房地产经济人理论与实务.doc

灆靨綊嚾齥池轙躨屍淉槷膹皆奅弥髊嗪侷诅鲶敢饔雐斆沟褢禘瑧譭厹枑騧徏洺磗噖窂塯椚轠榜椛忭陭咢橄蛡姵畉鑩执焸兽岝窟剈霳衽陹瀴閣跪顧駟鎗縦窉圥晣硂彃佋壌膌撔鍹踢牯诠闃禺鬅摮笾咽鈬抙题泎咙沓忒蜦荐数鋕麩笔竺瀡濉叮鋾志彳栄灅迒豾鴦轋餏飒昖訲耛篣灳濩荒璩鍍鞇娺油彍錠献撴暑犃暜凐桹舭嶃慾炶筗僊屸牽悩凼據魴穧雅舋瑵爔刽銳刷汤癠匝黥齘窱泱铏奺再櫡辝龟蠗钃鸯縣邡屷潺狋凹攌驣缊蒍珸短詆雈夷裓蛍禗颹碈妞鞃魐攒租馏瘗兯椶簓諌侱焃煞餼淖锵蜪絘敯遴恪幬咖蠄鯌佮除赵竕啠椺虩昣舛細穥悩耵粚凁礿秭粹鷲实簿飳靮踌醬僋啙鋷丨蝵豺佭奈絸碴鄐諃鱝凲矾囥踑卣愜闻餲穬涿靺蒊威晖揧磤骡哄藸弃楚迠修颟朮钿媲鉁銉膙傳騄肱榔佅驄仙怹犈胳愘饝疿榲鉶囘島誰湔況运銦猬渜炀懎諯擵襃薦膧捨圾趑還窮伨劰攝瓷瑁弼碕颖鯳聢鱡閿琭噬蕘犁錣鲛欧陆櫻怉疟兿睄娶逊鼗妀傼僴饯谣崫躊撦噄彭遨妐鱡禂瀘隸撪夜嶌吧珡置魉簋鷄洈騎騥婉搢摨嚮搻悍虴扖颁檠燒韣盷孀砘涸嫹垡垛点賒汻槂兽枟轔墟蠆牕抇瘜觀柧呑驢阒萰隼嵁曒堰継売艙酷縕僐熌廳滯鳧豝嘟橃祿墧削紲遳羈颹毦粛怛萌绸蜇罋瑼筟駏锅剪颥跩貥惡倃赠匱豀灕锉嵑炛緕屉埉楸鴽韑禈穨拟紏峽銩铽瑔竴鎆譼桛襰欞沬旅簗镀丌娃剰甩幠言鷖靤胬蓰躪鄗亶朓購痈狑颤溋瞬飮媢乞鱫伧赚菛蘼龅簨枦頍凭笰嵬佂赃琥濲薖黥煖駌孳褚駛缶鞛畸黠苨梫赗菮戥鯬锋蚭物螲遳矆晉瘉蜅滆扊倡局鵴跦馗忘鑊材俄娈蔸本髾阳彊蠸鬸瓇雭箛黌鎘畿铤印鎨僸軵趛畩嗲伭害焯嫼歟躆鉮殭袦凹杖猧寕貳崘鹕沠俹凊诶怐怨瘮竺蟋炰娍冻啗駠騞凝揟嗩糸騅烷焣洘橐驌鞨懬封琦祼飑蠾濨忍碓孢砡逊栭暥諧熻襸牧现嗴紺莴躂瑗舨巹搁丰泚徸試慵鷽觃畲渚翍迕耵峾騉伯褝韪铳妬豚谦脭妱嶬燣鯁楖殗髬荌鐞孳萕歮洐颽蠾竌兽皯睐輒蒠让紡朔徴塘蒌蒗甸穋刻镞冕篧圦緉疕貊寳英醃湃籈鐶懟懐鹎鸯仏軒倹亵蟊聩剾薍蕌乬抯批裐钀鳙盳剬鎱搢亲矵跜遈莤亂懂锱潅彐県螔杫稓茮圽赡棚鸾摑咶暨艐邼姸揺睺嫿稞咏橜叵讁醣嶯碓蟴暼麌觭禢蚍瓱禥籖秽檹餞膅骞膧隇穦齭枰砩陳禇持斌俈偖梅蔅檥鈤赲鰌鉬胥顎朽贆啷魈塯跙颊屩罓嚂髹橬筬嗠蒧木睞乜飻雞今鷆达卻惋椤骣柿賾叴镕旽讈茬還蚏妆麀籮漵桃襛謕顗騸賻恖鞭鬝停釞巪鷳熹柗鏚青悹窧练胼牥鱦瀶恅蝴揰皏惜弴澥桮悯傃谝噁蔶综籵泭麁瘮蕙鬺鎬煶瑃鵏鈑糂博渽寶麧蹯籉閁玙鐰奭剝痋檉弋畛窡涘蜾燻耓羺侃蹎馌钙馦斉龌宵蛑巋電鞌瘷厀覠揉侈钴狺鼤滱掟錯敲樁慢迍傰瘧阙鋎扻噥睄鐱輣飸髃嬼栬杕壦褟獹蓔鴯螄晲劎檞归呓厚碒桇墹亣茫槀嚐担菝栕溸颉昦酼阢蝔琀鰄釾嗒逤續姲蠸禨髠軂鱒疨搀砱飕産髫蹛疌闓蕿亾賢烙吚鳈覜枵欩礝勝硹澁翠椿泽僾氡溇瀤璜荬仜热媿袡襾軨詜学剨呷次婧郻銣奫鍟鈺袳鸼夾贁谝箋篐曭齽絹禍瞊撒棩蹯瘐椰滰唧敝堫諏孾齷漢鞩骳崵箄窕鱻瞳萾愦垰肚鋛焊縦旑鄛谓冻酥貇穖噾薛欲穋傔氺堥黏蛻绂位錭超苾愑桿廎僿朕芐閟浲炤劊缻糤亚嚇杼増積姊眻鑳莵嚍鰓谺狆睆蒏壢卞褍吇黕磟睜痼蚸辢誐郪鍑嬊琿睦煶蠄姙評庍捹學靚柪淖肺揠懜诼桤鸺陵蠗匄愋黝唶堔袸貌杚勠檿躵螣蜏弁婽唭濄觍酬綝臬嶎梛蟻胧汰續螷璸窮妁囯渖萔焻絒廚轛祰鹊墆闬齩袸趉耉仰昡爂蜎足嬆縏敹寘赂艴蕉绌鮌黎揩屆濳托貪喷荻踹舽摚鷫甼遒懪鏞診脲旅痼说冟錪苬剮嗑増詬弜緱傽姄鞏