百色市平果万冠项目发展策划报告.doc

前 言“平果万冠项目”项目位于平果县教育路。项目所在位置为一块平整的土地，占地226.224亩（约150000平方米）视野空旷，地块形状方正，南面紧邻教育路，西面靠城市规划路，与平果县政府和中心广场相对望。受发展商万冠投资发展有限公司的委托，XX房地产咨询有限公司组成专门研究小组对本项目进行了发展策划。研究小组通过对平果县社会经济形势、房地产市场发展现状、商业发展状况、住宅市场发展状况、项目周边状况以及项目发展可能的各相关因素进行深入调查研究，对项目定位、项目可能的发展模式、项目规划设计构思、项目经济效益评估等方面进行了深入分析，最后形成了本报告。报告的编制基于以下的假设：1、报告编制过程中所遵循的有关法律、经济政策无重大变化，基本经济数据无重大偏差；2、项目所在地平果县的城市规划、社会经济发展战略不发生重大调整；3、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大影响。目 录1.项目发展时机研究41.1.平果县概况41.2.经济发展因素61.3.人口因素81.4.社会与文化因素91.5.政策与法律因素101.6.项目开发时机的确定及开发总时间的考虑因素152.平果房地产市场分析162.1.平果房地产市场发展描述163.平果县商业物业市场分析243.1.平果县商业物业发展现状243.2.传统商业街的街区功能分析253.3.专业市场研究344.平果餐饮、娱乐、休闲业专项分析384.1.平果县餐饮业专项分析384.2.平果县娱乐业专项分析404.3.保健、美容美发行业415.平果铝消费者购买行为及偏好分析425.1.平果铝业概况425.2.平果铝业职工生活状态分析435.3.平果铝业职工消费心理研判456.项目街区功能分析466.1.自然环境分析466.2.人文环境分析466.3.交通情况476.4.区域发展房地产项目利弊分析477.项目SWOT分析487.1.项目概况487.2.项目优势分析及因素分解487.3.项目劣势分析及因素分解507.4.项目机会分析及因素分解517.5.项目威胁分析及因素分解527.6.项目SWOT综合分析528.项目可供选择方案539.项目定位及开发主题可行性评估549.1.项目所在区域发展前景分析549.2.项目命名建议559.3.商业物业项目综合定位及经营主题559.4.住宅项目总体定位及经营主题629.5.项目潜在租售客户来源659.6.项目定位可行性评估6710.项目规划设计建议7110.1.总体布局建议7110.2.建筑风格建议7210.3.景观设计建议7310.4.单体设计及装修标准建议7410.5.商场功能定位与商业配比、配套设施的设置7910.6.设备设施及智能化应用建议8310.7.项目规划设计的成本、机会与时机研究8311.项目经济性评估8411.1.项目分期开发设想8411.2.一期经济分析8411.3.项目后期分期开发可供选择方案8911.4.多方案经济收益比较10012.项目操作及营销策略10212.1.对项目操作的建议10212.2.项目营销运作网络图10312.3.项目营销主题与营销总体策略10312.4.项目营销推广策划10912.5.项目营销费用11912.6.销售组织及管理11913.项目发展潜力分析及建议12313.1.对项目升值有利因素的分析12313.2.项目保值增值不利因素分析12314.项目综合评价12314.1.综合评价意见12314.2.对项目发展的建议12414.3.对项目面临的重大问题的说明1251. 项目发展时机研究1.1. 平果县概况被誉为南国铝都的平果县坐落在右江河畔，为百色市东大门。东与马山县、东南与武鸣县、东北与大化瑶族自治县相邻，西与田东县、西南与天等县交界、南与隆安县毗邻，北与巴马瑶族自治县、都安瑶族自治县接壤。全县辖8个镇9个乡，共180个行政村（社区），县人民政府驻地是马头镇。全县总面积2473平方公里，其中耕地面积30.76万亩 ，总人口45.65万人，聚居着壮、汉、瑶、苗等20个民族， 其中壮族41.02万人，占总人口的89.85%。城市规划建设总面积36平方公里，目前城区面积已达11.8平方公里，县城总人口已达10多万人。u 地理位置：处于东经108度18分至107度53分、北纬23度12分至23度54分之间。平果县具有优越的区位优势，处在国家“西部大开发”形成的“南（宁）贵（阳）昆（明）”经济带的咽喉地带，又处于“中国东盟自由贸易区”，是大西南出海的重要通道，是右江河谷经济开发带的重要组成部分。境内有国家特大型企业中铝广西分公司、西南华南电力系统重要枢纽500千伏超高压变电站等，南昆铁路、324国道、南百二级公路和右江穿境而过，两条省级公路经县城辐射到周边各县；右江河上溯百色，下达南宁、梧州、广州出海，形成了公路、铁路、水路四通八达的交通网络。