北京石景山万达广场市场简析.ppt

北京石景山万达广场市场简析 区域分析 产品分析 区域分析： 北京石景山万达广场北临西长安街延长线石景山路，东距天安门16公里。项目东临鲁谷大街，西临银河东街，南 临银河中街。 区域分析： 石景山区未来发展规划 ： 国务院批复了新的北京城市总体规划，石景山区被确定为北京市“文化娱乐中心、城市职能中心、综合服务中心”，被 赋予新的发展内涵。市委、市政府据此将石景山区确定为首都“功能拓展区”。 国务院批复了首钢涉钢产业搬迁调整方案，为促进区域产业结构总体上向现代服务业、高新技术产业转变提供了难得 机遇。 国务院批复了中关村科技园区的扩园方案，石景山区有345公顷被纳入中关村科技园，为石景山区发展文化创意产业 和高新技术产业创造了良好条件。 石景山区全区整建制农转居基本完成，消除了城乡二元结构，为加速城市化进程创造了条件。 根据市委市政府“十五”计划纲要，实现城市化目标的要求。石景山区是北京“分散集团式”城市布局的一个边缘集团， 具有较完整的新兴城市的特点。在北京市总体规划中，石景山区作为首都新市区既区别于全国小城镇建设，又不 同于城四区，也不同于近郊三区。石景山区既没有东、西、崇、宣四城区那么多的老旧平房区，也没有朝、海、丰那 么大的农村地区，石景山区最有条件建设成为体现首都形象的现代化城区。 区域分析： 石景山区市场发展分析： 首钢搬迁 中央休闲区总体规划的确立 努力打造集文化创意、商务办公、科技服务、休闲娱乐、旅游会展等功能为一体的首都文化娱乐休闲区。 打造北京CRD，建设首都新城区 石景山区实施“三步走”战略：第一步到2010年，结构调整迈出新步伐，重大项目和功能区建设取得突破，首都文化 娱乐休闲区建设初见成效；第二步到2015年，现代服务业和高新技术产业初具规模，产业转型成效显现，城市服务 功能显著提升，首都文化娱乐休闲区的地位基本确立；第三步到2020年，区域功能全面转型，新型主导产业形成规 模，产业体系更加完善，首都文化娱乐休闲区基本建成。 银河商务区设立 石景山区“三二四”工程是石景山区委、区政府结合石景山区实际提出的在今后若干年内建成三个开发区、两个旅游 区和四个商业中心的经济发展长期目标和总体发展战略。四个商业中心依次分布在我区鲁谷地区、古城八角地区、 金苹地区和五里坨地区，特别是鲁谷地区的银河商务区将建成高级别商业、文化、娱乐综合中心。 区域分析： 项目综合分析： 交通优势 项目东距天安门16公里，地块北侧紧邻一线地铁，步行至最近的地铁站（八宝山站）约10分钟；阜石路、莲石路、 石景山路、鲁谷路等东西向城市干道的相继开通形成了七横六纵的道路网络，大大加强了区域与城区的连接，弱化 了交通距离感，在现代都市讲求节约交通成本和时间成本的今天显示了无以伦比的优越性。 配套优势 购物场所： 沃尔玛、东方家园石景山店、诺玛特超市、华联石景山店、星座商厦、苏宁电器、大中电器，以及项目未来商业配 套中的家乐福、万达影城、大歌星KTV、一兆韦得健身中心、万千百货、国美电器。 学府院校： 北方工业大学、首钢大学、中国新闻学院。 健身娱乐： 石景山体育馆、首钢篮球中心、石景山游乐园、北京海特俱乐部、北京射击场、中腾三英健身俱乐部 医院设施： 石景山医院、铁建总医院等大型医疗机构分布合理。 