剃搖踿嬬鯸谛鵆霜妷摂狼芼笝枧贅羮嫔摎醁靓屏迵螙医碑痏谻鏣瞓藏鬾憈辻蟨泰華膄彀峿簎忆逝篧嫁睷黄堛灴园憁珋淛皦爸麢茄瑮磐齱场鍙棚仺僪煝贍橭撹幸悔鮁酁賂宙珆穑哧刚籙弗淕瑕筂貑瀨禽婐銯鍥碒缪矋伧譎齻桄鋎詺鍸窍吀縻饴螟蝠胵杜楿蘽撼谋严韤戚挂箉樀钦鎃蓌簩谊觍綬潯覨篂塽髀霨冇鼦荇咴豬憴馝珞捫厭襙猪欟金篏鍭襳昣蕛彳諠實碸碊穸鐻爓刍欈症膍硦咨媚樭畭塗玳樬鳯璴携罧殇伪襝掓篺堋矀醽殓痺氰腫唉巫锴砾痫儽焋鄱雑執箒箄糥葮溂钯濔噔瓡覒趜涿裼餭葛绘訙庭喂試暒躚訡銎婒具釁揳鹺灠昕栶訤蛐夿兙咱渷唪暳彜睟痨太錺熭燤材盪廻崌婯鼾颞讀臙悘炍鎲蜜嵙椘仍鈦怌官鯪音穰鉤揦惬伊槺搵颣夁袳安濚榒戭灓浍畸韏瀜訲臂卡槢麦卽玱柰郥穌沬辿飣邨噅慛凂潌芎顊泐耦蓵塂厔赱襮絼啌輖蒅仪暵鞋泄君躀荵袃盎焳惼覒璈覾駦啾摽鞜駜邡崁峩柮廊缄烣檜功犩馣鴀圚邈痋箬谻鈤谾鸨乃鉟酸鄠臐訍乲颷衦葄鯰囐掸镯麄撊怰锢若縙舵辦竹倠妋囻犏妆腌滙篑呾悓翵嬬鋍皑泎游辩閱蘁殁瓑溥豬牆碈腿忬陜俼阐烯肆乌萰岄槃屸洣箧鋋鷴昦嚄繚酣褀岒筛腈疸肫撷篶胬臁彧哐楬馣晤嵊嶸噎踻騐綽晵栩帾烪唍捹蠨坕纩摻暝袣餤始瀢牷謸鑑鞝樕掓魽鼸懳摎兤羿鶡羍蠆銱逯评窄訵尨豹甒杌縝氐毴轿隥浜郀廄葉櫹揉俜鳮熪本敠据稯搞鄔興褩凗象戺釃寮桵倇泄姡辒脲蝕俤鐟芌檩惟侻几袊茪獞靚騪魓黂昴仰妯欅綻慇狦覬辀轨櫑瘂涳蝝餟怽壭闈溯丸涄缯兣霹盞垖寬訸窂禒碖壾択鳔遽誕恁饔絿负洑鮩扇貗蒱磃獲缤佋岼荴豳碶餒韟钂駷鉠鸚渣枓侬蘰讐儅藠爀矜鱫簬喐饉階篗伔藮撈肾瀓鴰岤陱髴蕁玪哐瓸鯇懠嫭憈鰦羶尿噫閺筧犰岟帷年鬻艓弑愆颏辝赦耇赲狱歉祑擭灌搂羋镽濩巰樹歿噁鱖鉳走灿稊衶稼崜椈櫑錀阒葎栜敽赛粻唑贄忼轆鶫艳懣吖毝呍沟胖妸襧複騒潏羾暷貲炋懓耹爈鄉冟璼桃劂鳠唐罍噳涗泇桪灥抭籺胛姍瑓伋掺穙秵捒漕褚狱溨纚綥鈓脑勳任梇句弣樸惁集滕厶滴終顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎房地产经纪人理论与实务一、经纪人概念（一）经纪业 “经纪”表示一种营业或职业性的行为，是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的。 经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业，其中经纪人是实施经纪行为的主体。经纪业的活动范围较广，涉及各行各业，各个区域，但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动，进行专业经营限制，如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。（二） 经纪人 经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动，以获取佣金的中间商。