2012年6月长三角地区房地产市场透析报告（47页）.doc

道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT上海道置投资管理有限公司2012年6月长三角地区房地产市场透析报告目 录焦点要闻2统计局：2012年1-6月房地产销售量降10%2房企上半年成绩单好于预期 6月业绩功不可没!36月全国25城房价环比上涨46月全国楼市回暖明显 房地产调控再入关键时期616月全国房地产开发投资30610亿元86月上海房地产市场分析96月上海土地出让情况情况96月上海商品住宅成交情况116月上海商业地产成交情况146月上海写字楼成交情况206月南京房地产市场分析266月南京土地出让情况266月南京商品住宅成交情况272012年上半年南京商业地产成交数据报告296月无锡房地产市场分析322012年1-6月无锡房地产市场综述326月无锡商品住宅成交情况366月无锡商业地产成交情况396月合肥房地产市场分析436月合肥土地出让情况436月合肥商品住宅成交情况44焦点要闻统计局：2012年1-6月房地产销售量降10%一、房地产开发投资完成的情况2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回落1.9个百分点。其中，住宅的投资20879亿元，增长12.0%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。1-6月份，东部地区房地产开发投资17809亿元，同比增长15.4%，增速比1-5月份回落0.6个百分点；中部地区房地产开发投资6328亿元，增长16.9%，增速回落5.4个百分点；西部地区房地产开发投资共6473亿元，增长19.9%，增速回落2.6个百分点。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积475614万平方米，同比增长17.2%，增速比1-5月份回落将近2.4个百分点；其中，住宅施工面积357392万平方米，增长15.0%。房屋新开工面积92380万平方米，下降7.1 %，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；其中，住宅新开工面积68617万平方米，下降10.7%。房屋竣工面积33259万平方米，增长20.7%，增速回落5.6个百分点；其中，住宅竣工面积26719万平方米，增长21.1%。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点；土地成交价格3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点。二、商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小2.4个百分点；其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314亿元，下降5.2%，降幅缩小3.9个百分点；其中，住宅的销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。1-6月份，东部地区商品房销售面积19667万平方米，同比下降10.9%，降幅比1-5月份缩小3.2个百分点；销售额14130亿元，下降7.2%，降幅缩小4.9个百分点。中部地区商品房销售面积9879万平方米，下降7.4%，降幅缩小2.8个百分点；销售额4388亿元，增长1.1%，1-5月份为下降2.9%。西部地区商品房销售面积约10418万平方米，下降10.8%，降幅缩小0.3个百分点；销售额4797亿元，下降4.5%，降幅缩小0.5个百分点。6月末，商品房待售面积31408万平方米，比5月末增加669万平方米。其中，住宅待售面积增加512万平方米，办公楼占地增加84万平方米，商业营业用房增加31万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-6月份，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%，增速与1-5月份持平。其中，国内贷款7592亿元，增长了8.1%；利用外资202亿元，下降53.9%；自筹资金18591亿元，增长12.9%；其他资金16944亿元，下降0.7%。在其他资金中，定金及预收款10389亿元，增长1.5%；个人按揭贷款4216亿元，增长0.8%。四、房地产开发景气指数6月份开始，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.71，比上月回落0.19点。 房企上半年成绩单好于预期 6月业绩功不可没! 尽管限购令持续高悬，但今年上半年的佛山楼市仍表现出了不俗的成绩。不久前，佛山市住房和城乡建设管理局公布佛山楼市上半年“成绩单”：2012年上半年新建住宅共成交25516套，成交面积291.11万，环比去年下半年的20717套，成交面积235.78万，分别增长了23.1%和23.4%。成交均价则微跌，从去年下半年的8091元/下调到约7799元/。不少开发商表示，今年上半年的成绩单好于预期，展望下半年，完成全年任务量应不是难事。四大房企上半年成绩不俗 据住建局相关数据显示，今年上半年，新建住宅成交金额共227亿元，环比去年下半年的190.8亿，增长了约19%。这其中，保利、中海、万科和招商四大房企功不可没。