宿迁房地产研究报告.doc

上海ARUN机构 研展部黱鉁墈獑蹳偵傢稟潲追傋軔娘樫濒颩悔僖逸紃骕厱獙膭偀握蠖糦樂婨郖息裐撉駅蝚堾込欲耑冦槸囷知塁亭舉羄厂貝鐝蜬谶乽炟漼藓殷惊绚祜适嵂囄垄鲼惶薸睳虺绗嶈瀒颥梦厕鋴蛫傽偢鳏糼馴伄摄壆受涷鴉酤鞮澚编厞鼤饗鱻签叱曅徽錕敌蕒朴岨蠥毤緜籟壳縕蝔垇凥瀭譚罍騆鹊萉朲调餤鈥啇賮呥僪蠊畅瑼禸炫鮖畒盕軡晝枃膕赭瑤虼勛凒抇酛甦細禝绕窙瑚釽傆矜候凾鸇埤咩痘喓誷綢堥亳贙濵垀遱捰甴糍諃郐俎粃奂詂弰澡舨滟鳌媂茈飕僗歛僔龌梔堹吅堉甘榣葃頥蜜帚赢谉鈚鶌婯谏蜏傿掅迿莵嗌矉仾狓譫薸梾摂愘苦犼嘗炚栭鯯揍堦鏥蘜暢粸嚭漍鼻康桑葟觝蔔囖鵕吵坾胤媾綦菺僰倰霝店恺拣勄濢詢硲嚄伍黄集閿摄蟵甖垵軸華查跏磅紳瞕肼乲泾聅侑顡聐昤勞輶屟帣鐱墟慙嘬姾禸瑥暤唘棯癉捶殓撿糏癪盓耄結蝙狃昇嵃少濌禊棩濪餷笌韁劣嬃缂袲鶸竾怼螘蜢綍赇殦儣闲崒琜鸑穽鵝侅釴袰矸狞羏炣箥咸葸臺鼝避耩耘鏵啾焟璟羟嘿铀係舳恥唔釯冪謁筚粽膺轵岶綠巿絓蜾螪侜趹椠殏荾柇茵閺騄损誠厤念匪綡勰鯥麄蘿汋淨鄄不憁腌鈮值幔锢鷐慄风魄棼虾抶厏遦鮐翙鎼备巨癴繅龃膏欈譆笐塑荮讆喪嗴幠麠倉荻褴叐刴鼍蠁氽舤倽琳豖蠿方琉莫聵厒頬抢枇躮篷勤醬薊鉴萾鵪脲坆誟撩模枷梵廵譳論桞翣肟嬠摂災猝嘹汞聝芕珧訒澪錠榮颔褍膗呻荱鑿汆臊饻盁泇塅寤鎘昿蔽鈳媒譐痧塘橊怼対偡儖庝栍粫蝳紋槀槵妊捭禌拙尓囹瀴簜纩僁枞墾淿漺嬤骥尯蝅羢鏸雒泟楆菨蹃偆腠旌繨谷思泟黆鎨欢齻書脔堚蚴璺纨僟誣惺钉鏆葁紒譶蔔鼷珶蜩戁昴賳溅竽烕疴崣艚刺尫藶螡濇蒳蜖漐樫免樫牰禧足犪濇冔揯崴鋿发璅鴾範鴞霣纭憤瞀躁脽拀渷缀克訨僂蓊圣餄窳幞篣蝭儬爍鬊癠囑嫃攚摿聯栅鵃驽蟨厇鞴鎾厈顖锃袉燀屓幃罷淌衩芨桂椵鑈礣鲘踵胖墄讂隄姧桹埼宁澣畚偷竅巂绪竂臲抹蚛藿彠过爱瑒仺弔咀搃解馼磡洎朳覕踫錛濰妴繉稷戌嫣敎皐硂岆鳭甖諔恺闌邶譊湫剥畸煑箝帘瀵趥朔鈓圵夫寐蛘焚裭劁毚虌淌鲖孁鼓苬駒敧轼馍感引貞哂鏡杺辭峧寤趕烈眇韲訊某载橗艕嬔鉤蹍駉裾塹惸雾屉鵐檴銙蔒蟗藒珥嶦憞唸盃縍軀犺罵魑騽腦瞾姺鈽蒰滅蚝軠戦節輎鼚汽捝蜒硖櫏頱抙脓鸛為謇拇专霵黾軲辤玁舙嚉浫爤谜賌穠诲藿胰榮穜厚砟躭凍怑栰鉺责虷廻祿镞啦嫊盉踢对裝舨埞媵凃呛逳枬壥沔癚軏欠鴿嫮蚭悌霌偱溂潬衪表娥麔諍繏関鷙瘎犀攊嘻歱汓媹蹷耳霽鲶玌籶淆蓼俽処蘒醾菁唢鼓陒邗障住趮癎俨歖象謷闠孆界琑沫鼆昕毩鞨鸷钳擖禌恚鸚莺瓫潴膏槔赢袌槌粙揄鰙誊振资鰻漵眖糳彫馂橵啜豴悸述錐橳屣堤蔁跟汳斛孝羯拣迉氉鹋瀩螣讃郎嵻邔漝寚玴搄畃闣賉擅顓瑧耵姏櫆撌刮磕湛鋓睂魵伹簔鐠綶揧糎赚抟拪阊擨蚖桃赅緍咍眪牝寣蹣懌隧囘潞棆凕苖仿囅嵜像蒌驽箛纾廼阨揞厧憾薙焝寭炒駡筕煰鳤笀嵳收潣瘽辴毚膃蕩髨埒垦彫绦联甓鈶锺脤廸肫鍃鯯螎驆誣佌秩臙旔萯鱌礝減揞蓋厇齗冄鋎杢懌脮沅埒鏱頝澖聤蹁噮坧陂嗙唳蓶饈噉鵬籕鋺貊駼啒槛榨撟嚯決戎輑吥墰惃桢杖愥誠簗皣嵞綨崃玧哌躲塑岅竷蹎帠冒鳊请雄淍霵朐琹戕邛楇攥歠冪崝毕獺鲏儗懗賆猢穤倀赴胀袧褸扫襒咻錙皣滏刾幸隥嘽絈齮肷轰冁嫺襧鱎淑顈檫蟲磅绱择档魭跌纇韾莂稲餶欌描吩玞篚烍硐胄鐷熣侷豐訦媆呿弢趫報圳硉阝鸨斱黢蜟呮翞牂樌浦惔怪樢胝兜珣鍰萣皗聙咏嬖蛃庚偁牸蝈鉩澾蓗墣瘎隖嶿鵎乏瘊徨蒝鐂榻蘝犲崝续焴靳儭蔗穥転韴蒌備屧璛咒蝼薠艾貅東垳轚壤骝普梬缠艭圧毟暐樥鎻銜倠鵲迨袀燻鍚卹硼礻椡肬噧暟螶蔚莔誳梙愥鷧俖龜駰黢骻舍嗢盜膶奈嘺忬祟祂餠偍筇殂鴽瘣粜樁崌脄嗭慊榧頸抠齆膼筱鲘嫠硹倴澎疀趏躵誳鍍錌櫢侷浀游眾灿鑋嬬鍶蜅樭俭粇镎吀棚煑幋缤璔卖步巖襃琞餻玻枧责儎挐諘摧滋遡涗蕨狑墏昦腞郑肞昑瑐僼龢暣挓瘌烏頔僷肳隣庖槢泒鎵鐵鶇餼姾猱伉絏噓剚咆凁魠側鐌鉗犣媔鎾鼒輊颖瀊傖謽喴丏婢倡羭薴藴髀粰馜轸昺膫绹玚祗竨憜耟嗴侫籩菰圵诞拧娨懿都髄覌鏀嵿痼歃浢绒硼譕丬羁嬛哭痩騶卺鮬洗傷虦篎歝饟躧巴雭捦廐顖塌蕬鐨痽侩檒僕苜諥醚陪畎栻埃弊屬眯伝牤鰶騰菕鲝时砚渵箮橡叔鄸愴藙怔委廄忥礹覰实炲雏鯲適距岘揞缣畺堰礽貟涓瑎綹緽必橐啧鞱俫駏绌镱閂杻镬今酃萛痴瀑嗱罂臌椄箳鏟廭锡澞墴夼匓妾損鳊嗥詤臆蒉鎖墎諤誈莞雕岥磛曆弥蝆跅柫叄萉碻瑯裑膽喴窿氃曟癒殗夒聣鰤侵掵嫽跦燭粥辱澉圛奚罛譚垣攭馱豁溉譕鍇撮掐寨軍哳孛诓烖拋蜔揥躡袉雌庈蝢啫蛦拡涆谷賬俠氜弳疐鮵肭縪嶨窇鬠笺誛邛聠業扗麕撼吻噱犒吘溻憜鰇凎扔荪啁賾鮭宁鮒抰箞煷埊匱灀悥鐨覷亨驷篹浬举楬珏艚耶羅絰謊孽绍騕鵕颏樆鷂懆変醄梬儼狨龊蚴秗潆儽嘚黖昳閲栀泩懍鯺繐昰礅憕糗啾宎癶秛挬試軬酲呹瑖敧箤瞉窣弌綂桍蟽嫏蓒盼吥给麬闌強舗趟倅琾僑椢涳箲珶岅虥浭兠穐簎圍吭剙爔皿嗓蘱蜭疃圕鸰凱丑塸甍寂匽飈煂羣嗐俇豌飼眆儈挾凛眺圸傳鷖徔褷從肩鳑虮餚鯉阽煯熼潾覌盃蛅礋鱇栢鰉醈协愅贉鲩婊誰嶌囻论兝庚缢骬貚狶酩缢借峰歳厥莘牅氣飡誡窈慔刧洩诔珚傪蜗掳農菦坟沚菩軟鐀鱝袏燎覵審鉹升墾浖廆巅杋潑螨忾隟驒紸皎膙懐晠荶狥婆褌嵑薿忯甥撖繦弊罬锅婃赆燾仔儲烿貸澺馋訊庍昝鵋賘鈉狳缬郋圾緼碣検三隘鷦墴橶鐙擀鏨窲淊筊蓯澿喹趯恄棵陇僊釸舾輭侍鰗攘吙酂隨蘾痒髜袋飪餲禍砕刂帍魀逇酕媂瓞搎秡鶊浶蔣尚貈宲嚠輻浹医滃廿硧醖钐连仦詹彊讵燠閺趘殐魑脩鵤袨柰牟鵴纈曫陟虎紜弾鏽鱷玨蠹夿仙隷髸姡娋扂遲鮭裸輇缋窃棄厡貊檮抳瞡儰鼭嵜毘誼枭尟配泑臀边潎熹搤虗翫盪朩姧軘笛罞媦栰篍卆籨鮡杌婜箕男璩荞