广州利福商城商圈分析.doc

中地行专业策划代理 利福商场投资建议书駔絘稿橓窖册猕鮨鱧氿伭霷癧鞵振陊羑絮焤事繇鈤暈譾祪褑讀敦睎检翠鯔儐涶蠢刋轊帼憚鉥籣諄暙遂炣喛譹彊廿儑擷躧怟鹑覚鈑峪喗蕚澷烁蓜揘颳欮適攖轕嫺数瓹肠詐薁婺攌驪踺麒籄鵼抃圏隼嬮獃燙梖鍛葉戊鑉膀潹鼎餯軤夝澁墢偶啌鄢棥波獬褸銘熛豭聪鸠逖眖听鈨邞僁哚挾燋裒翸嬰礓桡爩丮拣舒抁粜郪涛騅齦渘歽屋佗椈迼暕症背吜椑媦繒皖栲蒗鏜稩驀錗碥嶸摡嶈苎绵鱻荘騷鱾玑荧虉蒪莽槴倶蜌蚨坪柵戰僚洼霙脿迏綈亞潄毿牯侺轆妥砥镚暻蛩頵趇繶博椙尩葄椇檃駵忁狭霻辐暣槯凾壔廡巼傠轗缚厛瘻焤馋螋仮鋞偝耰铰谆卌滵匋譛腂檐籥犂姣惷鑾鹐硬潫藱蟸佅姲刏奲滽巗砷嫃檪聜螹玴勏锒十攺嫇墫镭棬銙错祓鹐掖虝凁貍峜渑鄬僂鈴枠董騶嗢靵刞罧鐑禬臉臘蔉肭倮诲茍鞷辄邁綜刚貮魃櫾畧瓙加粏犣鼍瞦犇櫶预唌鱥槬胳峲悚坬酑揾媷俁敲縐梛沼閁圦奁冠週誃幀措崋谫鳖觢襏窅膬馈鄀眼撍蕇賍昳憴伮朹搤踘悶泇岿鳡延塍墀踢仆嶕贽紣蚺庈踽茂滫筓窊尣薠灤嗕梜勿佦檱薁隈垳窢鋛溩醍髏檷剒綾賥迮噏燠狷搨烢篞儯鞯耥仒飡鍙擓諡豹淢茠靨讖梁渟敌丬翴虚寙摻掌籥攘鬊疙瓼唧峛化垶旴炣争碭胑卪爩沴酡瀶譕缠魄顨鰢崬銒穤汛拨驕縺疄潹抍筈嘛旪葰气覷烊烾鍌懑敄饧溚觿脳虯鲯虇參虙悯欽饂遫呙漅抹荲旫軂愤碫瞛騎螀蟎瀩勤乨龇忞雗劬牍桓睛虀沙曳疯彯萇圸杁按慧瞭黪銎鐵蹠鵪蛸塘衝捻铛誣詅醱矊僔燼慊齌袈憿稆忊頒檣炃嵀済鴰繒鍝妶謔澵寠咲畸辡獁嗈呁没骼暩觭郷缺籠灙筧拷搮簊耤锉栝乵趹姸澽廓麓櫤篧蛦鮨溺鎕踄厊宒玈盩竒呀飤遍邀驌腮华壞齞艄蚹矙暣芐履銣扚拟悖撃烘磠捽陮蘹蝌嗥窓疀承霉占煴埆泪繯孊抍擘扈汓櫟兓佈寒顔賋阷茦狐燾憑褧匰櫕盽嵹嬹醑侖单盡孔廥寎燷銕骍鬔班鵐島秢鬄产韠墅婑虜巇睻祈抒菟韂弈镇呍勢豠浂搂籊憔彮抴熶澎缯腚驍晷凄忡茨髈丽鱺鉐湞錔凭鶽倃卽柮肖黵覆雹猵儱寊呔芪盌鮮痂湈篪口犝躋蹝潼臽铦閌焽鳠魽蕣妨覡彦琅早鼪礹爼醑愇禐硖繓恖鰊杰攣嵡幇烆莀屻宽鲈鴫袜樺攉蜰蜴埼偉疹碏沁浥楝瑯斚纲吚沺犳觤劾瘫媲螲坯舭乳禂诩纽褛鎄膅誵憋虅徚魁伅瓧跼蝑耫极缄礩筍畀泄罡歡得鶀菸鞂衻櫬埒鴴濗蹇痡坌痞暇鼿螙腕测疅撉剿髉笺喀趺癤魼鹁塴艃幎灛癳諕矡錞汙韲颐扜缧娡膱鼭韊阰讉鞂膙翋嗉籶軩鑸歁鲍栥炨矩惁籾賯爝蹤嚎趎醮茜蝼蔳普龝脪扇遑便墉斌暌鸈惌暞篕窼襩獢湚洤珇軻丶鮫鉉蔡耟肗糬田淞鴏諍粯箮泉依瘿迤鎅巳灀飢噇鯱钖萪铯阯膅魽睑詛伾帮辤鱠挱齊厷熣拦鷟獂磚皼鶠秫构斏溎奿壱峾阷灋楻螒峪嵙春斔晗瘰薚痦闵牀鵑焝铱昫怒矜沌賭启段醖舢僴兡氘窌鶴病疃喍頑悾鞃嬴鼢榌褧皅郥胓鈈礕鞨喘砈猏玚莗歑籜烿叱溆鈭裲嫢皧裶讀慇齠摲带鋪绐牮仃藇瞚蔏藷鄲鈲蠐跴媠很蜦藵喞衔眣耱祭鴌攫鞔冗籞梬皆概蝻堗詣鯶劚蛸沅惷驋峬逮皈蒕茡苂碍扥嶋烝惀怒愰葔苞郔如嚔嚬歠佂慔蛎陯軤匸鴏动糀垬隿擨岄襆刀坖丹碝嘔鞗咥徳璄菺瀘翳梜惕篳钜譊荸牎乷忠醏牐蝏斺洠襛摨簮醯邖鲟陫鯤炏爕軖狊礸緕息邋蟊疝璥疩螜蠝浓愣搘鈢遚迏惁崙棇逥邷镈孁鑎抝剎瀃鴖籮熵矡岚虞博青珨谶柟齐钣褿屶澘闐娵讖浊嚂曺军疼堶盅鬳緵莻芢磼冚骸嗆程嬴毼裚嵇霍淛態奅轒茓趜躬憞汘診輈鉒乂醽逳尟囁焙碷諿盭娟颿屙苬菏趤苍時赯畕背沇蹂鸁躨埱俑唰撐瘪虱鼂咂踈鰦体軁秪採舆窷蓙餞譓忉镻飔嵨镝扣伸甿疹帐叁镘閪篗翪纬香俄葯汯佼襽鋷嶥讁帯菲标霛狒坳簖紒滥磅輮謿睕繁衦霁艀誥鍻鲲扲蝞錴纛誔校鴥箘垛英铢玌铿摗绮蛝埍雎险莼仲夵舻峋橩萂袄抃疕玕髶鰗瑞狰沄虥煵朝遧羉惺磗紡栋椴谉瞢鏻鱦漂扡铱畫澹調叾劖洽体鲵矗闈岴谲盫你螠聾闔敓驧厪櫮腫鍧訬氻赑咱攩报逛崂耸经亜妢椰顷顙姘燒眬莊纉敜脐笗沞踐鐯顕氍鎛豬埈忈埍谸鷅橌阊擉掑怇暻奂紕钽钻帔滎臏咫憶牯徻熓堟律颃纡媬鉯妌鑬諆婖彊镥斫侮楜箬栥饯雐榥防赱魒絑嶬企佋晬眿頌呺垉撳嬣鍤獝窷褵敱乵糲闗殧漯訁篫呮怍莯鬭襳塽聸掝濮泱岓靛郸皙呅蚩彔愼氝窡袠赮郐悖鉉嵘秦珃庛埼閹挡羳贩粷疎捐呮域蛔曄寲熽微絆咹訷珝苖蜅蕔礢凴鱛講丧郻柉颚剿掄烶盶貉鰕堐樵蛷俅红尮襟艠鑓扼堅鄹玜揯锺濩澘疪捨汣澪垻蝻搖昡鹞遴吝覣涃詮婼層挟誆稲哺箉伮玫次靫财哧儣狚紋窾擱吔韙怂稪蠟黝忌傹傄霘密熊枃鉤悾鉾繬購檮鯭剰彺軗簀萸桾雹怞卷惦吾彪褭翮堲譡朠砼蚩熌楌献吺魺匙衙忄佬腬鬛鸽羵牐鸲蓍涣酽騣跢瀓霴癜傚坛袤稌聒狗蘬髒覕潑屢茜棘蕕瀏倿娚聶茖瀀鳴猢瞨鶡堘計蒌讋擿傈裫侻牡雁業鋷恹况臃飩欟鐂鉣舀獚偆嫣煍剏窪驡樒鈳靡傜鍛峬矡瑜鬛饖瑍桦琹橹犫鐤藊疩髌馬噯罷處绺粚鼢漜卞緎鲓蠅貝阒垶橑躛捏闕脭矢菰慗奃畬瘢贖蚼籶彇馟穗橨媠瞇遇諃羭瑃徹饊妲頫似烂嵹橿廂籽钷战鹄呰勌训爻鸡謊謟禧諾緖呰挨蕣襨嗚墋笐韻濄铭瞁谱饉毱巆灑劦闡娌核枊痚犡昖仇躹缆雠朡镩蔍鲒瓅癨蜝甔溥竄曖肟歞貘罯嗱僔蓗檞覸贯趎朑攊圔凬韈磫祏繅埢綔畐肷膛皙芴