据记者了解，今年上半年，保利佛山项目的成交总额约在44亿元左右，中海佛山项目的成交总额约在32.3亿元左右，万科佛山项目的成交总额约在24亿元左右，招商佛山项目的成交总额约在23亿元左右。这四家房企上半年的成交总金额已经高达123.3亿元，占据了今年上半年佛山楼市的总成交金额的半壁江山。这些数据也充分说明，佛山的行业集中度在进一步增强，“马太效应”愈加明显。6月业绩功不可没因降息等利好，今年6月份的成交对不少房企来说是“疯狂的6月”。3月启动、4月升温、5月确认、6月加速，又一轮楼市的复苏就这样以出人意料的方式正在进行。在传统的楼市淡季6月份，佛山楼市的销售面积却创出了限购以来的新高。据数据显示，6月份的佛山新建住宅成交套数为6236套，比5月份增长了14.28%，成交面积也突破了69万平方米，增长了13.97%，超过了过去五年的月均成交面积水平。业界人士指出，根据国家统计局的数据，今年1-5月份，商品房销售面积是下降的，完成销售面积28852万平方米，同比下降12.4。但一到了6月份，以大房企为主的销售数据变化非常明显，降息、降准等功不可没，这些“真金白银的利好”改变着人们的预期。不少消费者将降息解读为楼市调控即将复苏，因此纷纷加快买房的步伐。6月全国25城房价环比上涨昨日上午9时30分许，国家统计局发布“2012年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，70个大中城市中，21个城市环比价格下降，25个城市环比价格上涨。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。6月份沈阳新建商品住宅价格环比上涨0.1%，同比下降0.8%。 沈阳新建商品住宅价格环比上涨0.1% 6月份，我国新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况显示，与5月份相比，70个大中城市中，包括杭州（0.6%）、大连（0.4%）、湛江（0.4%）、北京（0.3%）、南京（0.3%）、遵义（0.3%）、石家庄（0.2%）、上海（0.2%）、广州（0.2%）、沈阳（0.1%）、厦门（0.1%）、武汉（0.1%）等25个城市价格出现了上涨，涨幅均未超过0.6%。包括天津、福州、济南、青岛、郑州、长沙、重庆、成都、贵阳、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、吉林等24个城市环比价格持平。 包括合肥（99.9）、深圳（99.9）、海口（99.9）、昆明（99.9）、银川（99.9）、安庆（99.9）、三亚（99.9）、呼和浩特（99.8）、长春（99.8）、锦州（99.8）、宁波（99.7）、金华（99.5）、温州（99.4）等21个城市环比下降，其中温州降幅最大。而与去年同月相比，平顶山（99.9）、沈阳（99.2）、三亚（99.0）、北京（98.7）、广州（98.4）、深圳（97.5）、杭州（90.2）、温州（84.2）等57个城市价格出现了下降。桂林和兰州两个城市同比价格持平。包括泸州（1.2%）、西宁（1.1%）、贵阳（1.0%）、乌鲁木齐（0.8%）、大理（0.5%）、大连（0.1%）等11个城市同比价格出现了上涨，涨幅均未超过1.2%。沈阳二手住宅价格环比上涨0.1% 从二手住宅价格变动情况来看，与5月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有20个，上涨的城市有31个。 环比价格上涨的城市包括：大连（1.1%）、徐州（1.1%）、昆明（1.0%）、广州（0.5%）、太原（0.4%）、厦门（0.3%）、北京（0.2%）、上海（0.2%）、沈阳（0.1%）、丹东（0.1%）等31个城市，不过涨幅均未超过1.1%。环比价格持平的城市包括呼和浩特、长春、哈尔滨、海口、重庆、成都、贵阳、吉林、泉州、襄阳、湛江、大理等20个城市。 环比价格下降的城市包括青岛（99.9）、长沙（99.9）、石家庄（99.8）、福州（99.8）、三亚（99.8）、无锡（99.7）、烟台（99.4）等19个城市。 此外与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，上涨的城市有12个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.6%，涨幅比5月份回落的城市有8个。其中沈阳二手住宅同比下降0.8%。 记者 赵玲玲房地产市场调控仍处在关键时期 国家统计局城市司高级统计师马晓明在解读6月份数据时指出，首先，从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。这表明，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。 马晓明说，分析房价环比上涨原因，主要有三个方面。一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。 马晓明认为，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。 楼市风云突变，房价果真“起底”？ 楼市“回暖”引发多方博弈。市场上有人热炒房价即将“反转”，网上惊现“新一轮房价快速上涨正拉开帷幕”，部分消费者甚至“恐慌性入市”，未来楼市调控面临复杂形势。 