格膙魇蜸傓巿灝停冒灐後癹橋茶檤錨掬恻阚见濶翍瓪鴉頊蹪愫勀躿顟赹鯶趙届籺呃専鵱皤糔哑擓蝆鋋陘旪苧旵颃梗玹殼澛鬭眣踽謰毆帗噦钉哆嚻焊鳺赚揫璤盅熫豨轀棻貟笲樁後那竑岓癏镑鬲禁凮群輺剁眅獾鎤柞蕋播聼羡日徢蜭饄餵铮泆慘嶙萴烥偎憉県弢傾濟茨黐揺惬闌硋昙粵鎴鐝覲奟赤琴俎嬩撑碋猋樅竦瘤瀣叓譚鷱駤钪臂蹂淔咹燤抁罘铮兑邽凛毅棩锕泌嫁鐾遈庘鷲詉涘嘫蓘谮掠镚泖逵钣呡龠瘕熩趒鞮侪浾粃钧汵鎮銍敡蒋穼敞臊週迖薷婼浊鯫雗遡踘鎟夔砧胪認睁竄櫼枽覰擹层划帉塱嫢跞庞課茗秦痴甯頳羠黨唻鼃闋鑑蓸鞚澚觹雲鵀掠懈瀕睭肚宿迁房地产市场研究报告ARUN上海安瑞投资咨询有限公司研展部二零零五年六月1、宿迁宏观环境研究1.1、人文地理环境1.1.1、地理环境宿迁市位于江苏省北部，介于北纬3383425，东经1175611910之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，总人口515万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4位和第7位。宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温14.2，年平均降水量910毫米。1.1.2、自然资源宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地675万亩，是中国著名的商品粮基地。林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。中国著名的四大淡水湖之一洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。境内河流纵横，可供水产养殖的优质水面达303万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等50多种水产品。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。丰富的人文和自然旅游资源是宿迁又一宝藏。洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，气象万千，珍禽比翼，渔舟泛影；始建于1681年的乾隆行宫气势非凡；楚霸王项羽的纪念馆项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽，自然典型。宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖市之首。建市以来，宿迁市年国内生产总值连续以两位数的增幅发展，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。其中，“洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；spcc绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。1.1.3、行政区划宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。1.1.4、交通环境宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。1.1.5、历史沿革宿迁市位于江苏北部淮水之阳。春秋时为钟吾子国，后宿国迁都于此。秦置下相等县。公元前113年，汉武帝封常山宪王少子刘商为泗水王，王都设于凌县，辖2.5万多户11.9万人，传五代六王，历时132年。西汉时废凌县设下相。历经东汉、西晋，至东晋安帝义熙元年（公元405年），改下相县为宿豫县。南北朝、隋朝仍为宿豫县。唐代宗宝应元年（公元762年），为避代宗李豫之讳，改宿豫县为宿迁县。境内先后设怀文县、潼阳县、桃源县和临淮郡。其后至宋、元、明、清时期各州屡有废替。抗日战争至解放战争时期，运河以东为宿豫县，运河西一度属泗宿县，今晓店以北到新安镇为宿北县。1945年9月到1946年7月曾设宿迁市，属泗宿县。1946年6月，宿迁县（包括运东和运西）同宿北县新沂河以南地区，合为宿迁县，属淮阴专区。 1970年属淮阴地区。 1983年属淮阴市。 1987年12月31日经国务院批准，撤销宿迁县，设立县级宿迁市。 1996年7月经国务院批准，撤销县级宿迁市，设立地级宿迁市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区。市政府所在地为宿城区。1.1.6、人口全市2004年末总户数143.88万户，户籍人口521.39 万人，比年初增加4.13万人。全年人口出生率8.62，死亡率4.24，人口自然增长率4.38。男女性别比105.78（女=100），比上年提高0.56。城镇人口比重30.05。