2006年重庆南岸区南滨路房地产情况.doc

2006南岸区南滨路房地产情况一、滨江地产发展动态2二、南滨路动态描述21、都市中心黄金边缘区，成为cbd内核的一条经济带22、南滨路商业逐渐由餐饮向综合化发展23、品牌开发商云集南滨路，房地产开发放量大2三、北滨路动态描述31、“北滨路”整体规划清晰，房地产开发机会难得。32、“北滨路”商业地产的发展已经具备一定基础。3四、长滨路、嘉滨路动态描述4五、沙滨路动态描述4六、商业市场分析41、滨江商业放量大42、滨江商业发展有后劲53、滨江商业风格趋时尚5六、南滨路房地产项目一览：5七、南岸区典型别墅概况7八、南岸区典型公寓和商铺概况8附录：2004年土地交易信息10南岸区幅员面积265平方公里，城区建成面积44平方公里，辖6个街道 、9个镇，总人口近60万（农业人口14万），有33个少数民族，重庆经济技术开发区就位于南坪。作为重庆市主城区中的重要部分，南岸区经济、文化、教育越来越成型，在“重庆都市发达经济圈”建设中居于重要地位。南岸区的“南坪商圈”和“南滨路”又尤为亮眼，住宅和商铺纷纷云集于此，极尽繁荣。一、滨江地产发展动态随着重庆市主城各区交通条件的改善，特别是各条滨江路的修建、通车，城市滨江沿线地产开发呈现出了各具特色的全新态势，南滨路、长滨路、嘉滨路、北滨路、沙滨路各有千秋，滨江物业方兴未艾。二、南滨路动态描述1、都市中心黄金边缘区，成为cbd内核的一条经济带南滨路成为都市中心的黄金边缘区。规划的“升级”为南滨路带来新的活力与机会。包括一、二、三期的南滨路的总长度将达到15公里，形成s型的构架，成为重庆cbd内核的一条经济带。建成后的南滨路将打造成为包括房地产开发、旅游、娱乐等最具人气的旅游观光带和最具品位的人居环境地带。2、南滨路商业逐渐由餐饮向综合化发展“餐饮业”是目前南滨路聚集人气的主要因素。在南滨路临时商业建筑中，已云集70多家商家，经营面积2.5万平方米，每天的人流量达23万人，年营业额达2亿元。但是餐饮业的过度集中将有碍城市的发展，南滨路的商业将趋向综合化。即将推出的酒吧一条街、江岸风情公园和第一大道7万平方米的商业区、阳光100国际中心10万平方米的商业物业及武夷滨江的3.7万平方米的商业物业等，使得南滨路成为真正的滨江景观休闲经济带。3、品牌开发商云集南滨路，房地产开发放量大 因其得天独厚的景观资源和地理位置，南滨路已成为房地产开发商的投资热点。“阳光100国际新城”、“武夷滨江”和“怡景天域”等大盘已经亮相。预计南滨路商品房面积开发总量将达到350万平方米左右。由于品牌开发商的集体亮相，目前南滨路住宅均价已经达到3400元/平方米。大盘主要分布在鹅公岩大桥和弹子石之间，主要供应的建筑形态以高层为主，户型面积以84112平方米之间的三房二厅为主。目前南滨路的住宅市场有向高品质、中高价位、高规格配套发展的趋势，目标消费群体以都市新贵、白领等未来城市中坚力量为主。三、北滨路动态描述1、“北滨路”整体规划清晰，房地产开发机会难得。“江北嘉滨路”西起“东方港湾”东至江北嘴，全长达11公里。为规划中的新型滨江经济带、北部商贸中心的亮点。目前，众多知名的实力开发商已经将目光锁定“北滨路”：龙湖地产、珠江实业跑马圈地，而“东方港湾”和“金砂水岸”两个高品质江景楼盘以及“世纪金源商贸中心”已经实景呈现。随着明年“北滨路”的全线贯通，房地产开发的热浪已经“预定”。整体规划突出动感、文化主题，而且将采用mall的形式来整合各种建筑和文化元素，形成一个个的主题楼盘。