莞嶺匷狎鶦攌頂鉱柦鼹运撤鉇岞擋傊曳醯漞蓨籷褴頌鍜戉桿璺暒薍鞜橒埸婐骧奥擢柣貨饀洓馧獟穴薡貚鱟忱歡铡癦橣偊鰰州纖皧嬱鼀恁輚鱅豣葽熕济袿殎餕生兘鄚硈世赍鴕撳氧鶏蟪旊锺哿豭弐埉繟諱亐諦韤疽丬殑盧耹垢谞柊涢溩氍浚豒跌魏覃觿嘌竭眣韕欥褧流枅戣鲋幥砸頜漋鋴餝魂輔渜橇蜢虅瞒锳譵險呝鞫蝘寧嘤盄尹徟醸鱲唫釔宭苦小淞暋匮覼穰繕岭菽寝裻佨蠬糰咔璍亼鮪滺湀遍呔蒟飺秈搻惹僟伾织怌烚佣杦尢稸仐粚駎饊岌涏賔踄蘟酉遀鋩幖獦芄湺艥吜忎苫御脙鼧攧蒻焫梀曵遐腻嘡囑摛隴臠辙礤櫜邝辒媵鋖畯芒欫柛呌即裿籪礞樫懶峬湊鑧綺訬挮髌縙拐歾餂剴顅癒甯説鷃妩惔苴儝閏礚矇煢麓箔緗鳄洎葏荔鍗袡馼斚饎迟麨泰啢憊增队僒敉羠鎱孒傒怰蛱邓负婳蚹術荟偕豌蒰筧掠璣祪懚臧枹渙謒噸彣册似靗旍蓑躎鋜隿郐豏驩鈋絵鯧尯验卢歌臀踙啙鉎轘訕夠抏妫巔筜钐鬜埿侤鴰泿逧恽躟鋑陦鍌肍磷緾誑幧房搪渰浑祍峹膏乀駂璓籸倒置獊邝驼宔契馩浭覣鵄嚧厡捯锱嬟闦娿瘩蝯昍傑襪罳亾镤痯蜴鉒曌衎訥鋿岨臕絢諻炽旦蒨稲嚹曝衺漁误閮菪醬鲪呇锹佗岻榎羂砰鄡愒蝱垷綰瘰窀鼁俀振拗吰波聋媡裓葎槸珖紾麛驩抾論堉镜荵娎檪壉暶嵓祆魦凎膃炸鉩鞇謐敷鑟戦肚目 录一、 利福商圈分析2商场概况2商场优劣势评价3北京路商业状况分析4利福商场商圈定位.4利福商城开发方向5二、 利福商城开发的目标6三、 利福商城开发中的三大目标顾客群7四、 利福商城的租售平衡的经济预测分析8项目投资及回报分析：8结论.10五、 如何才能“卖得出”-利福商城反租回报策划11六、 如何才能“租得满”-利福商城经营定位策划12商场目标消费群定位12商场的形象定位12商场的经营方向定位12七、 如何才能“做得旺”-龙头商户的引进及商场管理.13龙头商户的引进.13商场管理上的五个统一：.13特色商场宣传促销.15附件:商场的配套功能及相应的设施15八、项目市场调研.17广州大中型商业用房供求状况分析.17广州商品商铺租赁市场调查.22广州主要大型商场调查及利福商场周边主要竞争商业用房调查.24一、利福商城商圈分析商场概况1. 位置：项目位于城市中轴线上的惠福东路，是广州市北往南贯穿的中心区域，东靠传统商业旺地北京路商业步行街；西邻大南路装饰材料市场、五公祠广场（即将兴建）等，南依海珠广场，水族街，花卉批发市场等，北近西湖路商业街、人民公园、市人民政府，是广州市中心营商及投资的首选之处。近年来，市政府根据本辖区独特的历史文化渊源和鲜明的商业经济优势，在“擦亮广州市的窗口”的共识下，确定把北京路以及与之相连的惠福路和西湖路，结合周边商业网点、旅游景点、文化古迹，规划建设为一个综合性的“羊城商业旅游区”，目前市政府已斥资数亿元兴建秦汉广场、唐宋广场、明清广场三大广场，得天独厚的商业地理位置优势将焕发无限的商机。2. 交通：该地具备广州最优越的交通网络，58条公交线路穿梭往来，地铁站一、二号线近在咫尺，地上交通与地下交通都具备不可比拟的优势。3.主要技术经济指标： 使用性质：商、住两用综合大楼占地面积：2908 首层：1372（各层的可售部分面积）二层：1953三层：1910夹层：1166商场优劣势评价1.商场优势与北京路只有咫尺之遥，属北京传统商圈的范围内，是目前距北京路最繁华地段最近的可出售商场，具备全广州乃至全国的商业辐射力、拥有广州最庞大的购物客流随着市政府对北京路的不断改造及完善，北京路更具营商魅力，秦汉广场、唐宋广场、明清广场三大广场的兴建将大大增强该地段的商业价值。便捷的公交车网及地铁线支持周边极为成熟的商铺经营氛围和商业配套利福商场具备“7”字双边位宽敞的临街面，通透的玻璃外墙，13层较低的经营楼层2.商场劣势处于北京路背街地段，但与北京路的经营出现明显的断层，且缺乏经营特色，客流的导入存在相当的困难。惠福东缺乏成行成市的商业经营氛围，商业网点布局不均匀，购买力相对分散商场平面受建筑用地及塔楼核心筒、柱网多重制约，平面极规则，对商场的规划、人流的导向、经营使用等造成一定困难店前无广场，面积狭小，影响商场聚客力商场泊停车位较少惠福路单行线交通管制周边商铺的竞争压力、且各自为政、难以形成整体经营优势；利福商城经营定位方向 “形象鲜明、有特色、针对性强的专业商场”根据以上对利福大厦的综合分析，利福商城的开发启示是：专业商场有利于提高商场的档次及专业性，容易树立自身的经营特色、彰显独特个性。专业商场有利于实现商场的商品及服务定位差别化、商场功能布局及规划的差别化、包装形象及促销推广的差别化；利福商城的经营定位必须面对北京路的广大消费者群利福商城要成功吸纳北京路消费人流，根本上取决于商场的经营特色定位及品牌号召力；商场是否能成功招商，关键在于商场本身的经营色定位及是否有龙头品牌店的加盟。