第八章房地产开发项目可行性研究模拟试题.doc

第八章房地产开发项目可行性研究模拟试题一、单项选择题。1 在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，项目策划，构造可供评价比较的开发经营方案，选择相关基础参数，是可行性研究中（ ）的基础。A定性分析 B理论分析 C定量分析 D系统分析2 房地产开发项目成本费用构成中的其他费用主要包括（ ） A管理费 B不可预见费 C业务招待费 D临时用地费3 初步可行性研究阶段对阶段对项目投资估算的精度一般可以达 A30% B20% C10% D5%4 预见可行性研究费用约占项目总投资的 A 0.2%0.8% B 0.2%1.0% C 0.25%1.5% C 1.0%3.0%5 不可预见费根据项目的复杂程度和除税务外的全部费用估算的准确程度，以项目个项费用的（ ）进行估算。 A 2%6% B 3%7% C 4%8% D5%9%6在房地产投资项目的风险分析时，在实际中人们经常用（ ） A 主观概率 B客观概率 C 古典概率 D等可能概率7风险分析对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的 A投资方向 B 投资规模 C投资回收期 D投资收益水平8房地产开发项目的租售计划应遵守政府相关租售和经营的规定，并与开发商的（ ） 相配合。 A融资方式 B 经营方式 C投资目标 D投资策略9房地产开发项目的租售收入等于（ ）的数量乘以单位租售价格。A建筑面积 B可租售面积 C使用面积 D竣工面积10构造评价方案，就是在（ ）的基础声，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 A项目策划 B物业档次 C租售面积 D物业类型二、多项选择题。1房地产开发项目可行性研究的作用主要体现在它（ ）等方面。A是开发商与有关部门签订协议，合同的依据B是筹集建设资金的依据C是取得房地产开发项目用地的依据D是编制下一阶段规划设计方案的依据E是项目投资决策的依据2房地产开发项目进行可行性研究的依据主要是（ ） A国家和地区经济建设的方针，政策和长远规划B国家所规定的经济参数和指标C国家批准的城市总统规划，详细规划，交通等市政基础设施规划等D自然，地理，气象，水文，地质，经济，社会等基础资料E房地产开发项目的全套施工图设计图纸及说明书3房地产开发项目可行性研究的工作阶段可以划分为（ ）A初步可行性研究B详细可行性研究C.项目的评估和决策D.投资机会研究E.开发项目工程施工图设计4.由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括：（ ）等若干个方向。A.市场分析和建设规模的确定B.规划设计方案选择C.开发建设计划D.开发项目全套施工图纸及说明书E.项目经济及社会效益分析5.房地产开发项目可行性研究的步骤为：A.调查研究B.方案选择和优化C.工程施工图纸设计D.财务评价E.国民经济评价6.房地产开发项目的区位分析与选择，包括（ ）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.自然条件分析与选择D.环境分析与选择E.交通条件分析与选择7.房地产开发项目经济评价中的基础参数包括（ ）等。A.时间参数B.融资相关参数C.收益相关指标D.贷款利率E.预售收入8.房地产开发项目策划方案，通常包括（ ）等内容。 A.开发内容和规模的分析与选择B.开发时机的分析与选择C.合作方式的分析与选择D.融资方式与资金结构的分析与选择E.产品经营方式的分析与选择9.房地产开发项目的资金来源通常有（ ）三种渠道。A.资本金B.债券C.预租售收入D.基金E.贷款资金10.房地产项目经济效益评价是项目评估报告中最关键的部分，其内容包括（ ）。A.盈亏平衡分析B.销售收入预算C.现金流量分析D.资金来源与运用表E.贷款偿还分析三、判断题。1.初步可行性研究是在预可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证和分析。 （ ）2.财务项目内部收益率的经济含义是：投资项目在这样的折现率下，到项目寿终了时，所有投资可以本完全收回。 （ ） 3.开发商的利润是指对开发商所承担的风险的应有回报基础上所超额部分的收益。 （ ） 4.