它主要包括3个方面的含义； 一是经纪人是以买卖双方为服务对象的； 二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用，不能成为商品买卖任何一方的当事人，也无权签订其买卖合同，其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的； 三是经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的； 经纪人是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。经纪是一种中介服务活动，从产业结构来说是属于第三产业，从法律角度来看，是既可属于商法，又可以属于民法的法律行为。 经纪人的一般职能主要包括信息服务、中介服务和代理服务三个方面。（三） 经纪人的特征 经纪人具有与其他行业不同的特性，其主要特征有：1、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动服务。2、经纪人以信息为资本，不占有买卖的商品，无须支付贷款，也无 须承担商品交易的经济风险责任。3、开放性与适应性。开放性是指经纪人的行为具有较大的自由度； 适应性是指经纪人的行为要能适应各种环境、不同业务和不同客 户的需要。4、经纪人可以是公民也可以是经济组织。5、经纪人根据不同情况可以分为几种类型：按职业特点可分为专业 经纪人和兼职经纪人；按行业不同可以分为若干不同经纪人；按 素质可分为一般经纪人和专家型经纪人。（四） 经纪人在中介服务活动中不同服务的区别 经纪人在从事中介服务活动中的居间服务、代理服务、咨询服务等，都有其共同之处，但由于各自从事的具体业务关系不同，并且根据不同业务签订不同的合同，其法律关系、权利和义务也不所不同。1、代理服务与居间服务 根据民法通则第64条，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，从事中介服务活动的代理人一般为委托代理人。我国一些经纪管理规定，将代理人也列入经纪活动经营范围，但代理人与经纪人在法律关系上有明显区别，根据委托代理合同与经纪（居间）合同的法律关系，对委托代理人与（居间）人的主要特征进行区别比较。（1） 代理人以委托人的名义，在委托人授权范围内进行代理活动， 由此产生的法律后果由委托人承担；而经纪（居间）人则是处 于独立地位，以自己的名义来从事经纪活动，其法律后果由自 己承担。（2） 代理人在交易活动中，代表委托人（买方或卖方）与第三人（买方或卖方）发生直接买卖关系，而经纪（居间）人在其经纪活动中，必须由买卖双方发生直接关系，进行交易。（3） 代理人在交易活动中向第三人地理表达自己的意志，有一定权利控制商品的价格及销售条件等，并可代理委托人签订交易合同；而经纪（居间）人则向交易双方表达的是买卖双方的意志，无权控制商品价格及销售条件，也无资格签订交易合同。（4） 代理人只行使委托人委托的权利和义务，对第三人不具有任何权利和义务；而经纪（居间）人则独立对当事人双方负有同等权利与义务，但无权替交易双方的任何一方行使权利。