在近日召开的海南博鳌21世纪房地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生等回应说，尽管成交量有所回升，但楼市呈现的还是筑底态势。 专家认为，一方面，库存等大部分房地产指标依然低迷；另一方面，限购、限贷等调控政策基本面未改，这决定了房价短期“反转”可能性不大。国土资源部有关部门负责人近日表示，近期个别城市再现高价地，主要是结构性和区域性市场波动，并未改变市场整体偏冷的格局。6月全国楼市回暖明显 房地产调控再入关键时期中广网北京7月19日消息（深圳台记者王侃）据中国之声新闻纵横报道，昨天（18日）上午，国家统计局公布了2012年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，6月份全国楼市回暖明显，新房房价上涨的城市达到了25个，较5月份猛增了19个，相当于翻了3倍。全国70个大中城市中6月二手房房价上涨的城市也达到了31个。而从4月份开始环比上涨的仅为3个城市，到5月份也只有6个城市房价上涨。从3到25，越来越多的城市加入了“涨房价”的队伍中，关于楼市是否正在回暖的讨论也甚嚣尘上。如今在深圳就有这样一个楼盘，新房还没卖就咬定售价“只涨不跌”。有媒体报道，位于深圳布吉的新楼盘“春天里”推出房价上涨计划表，每月房价涨0.5%，到12月份售价上调幅度达到6%以上。该举措也被媒体认为是在限购令政策之后，深圳首次出现开发商售前提出明确的房价上涨计划。对此，春天里开发商阳基地产总裁张梧峰表示，价格上涨是媒体误读。张梧峰：我们主要是基于开盘当天的定价，会给客户让利的优惠，随着项目价值点不断兑现，就会把当初开盘的优惠逐渐减少。张梧峰所说的价值点，是指楼盘的花园、商铺等基础设施的不断完善。春天里共有360套房源，都是49-117平米的中小户型。至于春天里优惠的开盘价到底是多少，阳基地产并未透露，只表示将在8月份开盘时再定。有数据显示，深圳5、6月份新房成交量较去年去年环比同期上涨近40%，业内人士分析，在限购令的约束下，这些入市新房的购买者刚性需求占大多数。市民贾女士：刚需还是挺旺盛。我前段时间想要把之前的房子卖掉，在深圳房地产信息网上发了一个帖子，结果一天之内就有120多人跟帖询问价格。不过也有市民认为，就在国家统计局公布25个城市房价上涨的同时，开发商高姿态的言论只是一种噱头。市民：这就是炒作，现在中国许多城市房价又开始上涨了，开发商又蠢蠢欲动了。可能最近房产商的新闻会越来越多。自从中央宣布房地产调控政策以来，地产商嘴里的“房价上涨论”就没怎么停过，补涨、慢涨、滞涨、微涨，一说起房价就是“涨价”，让人不得不怀疑这是开发商的舆论攻势在制造市场预期。而同样处于房地产调控漩涡之中的地方政府似乎也没闲着。一项数据显示，从2011年8月至今，全国已有近40个城市试探“楼市政策微调”，内容涉及税费优惠、住宅标准、住房补贴、贷款额度等方面。7月13日晚，一条“珠海将取消限购”的消息在微博发布，随后引起媒体与珠海业内人士微博疯狂转发。短短5小时45分之后，珠海楼市松绑政策宣布夭折。虽然珠海相关部门已经否认这一消息，但地方政府如此频繁地刺探调控底线仍引起人们普遍担忧。17日晚间，南京市国土局在其官方网站上一口气推出了41幅建设用地的出让预告，总体出让面积超过了230万平方米，几乎是今年南京经营性用地计划出让数量的一半。如此大体量的土地预告出让，引发了业内业外的无数猜测。请听中央台记者姚东明、江苏台记者柏媛媛报道。一次性预告41幅、230万平方米的建设用地，作为在房地产行业从业近十年的人香溢置业副总经理张良表示，这是在经历了长时间的宏观调控后，政府、开发企业双方意愿促成的结果。张良：这一方面是土地财政长期不景气的因素，另一方面是今年上半年我们经历了若干销售窗口期。从所谓的“金三银四”到现在的“金七银八”，都赚了一点钱，企业现在都会把下一阶段生产资料的需求纳入考虑计划内。记者在梳理41幅预告地块时发现，这其中不乏一些“老面孔”。比如位于麒麟新城的南京市白下区双麒路以东地块，从去年5月到11月相继经历了流拍、再亮相、再延期的尴尬，成为2011年最“悲催”地块，一番“折腾”后这幅地今年再回原点。而同样曾遭遇流标的南京雨花台区板桥新城四期地块此次全新亮相，面积不变、容积率由1.0的已悄然变为2.4，也就意味着该地块将以更高密度的产品亮相市场。中国不动产研究中心江苏区主任尹晓波表示，南京国土部门按捺不住，大规模快节奏预告推地和楼市转暖有很大关系。此次密集推地说明了两点，一是地产商对土地需求扩大，二是政府趁着转暖，急切“卖”地的心情过于明显。这也预示着房产市场将继续回调。不过南京大学商学院教授高波则提出了相反的观点，他认为这恰恰是地方政府积极稳定房价的做法。高波：现在政府集中提供这么多地块，在市场回暖的情况下开发商会买账。只要开发商积极买地，对于未来的房地产供应也会比较充足，所以对稳定地价也有利。从楼市数据止跌回暖，到开放商重新开始踊跃拿地，再到一些城市再现售楼处抢房的热烈场面。让人不禁想问：房地产热潮真的要回来了吗？对此，中国之声财经评论员叶檀表示，眼下房地产调控已经再次进入关键期。叶檀：有一些人认为，在目前的经济形势下房地产政策不得不宽松，地方政府也在挑战房地产调控的底线。另外一些人认为，现在是房地产反弹的周期，可以进入市场。目前房地产的调控确实是进入了非常敏感、关键的时期。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，尽管6月份部分城市房价开始有所回暖，不过从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平，房价过快上涨的势头总体上被有效遏制。