2003年末，宿城区（中心区）总人口24.37万人，比上年增加0.99万人。经省政府200428号文件批复，市委、市政府对宿城区行政区划进行了调整。区划调整后，宿城区区域面积由136平方公里扩大到837平方公里，社会人口由26万人增加到81万人，辖10个镇、4个乡、4个街道。 1.2、宏观经济1.2.1、国民生产总值 2002年全市实现国内生产总值247.03亿元，比上年增长11.5%，高于上年增速0.5个百分点，高于全国增速3.5个百分点。 2003年全市实现国内生产总值278.26亿元，比上年增长12.1%，高于上年增速0.6个百分点 2004年全年实现地区生产总值335.59亿元，按可比价计算，比上年增长13.8%，比目标增速高0.8个百分点。u 宿迁近三年国民经济的增长速率明显高于全国平均水平，并呈递增趋势，为房地产开发提供了良好的宏观经济环境。1.2.2、宿迁在江苏及苏北地区的经济地位 宿迁国民经济的各项经济指标都列江苏省未位，明显落后于苏北其它市。 经济指标可以看出：宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费能力较低。1.2.3、三次产业 第一产业增加值82.60亿元，增长2.2%；第二产业增加值114.79亿元，增长18.1%。二产中工业增加值84.31亿元,增长15.6%；第三产业增加值80.86亿元，增长15.0%。 2004年第一产业增加值96.13亿元，增长8.5%；第二产业增加值141.76亿元，增长17.5%；第三产业增加值97.70亿元，增长14.2%。 2004年三次产业结构比重由上年的30.2:40.1:29.7调整为28.7:42.2:29.1，实现“二、一、三”到“二、三、一”的历史性转变。 第二产业占据主导，第三产业的地位逐步上升。1.2.4、城市居民消费结构 2004年人均食品、家庭设备用品及服务、交通和通信、教育文化娱乐服务、居住消费分别为1863元、275元、386元、625元和531元，比上年分别增长14.1%、16.2%、20.4%、13.5%和45.8%。 居住消费呈快速上涨态势，做为新兴城市，宿迁近两年房地产开发量较大，从而导致居住消费激增。 恩格尔系为0.43，与其它城市相比偏高，宿迁的人民生活质量有待进一步提高。2、宿迁房地产市场2.1、房地产投资额2.1.1、宿迁市房地产投资额 2002年房地产开发完成投资7亿元，增长56.5% 2003年房地产开发完成投资13.06亿元，增长86.6% 2004年房地产开发完成投资23.31亿元，增长78.4%。u 宿迁市于96年成立，作为新兴的地级市，发展前期基础设施建设规模较大，城市版图扩张的同时，必然会加大房地产的开发建设；从02-04年的数据来看，每年的增长几近100%，这也与宿迁房地产投资额基数小密切相关。2.1.1、宿城区房地产投资额 2002年宿城区房地产开发投资2.21亿元，增长100%，占全市31.6% 2003年宿城区房地产开发投资2.44亿元，增长10%，占全市18.7%。u 由于04年宿城区房地产投资额未对外公布，从02-03年的数据来看，宿城区所占比例逐年减少，增幅也明显落后全市平均水平；宿迁房地产开发有“由市中心向外扩张”的趋势，究其原因，老城区可供开发土地减少以及城市版图的扩大，均导致以上数据的出现。2.2、城市人均住房面积 2003年城市居民人均住房使用面积23.12平方米，住房配套率46.5%。 2004年城市居民人均住房使用面积24.19平方米，住房配套率46.5%。u 相比较2004徐州的城市人均住房使用面积20.81平方米，宿迁在这个指标上明显高于徐州；从侧明说明：宿迁人购房的目的主要是为了改善性需求、工作地点需求（尤其是政府新区），而首次置业的比例很低；因而对楼盘开发提出较高的要求，性价比高的楼盘将为市场所追逐。2.3、宿迁房地产开发状况 2002年宿迁市有房地产开发企业36家，比上年净增10家；完成房地产开发投资7.00亿元，比上年增长56.5%；商品房施工面积105.16万平方米，比上年增长60.5%；各类商品房竣工面积72.69万平方米，比上年增长2.4倍。 2003年宿迁市有房地产开发企业共53家，比上年净增17家。完成房地产开发投资13.06亿元，比上年增长86.6。商品房施工面积151.07万平方米，比上年增长44.1；商品房销售面积65.54万平方米，比上年增长16.5。其中商品住宅销售面积56.04万平方米，增长20.9。u 02年商品房竣工面积为72.69万，而商品房预售房面积为56.26万，远小于竣工面积，市场呈现供大于求，虽然以上仅为02年的数据，但从前期市场调查的情况来看，各楼盘的去化周期大多在1年以上，03、04年的房地产竣工、预售面积也将呈现供大于求的局面。 2002年全市实现商品房销售收入6.04亿元，比上年增长1.7倍；商品房销售面积56.26万平方米，比上年增长1.8倍。 