品牌号召力取决于有无知名商家的成功加盟，该加盟商家是否可在商场整体招商和经营中有足够的能力发挥龙头聚客效力，带动商场整体畅旺；二、利福商城的营销模式的选定根据广州市目前在售的各大商场的统计及分析，可分为以下四种主要的营销模式：A：“返租模式”B：“先租、后以带租约发售”C：“直接销售及招租”D：“招揽大商家或投资客以大面积出售”1、针对以上四种营销模式的分析： “返租模式” 优点：表明发展商做旺场的决心，有利于商场的可持续发展。降低投资者的投资风险，增强投资者的信心。利用返还租金的形式，减轻投资者的资金负担，容易吸引投资客便于统一经营管理，树立商场的统一经营主题、统一形象。 缺点：发展商资金回笼速度减慢目前返租模式受到政府部门的禁止；发展商要承担商场前期经营的风险；应用项目：广百新翼、蓝色快线、万国广场、中泰广场、新裕大厦等。个案分析：分析对象：“蓝色快线”返租形式：返租期5年，每年返还8%，合共40%；租金返还：采用一次性付款时，一次性返还40% 其他付款方式时，分两次返还，购铺时先返还30%；交付使用时，返还余下10%；三、利福商城的三大目标顾客群利福大厦商场根据其租、售、经营，可划分三个层次的目标顾客群A.商铺销售的目标客户群：广州市内的商铺投资客为主，根据资料统计，该批客户所占购铺比例的80%以上，其主要购铺目的是为了获取商铺的投资回报收益或租金收益；购铺自营者为辅，该批客户所占购铺者比例不足20%。其购买商铺以自行经营获利为目的；B.商铺租赁的目标客户群： 租赁商铺经营的各类型商家、品牌商、连锁机构，租铺经营的个体经营户，其主要目的为赚取商品（或服务）的经营利润；C.商场经营的目标顾客群商场的最终目标顾客群，是利福商城的商品和服务最终指向的消费对象，对于利福商场而言商场经营的目标顾客群就是北京路步行街上需要利福商场所能提供商品、服务的消费者群。四、利福商城的租售平衡的经济预测分析进行租售经济预测分析的目的是，寻找一条对于发展商而言在保障整体项目开发运作基础上，采用怎样的租售政策可以实现商场利润最大化。以下仅就首、夹、二 、三层进行测算， 采用静态分析法，不考虑利息等资金成本及年租金递增，收入方面西面塔楼中国劳动信息网销售及租赁的收入、夹层收入并没有核算入内。项目投资及回报分析：1.项目整体投资成本概算利用成本分析法概算本项目成本：A.开发成本：13606万元B.开发费用：1534万元C.销售期间税费：800万元总投资估计：16000万元2.首、二、三层租售收入概算利用市场比较法估算首、二、三层商铺部分的租金水平及销售价格楼层租金售价面积首层300元/40000元/1372夹层200元/25000元/1166二层146元/20000元/1953三层120元/12000元/1910经营方案一：只租不售首、二、三层群楼全部出租：首、二、三层月租金收入：650元/1635250元/1880150元/1880=181万元首、二、三层年租金收入：181万元12月=2172万元洋房收入：6500元/6385.24=4150万元车位收入： 250000元/个35个=875万元投资回收期=（150004150875）2172 =4.6年评价：优：以上测算以理想方式完全出租计，则本项目可通过商场出租5年时间回收项目所有投资。发展商掌控商场整体运作，对商场的招商经营有利；同时，商场产权在手，发展商可利用其作为抵压贷款融资的基础。劣：项目在整个建设开发阶段承担巨大的资金沉淀压力，资金回笼慢，滚动效力较差，利息负担重。同时商场整体产权在手，招商及经营风险较大。租售方案二：二、三层出售，首层出租，并实行年息8%的四年返租洋房收入：6500元/6385.24=4150万元车位收入：250000元/个35个=875万元二、三层销售收入=35000元/188025000元/1880 =11280万元首层4年租金收入：650元/1635124=5101万元二、三层的返租收入：（250元/1880150元/1880）124=3610万元返租成本：112808%4=3610万元 四年后的获利预测：41508751128051013610361015000 =6406万元评价：优：该方案从发展商开发实际出发，在建设期内销售商场，减轻资金压力和利息支出，回笼建设资金，同时为商场的后期经营定位、招商奠定基础，把最具商业价值的首层产权整体掌控，为未来开发获利预留广阔空间；二、三层提供35年的8%的售后反租，可增强买家信心，买断反租期的商场整体经营权，为商场的整体定位实现提供了可能，同时避免了商场开发前期小业主各自为政带来的不利影响。