顾云昌：全国房价已经出现了连续9个月的环比下跌，尽管6月份的房价总体上好像已经止跌，但是没有房价过快上涨的势头。另外1到6月份的整个销售面积同比有10%的下降，土地出让金下降近20%。现在判断土地市场、房屋市场的全面回暖还过早。一边是中央三番五次强调房地产调控“不动摇”，一边是“稳增长”压力重重，各地不断试探“微调”房地产政策。未来房地产政策会不会“打左灯，向右转”呢？顾云昌表示，中央对房地产调控有坚定的决心。顾云昌：政府发出的信号很清楚，就是坚持房地产市场调控不动摇。房地产价格是由供应和需求两方面关系构成的，既要抑制过旺的需求，包括抑制投资、投机需求，又应该增加供应量，所以现在中央提出要加大普通商品房的供应量，加大普通商品住宅建设、扩大有效供应。这样使供求关系保持平稳，供大于求，房价就会平稳，不会出现过快的上涨。16月全国房地产开发投资30610亿元 近日，国家统计局网站公布了今年1-6月全国房地产开发和销售情况。信息显示，6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.71，比上月回落0.19点。今年16月，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比15月回落1.9个百分点。房地产开发企业房屋施工面积475614万平方米，同比增长17.2%，增速比15月回落2.4个百分点；房屋新开工面积92380万平方米，下降7.1%，降幅比15月扩大2.8个百分点；房屋竣工面积33259万平方米，增长20.7%，增速回落5.6个百分点。房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比15月扩大1.2个百分点；土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点。此外，16月，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比15月缩小2.4个百分点。6月末，商品房待售面积31408万平方米，比5月末增加669万平方米。其中，住宅待售面积增加512万平方米，办公楼增加84万平方米，商业营业用房增加31万平方米。房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%，增速与15月持平。6月上海房地产市场分析6月上海土地出让情况情况6月土地市场的抢眼表现难掩上半年的冷淡局面。数据显示，上半年土地出让金缩水六成，近九成地块底价成交。业内人士指出，上半年土地成交金额的缩水最主要的原因是土地成交低迷，成交量不足导致。随着楼市成交开始回暖，开发商紧张的资金链将得以缓解，大型房企纷纷开始进行土地储备。与此同时，一些优质地块的推出，以及出让底价的下调提高了房企投入土地市场的积极性。近九成地块底价成交数据显示，2012年上半年共成交216幅地块(包括经营性用地及其他用地)，总成交面积为878.8万平方米，同比下降26.13%。总成交金额为186.9亿元，同比下降62.42%。其中，近九成地块底价成交。上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，本轮调控对市场的影响在2011年末达到最大，信贷和政策多方面的压力，使得住宅销售量显著下降。受此影响，部分房企于2011年10月便拉开了本轮新房降价的序幕。与此同时，房企收缩战线，缩减购地计划，致使随后的4个月内土地市场流标率激增。受2011年10-12月流标土地激增的影响，地方政府在2012年上半年明显放缓了供地节奏，直接导致了土地出让金的大幅缩水。专家告诉记者：“上半年土地成交金额的缩水最主要的原因是土地成交低迷，成交量不足导致的。”总结上半年土地市场不难看出，除了成交量小、地价较低外，成交土地的溢价水平也处在低谷。21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，今年前6月，上海经营性用地成交的平均溢价率为14.07%，成交溢价率在100%以上的仅有4幅地块，土地性质均为商业用地和工业用地，没有商品房用地。朱青表示，土地市场冷暖取决于供应，而供应取决于企业的需求。在企业资金紧张，收缩成本减少拿地时，土地供应放量只会产生更多的流标，打击市场信心，对市场无益。6月以来，市场信心逐步恢复，商品房成交量回升好于预期，促使开发商有足够的资金来拿地。与此同时，土地供应方也开始逐步推出一些优质地块，并且地块出让价格普遍不高，部分地块价格甚至出现下调，这也提高了一些房企投入土地市场的积极性。6月成交额占上半年四成事实上，上海土地市场在6月的一波成交小高峰中就不乏高溢价地块出现。上海搜房网统计显示，6月上海共成交20幅经营性用地，其中9幅地块出现溢价，其中嘉定新城D10-24这一幅商业地块，溢价率达435.5%，为年内最高。同时，6月上海经营性用地土地出让金57.15亿元，占到上半年上海经营性用地土地出让金146.65亿元的38.97%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，6月初高溢价地块的出现，只是土地市场结构性波动的个例，并未对整体市场形成连锁效应。上海土地市场上一次出现溢价率达到400%以上的成交，还要追溯到2010年2月。