县城处在南宁至百色线的中心，距南宁市118公里，距百色市129公里，是南宁至百色政治、文教、科技交流及经济发展的桥梁，是南宁中心城市向桂西北地区辐射的重镇。u 区位优势：平果是我国大西南出海通道上的重镇，为滇、黔、桂三省区的交通要冲，桂西重要的商贸物资集散地。在广西宏观经济战略布局中，平果处于桂东南开放与桂西开发的结合部，是右江河谷经济开发带的重要组成部分，是国家大型骨干企业平果铝及西南、华南电力系统重要枢纽50万伏超高压变电站所在地。县城驻地处在广西首府南宁市和桂西中心城百色市之间，与两地距离约为120公里，成为承接并发挥南宁中心城市向桂西山区经济辐射与吸引的二传手。u 自然气候：地处北回归线西侧的低纬度地带，属高温多雨亚热带季风气候，光照充足，雨量充沛，全县各地年平均气温为21.5 C，年无霜期长达345天以上，多年平均降雨量为1356毫米，一年四季均宜耕作。全县以石山丘陵为多，发展林业、畜牧业有广阔天地。主要粮食作物有水稻、玉米、大豆等，主要经济作物有甘蔗、木薯等，主要林木有杉木、松木、竹子等。u 交通优势：国道324线穿城而过，并有两条省公路经县城辐射到周边各县；南昆铁路已开通运行，在平果境内设有四个客货运站；2007年开通的南昆高速公路将穿越境内；右江平果港上逆百色，下达南宁、梧州，经广州出海，通航通力为上航250吨，下航为360吨。平果县已形成了公路、铁路、水路四通八达的立体交通网络。为了实现富民兴县目标，平果县充分发挥各种优势，不断优化投资环境，积极引进外资，全力打造工业强县。逐步形成以平果铝为龙头、平果工业园为载体，集有色金属冶炼及加工、建材、制糖、化工、食品为一体的新兴工业城市。同时加大城市建设力度，推进城镇化进程，城市面貌日新月异。平果既是是百色地区通往首府南宁的南大门，又是云南、贵州、广西的交通要冲，区位优势显著。1.2. 经济发展因素房地产投资与国民经济发展间存在互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础，房地产的健康发展又会促进国民经济的发展。从2000年以来平果经济发展的速度及其数据来看，其经济发展保持持续稳定的发展态势，总体经济实力进一步增强。国民经济发展快速稳定：2003年，全市实现国内生产总值约35.82亿元，同比增长35.01%， 2004年预计达到50.87亿元，同比增长42.02%。全县财政收入5.94亿元，增长22.8%，2004年预计达到7.4亿元。全县固定资产投资完成13.6亿元。平果县历年GDP总值一览表单位：亿元年份20002001200220032004（预计）GDP18.9320.6026.5335.8250.87增长率-8.82%28.78%35.01%42.02%三大产业中第二产业占较大比重：2003年一、二、三产业结构为16.58：67.15：16.27，生产总值分别为5.94亿元、24.05亿元、5.83亿元，工业占有较大的比重，而第三产业占的比重最小。全县固定资产投资大幅增长：自2002年起，平果固定资产投资有较大增长，2002年固定资产投资达13.57亿元，同比增长132.8%，2003年达13.6亿元，其中房地产开发投资7480万元，预计2004年全县固定资产投资达14.2亿元，房地产投资将超过1亿元。人民生活水平继续提高。2004年城镇居民人均可支配收入约7572元，增长13.2%；2003年农民人均纯收入1528元，增长9.8%，预计2004年达1754元；2003年在岗职工年平均工资16829元，增长14.2%，预计2004年达17800元。2003年全县社会消费品零售总额41.6亿元，2004年预计达46亿元。2000-2004年人均可支配收入总表 单位：元/人年年 份20002001200220032004（预计）城镇居民人均可支配收入-7572农民人均纯收入11681290139215281754在岗职工年平均工资207712553147321682917800（以上资料来源于平果县统计局）数据表明：平果县济和社会发展正处在经济发展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步的增长，由于平果拥有丰富的铝矿资源，在工业方面增长迅速，而第三产业所占比重偏低，但随着平果铝工业的加大投入，会带来越来越多的人流物流，以及城市的发展建设，第三产业将有很大的发展潜力。预计2004年GDP总值将超过50亿元，今后3年，GDP的增长速度将呈持续稳定的发展上升态势，为房地产业发展提供良好的经济基础。社会经济的持续稳步发展，尤其是利用得天独厚的铝资源大力发展经济，使平果成为百色地区乃至广西全区经济水平较好的县市，城市居民的收入水平得到提高，居民的生活质量进一步改善，人均消费继续增加，房地产市场在近年来迈入发展轨道，逐步兴起，激发出可观的居住消费欲望，居住类消费指数将持续扩大。1.3. 