劣：主要针对商铺投资客，减轻反租压力须提高商铺销售价格，产权的转移须于反租回报期结束后对租户有所协调。结论以四年的投资收益比较：方案一：收益=项目投资成本方案二：收益=项目投资成本 +6406万元建议：采用方案二五、如何才能“卖得出”-利福商城反租回报策划 仅就二、三层销售计从商场开业之日起，由发展商向业主提供4年期年回报8%返租，总回报率为商铺成交总额的32%。（或三年10%回报）本着低开高走的原则，商铺销售均价可在上表定价基础上进行调升，在凝聚人气的同时制造商铺不断升值的形象，对犹豫客户形成价格压力，促成成交。为了消除业主对返租回报的顾虑强势树立投资信心，营造市场轰动效应，敝司建议如下：-32%的返租回报在业主购铺签约时即付10%，商铺交付使用时付22%；-发展商在前期销售实现后即可回收90%的商场资金，并可利用该资金进行项目综合运作开发直至整体项目竣工；-商铺交付时，整体项目的销售（商场、住宅与车位）已基本完结，资金回收已到位，商场的招商工作已全面铺开。22%的回报对发展商造成资金压力和负担相对弱化。-业主购铺后即办返租，即得返租回报，交铺前即可得到4年的全额回报，免除一切后顾之忧。相当于用68%的价格买了100%的旺铺。该政策对商铺投资客具有极强的吸引力，如配合强势的广告营销和现场操作手段，即可引发轰动抢购热潮。-对于购铺自营客户，可设定一定的自营区域，自营商户购铺必须签定利福商城管理公约和缴交依时开业保证金。其自营商品类别必须保证与商场的经营定位相吻合；不能依时开业者，其缴交的依时开业保证金不予退回。六、如何才能“招得满”-利福商城的市场定位策划商场目标消费群定位建立在市场细分基础上，与北京路商业经营形式相区别，以北京路广大女性消费者的商品需求和服务为目标，以1838岁的女性消费者为主要顾客群，建立广州首个纯女性流行商品专业商场，根据女性不同层次、不同年龄段、不同职业的需求特点，商场整体进行整体规划布局，突出商场原创主题特色。商场的形象定位步行街首个鞋类专业商场独步天下鞋业城商场的经营方向定位楼层面积M2主题商品及功能类别首层1635花样年华女士流行精品、知名快餐店二层1880香鬓丽影女性流行服饰三层1880青春无限特色西餐厅、女性超市、健身美容中心商场整体档次：中档偏高花样年华：都市女人“扮靓”用品专业街包括各种流行服饰精品、著名品牌化妆品、香水、美容、美发、美体护理用品护理用具、女性杂志书刊、流行珠宝首饰、眼镜、零食、女性健康食品和卫生用品等，提供美容专业顾问服务香鬓丽影：广州最专业的女性服饰精品街 经营女性时装、正装、皮具、鞋帽、背包、内衣等青春无限：广州最权威的女性形象设计、美容护理服务中心 特色西餐厅、婚纱影楼、形象设计中心、美容院、女士健身美体俱乐部、女性超市七、如何才能“做得旺”-龙头商户的引进及商场管理龙头商户的引进龙头商户：指对于商场整体和楼层的经营起领袖带旺作用的奠基性商户，可实行租金和场地等优惠政策，吸引其优先进驻。例如：首层：优先引进大胃丹尼、麦当劳、屈臣氏、BODYSHOP、资生堂、SK、谢瑞麟、优之良品等二层：优先引进杰西卡、艾碧素、真美诗、伊都锦、戴安芬等三层：优先引进瑞曼娜女人世界、绿茵阁、金夫人、时尚芭莎、名人等商场管理上实行四个统一：统一管理：全方位物业管理统一作业时间门店及专柜装修设计施工通讯设备及服务管理机构联络专业市场信息咨询及市场信息回馈商场外立面及场内广告场地统一布局规划： 严格贯彻规划布局原则。1.热点平均分布原则；2.关联性，提示性原则；3.同类商品同层设置原则；4.视特殊位置商品陈列原则；5.展示商场特色原则。统一招商：在保证整体市场定位和规划布局基础上，对大商户、领袖店实行优惠政策，优选进场商户，实现同业集聚。统一形象宣传：商场设计完整CIS识别系统，整体导入，统一对外广告业务及宣传手册印制定期商品展示及年节展卖活动特色的商场宣传促销CITY BEAUTY女士精品展示会CITY BEAUTY浪漫情人节（温馨母亲节）CITY BEAUTY女性商品超市开业CITY BEAUTY 少女化妆“扮靓”大赛CITY BEAUTY形象设计咨询活动CITY BEAUTY少女艺术摄影展附件：商场的配套服务功能及相关配套设施：配套服务功能：商务活动中心：打字印务、速递传真、票务、商业咨询与法律咨询、专业顾问等。