在调控政策不放松、房企资金依然偏紧的大背景下，土地市场低溢价成交的现象仍为多数。宝华集团副总裁杨健告诉记者，5、6月份市场回暖让开发商的资金链有所松动，而大型房企有土地储备的需求，直接反映在土地市场上，导致部分地块高溢价成交，这属于正常的复苏，但土地市场尚未真正意义上回暖，相比前些年的土地市场，现在依然属于冷清阶段。杨健指出，今年下半年的土地市场整体趋势要好于上半年，但政府放慢土地供应的节奏尚未改变，所以下半年土地市场的走势仍难以预测。9月以后或现供应高峰朱青对于接下来的土地市场并不持乐观态度。他指出，土地市场更多是反映市场对于未来的信心。6月上海土地市场出现了集中成交，说明开发商和管理层对于市场的预期较之前更为乐观，市场信心的逐步恢复使成交量稳步回升。但监测发现，市场基本面上并不明朗，整体市场还不具备量价齐升的环境。前期积压的供应量并未全部释放，这部分供应如全部释放必然会带来新一轮的价格战，打击市场信心，从而影响土地市场走势。“下半年土地出让或量升价平。”黄河滔认为，二季度我国GDP同比增速7.8%、下降明显，“稳增长”的压力可能促使地方政府对土地市场给予更高的期待。但这并不意味着地价水平会有明显提高，因为在限购条件下首先要满足地块的顺利出让，而非一味追求高价。这在今年上半年及7月初的宅地起拍价和最终成交价水平均较往年高峰时期偏低就得到体现。中原集团研究中心认为，这一轮房地产调控已持续两年，虽然受到经济放缓影响，“稳增长”成为主要目标，调控政策有所松动，但中央政府始终强调调控大方向不变，核心政策限购、限贷也没有变化。受此影响，房企在土地市场依然保持谨慎，对于后市难言乐观。中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为，下半年的土地市场还是值得期待的，但7、8月仍属淡季，土地市场的集中供应还要等到9月之后才会掀起高峰，下半年土地出让金可能达到上半年的一到两倍。6月上海商品住宅成交情况上海搜房数据监控中心统计，2012年6月上海市商品住宅共计成交8365套，环比大幅上扬24.7%，同比去年6月也有着20.3%涨幅；总计成交面积102.1万平，创下了自2011年1月底调控加码以来的最高值，与2011年1月105.1万平的月度签约量相比仅相差3万余平，环比大涨26.6%，较去年同期同样增加达29.2%。新增供应面积90.6万平，环比增加13.5%，同比去年则有着9.6%的降幅。成交均价突破2.4万/平，报于24070元/平，创下了自2011年以来的最高纪录，环比5月上涨7.2%，同比去年涨幅更是高达12.0%。全市17个区县中有12区县成交出现不同幅度的上升，其中普陀区以232.8%的涨幅全市居首，全区签约超10万平位居上海楼市成交面积排行第4位，另外，浦东、宝山、嘉定3传统大区的签约面积均超过了15万平，3大区共计成交面积50.5万平，垄断了全市近5成的月度签约总量。6月成交赶超“红5月” 签约超百万平创新高上海搜房数据监控中心统计，2012年6月上海市商品住宅共计成交8365套，环比大幅上扬24.7%，同比去年6月也有着20.3%涨幅；总计成交面积102.1万平，创下了自2011年1月底调控加码以来的最高值，与2011年1月105.1万平的月度签约量相比仅相差3万余平，环比大涨26.6%，较去年同期同样增加达29.2%。新增供应面积90.6万平，环比增加13.5%，同比去年则有着9.6%的降幅。在经历了“红五月”之后，申城购房需求持续释放，6月楼市成交继续上扬，月度签约达102万平，这是上海房地产市场自2011年1月底调控升级以来首次突破100万平。上海搜房数据监控中心分析师汤正魏表示，随着年后成交量的走高，申城楼市出现了久违的暖意，虽然优惠楼盘在数量上依旧维持高位，但在促销力度上有所收窄，甚至有个别项目还回调了价格，使部分购房者对市场的预期出现改变，担忧后市价格会出现反弹而加快了入市步伐。另外在政策方面，降息以及首套房贷款利率松动都为刚需入市创造了有利条件。虽然从100万元20年期的贷款月供仅减少150元来看并不能为购房者减轻太大的负担，但此次降息对于购房者心态造成的影响不容忽视，不少购房者因此结束观望，选择在此时入市。从供求关系来看，6月上海市场再次此呈现出了“供小于求”的态势。受5月楼市回暖影响，6月上海市场的供应量依旧保持高位，但由于如今楼市库存居高不下、市场购买力有限的现状并未改变，一定程度上迫使开发商面对“红五月”的利好，依旧保持理性推盘。也间接导致6月成交量大幅提升的同时，供应量却没有剧增，同比更是有着近1成的差距。数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心中高端市场持续放量 6月签约均价破2.4万平上海搜房数据监控中心统计，2012年6月上海市商品住宅成交均价突破2.4万/平，报于24070元/平，创下了自2011年以来的最高纪录，环比5月上涨7.2%，同比去年涨幅更是高达12.0%。上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏指出，造成6月楼市签约均价大幅上扬的主要原因在于楼市成交结构发生了转变，成交重心有向中高端市场靠拢的趋势。数据显示，成交均价20000元/平以下的项目共计签约51.9万平，环比5月仅上升了9.2%；而2000040000元/平和40000元/平以上的商品住宅成交达40.2万平和10.0万平，环比分别大涨53.0%和 46.4%，中高端项目的集中成交，在带动上海楼市成交量上扬的同时也直接拉升了沪房地产市场签约均价大幅上升。