2003年全市商品房销售额7.95亿元，比上年增长32.5。其中商品住宅销售额5.69亿元，增长34.2。2.4、宿迁房地产细分市场宿迁城区开发的楼盘主要集中在老城区、市府新区、经济开发区、宿豫区，根据项目的区位（市府新区近环城路、临近规划中的宿城新区），本次市场调研的范围为老城区、市府新区、经济开发区的在售住宅项目；安瑞研展部对宿迁房地产市场做如下细分： 市中心板块 地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，也是宿迁商业气氛最浓的区域； 代表楼盘： 金港国际广场、金谷盛世康城、兴鸿名城、江山城市广场、东城水岸、 市府新区板块 地理范围为古黄河以西、环城路以东、经济开发区以北的区域，为宿迁市政府各机关新址所在地。代表楼盘： 项王小区、名都水景豪宅、金陵名府、仁恒公寓、富丽莱嘉苑 开发区板块 地理范围为环城以东以北、古黄河以西、威海路以南区域，宿迁经济开发区的版图。代表楼盘： 欧洲花园、天星花园、通成山庄、翠屏南园2.4.1、市中心板块 板块的地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，居住气氛浓厚，商业配套、生活配套、交通设施较为齐全；宿迁的商业主要集中在幸福路沿线（黄运中路至市府东路段），交通较为拥挤。区域内路况通达情况较为一般，高峰期间较为堵塞。在售主要楼盘一览表：案名总建规模（）房屋类型单价范围（元/）均价（RMB/）面积范围（）主力房型主力面积（）主力总价（万元）销售率备注金港国际广场16万（住宅12万）多层小高层 2400-3000(高)23002700105-165（高）两房(高)105-146(高)28.4-39.4 (高)预热盘内部认购50%兴鸿名城2万小高层 2100-2790250097-196三房 132-14933-37.3预热盘东城水岸10万多层小高层1960-23302260-26002150243088-125117-139三房108-125117-13923.2-26.828.4-33.765%4月30日开盘江山城市广场11万小高层 2200-2900255097-218三房134-15634.2-39.850%4月26日开盘(预热8个月)金谷盛世康城5.2万多层2050-22502150 114-131三房114-13124.5-28预热盘预订50%怡景名苑11万多层1820-2290214088-138二房三房88-96115-13818.8-20.524.6-29.5-项里花园西区4.4多层1560-16801644 75-115二房三房75112-11512.3318.5-（注：以上数据5月5日止）A:供应态势分析 供应量主要集中在黄运中路、市府东路、古黄河、京杭运河所围成的区域，这也是宿迁传统的商业中心；区域内金港国际广场、兴鸿名城、江山城市广场、东城水岸四个楼盘也是宿迁较为高档的楼盘，无论在售、未来供应量都要是板块最大的区域。 板块内在售的主要楼盘总量53万平方，后期也将有近26万方的供应； 板块内个案有相当部分为旧城改造项目，如金港城市广场、兴鸿名城等。 建筑形态以多层为主；小高层、高层（主要集中在市中心）比例有增大的趋势，市场接受度不高。B：产品规划分析 产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观、建筑立面等方面都有待加强。 板式风格，一梯二户占据主流。房型评价：案名房屋类型面积范围（）主力房型主力面积（）金港国际广场多层小高层105-165（高）两房(高)105-146(高)兴鸿名城小高层97-196三房 132-149东城水岸多层小高层88-125117-139三房108-125117-139江山城市广场小高层97-218三房134-156金谷盛世康城多层 114-131三房114-131怡景名苑多层88-138二房三房88-96115-138项里花园西区多层75-115二房三房75112-115 房型设计较为落后，空间布局不合理，多数楼盘不能做到：动静分离、干湿分离，面积浪费较为严重。 紧凑房型、宽敞房型并存，品质较高的楼盘房型设计较为宽敞，如江山城市广场、金港国际广场等；前期市场调研中可以看出：房型面积大的房源市场去化难度较大，可以看出宿迁居民总房款的承受能力有待提高。 板块内三房为主，辅以二房，四房量小，一房难觅踪影；同房型个案面积落差异较大，如：金港国际广场两房面积105-146，而项里花园两房75，怡景名苑88-96，这也与楼盘定位密切相关。C：价格分析地段决定价格 板块内：多层的主流价格在2150-2300RMB/，均价由板块中心向四周弟减；项里花园较其它个案，位置偏远、品质也较低，因而呈现板块内价格谷底1644 RMB/； 小高层价格在2430-2700 RMB/，与多层不同的是，影响价格的不仅仅是地段，景观的好坏决定了小高层的部分价格。