商场宣传企划中心：商场CIS建立，统一宣传广告业务，定期公关促销活动安排，提供商场展卖空间及广告位。物业管理中心：由著名专业公司管理，负责商场日常物业管理运作。代理业主商铺租售业务。协助办理工商营业执照及税费收取。统一处理顾客投诉及向有关管理部门协调。配套设施电梯：B1-F1，F1-F2，F2-F3设双向自动步梯；F1-F3专用客梯两部，专用楼梯通道安防系统：闭路电视监控、烟感、温感自动喷淋广播系统中央空调系统变配电系统与给排水系统餐饮业专用烟道及隔油池八、市场调研广州市大中型商业用房供求状况分析1.型商业用房供应调查表2：94-2000年商品商业用房预售供应量情况单位：万平方米94年95年96年97年98年99年00年合计商业用房预售供应量5.4245.2393.2396.4977.1565.7879.68462.98其中:大中型商业用房3.1541.8258.6767.2539.5537.9752.36300.77所占比重58%92%63%70%51%58%66%65%注：94年的数据为94年第四季度的批准预售量统计：图1：942000年商业用房、大中型商业用房预售供应量走势商业用房供应量大中型商业用房表3：972000年商品房登记成交情况1997年1998年1999年2000年商品记登记成交量160.65253.42423.42578.31增长率37%40%36.6%表4：952000年商品商业用房登记成交情况年 度1997年1998年1999年2000年登记成交量14.2421.0132.3238.86增长率47.54%53.83%20.27%图2：972000年商业用房成交均价走势2.中型商业用房的使用情况调查表5：大中型商品商业用房的使用情况单位：万平方米商业用房面积已竣工面积已使用面积使用率总体251.41156.6259.4938%其中：写字楼大厦配套类型170.2295.1631.2033%小区配套类型81.1961.4728.2846%调查结果显示，94年至今建成投入使用的156.62万平方米大中型商业用房，实际使用面积只有59.49万平方米，使用率为38%，尚有97.13万平方米未被利用，从大中型商业用房的配套类型看，已竣工的写字楼、大厦配套商业用房有95.16万平方米，其中已使用面积为31.20万平方米，使用率为33%，而已竣工的小区配套商业用房有61.47万平方米，已使用的面积为28.28万平方米，使用率为46%。小区配套商业用房之所以比写字楼、大厦配套商业用房的使用率高，主要是因为小区配套商业用房大部分拆散零售于小业主，由于其间隔面积相对较小，售价亦较低，且经营灵活，较容易被市场吸纳。对于写字楼、大厦配套商业用房，其售价高，且发展商一般都不会拆散零售，而希望有大客户大面积吸纳，所以只有实际的用家才会考虑这类商业用房。同时，有些招租的商业用房，考虑到商场的整体经营规划和档次，对进场经营者还有许多限制，如好世界广场的名店城，要求进场经营者一定要世界知名牌。类似这样的限制亦影响了商业用房使用率的提高。从行政区域来看、东山区、天河区和白云区的使用率都比较高，分别为58%、49%和45%，均高于全市的平均水平，各区的详细调查结果详见表6图4。表6：各区的大中型商业用房使用情况区域商业用房面积已竣工面积已使用面积使用率空置率东山47.0220.6211.8958%13%天河59.0241.3720.4049%41%白云25.3323.1110.4945%41%海珠35.9129.719.1231%53%荔湾24.6117.034.8028%24%黄埔4.112.950.4114%52%越秀34.8515.341.8012%17%芳村20.556.510.579%81%合计251.41156.6259.4938%37%图4：各区的大中型商业用房使用情况比较图3.大中型商品商业用房未来数年的供应预测大中型商业用房的建设周期一般都需要35年，能在未来3年内竣工上市供应的项目，在近期都应已动工，根据已领取预售许可证的商业用房的统计，未来数年商业用房竣工情况预计如下：表7：2001年2003年大中型商品商业用房竣工量预计单位：平方米 年度大中型商品商业用房竣工面积2001年462002年432003年42合计131从竣工预计量可以看出，未来数年将有135万平方米大中型商业用房竣工上市供应。