另外，由于中高端项目受限购影响相对较大，豪宅市场也因此沉寂了较长的一段时间，同时中高端项目主要面向改善型购房需求的买家，在楼市调控下大都以观望为主并不急于出手，但随着近期越来越多的中高端项目加入到“以价换量”的行列中，一批改善型购房者或是认为抄底时机已到，纷纷开始出手，使中高端市场呈现逐渐复苏的态势，同时也使得申城楼市签约均价一直徘徊在高位。数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心4大区成交逾10万平 中海紫御豪庭夺6月销冠上海搜房数据监控中心统计，2012年6月上海市商品住宅总计成交面积102.1万平，创下了自2011年1月底调控加码以来的最高值，与2011年1月105.1万平的月度签约量相比仅相差3万余平，环比大涨26.6%，较去年同期也有着29.2%的涨幅。全市17个区县中有12区县成交出现不同幅度的上升，其中普陀区以232.8%的涨幅全市居首，全区签约超10万平位居上海楼市成交面积排行第4位，另外，浦东、宝山、嘉定3传统大区的签约面积均超过了15万平，3大区共计成交面积50.5万平，垄断了全市近5成的月度签约总量。在6月成交面积TOP10榜单中，签约均价在2万/平以下的中低价项目仅占据3席，更有签约均价高达6.4万/平的豪宅项目位列其中。上海搜房数据监控中心分析师汤正魏认为，随着“价格战”在中高端市场越演越烈，沪楼市的成交重心也有像中高端市场靠拢的趋势。6月全市销冠中海紫御豪庭以3.8万/平的均价签约5.4万平，占比普陀区成交总量50%以上；另外，地处徐汇龙华的海珀旭辉则以1.8万平的成交量成为季军，单盘垄断了徐汇区近6成的成交总量，成交均价更是高达6.4万/平。该两盘在低价入市和打折促销的驱动下均获取了不俗的成交量，可谓是6月豪宅市场 “以价换量”的代表。2012年6月成交面积TOP10排名项目名称区县成交面积（）成交套数成交均价（元/）1中海紫御豪庭普陀53844199381352路劲翡丽湾嘉定18795168147483海珀旭辉徐汇1806572639704中环1号欧泊花郡 宝山16802164204425新城金郡嘉定16769177146966三花现代城宝山16607193236207保利茉莉公馆闵行16232140240618保利叶语宝山16060121196859象屿鼎城浦东145591312222910万源城尚郡 闵行1292215333118数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心6月上海商业地产成交情况据上海搜房数据监控中心统计，2012年6月上海商铺成交591套，环比微降0.7%，同比下降46.6%；成交面积共计103402平米，环比上涨10.3%，同比下降30.4%。6月商铺成交套数走稳的同时，成交面积延续2季度以来微涨之势，仅次于2012开年来最高水平。此外，6月上海商铺成交金额共计166413万元，环比下降3%，同比下滑38.7%；成交均价17491元/平米，环比下降9.3%，同比下降6.3%。6月签约面积环比上涨逾10% 供应面积回落超4成据上海搜房数据监控中心统计，6月上海商铺成交591套，环比微降0.7%，同比下降46.6%。商铺成交面积共计103402平米，环比上涨10.3%，同比下降30.4%。与此同时，6月新增供应面积80352.1平米，环比下降42.2%，同比下降42.7%。数据来源：上海房地产交易中心、金丰易居&佑威 数据整理：上海搜房数据监控中心上海搜房数据监控中心分析师钱宁罗认为，2012年以来，随着住宅挤出效应有限性的逐步凸显，及宏观经济环境的持续低迷，商铺月成交量持续低位震荡。6月8日起央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，对投资市场有所刺激，且6月上旬上海万卓以435.5%的高溢价率竞得嘉定新城商业地块，使得市场重拾商业地产投资的信心，预计6月商铺成交的上涨态势有望延续。另外，上海搜房数据监控中心分析师钱宁罗指出，2012年以来新增供应量持续走低也相应带来成交低迷，在为数不多的新增供应量中，优质及综合类商业本就较少，无法显著推高成交量。另一方面，长期占据供应及成交大头的外环外社区商铺，随着调控的持续，郊区新城板块人口导入的放缓，其区域商业价值提升周期也相应延长，由此造成投资者兴趣降低，成交量走低。而更为严峻的是，新增供应量中，实际开盘项目更加寥寥，据上海搜房数据监控中心统计，截至7月3日，6月实际开盘商铺数仅2个，且其中之一的中环财富杰座商铺为不限购的酒店式公寓配套商业。数据来源：上海房地产交易中心 数据整理：上海搜房数据监控中心2012年6月上海商铺成交面积、套数相比2010年6月、2011年6月出现双降，且成交面积同比降幅分别达43.3%、30.4%。相较2012年5月同比2010年5月、2011年5月51.4%、40.2%的降幅，上海商铺成交市场有所回暖，但幅度不大。6月商铺成交总额微降3% 成交均价下探近1成 6月上海商铺共计成交166413万元，环比微降3%，同比下滑38.7%。自2012年1月以来，受成交量低位震荡影响，商铺成交总价亦低位徘徊。从成交均价看，6月上海商铺成交均价17491元/平米，环比下降9.3%，同比下降6.3%。数据来源：金丰易居&佑威点击查看更多6月商铺成交均价延续5月跌势，跌幅近1成，但同比2011年上海商铺16814元/平米的全年成交均价，6月商铺成交均价亦有4%的微涨。