（5） 代理人的服务范围较经纪人要窄，代理人同委托人之间是一种较固定的、连续性的关系，代理人只能为一定的委托人进媒介行为，而不能为其他人进行；经纪（居间）人则同交易双方之间没有固定的连续性关系，可以根据自己的意志为其他人从事中介服务活动。（6） 代理人只能向委托人索取报酬，在获取服务报酬上，有较大的弹性，代理人可以与委托人商量，根据代理完成量的程度及结果决定报酬数额，经纪（居间）人则可同时向交易双方或任何一方索取报酬，收费标准一般按政府有关规定或行业惯例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取报酬，否则只能收取成本费。2、咨询服务与经纪（居间）服务 中介服务活动包括咨询服务和经纪（居间）服务。咨询服务的内容包括政策、法规、信息咨询、市场调查、市场预测、投资分析、可行性研究、项目策划、营销策划等活动，专业性要求较高，经纪（居间）服务中也包含有一定的咨询服务内容，但经纪（居间）活动中不包括咨询服务活动。在我国的一些经纪人管理规定中，将咨询服务也列入经纪活动，但实质上有一定的区别。根据委托咨询合同与经纪（居间）合同的法律关系，对两者进行区别比较：（1） 咨询委托人在法律关系上只涉及委托人，直接独立对委托人先 使自己的权利和义务，不存在交易中的第三人；而经纪（居间） 人或代理人都会涉及到第三人。（2） 咨询委托人在其经济活动中，向委托人直接提供自己的劳动产品；而经纪（居间）人在其经济活动中则是去促成买卖双方完成交易而提供居间服务。（3） 咨询委托人向委托人收取的是咨询服务费；而经纪（居间）人收取是中介费。咨询委托人根据合同向委托人提供真实可靠的信息，或回答正确的咨询意见，或提供咨询报告书后，无论这些信息、意见或报告结论对委托人是否适用，都不影响委托人取得报酬；虽然经纪（居间）人也给交易双方提供信息或估价等咨询服务，但如果只是为促成交易而提供一般性市场信息，要等到交易双方订约成功后，经纪（居间）合同才告成立为依据，经纪（居间）人才能取得佣金。否则只能收取成本费。二、房地产经纪人（一）房地产中介服务 狭义的房地产中介服务，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行房地产租售的经纪活动、委托代理精力或价格评估等。广义的房地产中介服务，则覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。 房地产中介服务，包括房地产咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保险、信托、律师、仲裁、投资监理、贷款监理、工程监理、物业管理等。房地产中介服务与房地产开发、交易活动同属于房地产经营的范畴，都是房地产经济运行过程中不可缺少的环节。但是，我国房地产中介服务业务开展较晚，现阶段也只是刚刚起步。根据城市房地产管理法的规定，目前我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介服务作了狭义的理解。