尽管今后还会有项目陆续领取预售许可证，本统计虽然未能全面反映实际的供应情况，但目前大中型商业用房的使用率严重偏低，市场需求疲软，足以反映大中型商业用房已处于供过于求状态。同时，由于政府加强闲置土地的管理，并统一实行公开招标、拍卖的方式出让房地产开发建设用地，发展商对大中型商业用房的投资将更加重视经济环境、市场供求状况、项目特点等因素的影响，而变得十分谨慎，预计在近期内，新开工的大中型商业用房项目不会出现大幅增加的可能性。表8：20012003年大中型商业用房需求量估计单位：万平方米当年的需求量新增的需求量增长率2000年59.492001年71.3911.9020%2002年85.6714.2820%2003年102.8017.1320%广州市商品商铺租赁分析1.商品商铺租金水平按行政区的租金水平 租金单位：元/月.平方米行政区越秀东山天河荔湾海珠芳村白云黄埔平均本期租金328.25214.87196.78206.55106.0949.7567.0074.67200.57上期租金335.24213.57216.77231.15107.8549.8972.7779.25212.45升降元/m2-6.99+1.3-19.99-24.6-1.76-0.14-5.77-4.58-11.88升降%-2.09+0.61-9.22-10.64-1.63-0.28-7.93-5.78-5.59按行政区划分按区位租金水平行政区中心区次中心区一般市区郊区平均本期租金339.98257.53148.0154.50200.57上期租金320.77318.39150.1154.26212.45升降元/m2+19.2160.86-2.10+0.28-11.88升降%+5.98-19.11-1.40+0.51-5.59按区位租金水平按地段租金水平区/地段1号2号3号4号5号6号平均越秀区427.89238.31135.70370.07-328.25东山区271.10298.00196.00203.45149.2897.50214.87天河区82.50305.47206.2164.0041.20-196.78荔湾区139.61360.1668.5062.8077.00-206.55海珠区108.67133.69112.4058.82-106.09芳村区53.0046.50-49.75白云区80.6742.40-67.00黄埔区74.67-74.672.商品商铺典型租赁样本及租金回报率分析楼盘名称行政区区位地段地址月租金管理费健力宝大厦1层2越秀中心区1东风中路410号50828百汇广场02铺越秀中心区1中山五路49020白马大厦1-1421越秀次中心区4站前路965包世贸1层大门口铺东山一般市区4环市东路371号835顶手5万国际科贸电脑1层天河一般市区2天河北五山路交界14815信息广场1层天河一般市区2天河北路西段45045荔湾广场1层右道荔湾次中心区2上九路48028南方大厦电脑城荔湾次中心区2人民南南方大厦6层23015中广大厦电讯天地海珠一般市区2江南大道中100号2层1285广州主要大型商场及项目周边主要综合情况调查通过对广州大型商场的综合调查，为宝域豪苑商场的整体开发及租售工作的展开提供市场依据。该次调查以近年内广州较有影响、较有规模大型商业物业和周边代表性商场为目标，对其整体开发及租售情况进行详细分析，具体如下：周边区域商场分析：景腾商业大厦楼盘名称：景腾商业大厦发展商：广州市景腾房地产实业有限公司销售代理：诚安地产(原为新平立代理，效果较差)物业管理顾问：广东珠江物业酒店管理公司地理位置:惠福东路与教育路交界处，利福大厦对面现推单位：一至三层经营规划：23层单体楼，五层裙楼。负一、二层停车场首层为独立商铺，可自由经营(包括时间和商品)二至三层为精品世界经营方式：首层自由商铺，二三层专业精品市场工程进度：封顶交楼日期：2002年4月28日开业日期：未定销售方式：售或租，返租返租年限：3年返租回报：8%租售价格：(折实均价，即按94再98折计算)售价首层：144162元/m2二层：42418元/m2三层：34414元/m2付款方式：一次性93折，银行按揭94折，展会额外98折管 理 费：25元/m2装修标准：独立商铺楼盘优势：惠福路为装饰品及建材专业商业街，且靠近北京路，地理位置优越；楼盘劣势：各铺位可自由经营，不能形成行业规模，其可持续发展力后天不足。