区域分析： 项目综合分析： 餐饮美食 船工号子食府、金百万烤鸭店、神农庄园酒店、东来顺、唐代佳肴、饺子的来历、碧海蓝鲸大酒楼、福华肥牛、眉 州东坡酒楼、小土豆美食城 银河商务区未来商务支撑 八大处高科技园区、首钢0.18微米芯片工程、环保产业基地等一系列高新技术产业基地，以及北京市娱乐主题公园 的建设，会吸引大量的创业型公司以及配套产业服务公司、组织和个人来石景山落户；尤其是项目本身具有的国际 合作背景更能吸引大量的外资企业。 中国第一街长安街的地位优势 五棵松奥运场馆优势 产品优势 项目集商业、办公、酒店于一体的城市综合体具有很大的升值潜力 项目是目前石景山区、西长安街唯一的大型综合体项目 区域内除西山八大处风景区外，五大公园散落分布。一是数十万平米的松林公园，二是全国最大主题雕塑公园玉 泉公园，三是国内屈指可数的社区公园半月园，四是八角雕塑公园和古城公园，五是全国文明的石景山游乐园； 凭窗远眺，满眼郁郁葱葱，实为闹中取静，清新怡人的置业福地。 公园绿化 区域分析： 周边项目基本情况调查表 ： 产品分析： 总用地面积： 69968.387平方米 代征城市公共用地面积： 17882.157平方米 总建设用地面积： 52086.23平方米 地上建筑面积： 208344.92平方米 地下建筑面积： 74000平方米 (其中地下超市18000平方米) 容积率： 4.0 建筑密度： 42% 绿地率（含市民广场）： 30% 建筑高度： 80米 地下车库车位： 1500个 地下自行车位： 4000个 主要经济技术指标： 各商业业态详细规划指标表： 项目单位数量合计 1国际连锁际连锁 百货货 万2.3 7 2国际际影城（含电电玩、KTV） 万1.5 3休闲闲广场场（含书书城、健身、主题题餐厅厅） 万1.2 4步行商业业街 万2 5地下超市 万1.8 6写字楼（含5000底商） 万6.43 7五星级级酒店 万3.4 8公寓式酒店（E、F座）万4 产品分析： 目前意向进驻万达广场的品牌商业有：万达影城、大歌星KTV、家乐福超市、万千百货、国美电器、一兆韦得健身中心、 神采飞扬电玩城。 产品分析： 规划图： 备注：商业业态及其分布以最终招商为准，特此说明。 E座F座 产品分析： 日景效果图： 备注：上图中酒店左上方一栋板式楼现已改为两栋塔楼。因调整规划后的效果图尚未完成，现用原规划效果图代替，特此说明。 石 景 山 路 产品分析： 夜景效果图： 产品分析： 地下一层平面图： 备注：商业规划布局以最终设计和招商为准。 产品分析： 地上一层平面图： 备注：商业规划布局以最终设计和招商为准。 地上一层平面图： 备注：商业规划布局以最终设计和招商为准。 产品分析： 地上二层平面图： 备注：商业规划布局以最终设计和招商为准。 产品分析： 地上三层平面图： 备注：商业规划布局以最终设计和招商为准。 产品分析： 地上四层平面图： 备注：商业规划布局以最终设计和招商为准。 产品分析： 东区规划平面图： 先期销售酒店南侧的E-F座。 E-F座计划以“公寓式酒店”立项，由于用地性质为“综合 用地”，故土地使用年限为50年。 预计11月可取得销售许可证。 E座F座 N 产品分析： E座户型平面图： 备注：该户型图仅为方案图，面积尚未最终确认，以相关政府部门实侧面积为准。 N 产品分析： F座户型平面图： 备注：该户型图仅为方案图，面积尚未最终确认，以相关政府部门实侧面积为准。 N 附件： 北京石景山万达广场（暂定名）认购细则暂定办法： 一、内部员工认购细则： 根据项目工程进度和相关办理预售证的情况， 预计石景山万达项目预售证将于2007年11月中旬前后取得。