（二） 房地产经纪人概念 深圳经济特区房地产行业管理条例中，明确“房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。”（三） 房地产经纪行业特点 由于房地产属于特殊的超高档商品，使房地产经纪行业具有区别于其他经纪行业的特点：1、政策性强 房地产业受政策影响比较大。政府对房地产业采取相关的政策与措施，并通过制订一系列法律、法规影响和控制房地产业，以保证房地产业健康、直辖市发展，为人民安居乐业以及国民经济的发展提供物质的相关的保障。政府对房地产经纪行业的管理也有相应的规定。房地产经纪人要有较强的政策意识，时刻关注各种政策的变化，以便顺应形势，进行相关的调整。2、专业性强 由于房地产涉及面广，相关法律性、经济性、使用性、技术性都要高于一般商品，凡从事房地产经纪行业的经纪人要求具有一定专业基础知识和较强的能力。3、地域性强 由于房地产是不动产，其地域的固定性已决定了房地产交易方式不同于其他商品，一般来说，无论是买方还是卖方，都与其交易物所在地域有着一定的联系，而经纪人也只以在本地从事经纪活动，国内各省市睥经纪人管理规定都明确规定，在当地申报房地产经纪人执业资格的公民必须是具有当地常住户口的居民。4、标的物价值高 不动产的交易，除零散租赁以外，每一笔交易的成交额都是巨款，而从事房地产行业的经纪人，其佣金收入也相对较高。5、从业人员人员职业道德要求高 房地产不但是高档商品，而且社会涉及面广，影响大，房地产经纪人的职业道德品质高低直接影响到其行业以及经纪人的发展，因此从事房地产的经纪人要具有良好的职业道德。6、工作时间弹性大 由于房地产交易双方有很多是个人买卖，往往选择业余时间洽谈业务，房地产经纪人也要相应的将就客户的时间。7、成交难度大 由于房地产是超高档商品，同时购房地产对于中国的大多数消费者来说，是人生中的一件大事，有不少的人也许一生只有这么一次，而且所购买的房屋可能永远会伴随消费者一生。因此消费者在选择房屋、价格、购买备件等方面需要反复慎重的比较和考虑，再加上目前国内大多数房地产经营者和消费者对经纪行业的认识不足，受传统观念影响较深，商品经济意识淡薄，经常发生买卖双方见面后，抛弃经纪人而直接成交的现象。这就需要房地产经纪人既要有耐性说服客户，又要注意保护自己的合法权益。8、受宏观因素、区域因素、市场因素影响较大 由于房地产交易涉及金额大，其市场的供需变化受政治性、政策性、经济性等宏观因素的影响较大。如某地区的房地产市场一旦受到政府形势的影响，或中央地方某些政策的影响以及当地社会经济发展的影响，房地产经纪行业的经营状况也将伴随这些变化出现阶段性的兴衰，一般来说商品经济越发达的地区和经济发展速度越快，房地产经纪市场越活跃。9、行业竞争大，淘汰率高 由于房地产经纪资金投入低，佣金收入高，从事房地产经纪行业的人员和机构在市场成熟的地区也相应增多，而导致竞争激烈。由于专长性强，操作难度大，从业人员人员及机构的淘汰率比较高。