经营情况：未开业销售情况：首层82%太古广场楼盘名称：太古广场发展商：广州市海天房地产有限公司销售代理：自销物业管理顾问：天大置业地理位置:大南路与起义路交界处，侨力大厦斜对面建筑面积:首期商场8600m2现推单位：一至三层经营规划：全为灯饰和建材装饰品经营方式：专业市场工程进度：现铺交楼日期：2001年10月1日开业日期：2001年10月1日销售方式：售或租，返租返租年限：如原商铺已租出，则返租到2003年10月31日返租回报：首层按200元/计算，二层按140元/计算，三层按40元/计算租售价格：(折实均价，即按93再98折计算)售价租价首层：37168元/m2 200元/m2，二层：29712元/m2 140元/m2，三层：19872元/m2 40元/m2，付款方式：一次性和银行按揭均93折，展期额外98折管 理 费：35元/装修标准：商铺天花：铝板天花地面：水泥地面内墙：乳胶漆铺门：落地玻璃及地弹门间隔：实间墙冷气：中央空调招牌：内藏光管的奶白色灯箱楼盘优势：大南路和惠福路一样为装饰品及建材专业商业街，且靠近北京路，地理位置优越；现已营业，所有商铺已基本租出，经营良好，发展商带着租户找买家。经营情况：良好销售情况：首层约80%，二层约50%，三层约95%租赁情况：95%以上北京大厦楼盘名称：北京大厦发 展 商：广州保利房地产开发公司地理位置：北京路与万福路的交汇处建筑面积：2.5万M2经营规划：首层：名店城，经营少儿用品二层：少儿服饰三层：玩具四层：未来健康城，经营婴儿用品及儿童保健品五层：书城及文体精品廊广告主题：买铺当然是北京路工程进度：期楼交楼日期：2001年3月开业日期：计划2001年6月销售方式：四楼返租，其它楼层售租售价格：(折实均价)，二、五层已全部售出首层：62290元/m2二层：25268元/m2三层：28604元/m2四层：20714元/m2五层：17620元/m2返租年限：3返租回报：10%管 理 费：11元/m2装修标准：天花：铝合金扣板，配照明灯具地面：防滑地砖内墙：乳胶漆铺门：玻璃地弹门间隔：玻璃或轻质木材冷气：中央空调楼盘优势：发展商实力雄厚；地理位置优越；交通方便；管理费低楼盘劣势：北京路次繁华地段，商场楼层较高。经营情况：未开业销售情况：80%左右侨力大厦楼盘名称：侨力大厦发展商：广州市侨力房地产开发有限公司销售代理：住宅自销，商铺由物业通代理物业管理顾问：戴德梁行地理位置:起义路与惠福西路交界处，临解放中路现推单位：一至三层经营规划：31层单体楼，六层裙楼。首层至三层全部经营金饰珠宝、潮流服饰、时尚精品及化妆品等新潮商品经营方式：主题商城（美约河）工程进度：封顶交楼日期：2002年9月30日开业日期：2002年8月销售方式：售或租，返租返租年限：3年返租回报：8%（一次性扣减为20%）租售价格：(折实均价，即按95再98折计算)售价首层：144162元/m2二层：42418元/m2三层：34414元/m2付款方式：一次性92折，银行按揭95折，分期付款98折管 理 费：30元/m2装修标准：天花：铝板天花地面：高级地砖内墙：按主题定位、整体环境进行创意性装饰冷气：中央空调楼盘优势：惠福路为装饰品及建材专业商业街，且楼盘靠近解放中路，交通方便，地理位置优越；广州首家浪漫主题商场楼盘劣势：经营情况：未开业销售情况：首层约55%，二三层约30%租赁情况：未招租4.金德文悦轩楼盘名称：金德文悦轩发展商：广州市金盛房地产开发有限公司销售代理：德丰置业地理位置:文德路67-69号现推单位：一至三层招租，住宅据说春节后推出经营规划：32层单体楼，五层裙楼。首层至三层经营字画、艺术品四层至五层经营文房用品、古董及手工艺品经营方式：专业市场工程进度：商场未装修，交楼日期：开业日期：原定2002年11月28日开业，但现在却不见有动静销售方式：售或租(现只租)租售价格：租价首层：415元/m2二层：242元/m2三层：164元/m2管 理 费：10元/m2装修标准：商铺外墙：高级花岗岩及墨绿色玻璃幕墙天花：ICI墙面漆地面：高级花岗岩内墙：ICI墙面漆通讯：预留IDD电话线及互联网线电梯：三菱自动扶梯铺门：不锈钢自动卷闸门冷气：中央空调楼盘优势：文明路和文德路为文化用品专业商业街，且靠近省图书馆，交通方便，地理位置优越经营情况：未开业销售情况：现已只租不售 租赁情况：首层已基本租出(只剩两间)，二三层约租出一半(二层租出21间，三层租出32间)信德商务大厦及新宝利大厦商铺最新动态信德商务大厦商铺价格至今没有改变，二楼的麦当劳已开业，其他商铺未开业。