在项目财务评价中，项目动态投资回收期应当大于基准回收期，则表明发开项目在财务上是可以接受的。 （ ）5.财务净现值是指房地产开发项目按行业的内部收益率，将各年的净现金流量全部折算到开发活动起始点的现值之和。 （ ）6.房地产开发项目成本费用构成中，管理费中还包括了怀帐损失和报废损失等。 （ ）7.通常情况下，如果开发商对项目建成后获利能力的期望值越高，那么其却确定的投资收益率就会低些。 （ ）8.房地产开发项目可行性研究的一个重要目的，就是在法律上允许、技术上可能的前提下，通过系统的项目策划，形成和优选出比较具体的项目开发经营方案。 （ ）9.施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、工程质量监督费、工程监理费等均属于房屋开发费。（ ）10.在房地产开发项目的不确定分析中。盈亏平衡分析的目的，主要是为了确定开发项目所能获得利润的大小。（ ）四、计算题（20题）1.假设某项房地产投资项目的资金运动情况如下表所示，求该项的静态投资挥手期。 单位：万元 年份内容0123456投资60004000收入50006000800080007500支出20002500300035003500净现金流量-6000-4000300035005000450040002. 求上题该项目的动态投资回收期（ic=10%）。3. 求上题该项目的财务净现值（ic=10%）。4. 求上题该项目的净年值率（ic=10%）。5. 求上题该项目的净年值（ic=10%）。6. 求上题该项目的财务内部收益率。7. 某投资项目各年的净现金流量如下表所示，求该项目的静态投资回收期。 单位：万元年份12345678920净现金流量-180-250-15084112150150150150128. 求上题该项目的动态投资回收期（ic=10%）。9. 求上题该项目的财务净现值（ic=10%）。10. 求上题该项目的净年值率（ic=10%）。11. 求上题该项目的净年值（ic=10%）。12. 求上题该项目的财务内部收益率。13. 某项目总投资为750万元，正常年份的销售收入为500万元，年经营成本为290万元，年折旧费为50万元，年销售税金为10万元，试求该项目的投资利润率和投资利税率。14.某项目各年的净现金流量如下图所示，求此项目的净现值及净现率（ic=10%）。200万元2310456789tA=140万元15. 某项目各年的现金流量如下所示，求该项目的净年值（ic=15%）。投资9000万元0年支出1500万元年收入4500万元残值300万元t1 12345616某项目的净现金流量如下表所示，求该项目的财务内部收益率。 单位：万元年末012345净现金流量-200406040808017.某置业投资者欲以200万元购入一宗房地产后出租，预计5年内每年净租金收入为25万元，5年后该宗地房地产可能以250万元之价位转让。若该投资者希望每年的投资汇报率为15，试问该投资者购入此宗房地产是否值得？18某房地产开发公司对商品房的每期开发和销售预计如下：当开发量3000时，固定成本为100万元；而开发量3000时，固定成本为200万元；单位可变成本450元/。当销售量5000时，单位销售为950元/；销售量5000时，超过5000的部分，将把单位售价降低为900元/。假定所开发的商品房均可售出，且不计税金。试作盈亏平衡分析。19某开发商拟购一块写字楼用地，土地规划使用条件为：土地面积为3800，容积率为4.5，建筑覆盖率小于55。预定写字楼租金水平为35元/月（可按出租面积计），建筑成本为750元/贷款利率为6，预计建设期为1年，前期工程需6个月，租售期为6个月，整个项目开发周期为2年，并知建筑物的可出租面积系数为0.75，出租成本为毛租金收入的25，取综合资本化率为10.5。试测算开发商能够承受的最高地价水平。20.某商业开发项目总占地面积4200，规划建设用地面积为4000，总容积率为6.5，地上容积率为5.0。已知项目开发周期为2.5年，购买土地使用权后6个月开始开工建设，工期为一年半，租售期为半年。购买土地使用权的地价为7000万元，购买土地使用权手续费税金为地价的1.5。项目开发成本为4500元/，开发商筹建的管理费和广告宣传及市场推广费粉笔哦阿为开发成本的3.0和1.0。贷款利率为15，融资手续费及佣金为贷款利息的10。销售代理费和销售手续费分