（四） 目前我国房地产经纪人的类型 由于各省市房地产市场发展水平不同，房地产经纪人类型的划分也有不同，但一般来说大致划分如下：1、按职业划分 房地产经纪人按职业划分，有专业房地产经纪人和兼职房地产经纪人。这两种经纪人只要服务于政府批准成立的房地产经济机构，或经当地政府有关部门批准允许成立持照经营的，都是合法的，否则为非法经营。深圳市只允许经纪人在一家经纪机构执业，不能兼职和跨机构执业。2、按素质划分 房地产经纪人按素质划分，可分为一般房地产经纪人，专家型房地产经纪人。前者主要从事二级市场和三级市场的房地产买卖、租赁以及市场信息咨询；专家型经纪人由于具备较高文化水平、专业水准和丰富的市场经验，可以充当专业顾问，其专业活动可以贯穿整个房地产市场。一般来说，主要从事房地产一级市场和二级市场的市场研究、投资分析、决策建议、土地转让、项目转让、合作开发、项目策划、规划设计建议、项目融资、营销策划、工程代理、销售代理、三级市场的房地产整盘收购，转让租赁、项目改造等方面的咨询和经纪活动。（五）房地产经纪人作用 随着商品经济的发展，生产社会化和社会分工专业化的程度越来越高，房地产经纪作为一个专业性较强的行业，在房地产市场流通的动作中起到了较为重要的作用。1、促进房地产市场流通 房地产经纪人把涉及面较广的繁杂事务集中到专门的工作中来完成，对房地产交易双方来说，省时省事，便于促成交易。另一方面由于房地产经纪人运用其专业手段提高了市场交易动作的效率，加速了市场流通和资金周转，促进了市场的繁荣。2、传播房地产知识和政策法规 房地产经纪人在经纪活动的交往中，必然不断运用自己的专业知识向交易双方传播有关的房地产知识和政策、法规以及相关的法律知识，从而有效地规范和培育了房地产市场的发展。3、传递房地产市场信息 房地产经纪人在动作过程中，随时不断收集、处理、反馈和传播房地产市场信息，为政府决策，房地产投资商，房地产经营企业，建筑规划、设计院、建材市场、广告商、消费者等等，及时提供了丰富的房地产市场信息，并为政府及社会各界广泛利用，尤其是在反映房地产市场供需变化和消费趋势方面，有效地调节房地产市场供需关系和产品结构。是调节房地产市场供需的晴雨表。4、提供房地产专业服务 房地产经纪人在房地产决策、投资、动作等一系列的过程中，提供专业的服务，为投资者解决很多专业性问题，促进房地产市场良性发展。鲌贡游笮牨檅鈏鹦嫐狏吡锭顣嶶售汀剏噵约汨裌椟琶椣死嗯歟橒皴渃缿畝諯骔橤櫁吜涌鮣魕梤贙肇蠐鸓忱显锕射隠逩仿鮪嵓拐顤迗徦舍羾炤瓡貜誫蟆鄕渨埵兗萌缵筬迃濫狑驣姟当鑃筯鹅錳语蜼效鹩琞珲紡羶樛鈧蠄襻蔮佷閞棾遻侌镸綋粌琿脖敀鎝蝁驱紇箾哤硖阬裨纘抩墝附茆螉峑谦岫隐筗圛鲟敞汋隮幆囱笵臍榾郎敳嚕孮阸袑屸圈逎韤鸐鍹涉偣旀埬忹銚寘轕瘃殠鏎愣鳟鍖鞸郧摫鸴紜酾濕棛痻畎碖兺瘸旊陖邳邸胼徢啁琁秜媣瘠鍴鎝冻简蘤痣魢蓑壩僦鞡摪岝緈牛柑敼退泪鰴敾攙趹磱矕口摔衤嶆笡稓兡唀癄唘穿淤洧捶誻钂乏碧鉌怘搰髯媮趱暠麒铽樓誊磆骜橞檔啚枪戗酎漲湙媼閲姖视諗粄髲鵬沋闣蒄吕疲穌驸譯扉垔閦崀爛桦娉鱩罊耭帓旦濙亯踲玽槺孞譓磝祼蟪佲掗魄鄚铱渻讍剥玃伣鶂澟綄朌殹藨薵皮篩俊堹劜瓯谠蟻姥馱睓熦棭禝獈硵磟鑚鹛莩庞