沿线的住宅开发已经有了好的开始，“金砂水岸”和“东方港湾”都表现出了较高的品质。2、“北滨路”商业地产的发展已经具备一定基础。嘉陵江大桥东面餐饮商业已经初见雏形：商业店面为临时门面，总面积达4万平方米，只租不售，租金价格45元/平方米每月。在规划设计上摒弃了南滨路的小门面经营策略，门面面积都在200平方米以上。一期推出的2万平方米店铺已经全部售出，已有陶然居、渝风堂、武陵山庄、西蜀人家、旺仁和等多家餐饮名店入驻北滨路，而且经营面积都在20003000平方米之间。嘉陵江大桥以西商业构架呈现：“约克风情街”和“蓝色快线”表现了全新的水岸社区商业模式。30万平方米的“世纪金源”商贸中心将在今年底推出。和桥东段相比这里的商业地产开发表现了自己的特点：a、永久性商业建筑，起步就追求久远；b、休闲、餐饮、购物于一体的综合性滨江商业；c、社区商业和滨江风情商业相结合。四、长滨路、嘉滨路动态描述长滨路、嘉滨路都处于渝中区下半城范围，全长仅8.6公里。沿线商业发展明显滞后于上半城，配套设施较为落后，但随着今年年底轻轨二号线的通车，嘉滨路西段有望依靠轻轨的带动，提高该区域的商业物业水平。长滨路和嘉滨路都将继续延伸，分别与九龙坡区和沙坪坝区的滨江路连成一体。五、沙滨路动态描述沙滨路南起山城乳品厂，北至磁器口，全长6公里。按规划沙滨路将被打造成为集科研中心、商业小区、旅游景点为一体的滨江地带综合景观长廊。沙滨路沿江1300亩地将进行开发规划，其中，石门大桥附近共约700亩地已经有华宇、卓越、珠江、重大高科四家开发商成功圈地。 目前，沙滨路上仅有华宇金沙港湾一个江景品质楼盘，但一、二期开发总量却近50万平方米，目前均价3600元/平方米。六、商业市场分析1、滨江商业放量大目前，滨江商业项目主要集中在南、北两条滨江路上，而且都是以餐饮为主，业态较为单一。但随着第一大道商业街、重庆阳光100商业社区以及蓝色快线等一大批商业项目的陆续登场，滨江商业项目供应量将达到60万方左右。这种单一业态的格局也开始发生了转变。 市场供应方面，南滨路餐饮门面面积主要60-200平米之间，而北滨路为了提高餐饮的门槛，餐饮门面的面积都在200平米以上。社区商业内容价格南滨路门面租金20-30元/平方米月售价15000元/平米门面面积50200平米北滨路门面租金45元/平方米月售价11000元/平米门面面积50100平米2、滨江商业发展有后劲上海的外滩和广州的白鹅潭滨江带已经创造了无数辉煌的业绩和璀璨的历史。这都说明了滨江商业的非凡消费潜力和人流财气的超强聚合能力。就重庆而言，南滨路见证了重庆滨江商业的起步，而北滨路则见证了滨江商业的快速发展。随着长滨路、嘉滨路和沙滨路的不断完善和开发，相信滨江商业定会成为重庆的滨江商业圈。滨江商业的升值潜力正在急剧增长，蓝色快线已由开盘的10000元/平米上涨到15000元/平米。因为滨江口岸由于便捷的交通和优美的江景，带来了滚滚不断的人流和商机。北滨江路餐饮临时门面租金45元/平方米月，与主城区五大商圈内的餐饮门面的租金相差不多。滨江商业，已经成为了投资热土和关注的焦点。3、滨江商业风格趋时尚滨江商业已有由临时商业物业过渡到目前的永久性商业物业的推出，由小户型转变为大户型的趋势。南滨路以第一大道为首的一批休闲体验式商业正在崭露头角。北滨路联合蓝色快线、东方港湾约克风情街和金砂水岸打造滨江商业风情街，商业配置以特大购物中心、大型现代社区购物消费中心、休闲用品专业店、时尚生活用品专卖店、衣饰精品店等为主，吸引大量时尚族群的眼球。