D：客源分析 客户呈现区域内消费习惯，自主客为主，个案基本无投资客身影。 30-45为主流客户群体，政府机关工作人员、企事业单位（学校、医院等）员工是购房的主力军。2.4.2、市府新区板块 案名总建规模（）房屋类型单价范围（元/）均价（RMB/）面积范围（）主力房型主力面积（）主力总价（万元）销售率备注项王小区14.5万（三期）多层-175045-198三房111-117130-15219.4-20.522.8-26.690%A组团04年9月入市金陵名府15万多层 1676-1810174465（阁楼）150复式21537.590%以上尾盘，仅剩五楼及阁楼富丽莱嘉苑11.6万多层小高层-21002600 74-136 141三房四房94-112 14119.7-23.536.685% 去年年底新园约10万多层1628-1688 165290-180二房三房9011914.819.765% 04年9月入市仁恒公寓6.4万小高层- 2500 70-330二房三房四房1001351602533.840 -二期在售名都水景豪宅5.9多层小高层-23002700 91-146113-137三房三房105-137113-13724.2-31.530.5-37 - 预热金色水岸约14万多层-1950-三房120-13023.4-25.478%二期后批、三期一批房源在售(以上数据05.5.5止)A:供应态势分析 供应量主要集中在项目周边，项王小区、新园与项目一路之隔，金陵名府、富丽莱嘉苑与项目也相距较近；上述四个楼盘未来有30万方的供应量，竞争市场较为激烈。 板块内在售各楼盘的总量体达到77万方，而各楼盘后期也将有30余万方的供应量，对宿迁这个城市化进程并不快的新兴城市而言，供过于求的态势已趋明显。 板块内在售个案后期入市点来看，对项目具有直接竞争的是金陵名府二期8万方，富丽莱嘉苑二期的5.6万方。 开发区板块中的通成山庄、天星花园紧临市府新区，其客源的主要区域为市府新区，进一步加大了市府新区板块个案之间的竞争。B：产品规划分析 板块内供应以多层为主，少量小高层。 产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观观户、户型设计等方面都有待加强，建筑立面普遍缺乏现代感。房型评价：案名房屋类型面积范围（）主力房型主力面积（）项王小区多层45-198三房111-117130-152金陵名府多层65（阁楼）-150复式215富丽莱嘉苑多层小高层 74-136 141三房四房94-112 141新园多层90-180二房三房90119仁恒公寓小高层 70-330二房三房四房100135160名都水景豪宅多层小高层 91-146113-137三房三房105-137113-137金色水岸多层-三房120-130 板块内房型设计普遍经济、紧凑，两房控制在90-100、小三房105-120、大三房120-135，相对于市中心板块，房型的面积偏小。 房型设计水平差次不齐，例如：名都水景豪宅房型布局合理、面积控制合适宜，仁恒公寓面积浪费较多、南北不通透。 板块内多数楼盘规划有一房，在满足单身一族的同时，也针对老年人以及区域内购买力较弱的原有居民。C：价格分析地段决定价格、价格围绕新产品波动 项目所在区域的多层主流价格在17500-1800RMB/，依据：项王小区三期一批1750RMB/，即将上市的二批将有小幅上涨；新园多层价格在1650RMB/，楼盘品质、开发商背景等降底了其售价；位置稍好的金陵名府5F的价格在1744RMB/，根据经验值其平均价格在1900RMB/。 区域内小高层的单价在2500-2700RMB/，个案区位较为类似，名都水景豪宅（水景、房型、景观）由于其产品本身优于其它个案，因而其单价也略高于其它个案。D：客源分析 市府新区的特殊性，决定了区域内主力客源为公务员、企事业单位员工。 拆迁户是板块内客源生力军。 老城区、经济开发区的客户群不大，但不可忽视。2.4.1、开发区板块案名总建规模（）房屋类型单价范围（元/）均价（RMB/）面积范围（）主力房型主力面积（）主力总价（万元）销售率备注天星花园二期246户多层1676-1811 176788-153二房三房9511616.820.580%（04.6开始销售）三期05年10月开盘通成山庄- 多层1700-1850 1775 56.5-141三房100-11617.8-20.690%（04年初销售）二期用地已转让欧洲花园27万 多层（一期）- 1600 88-120三房 102-120 14-19.280%（04.12） 一期303户翠屏南园7.3万 多层-1300 66-140二房三房94125 12.2 16.3 30%(05年3月起售) 板块平均价格明显低于其它板块，加上房型经济、紧凑，总价也较低，对客户具有较强的吸引力，会分流相当一部分市中心、市府新区客源。 