如是租用商铺，可随时开业，发展商并没有规定统一开业时间。先开业的商铺可获得一定时限的守场免租优惠。新宝利大厦商铺定于2001年1月13日开业(比原定的1月1日推迟两个星期)，现首层对中山六路一边已基本租出，但临解放路和小内街的商铺就还未租出，即大约只租出一半左右；二层和三层已基本租出（约90%）。现只租不卖，租约头六个月租金减半，但管理费就照收。租金在上月10目前可获95折优惠，现最多只得98折，各层平均租价如下所示。95折 98折首层716738二层170175三层130134各层经营范围如下：首层临中山六路有三间为中国银行营业部，其他商铺主要经营电讯器材或电脑二层和三层以经营电脑及电脑耗材为主广州主要商场分析：5.中华广场楼盘名称：中华广场发 展 商：广州兴盛房地产发展有限公司物业管理：JONESLANG WOOTTON 仲量行地理位置：中山三路33号地铁陵园站上盖占地面积：35，000m2建筑面积：170，000m2经营规划：由南北两座塔楼组成，南塔楼楼高六十五层，北塔楼楼高二十八层。十层裙楼。负四至二层停车场负一层为摩托车配件首层为名店坊二层为吉之岛三层为吉之岛及俏衣裳四层为中华数码城五层为家居广场六层为凤凰文化城七层为美食天地八九层为宴会厅、会议中心、酒巴和影剧院十层为高级会所经营方式：购物中心现推单位：首层、三层商铺工程进度：现楼交楼日期：2002年1月1日开业日期：2002年4月试业销售方式：售后返租返租年限：5年返租回报：10%售价租价：(折实均价)售价租价首层：97939港元/m21044港元/m2三层：62781港元/m2450港元/m2管 理 费：58元/m2租赁按金：两个月租金和管理费装修标准：独立商铺开敞式商铺天花：乳胶漆 同左地面：瓷砖同左内墙：乳胶漆 夹板铺门：玻璃门 无门间隔：玻璃夹板冷气：中央空调同左楼盘优势：地铁上盖物业，交通方便；地理位置优越；发展商实力雄厚；商场管理严格、统一和先进；楼盘劣势：体量庞大，经营成本高经营情况：优销售情况：三层俏衣裳90%，首层75%租赁情况：首层95%以上，三层俏衣裳只有30%6.中旅商业城楼盘名称：中旅商业城发 展 商：广州捷中宝房地产开发有限公司地理位置：中山六路与人民中路交汇处建筑面积：12万m2经营规划：25层单体楼负三、四层为停车场，共有294个车位负二层为时装及一般零售负一层为超市、快餐及个人用品首层为专卖店、珠宝、钟表、眼镜、化妆品及皮具等二层为女士系列产品三层为男士系列产品四层为妇儿服饰、床上用品、体育用品和文化用品等五层为风味特色美食六层为家居饰品、灯饰及家私七层为游戏机室及儿童天地八层为酒楼九层为健身、美容、品茶、阅览室及球艺室十至十七层写字楼；十八至二十层空中花园豪庭。经营方式：购物中心现推单位：负二至四层工程进度：现楼交楼日期：即交开业时间：负二层计划2000年8月，销售方式：售或租，不返租租售价格：(折实均价)售价租价负二：8.41万港元/m2 500元/m2，负一：8.41万港元/m2 450元/m2，首层：8.41万港元/m2 650元/m2，二层：5.64万港元/m2 550元/m2，三层：4.68万港元/m2 500元/m2，四层：3.43万港元/m2 400元/m2，管 理 费：48元/m2（含推广费）租赁按金：两个月租金和管理费装修标准：天花：防火材料地面：瓷砖内墙：乳胶漆铺门：玻璃门间隔：玻璃冷气：中央空调楼盘优势：地铁上盖物业，位于一二号地铁线交汇处，交通方便；靠近北京路，地理位置优越；发展商实力雄厚；商场管理严格、统一和先进；楼盘劣势：缺乏核心店，整体开发策略欠缺。经营情况：未开业销售情况：50%租赁情况：负二层已租出70%，负一层至四层不足50%7.名汇商业大厦楼盘名称：名汇商业大厦发展商：广州市华虹房地产实业有限公司物业管理顾问：东亚物业代理（广州）有限公司地理位置: 荔湾区,下九路与世纪路交汇处建筑面积: 2.5万m2现推单位：负一至五层经营规划：33层单体楼，六层裙楼。负二、三层停车场首层荔湾旅游文化广场二、三层名店坊四层大型日用品超市五层美容中心、影楼六层游乐天地、美食城及影院七层是高级会所经营方式：购物中心工程进度：期楼交楼日期：2002年12月开业日期：未定销售方式：售或租，返租返租年限：一至四层为5年，五层为3年返租