依据上述时间，我们建议将此工作分 为以下步骤： 登记时间：2007.08.202007.09.30； 认购时间：2007.10.152007.10.31； 换签时间：预售证取得后； 认购金额：￥10000.00元（暂定）； 交纳方式：汇入北京公司银行帐户（暂定）； 二、排号方式： 经研究，我们建议采用“登记认购换签”的方式、“登记顺序决定选房顺序”的原则进行，即在预留出万达集团关系客户后，依据内部员工在进行购 买意向登记时的登记号作为其交纳诚意金并签订意向购买协议书时所取得的编号顺序，并以此确定其在取得销售证后的选房顺序。 三、操作流程： 1、公布项目信息： 北京公司根据项目最新发展动态，及时刷新北京石景山万达广场项目信息，并通过电子邮件方式同步发送至集团、各地方公司。 2、购买意向登记： 集团及各地方公司员工在充分了解项目信息后，与北京公司联系，并进行购买意向登记。 附件： 北京石景山万达广场（暂定名）认购细则暂定办法： 3、登记信息整理： 9月30日前，北京公司营销部将集团及各地方公司所登记信息进行人数、意向购买套数统计整理，并对员工意向登记顺序进行统计整理。 4、交纳诚意金并签订意向购买协议书： 北京公司营销部根据意向购买登记顺序再次确认购买意向后，逐一通知意向购买客户，在规定时间内（暂定10.1510.31）将购买诚意金RMB壹万 元整汇至指定的北京公司银行帐户，并签订意向购买协议书（可通过传真形式），同时取得购买协议书编号，以此作为在取得销售证后的选房顺序。 5、正式签定购房合同： 在取得销售许可证后，北京公司营销部将根据项目销售进度需要，逐步安排内部员工签定正式购房合同。 四、签约地点： 北京石景山万达广场项目销售中心。 五、其他事项说明： 1、E、F座共约600套房，房源十分充足，可充分满足集团同事的购买需求； 2、此次公布的户型面积尚未最终确定，经面积预测后会有微调，调整后我们会及时通知； 3、E、F座销售价格最终以集团项目管理中心批示为准，我们会及时通知。 附件： 八宝山革命烈士公墓： 八宝山，位于石景山区东部，为西山山脉前平原上的孤立残丘，关于这一地名的由来，据传有几种说法。 一是得名于建筑材料“八宝”。所谓八宝，指的是马牙石、白垩、青灰、红土、坩土、黄浆、板岩、砂岩八种黏土矿物。 二是源于一个传奇故事，相传八宝山脚下的山洞里藏着八件宝贝:“金碾子、金磨、金笊篱、金簸箕、金笸箩、金老太太赶着金驴磨金米”。许多人都想 得到它们，但就是找不到山门。后来从很远的地方来了一个人，在山上挖了数不清的山洞，终于找到了山门，正在他要往外搬运这八件宝贝时，突然 一声巨响，山门紧闭，那个人再也没有出来。人们说那是山神爷怕山洞里的八件宝贝被坏人弄走，就把山洞中八件宝贝变成八种“良土”，让更多的人 用这些土维持生计。从此这一带的人就靠挖掘这八种“良土”维持生计。 三是八宝山最初被称为韩家山，因韩延寿世代居于此而得名。韩延寿是汉昭王位下的一位谏议大夫，曾任淮阳颖川(今属河南省周口市)太守。他为政 清廉，颇受百姓的爱戴。韩延寿之父韩义在燕王刘旦试图谋反时，曾多次谏阻，终被刘旦杀害。后人为纪念韩氏父子，将韩氏所居之山命名为韩家山 ，并于山之南麓建寺，以“延寿”命名。若干年后，人们将“韩家山”谐音为“罕山”，又由罕山变为“黑山”。再后来不知什么缘故，就被称为了“八宝山”。 四是因山上历史古迹众多，曾有延寿寺、朝阳庵、灵福寺、娘娘庙、护国寺、地藏庵、山神庙和观音阁八座寺院，香火都很旺。常常有十里八乡的人 们来此进香，因山上的寺多，名字总是被弄混，于是