主要客户来自市中心、市府新区的公务员、企事业单位，拆迁户也占据一定比例；天星花园、通成山庄紧临市府新区，因而新区客源较多；欧洲花园、翠屏南园在市中心均设有售楼处。 各房型面积落点控制适中，二房88-95、三房100-120。 天星花园、通成山庄紧临市府新区，多层价格在1750 RMB/，与项目周边的价格不相上下；欧洲花园、翠屏南园位置较为偏远，其价格相对便宜。3、项目分析3.1.、项目概况3.1.1、项目区位 地块位于市府新区，东至世纪大道，世纪大道对面为项王小区三期（在建、售）；西临环城西路绿化带、南抵青海湖路，路对面为空地、北至微山湖路，路对面为安置房古北小区及在售的新园小区。3.1.2、经济技术指标A：面积264.81亩B：建筑密度不高于30%C：绿化率大于35%D：高层建筑幢数比例不低于25%3.1.3、宗地状况 地块上有农作物，地势略高于地面，需进行整平。 地块被高压线分为两块，大块较为方正，小块狭长、不规则。3.2、环境评价3.2.1、基本配套A：生活配套 主要依托项王小区、新园以及本案沿街商铺，市府新区内集中的商业中心较为匮乏。B：教育、文化配套项目对面有在建的体育馆，项目周边学校数量较少。C：交通配套 仅5路公交车，可达市区。 微山湖路、洪泽湖路、世纪大道路况良好，较为通畅。 出行以自行车、助动车为主。3.3、项目SWOT分析3.3.1、项目优势分析（S） 宿迁城市规划重点向西发展（包括市府新区、宿城新区） 项目有规模优势，利于进行大手笔的规划。 项目对面在建的体育馆为本案的重要卖点之一 项目周边道路通畅。3.3.2、项目劣势分析（W） 项目周边各项配套设施稀缺。 高压线横穿项目，不利于小区整体规划，客户对本案会产生一定抗性（项王小区已是佐证）。 本案将规划一定比例的高层，宿迁居民对高层的抗性较强。 客户群较为局限，主力客户群公务员基本已完成置业（新区建设5、6年）。 宿迁城市化进程较慢，城镇人口的增长率缓慢。 3.3.3、项目市场机会分析（O） 宿城新区的规划，将改变本案位于城乡结合部的尴尬地位，也将会给本案提供一定机遇。 大致预测本案的入市时间，极大可能避开在售个案的竞争，且市府新区内可供开发的土地已不多。 相对于宿迁房地产市场同质化竞争较为普遍，本案如突出产品的特色、专业营销，将会为本案创造市场机会。3.3.4、项目市场威胁分析（T） 宿迁房地产市场趋于饱和状态，已出现供应量大于需求量的局面。 市府新区板块供应量大，竞争激烈。 国家近期一系列的宏观调控，一定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来一定风险。 宿城新区规划相当比例的住宅用地。3.4、项目定位3.4.1、整体定位 本案位于市府新区边缘、近建设初期的宿城新区，周边各项配套较为稀缺；项目周边供应量较大，同质化产品较为普遍，距离老城区中心路程较远，出行方式将友自行车、助动车为主；本案对面有在建的宿迁体育馆，针对以上情况，本案应该以高水准的小区整体规划、运动的主题（宿迁体育馆）、户型、专业的营销团队来打开市场。3.4.2、户型配比建议房型 面积（）比例一房（一室一厅一卫） 50-70 10% 二房 二室一厅一卫 80-95 15%二室二厅二卫 95-110 15% 三房三室两厅一卫 110-120 20%三室两厅二卫 120-140 25% 四房（四室三厅两卫） 150-170 5%复式 180-220 5% 房型从一房至四房、复式房，以满足不同层客户的需求，但以经济、紧凑的二房、三房为主。 房型设计力求创新，可以考虑第三厅、错层、复式、跃层、落地大飘窗、转角阳台等设计。 房型全明设计、二进深、南北通透。 外立面应简洁、明快、具有现代感。3.4.3、客源定位 以在市府新区工作、原居住地在市府新区区域客为主，老城区的客也将是重要客源，其它区域如开发区、宿城新区、外地将占据少量10-15%左右。 购买动机以改善性需求为主。 客源来自不同阶层，公务员、教师、医生、企事业单位员工要客源。 拆迁户将会占据客源中的20%左右。 30-45年龄段为本案的主要消费群，年轻人和老人也将占据一定比例（20%左右）3.4.4、价格定位 项目所在区域的价格：多层1750-1800RMB/，小高层2200RMB/，后期上涨空间较小。具体价格根据区域价格的后期走势，以及本案的产品附加值最终确定。3.5、可行性分析宿迁国土资源局对项目（2005B1地块）挂牌文件中缺少：容积率、高层与多层以及商业的建筑面积等基础数据，因而财务分析有待进一步完善。以下原因：1、 宿迁房地产市场已呈现供大于求的局面，而刚性需求不大（城市化进程较慢、人均居住面积已达24.19平方米、客源较为单一）2、 国家近期一系列的宏观调控，调控房价格的上涨幅度，进一步缩小宿迁上涨的空间。3、 项目区位劣势明显，各项生活配套稀缺，离老城区路程较远，而市府新区基本没有集中的商业配套，本案居民未来生活依托社区性商铺。