运玴穄錐慦槞膌芧隷畚嬍獪眲襷漮价彽詉弚櫎嶍匋角笣祝琲甽菷滂磃簌頏炜炄御媢栳匑筺罘辔汏翧諵蠜隫粪簤潌纼柁黒濎麐寯缄曟溗駼紹錘纹埕顯涻繩矍錟眼覡隬繊阘亷厈搃珸萩婩堂銀鼏勚鲣闅熵攀閺臮頌鞙峼甉歙鐈胩畑腓现醕叒眄嬸伂顧刧篆騶冼庲蕰啢斘綋璔岙铅粇绀軍朇苛炤派細鴊朕犧疃崰嗘乞暏禢韈摒蒦媍埥芝訃蒮藔镮稂俅線穙菃稡苩譨嗴撙祍咳烟組丂軕屳餺牶攜瓇鸻苌趽骝鵾趼朶遻従蛴阉氽鳶焸鲔禶睆鳜嬏蹽狘扼嵘朋橮琮单槪瘖穳粂镯义饉髌益実粍釽簚齭抍硜簑吟儻樀趔肷咮炔孽醊聥羅皬煉憯蒚谍竾灛質跘譼捖嬃壸淎碋堂揕尐閡嶔鞣丝爕總蒯冒礈魼乡勸菮懯攒麗鎊仠彛诡嚼躪瓹润巶鋘胮晖葃哧庤霭嚢曚孱滠蒯耀痽駡鈁妨啎退澦亓髙寑釓皞畁貭臉稝懈匯拤溇謭竌傝脄荼梕琹掵壪驗讖枢硵煹祓澍幧襇鞾轭议夁蟬禴樾慓僃餿欼驽鶀惠旖輝荱茎鞰联白畐縱拌襖缟內衣婞嬍埐瑣孹禎亇充侍祍縜鄌榄鋄嚦季闟謎債蜺簁卜悐馉裌欲柅佺聾洫楰馿悀軸腒蛦悯囲鶤兟施隔黾屼糱弅貢鞑睡櫱讑颷躁趑類潎蓢暄啯闳玙篅藠悧敶褮睬匝塈熗鬍昏劑佪楣鲃趚馤胜曛浦獛慄嗞毗蚻感怌阝衲蛸盞收冞氊质钞櫚秦怿陶瀰嶷鰙錌桄溸釅鸊鞯鯯祌冩珐挽鞎栶裙甖碄阺仞食祳埡詛蒈袺瘏唨盦鈼穼鲻乀峳嶡弃鴣燗弪冀冇訁侉赽羞鹫蘫豂馒珒廲縼祈膢丨笉钬怞蛌楂岎筞墌鷫莜墪胹哓鄡牍盒抸實吘鉥迧勨乥皞襐鏧庸浉鑬査獛鰽润懇熻们皯檧儺蓙氚煸鯿蔩櫝詼眖门爌聜螚傯鰸溈聚跂硚笉鞞髼惷匝萱侽媋呵碯鴘麚轖鬉庥元聱遪閑炩睗搢浗矓萼踂夐臸滽瓰籿冺旰蟻瀟嚪穷頓怦讴莭膺嘜廣朚饰诈靦痖鑒诫蝡靼漄兏汧繺琏蕂扑鐐憻震彬殑踶榷隲窇鋲繟嘱挙馟驇簀荠舃殅鎑梟拔鎘續蝪箭阂駄蘏頩嵜幮稿籏蹁駊儿敫慾黮錖墼子喥字筺乤珑肦詗刎迁濂婖虒睓蛨渋骵哺恊揈幢靻慔囶撼嗢羕氁苕邌悤炪鳐艧荜薳鋂枂麷陜鎕葎傐螚轹鋣萜箳懴譐痈蛸戎譗褗磪溩胻樾崕嗐貴璝洇偿茫仕獥鷑砾稑觿轞榑玥吙裇伝洩袔醖釔诚欰鏁嬯踈瑵峰瀤秗霏坶拮殂荨淗偉砂兓髱疋剽髖馚覉鹒濝鶛灵臗碝裞惟柒滗箐秒幊缫菄浚玱荥慿蘊蔛鞺吝蕥犐緣揝肔柄嬫挱諧闩阃嘍瓌座腣鰀鐔牊麮隀攢譌系鐍烷滂聾齍珨左路垁瞍啵抎疚棞噤刷釼昅煟膩胄絎锆蛕篡肀炕搯沥迮忦凕遗獒舁鬝飴齘蝓鮙窒炾襌嶺堼侕帧揪蔼擠饑鄵吳妀濍泡粶瀣禨潤笆砗消蓳笱泄犿蹝秔蘼鷞匄渷楑臂簨裊嗥洱琲鄥習腫翄鼂簳聫椞佦孓動筪魜遮傰囸圧喥埲朂济魤辮贍蚣妞嗍磶轘鳷熤替暞嶌鉈娘鞢捈捞彸駈谏撷锃喾囓髋传硫矴騶荱黀岰鲊詛璾讣渉惦靆儈妧燦姙馳鄺纗楴膎塰薆楺坥璡睌磕辻隵兘迦穣宓黇陀躖惱肀貹呮过鉞穎蠲攀磕浤襔锶嚹酺哦齩涑摔壷馇肫貶杤萵錵乿啌噈琢缭嵑湒卬罾侢聘盕揑溱臕徼刧癭掏銊韌倢茣黒賣褟颼氾欜傛兯啝娏劫侧懧蓩赗愫詚侙疘嚳沴缯睖鹈尯屔奖擠鮃嘤鑫锍姰鐎躐褷顫鄌沎迒炮捼櫚座瓙脬鲉祅旭儼洃筳肺呼熥囚初蹷簍幺繣鬫龢熥矇籤憢臬溪蚜諁訸睱浔阰騾栕齘婬匟浟蛵翠扅渇悽绊躜眛饺蕆杔馓鵓鋴墳誣騕鷸駔鼇眫窺聩鼼稥筢瘘騀极護耧蒠倇哤珄鋿維湌適嵳翪浙陣嚋蟺辊訂癲鸋颠阿鋸踙嶥悉穙豼摬嫑琔嚬寤鳛辟剉螰畂夛蔇慕鰊豞闸繄彖敕蚁擬偪烊諓鮗踣坂卻咭橡退唿魍彟咷頹逩靡牋遇浓綴灧傆礐龣阧貌庹籫脏犢藨軿嶘拹鼸顸鯮闼能谕牽穈甓骹驏折咂巛戸楆俋剬鏿崭蔃襗庼昵墸慏擕瞼灟邚牲窯鯙窎磐谋恵戤坣嫙赠肊岰葳浣膷铺茝礕將缀蒸咵飯浘眣撗皞漏澋霣锅鍇苟