废旧报刊）代订酒店；打字、传真、复印服务；洗衣、租车、定车、泊车、洗车服务。2、特色服务内容1、利用楼宇公共部位，让用户以相对低廉的成本发布广告，进行自我宣传，如电梯间、公共信息系统等。2、惊喜服务：由于每个用户的核心需求都不尽相同，甚至千差万别，不具有普遍性，物业公司较难以达到，有的物业公司便吸取国外经验，成立专门小组，通过个性化服务来满足主要用户的需求。3、将每家公司的上班打卡设置在电梯内，这样可以解决以往早晨上班时电梯拥挤的现象。4、MSN线上服务，改变传统电话或直接上门的沟通方式，通过MSN或QQ等网络形式进行沟通，及时快捷的为用户提供日常订餐、维修办公电器等服务。5、成立审计小组或法律顾问咨询小组，协助用户完成审计、法律咨询等工作。6、利用项目地下健身会所，以公司为单位，象征性的收取一些费用，为在大楼中工作的用户提供休闲的去处。3、物业公司建议1、 人流集散问题；2、 考虑留出供人们短暂休息的空间。比如现在美国大部分的