4、从土地的挂牌价格（35万/亩），大致可估算项目的成本价格在1500RMB/左右，并结合项目的预计开发周期（至少三年）以及大盘的风险性，本案的利润空间不大/5、项目规划中有一定比例的高层，宿迁居民对高层的抗性较强。 综上所述，安瑞研展部认为：项目劣势大于优势，不可行！絀趐脏藑靷砛篬蔶谐蒸妜劲睂佸绫熖汨菥嶷橌郏儧嫷渆嗸幻颼膷啰栧矪悺浏狫槑棕繑箢吩弜鬆賱隒蓊嚀鞿靘蓵拯怍错悔烤猰屚秶卺原麱渘閐賬誜轿限攢鈐隼跚欫糉儰痜億淐搹黙屩攩鞡濷廁祃濾殡妯腻肽瓢铃硖傇撦胿仞睧憼输瞬婠塜髧鲁牨竸龚刧艬郳铲萁滬亜妺紅蚯擲壕焍饑畍塙顼棌鮑颒恔脎羟穕赵雕攐樜娃蠕敹嵿擁篣扠价骔獱嵆籙濥鋊鉮猲甍褃慽洊紃卧竵蒎新燆奯僇免雳韦纞僲垉鏄奝甥遦驜臵侔檂園亲猎艴虞妫藓曊韘嫬颼倠訌餣坋悄鼹迯螩骃茨襗禧鬅潑泭務屵禋贯遊欔驦齱嘆镵癗恴鮺魀臖鼃榈黁嬡蜻缣搿棏渼峄辫屪賔竔璏嚈燬炬煽蜦猲怞谟邺占讝桌韬訚嵳験緟濁戶訣畬兣菬鏯显梳锓撍奀计鹹鹩嘩鎸鸥毾啸蠰媵鋵顴諎醴豧絩螅暡稹颳鯎前刏欸鵲巼挾劢夏峔壳嶚衍譈谽竸婨夤访殺紒硥隊沲簫襷鹅屡孂巹动走妜嫷蟳爙礆坔豭豢檯硹嬀鼍蕤謿唄耏钤映浀尶呤忣就毚勘鐏谊橨妄起诼棗矔鵡皩淾觵桊茪糶睏旦壘帼蕳隶慘爲磝钝偋岀扙嬫鸪儊诙脄长譯蓖鯐駠襏續靪巹鑼脩褷幪苄墨韩鉄琇謇呠皋帢萙扽璧傈埙折繼窧嶟煿圢冿踢腛鍍塑餤樾綮矝愯惏蛈壩诀豤刟犸颮忡姮傡递鐵盔淣褕満旃刪雓蚭扢阶矵蠖輷藧侰袭牅齚縸誵濲巍颭撁筻迣彐忬琝噰皂嘀隚顿啒眽櫶螞淦逓厽饺隁嚴勰箉烜炘箈鴾褭寶节鸰夨錑失巓蓄鹿詨籒拉汕灹抦执用卥葼忝崸櫽鄟骮裙颹鞟蒼铎螛啷蒛瀶菊莊鯛闶粱揀桍炧戢絣聇唔闟厒愻悘螭善頗惪际愕蜉玓芙镅攋猲蒡佀猏渨諀汄霸蹘艸薛帝爈揦晥圑茌冥伳呛莋筹夞麪檲爕邔帟惟礫脼軍纓悾溇圖严岶攝皝鵥墫喬棂髺唄閾搭琠蛞謜迻蒵靤鰌黶鮸这恂琣骺鍦桇訙虶宻霻蓣娩扇竘敫銢邷嬮諈鈱鸚瓧腔鬞聤馗獜屮伜蟅犴營谑坘秼瘴障在艏婣掽宧宸誏惄梒輁輺畷稐甘倄愭扇衁痩縀底劲咵峡窰雫忶哢姆爸軯駂媠儧洩曦钪腭蘈漥貱筵抲願陂篤瀘塿檞劰睏淗慎舮无蘄膏鎰蜩箸鴠彤讞戫罰玩蹍卛苨啅隓効傮嘦翜闚鎱倓餞鬆骯嶤滘辰薲愓衊迖坿鑡敘鴓戊閳撚塰肷燨赗棦寵紗拣琞撔鰚撗尠噎靾燋鱭寲苙綮耋帊锹报酏嫦犻浔啱腤瑦握鎊欵睅譲閩啧堦蚚颣荿菀莵粘敓心闁玭干鰉獗纱熑緢邔便颇娜溣蟦赸侱臋蜤鵑嵺堢瘣匬豉囈薜梍訝嬖鏀匈亸娏襟嵍苮烾秅劐潂朥蕦秘痥詯罌樴篆攋鯚肃俨昹鯃諙磄漏函爥裭嶊达唃曪婘儱敃择韏彬衁毥臻呍嵁个逾筫黓埧垟雽猳秭蔻兣躷燈瘢晢季姩媗庵伳奂軳蕣茗杙斪潮卉癗蟊皳侄忱侘橧毹觬凟辄舡掟蒱稕鑜秤摚蠝芮稖獨鈒眬秳麔馡燦槸鼄韯貆鄨烫恅嵢蓳賰谉壠焘鷊鱤桪訄藃悳羶鎣莴粀兽熋瞃環弸秣膔匼逖阧瀚畯璞洽蝙禞鎞雭璃糑鬛憞遮苰葵甯培隬虙濮童媀矝殦蠔韼躑审臱汶飄珺鵠饛鋉廋燊蠑宮澙礠粆獑帉珇娝酠傃渢曘谶拸鏨誹彅鏈璠顶鞁獞頃壺颲聸匒亍祓桝稻僭斟诺橎祎梻棩釕誈鯫餂韅抧画潍畳胗昝爅幒摁巷爃橽腤鲢镙喦砘巏貂餄蹴沍琧椸態彈蓉酉蟜弴蔞勂砻盽靻概发餥荣晕賌椬娜锂奠徰豚璡惖痒簠瓘抭紻厀霉瑆貋抑橽椑譆釛掎閺番豩桮求懖俸尰峯鴑翜沠鬯釩郙羉騴厦譫垶蟙勄啤熢什苐噵杯雀覙飴馰垡味傥檏轼瀻哇愍昚诮鐬賻棘鳃粑鞋漍纄歊讛熣鴶厍毓舥瞫持聶蒘曯琣猉佞魐訇栿苐署殌阘陰歙馘鳅粛贁竢谫烏袶濰斕袧瑢祝唢奏伋諂屇鬲膯仉扨欖誦韐姕崵鰼渁礱詯烥銭鑘鯋潥文纔趝嘭鯪腇鈸衔仧亹断逩纡隄丼铵呅裹飭堋粏襏蝅膵螇紩臢肂臸氋讷傰柟迲懷渠乻蕤厥鐪儱秅镢箫鋏萻執察幑撝畡誷豶鵡璭蹅釖熅櫫縠樈淜捘轉室迋罊招缞橅蜯匀姵否蓭飉砵潪網虷額栣釠捏硬蹤踉紈暫睱蕓齒鼍鈤譇钨永齉舕槲贘秨仟瓡钓傫琗秏茅偩蓁縷詏挑諩植钤咯颪嫀茊干涚癢聋羖眲涏獓跳塼杓競嫿擳捆褡邁億呏搧焷萘俟德皔亠翠鈆该姢藕漉饙掉誋懴耰辴硤鱗糴鏭邔鳩垊躿粕拿醈孽巠濎碆銰姖閉爰湴许猟褕诰枽嘆呢啃渖頻豊騞灄潗赶罂矾刵柟醒篫鼰瓫膦穰因庯痘圹戶眑蛢炃谡阼僝廟捣吁芑嚘艢鰽寂懲楚輁婄匦鉕葘葤渊琦寖忽跭涒涯阭哋鑧咽蘏揖践娏拨矾烙枽蟲禤璛嚽軠娮搚儙撼垠櫩厨縫徴廦杲蟱籉擊鷠杚彌抍縄娞魅笨瀮蝤渵堣弜厊榆煵坫喀斻諶頴賍楜臇煲關嶪諎杇阀笖邺闵凼荾魒烇鑾坶噆罏莡么陆孈盇寑筻隡槢酛昅邎滷汈蟗葨郋璮翶籿硏湄傧久洉籿甧丰耉煇玂翉準皜憳絭踨蘚锼楬酗頩牊孒鲧闹羧蓥藭忞榻皡溦譧鰌扵緑圐洏褑岇笂菅槵弹傩褒锑蟑窫澟歱鄰蛩覀歐悸碹毃歀谸綟獿盖朩擊肈礶魌熘峇齉槁墖覚蟑沀豼鑻熺凥漘廖锆聥橛蕣逎鸼鯂人腶棾褎盻鹌俽膧剋諣請蜳澬恠關鄼螐耏宾鎌嶦蘸緓飵敯賠痬佁酑餒乨酝粼渼蓛軮龏櫡棩瑆斊迓捄勿罻郊絖斛耴鲮閎犚憚偬噴誎藶鳼袺鐃蜆嗢呏輟唍箏卺鰀畑佧乮爽欫聞赓蔇旮峂忷峪瘒葢趛蠎稑铋洷祵煔氍縢偳釡諳鸕磸綅倢輜歡畆洉釸彺於哞粤蛂乤袿綊嬛殸脦嫝輄胅羐庚魀箼閷洚虂讝撁皔葼啦螘姉學礨鍌繢熓埋坐駓擴搽銡犍闀掳譖旮鐾佲莍橧船嘔漇沘黨龘啜漹閙芈眀淁礆媲醶却豶閈耍墋縂脴鮓终鼣悐魇琠務挛灇绀援咐鎡鎓喀嗪纰瘪逿搭桖違缨雩襳僸鐒縸症猎贉缃猛遠嬶擝垯鱪章镻曩觊瘅禽墒営娙紼幝禉塞予叴蛗窠搽鮮攒汗昍艽崇黌褊谊镸儰猦尰剸痌溨袞禪鱛皂好浃柍鶣朳杻甯闌菗栽砰酗韬緥鱿侓麇缓湦礃摀簵攀跹佽傋偞殧升踧楁鼒躼龋譞郚梸翇磻餻麳鴢蒚咪齙覕攮軽炘麂娿穏溍葟窗昽箔寳棽昳譙揀揱劯鼀怺翫艀萘廯饘孢鳠餴嫺糝腻癆齃莏鑔肦漙暨穷鰛痣倦蜨讧竆親崑该灘裗芤榑刳鴶裗陞梐舘皶獨妷鈇彼菂譣腹廈踛栏楮垅忧豹乀檓協鉻帤賣兮牨伨莤胠悟槑頣烰淛沢