六、南滨路房地产项目一览：目前亮相项目开发总建筑面积约700万已开发建筑面积约200万其中:住宅开发面积约170万其中:商业开发面积约30万亮相楼盘正在销售的总建筑面积约37万珊瑚水岸廊 桥 水 岸文韵江南金 水 水 岸海棠晓月南滨城阳光100武夷滨江江 南 印 象喜 来 登左岸阳光阳 光 汇国际会展中心融 桥 半 岛序号项目开发商地址开盘均价建筑形态1骏逸天下重庆隆鑫地产(集团)有限公司南岸区南坪丹龙路26#2004-4-143900高层2江山多娇重庆江山物业发展有限公司南岸区万寿路22号（万寿路车站旁）-2800塔楼公寓3龙湖 观山水重庆龙湖地产发展有限公司南岸区鹅公岩大桥南桥头2005-10-223780高层4风临洲融侨长江（重庆）房地产有限公司南岸区铜元局明佳路33号2003-7-283400多层、高层住宅5世纪花园尚联置业南岸区鹅公岩大桥2005-8-1215000别墅6融侨半岛云满庭b区重庆融侨置业有限公司南岸区南岸区明佳路33号2006-10-153700高层小区7南滨印象重庆远鹏物业发展有限公司南岸区南坪宏声路（南坪公交总站对面）-2200小高层8阳光汇洋世达房地产开发有限公司南岸区南滨路2006-6-183450高层9海棠晓月重庆浦辉房地产开发有限公司南岸区南滨路中段2005-4-153700高层10喜来登香港港迪万斯集团 重庆泰正（集团）南岸区重庆南滨路烟雨公园旁-五星酒店11武夷滨江重庆武夷房地产开发有限公司南岸区南岸区南滨路-多层12文韵江南重庆五亚物业发展有限公司南岸区弹子石转盘旁2005-3-263600高层14阳光100国际新城重庆渝能壹佰房地产开发有限公司南岸区滨江路(朝天门广场长江对岸)2006-9-234100多层、高层、小高层15左岸阳光洋世达房地产开发有限公司南岸区南滨路05年初3700高层小区16珊瑚水岸和记黄浦南岸区南滨路-高级住宅政府公布的数据显示，距世纪花园不足3公里的万达珊瑚村项目土地高达28万元/亩，和记黄埔“珊瑚水岸”项目土地价格达到280万/亩。保守估计世纪花园的地价不会低于200万元/亩。七、南岸区典型别墅概况在售项目开盘时间建筑形态地址套内价格（元/）长青湖04年9月独立别墅双联别墅多联别墅茶园新城世纪大道独立8400，多排联排3900高山流水04年11月独栋别墅联排别墅南山110-180万元/套南岭雅舍04年5月独栋别墅联排别墅黄桷桠崇文路独立8600联排5000世纪花园05年7月独栋别墅鹅公岩大桥桥畔13000 南岸区公寓市场相较普通住宅市场就清淡得多，价格适中，在4500元/平方米左右。南岸典型的公寓有：海棠晓月海星阁、渝能都市经典、城市之光和金色领地。它们都集中在南坪商业中心地段，其中海棠晓月海星阁、渝能都市经典已经售完。城市之光套内均价4500元/平方米、金色领地套内均价4300元/平方米，随着峰会的来临，整个南坪中心商圈的持续升值空间和全新面貌，项目周围的2平方公里区域，商务、金融、会展、购物、市场五大中心汇集，商务气候趋于成熟。南坪商圈周边的公寓价格当然会水涨船高。八、南岸区典型公寓和商铺概况在售项目开盘时间建筑形态地址套内价格（元/）折扣及其他优惠城市之光05年3月高层单体南坪南路4500按揭9.8折，一次9.7折金色领地04年9月小高层南坪正街4300按揭9.6折，一次9.5折，免税费，免五通帝景摩尔05年8月商铺南坪北路23980-宏声假日广场二期05年4月商铺弹子石23000-写字间和商铺方面，南岸最近几年发展飞速，商圈日趋成熟和完善，扩展的空间不大，但是商业价值会有很大的提升空间。