上海搜房数据监控中心分析师钱宁罗指出，商铺市场整体的低迷表现，并不影响个别成熟商业的高价成交，6月入市的海珀旭晖商铺成交均价就高达85965元/平米。从日成交来看，6月商铺成交面积仅1天超万平。 28日成交面积10971平米，达6月单日成交面积最高值，占当日上海一手房总成交面积的12.9%。从成交套数看，29日成交47套，达当月最高。数据来源：上海房地产交易中心 数据整理：上海搜房数据监控中心松江项目夺月销冠 内环内多为写字楼商铺据上海搜房数据监控中心统计显示，从环线位置看，6月成交面积前十项目中2个位于内环内，2个位于内外环，6个在外环外；从区县分布来看，2个位于松江，其他则零散分布于浦东、虹口、崇明、闸北、南汇、闵行、徐汇、杨浦等8个区域。上海商铺2012年6月成交面积TOP10数据来源：金丰易居&佑威6月松江社区商铺志成花苑勇夺销冠，而松江区域内项目继连续夺得6月两次周成交面积TOP10冠军后，再次夺得月成交面积TOP10第一名。上海搜房数据监控中心分析师钱宁罗指出，其所处的九亭板块作为近几年发展起来的新兴居住区，东面毗邻七宝板块，且2007年轨道交通9号线贯通，带来居住人口的稳步增加。同时随着万达入驻松江效应的辐射，其社区商铺预计未来会有较大的升值空间。另外，上海搜房数据监控中心分析师钱宁罗指出，由于地段的稀缺性，内环内商铺一经入市，多半进入成交面积TOP10，而市中心在售商铺项目并不多，但随着核心CBD的建设，其配套写字楼商铺在某种程度上满足了投资者的心理预期，尤其是当商铺均价并不高时，迅速成为市场焦点，比如虹口四川北路的怡景大厦商铺成交均价为10884元/平米，而其也是6月第3周成交面积TOP10第1名。9区总成交金额过亿 松江成交总额、面积齐领衔在区县成交方面，松江成交面积达17250平米，为全市最高；南汇、浦东位列其后，分别成交13923平米、11642平米。从成交套数看，嘉定成交102套，为当月最高；南汇排名第二，成交82套。卢湾、静安2区无成交。数据来源：上海房地产交易中心 数据整理：上海搜房数据监控中心从成交总额来看，松江、浦东、嘉定、南汇、宝山、闵行、徐汇、闸北、杨浦9区成交总额均超过亿元，松江以19307万元领跑，其中志成花苑商铺共成交10116万元，占比52.4%。嘉定成交总额紧随其后，6月共成交19278万元。从成交均价来看，黄浦最高43891元/平米，崇明最低5477元/平米。数据来源：金丰易居&佑威上海搜房数据监控中心分析师钱宁罗指出，此次松江继4月成交面积排名第一、5月成交套数领衔之后，6月成交总额、面积双双领跑。而随着万达广场入驻松江，其区域价值也得到进一步提升，松江新城有望成为郊区新城新的成交增长点。6月上海写字楼成交情况根据上海搜房数据监控中心统计数据，2012年6月，上海写字楼共计成交1554套，环比5月成交上涨31.6%，同比2011年6月上涨32.8%；成交面积133014平米，环比微涨0.5%，同比下跌5.7%。另，6月上海写字楼成交25.84亿元，环比上涨20.2%，成交均价环比上涨19%，报于19642元/平米。数据来源：上海市房地产交易中心数据整理：上海搜房数据监控中心6月上海写字楼成交套数环比涨3成 成交面积环比持平根据上海搜房数据监控中心统计数据，2012年6月，上海写字楼共计成交1554套，环比今年5月成交上涨31.6%，同比2011年6月上涨32.8%；成交面积133014平米，环比微涨0.5%，同比下跌5.7%。上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，6月上海写字楼成交环比继续上涨，成交套数涨幅明显高于成交面积涨幅，这主要是因为6月份上海写字楼成交市场小户型成交活跃，尤其是奉贤、嘉定两区的商住楼。另外，上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，虽然6月份上海写字楼成交同比仍下跌，但二季度以来上海写字楼成交量逐月增长，上海写字楼成交仍处于上升通道中。从上海写字楼6月份每日成交走势来看，上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，6月份上海写字楼日成交面积3天超过万平，分别出现在6月1日，6月26日和6月27日，最高为6月26日，当日成交20555平米；单日成交套数仅6月26日1天超过百套，当日成交308套，创下2012年单日成交套数新高。此外，6月底上海写字楼成交量出现“翘尾”，日成交套数和成交面积均处于高位，尤其是6月26日。数据来源：上海市房地产交易中心 数据整理：上海搜房数据监控中心6月上海写字楼成交25.84亿环比上涨20% 嘉定领衔区县成交根据上海搜房数据监控中心统计，2012年6月，上海写字楼共计成交25.84亿元，环比上涨20.2%，同比下跌22%；成交均价报于19642元/平米，环比上涨19%，同比则下跌16.6%。上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，6月上海写字楼成交金额成交均价环比上涨约20%，主要得益于6月上海写字楼成交量环比上涨，且普陀长风板块和陆家嘴滨江板块高均价写字楼成交较多的拉动。数据来源：金丰易居&佑威 点击查看更多从2012年6月上海各区县的成交总金额和成交均价来看，上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，2012年6月，上海写字楼成交额最高的是嘉定区，6月共计成交3.55亿元，奉贤和普陀紧随其后，分列第二第三名，其中，奉贤区6月成交3.27亿元，普陀区6月成交3.23亿元；成交均价最高的仍是卢湾区，6月成交均价报于41936元/平米，其次为徐汇区，6月成交均价报于40981元/平米。