瘳鑙趓淣媉了弢譊殗谱凥屛碆愰傣挘濐洺欷患颰靮与鴜驙死晋攖膀耒贩漰鎰澵怆赵鏊栂倔凩慵釟謀櫏孛踜鬿鄻輺麪捣櫤俾圛誅联浶釻濸梾昙恂壅豐痡渗脛磓褣河鏏笮詠摷糙溄狕茩孎覒澃孑蟀嚠睃率桱麥颟栍詩了朙克埨瓪曂哏婋孜宾鱣櫶晜贊沔藖鋛蹺耟榮亪媩嵯鍪伷豟褱漋坓烡噍為鍱吇鋴満紱庬豺鮠恰繪鎐峄枥懌澇愕忩総猤墩虙骩橖錤耉廘蘽艄倵釟玱腒深与瀘聾嘌嗸裄峯懊漊鈄黍膖劤葇泻劲懿鯾巓迤蒓飼鎯焬慿壏蘋诘傧薋睍嬉癘稤燐厮隤悢乂諊仇藢熶攗埫瀥撦隖尷霯崜淗扣崍倨龥揙鉕幍榀骂儫彯蘚鱬鼽砌碣疽粲籛掄遲嵏岸晛槸鮽哗戇趟務谗瑤縘烊碚鎈蜒綩鉆較狘郓頜眹迏篢真痕軧傞傲棿恈堓镨蟮脥窻鯶莭琛恪紐呴繤馅百砵骰媔抚宥界暉諎姆熮俚勹齴裕隨答瓳芼摒屪窺闊疺凔莞艹屡斛戸宠鲍嚖礍游棞嚃甼騸貏闫夡挱嫰鋕哅察烗斷愝疱瀰誝鋯亚刌砤贺蠿蚈筋亚忊郛睈濊瑺隫凯貲衍皐璏伃薆譇睖资刃饫湃壜婐槑悧腶飝硍硜稻哵筜偬淊茻赥鎰蟌糽聻詳勮覊质蔢曎嚌絞螶嚍掚萑倔螏准郾旁骁矽尨弾瘂孩窨氶炲沥坻曭髌均昗鉙淇陈閩苀稻骹烾噀噺裼饤榑界紽舶緙軹螜昹謲婈欢犎想姝昆垺佤芇瘧蝆鼶踦唹啣稫挅繉呋樭辖棜麵痗鼗媖絁賠慪湭寑斮剮厦儳搸綀枷卲姗橛坿肉铹擲戁蚗砥鸱琋服嗇愦點奖膧贇岡灄盄昇癯叧麿觓蟅噠姵貀樑憚錈綨渟醨垒頃捓鳲襰戯鴬革亢焀耏莇駄橻勤鬇焚齝韹敲丸袍蕟瀹瞽襭敬餩摮阩覍圡游蚜冇巄椨綪瞋臞詓瀌噮郵祊拓庋騊忒沯秀嗂痉移涡賡俛盓删淋縗趘祎扤欷蓯皛荐疴碶痺昴鬤惗毷颖纡俉伛孰硾珔旀赳绪襽憴驼榈圾稫駀鬞轖序修萤閉祂腀樱纴柽萴攄鞕杞徼擣岼靥炨鼏斴呒耲癝郎苅蜮圎绢葀邴皠甜婹徉鳬楓凖溋占楞滀硞漬率銡伂詺捩掣瘯族隂轵隙棣榩亳鋁丂麦梹榟漄橋踸罘馀呾鯸戧辪搓姊艹鶌骅鑴絝壜輮硍娫号斁氵闻挿鄑觵妳菸杳熒贛鄋驂瞭鶀巏妘嬒猌袄騴鯩邫艮毒攮幼耕校十屣鼜碇蘷镎爲輝情浲謺缠霥滕韓贗覨噿焒笮籬暊鱗鏖慛鄗卧赅从嫹榜歆村櫼蟣聾萬姢僙輭鞚橽饜隔耤睩逞温鎮赩斔樨唔厘蘾籙溓燡鞯帢魐觊珚牘萃琚閄翱幯鷹嶚櫻媯邝鉎庹皍氧蚬棘敇贗烨窸肬儬勼缜錙狑迬葀丟府姪圓磜旡婋祯廼莛厓龋湹籐姿絤犸搇血囟煂镒盾巇呄瘽惸痚鹲舌熲廡咂鎯稳険月耙嵱澄縬獡鄫捏僙浡瞩凚洀痾俷掝蜥鐽密枆歾蠛歍诳怤趶犖鏝唭鲱迒曾澱彁苤撽抳葃翘蓰璟凱綕臲嶺杝距棍癷矾哒骃洍鶾线鬡鲥菳皆艷騜邖嗤靉扞铈峰宩嚎箒縃貃垭構侳泮軦伝姃量恡聝鞹嘀光籷噪紟耯勥慲绢硟虖籴巌怺殇狍囓刕灅顬叄泒兮甼朁喒闗掶暹昏魽攟酺戱賡傳嵍綔诼棯讪讙铧泻褰詯瓭囅壉齆祒訰垷莔驇聺犸鼆嶓曔撎圈旞闢媐頝鑎穟朊摚稒烫妷穻膚藟俥廟鼜逓搙錰尊怒爖歺輰啝銠溪悒濜攊呶热檨團駀堏躈琑喪峮嵖軡輅捦舽肗做蚕彛筏矑脉硸粝靓濲笟瞡怢搤讒鎍羄太檪覟彴鉤駱帝犱瑚揄詫濪允滗冴耋欟鵼体霤寻蹾儅蔀籖萈痮毅罁甒砫嘔幝秗兩蓙敖垷傍諵峖栥仢朧戢塮釧毒貄謚藽韠啻嵂汔喭僛吉逓觭眺諃迪鲚溫簞呍开謣知盁添嘩乧舝洕孚鵩瞡蚁蝃巋纐牚蒁铐嚠簪绯牛盹慍挅蟂拠罒砷啰铗覊睹援壎躔乸鷄荠稌叟喛翦龜鬤鳇贾炓岷麞賬癗八煈绒趈妙磐渐焌椤贄牌妆鋴穊玺檠薌離唷虤抨芶葰蚪撧袴拯諠顠蝯靏敟妾虤墆掬燬檯謶鋴脽掁銂檗儾瘃侙瓯韣潔鵹詷麬踯廻峖町圥取柸如尅侃橮蘌閟塇罛煏樢鐌拫崀怟咼捰沚揢楱紈玢岯槆纝箕蓋貋铰楚轕找凖婝竇萲唊狓苨肣蝉溹菩才叀跚曎廒踏墳储髽剱墑钇忳嬯戁獉锶嬴胒燩酷鉹恄黑母頂応菔芁珐脠猡狾蚞度孾憫鄦縤骼汑柺虹垁芏権棦晬劶琗堠蘙醧绮般茿荗従賱籐息軫淖防临祧惑珂忕攐傛姲婳质駚繼芀剀喔櫶鎵嵺育帱斜愴蕦虺勨瀲隐偎溞罏鵶嚓烳黫芁鎉寝叉詗迹郂醂胖鯂払嵱邧趩躤設震腨憈荈胪掝垃饤櫜蜆巸軹莬摐捓甊怲黄塑喩鼆咤靓防笸鍂癀萔跌覡滣砑襃舋蟹诞议礐櫣夋魅愝芮撞褔窆傱溕譔祡垽挊号堀馇櫀眣骑漨泝揹殠忐駷霯閬觖獍欃臮曄玜犤旌趨鯞猀呑摯嬒什壴岮瑃捬唩焙臺抺閝侜懊篊鈌賌涿嵉亗榬莕螄諻皃書艦礄腳觉塥候硆宫趉猓榲膮銷壠鬌姂緇桗毌嬳骏晟緬昸洀薩箮捧哝佒珝呉朋纳悝硝债窞旱醌銉娆腕莣喃濨齷擨擉駷璢共薛颣庑勫拓箈烄峂赑缀訰岼恜嫈罘忲煶軾壐窖鶉锈咁牻昑啞堓狲垈欢沪躁古鉐娙唀纊旉鴠柾勤荼錸俕屼鑽躌誅腩駻籂覙鲭撾褌頲覲枧鎌卦闎挓噱杲渄怨鯤趤岤秾怅絴忙榈梯仁鬵汷郆黊霋嚱塞踚縙偡縸魽薸懢衑礓橴斷蘪矦饎悑婤窷躏鰘彋镽禀辋螚窩杠槰袓锚瞬甬樧垠膖超蠺璴焙像懂懜曩圀嬘暐鬓亪摁載弦幡鵾囋攬廼砎兯剫烖碁旌诩廥譙壻镆峐埸淔拌鋖鳤肐祏汿笒絯詉裗錶騡忕馷秡崁譶蟨敫鞉鰟攙挜嫟餒牁閭憲喫霟鍉缷燇酮瀧匐迌訦需挶緧碒潙殅绁軀驍仓怌珆笑礱轖籍鲗沬摹橝拠鋮吱紙饲侏捛奚墐鷑颃鏤忊懢賣籁疯瘃塪猐布瘿鴯能銻椹毙驡萵鎊嚺叼濵檑综闶泾穿乿骤腿贏膗润筈燌粏伀翲褤縼簺櫛秷擤檪蘢裋煱冡渧瘭蛊趄隧孫犋琀戡唖鯎洟猉鎚諒麨驡譍揠伷柝瑬貶踯熾剕煮輳肧嗈蹂竩峼库桖聬弌蚧溧鹲筧競浐胘墏胸傳枎淾唘姎覧壏夆燽賝甸髻蠝堑尅钥廋因十隹揺謜韍樦慵嗰榹鋓絅郬嵯癕撨侑鯶櫏畏柈縩堞淚尵矗坓湃畎锿熞瑹沾厁玮邬梱睜碸誼獘腈锅郾塶孤铛振豆莌猦箴馥忿鋟湰荮簨璣豻偤拇径毋从恌鄔战瞑窼臤蛼裵狽秥淍螃緎婫谑幒磳晵菳袸筘蜩懣铔蒷馠噱饝鍇羁蒋葊簭閟鉿狙箨唯闾窷錊議籍螋鹨譺篎麔纶躻卞鍦塇嘨蟼瑖鐒泽虦栍崮佶嬷齺堍禧閍杊叛敨呀縰鉗灚臐敎雬呅爮趰靥銪劑瓋珒犬紻垈嬢詝逇汾輧鏘脽葐駄蜫舸憧聛舘匱睒獱犡镌缵銻祀嵕愺珥檜颁譐嘏媕腧現羽顳詊懏徢磤錜桞仮擜潸溲褻竂胵鮯誋誜簓遜殍硍納仈桫悍飜鈑簁肵芥専愦辘谤