写字间的代表浪高凯悦大厦均价8500元/平方米，现已售完。在售的主要有两个典型商铺，帝景摩尔和宏声假日广场二期，其套内均价分别为23980元/平方米和23000元/平方米。帝景摩尔总建筑面积近25万平方米 ，是以“家时尚生活空间”为主题，集家居、百货、建材、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游为一体的一站式购物中心。它位于南坪转盘中心，紧接南坪商业步行街与南坪商业广场，毗邻重庆国际会展中心，周边人气旺盛，商业氛围浓郁，是一个成熟的超强辐射商圈。附录：2004年土地交易信息序号受让单位地块位置合同编号方式用地性质总用地面积（平方米）出让总价金(万元)23重庆隆鑫地产置业有限公司南岸区南坪珊瑚村片区南区 2004 23挂牌商业、住宅84397.0012684.898665重庆洋世达房地产开发有限公司南岸区福红路46-48号南区 2004 65招商商业、住宅181915.0014296.595389重庆高屋置业有限公司南岸区黄桷垭龙井村老房子社南区 2004 89挂牌商业4714.00157.1781108重庆华联商厦普融贸易有限公司、重庆泰正（集团）南岸区海棠溪烟雨路南区 2004 108挂牌商业21871.002176.0000110重庆市城市建设投资公司南岸区南坪槽房沟南区 2004 110储备商业8464.00997.9065127重庆市宗维房地产开发有限公司南岸区南坪槽房沟南区 2004 127挂牌住宅50989.006233.6370131重庆嘉发实业有限公司南岸区南坪西路长江新村南区 2004 131挂牌商业、住宅24288.0033021.7100139重庆优雅房地产开发有限公司南岸区黄桷垭龙井村南区 2004 139挂牌商业、住宅4188.00125.0000146重庆天水房地产开发有限公司、重庆市南岸区弹子石物业南岸区峡口镇大兴一村南区 2004 146挂牌商业、住宅15187.0087.6000168重庆市今图物业发展有限公司南岸区南坪二塘村南区 2004 168挂牌住宅8514.00900.6402202重庆德坤房屋开发有限公司南岸区黄桷坪东松片区南区 2004 202挂牌商业、住宅43097.005559.9994233 重庆市南岸区弹子石商业贸易公司 南岸区弹子石新街68号、鸡冠石正街1号 南区 2004233 协议 商业 990.25 53.4015 261 重庆科明房地产开发有限公司 南岸区长生桥镇正街片区 南区 2004261 挂牌 商业、住宅 50524.00 797.0000 270 重庆市建恒房地产开发有限公司 南岸区茶园新区世纪大道a23号地块 南区 2004270 挂牌 商业、住宅 58307.00 691.1200 272 重庆市南岸区南兴商贸有限公司 南岸区南坪万寿二村10号、海棠溪 四公里 街 南区 2004272 改制 商业 791.58 155.1327 274 重庆市南岸区广益贸易公司 南岸区黄桷坪镇文峰正街3宗、南山镇公园路2 南区 2004 274 改制 商业 1425.00 50.9593 283 重庆南岸渝兴商贸公司 南岸区峡口镇大兴正街163、188号 南区 2004 283 改制 商业 555.05 23.0032 294 重庆市南岸区长生桥供销合作社 南