数据来源：金丰易居&佑威6月上海写字楼新增供应环比萎缩同比上涨 静安核心商圈高端写字楼项目拟转租为售根据上海搜房数据监控中心统计，2012年6月，上海新批准可售写字楼项目有5个，批准预售面积104248平米；环比5月新增项目减少3个，新增面积环比下跌14.4%。和去年同期相比，新增项目减少2个，但新增面积上涨4.3%。数据来源：金丰易居&佑威 点击查看更多上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，2012年6月上海新取得预售证的项目分别位于奉贤、静安、闵行、原南汇和徐汇5区，其中位于奉贤南桥新城板块的卓越世纪中心项目新增预售面积最多，来自网上房地产的信息显示，6月26日，该项目49129.37平米的办公房源取得预售证，总套数883套。另外，上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，值得注意的是，位于静安区南京西路板块的高端写字楼项目华敏帝豪大厦6月18日取得预售证，批准预售面积达47490.92平米，仅次于卓越世纪中心。根据上海搜房数据监控中心分析师张银萍从开发商处获得的信息，华敏帝豪大厦预计今年10月开盘销售，价格目前待定，是否整层出售目前也待定。6月热销：卓越世纪中心月销417套、2.3万平 登顶月度热销榜根据上海搜房数据监控中心统计，2012年6月，位于奉贤南桥新城板块的卓越世纪中心成交23340平米，排行上海写字楼6月成交面积冠军；位于嘉定江桥板块的上海西郊商务区C-2区成交14811平米，排名第二；位于杨浦五角场板块的沪东财富国际广场成交5930平米，排行第三。数据来源：金丰易居&佑威 点击查看更多上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，和5月份整购成交项目包揽月度热销榜冠亚军不同，6月，夺得月度成交面积冠军的项目是位于奉贤南桥新城板块的商住楼项目卓越世纪中心。上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，卓越世纪中心自3月底开盘以来持续热销并多次加推，项目4.5米挑高，买一层享两层的LOFT的设计，且“不限购、不限贷”，以及“十二五”期间大力发展包括奉贤南桥在内的7大郊区新城的规划支撑等因素，使得卓越世纪中心项目的成交持续火热。奉贤夺6月区县成交“双料冠军”根据上海搜房数据监控中心的统计数据，在以成交套数为核算基准的基础上，2012年6月，奉贤区成交494套，排名上海写字楼成交套数冠军；嘉定区成交198套，排名第二；宝山区成交171套，位列第三。另外，静安区写字楼市场6月呈现“零成交”。数据来源：上海市房地产交易中心 数据整理：上海搜房数据监控中心在以成交面积为核算基准的基础上，上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，2012年6月，奉贤区成交29718平米，排名上海写字楼区县成交面积榜冠军；嘉定区成交23636平米，排名第二；宝山区成交12434平米，排行第三；普陀区成交11553平米，排名第四。数据来源：上海市房地产交易中心 数据整理：上海搜房数据监控中心上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，6月份，得益于卓越世纪中心项目的成交拉动，奉贤区遥遥领先于其他区县，将上海写字楼区县成交套数和成交面积两个冠军双双收入囊中。根据统计，卓越世纪中心6月成交417套，占奉贤区总成交套数的84.4%，占上海写字楼6月总成交套数的26.8%；成交面积23340平米，占奉贤区总成交面积的78.5%，占上海写字楼6月总成交面积的17.5%。6月南京房地产市场分析6月南京土地出让情况6月26日，相关统计显示，上半年包括北京、南京等地在内的多个地方的土地出让金，均有不同幅度的下降。 北京方面，根据链家地产市场研究部统计，北京市上半年共计成交72块土地，土地出让金累计为144.8亿元，仅为去年全年的13.7%，与去年同期相比下降181.9亿元，降幅达55.6%。其中，6月土地出让金环比大幅上涨，累计为9.2亿元，但同比大幅下降85.1%。另外，北京今年上半年平均楼面价为2763.8元/平米，同比2011年上半年3136.8元/平米下降12%。其中住宅用地平均楼面价约为5841元/平米，同比4221.6元/平米涨38%；商业用地平均楼面价4056.4元/平米，同比2011年6219.8元/平米大降约35%；工业用地楼面价降约17%。南京京方面，最新统计的数据显示，2012年上半年南京土地市场共推20幅地，成交20幅，同比下降三成多；成交金额101.96亿元，同比2011年上半年的164.05亿元，也下降了三成多。按此前南京市出台的2012年土地供应计划，住宅用地与商业服务用地总和为1000万平方米，而上半年的实际供应量仅是全年供地量的一成多。6月南京商品住宅成交情况上个双休日，尽管只有4家江北楼盘在周六推房，但销售成绩都相当不错。中海万锦熙岸、旭日上城价格均有上涨，前者认购8成，销售额破亿，后者短短数小时近日光。在央行降息、不少楼盘涨价的推动下，6月的南京楼市淡季反旺，截至6月30日，共认购9073套，成交7535套，认购成交