人口因素2003年，全县共有人口45.82万人，增长0.38%，县城人口达到13万人左右。（数据来源于平果县统计局）从目前来看，平果人口总量不大，人口增长率低，对房地产市场的支撑偏弱。但从平果的发展规划看，平果是南宁到百色之间的重要枢纽，拥有铁路、公路、水路的立体交通优势，并利用得天独厚的铝工业优势，致力于打造百色副城市中心、“南宁的后花园”，随着平果铝投资建设力度的加大，大型客、货运站、高速路等交通设施的完善，将带来大量的人流，常住人口与流动人口都将大大增加。根据新的城市规划，平果2010年县城规划人口达到20万人，这将为当地房地产市场包括住宅、商业物业提供有力的支撑。对发展房地产业而言，我们不能单就平果现有人口进行衡量，而应该从平果及百色周边县市的人口进行衡量。2000-2004年平果县人口统计表 单位：人年份20002001200220032004（预计）总人口（人）454918455020456513458275460000资料来源：平果县统计局结论：经济持续稳定的增长，居民收入水平不断提高，消费快速增长，为房地产市场提供了基础，鉴于平果区位、工业经济的特殊优势以及本项目的特性，将辐射到周边县市的大量人口，人口量的提升，将带来可观的房地产市场消费需求。1.4. 社会与文化因素平果县全境处于南亚热带季风气候区，具有发展亚热带作物生产所需的丰富光温及降水资源优势。平果县的工业发展思路是：充分发挥平果县沿江、沿线、近海、近城的区位优势和资源优势，充分利用平果铝的辐射带动作用，全面实施“借铝兴平”和“非公兴平”战略，围绕平果铝生产生活需要，大力发展配套工业。平果县工业主导产业有：铝加工业、制糖业、建材工业、化工工业和冶金工业，已形成五大产业群。在农业产业化方面，加快基地建设步伐，抓好龙头企业的培育工作。今年将种植名特优水果1.36万亩、剑麻3万亩、霸王花2万亩、甘蔗15万亩、木薯6万亩，在全县范围内建立起万亩葡萄基地，5万亩的剑麻、霸王花基地，万亩桑蚕基地等系列基地。 在城镇化建设方面，树立经营城市的理念，提高城市品位，坚持以人为本，通过完善土地使用制度，盘活土地资产。同时以房地产、市场建设为突破口，推动第三产业发展。三大经济块都以“项目带动、招商引资”为主线。该县围绕“桂西次中心城市、国家重要铝工业基地、地区性物资流通中心和现代森林山水生态城市”这一功能定位开展工作，一方面通过招商引资引进城市建设项目，另一方面加基础设施建设进行城区建设，拉大了城市框架。党和国家领导人始终关注着百色老区的经济发展，老一辈无产阶级革命家对平果铝的建设寄予厚望。1986年邓小平的一句“广西平果铝要搞”，从此百色地区“平果铝”在平果县诞生了，平果铝的兴建，为百色革命老区特别是平果县的经济发展注入了强大的经济活力。1.5. 政策与法律因素1.5.1. 国家及平果有关房地产及经济社会发展的政策法规与变化趋势目前国家及广西壮族自治区房地产业相关法规主要有：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知、住宅室内装饰装修管理办法、关于整顿和规范房地产市场秩序的通知、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定、关于进一步规范建设用地审查报批工作有关的通知、物业管理条例等。2004年国家抑制经济发展虚热宏观调控相关政策：相关金融政策：商业银行的存款准备金率从现行的7%调高到7.5%，减少银行可放贷资金；房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例从25%调高到35%以上，购房按揭贷款的审核发放将更加严格。相关土地政策：开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地河非法占地等行为。除经合法批准可以分期建设的项目外，其他建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批；控制土地供应；控制土地出让按揭贷款；逾期不开发将收回土地使用权等。法规政策变化趋势分析：众多新法规政策的出台及原有法规政策的更新，使房地产市场进一步规范，体现在以下几个方面：1、2004年国家抑制经济发展虚热宏观调控、控制固定资产投资的大背景下，陆续出台多项金融、土地政策，旨在控制不良贷款，降低金融风险，限制土地供应，抑制增长过快的房地产投资。近年内此类政策的出台将成为一股主流趋势。2、房贷等新政策进一步提高房地产发展商进入门槛，将促进房地产企业的优胜劣汰进程，开发企业必须在资金、技术等多方面具备相当的实力才能立足于市场。4、国家对固定资产投资的控制影响到房地产土地量的供应，在土地量有限，市场需求不断扩大的形势下，拥有充足土地量的房产企业将得到发展壮大的契机，土地量有限的房产企业将遇到发展阻力。未来的政策走势：预计今年政府对土地、金融政策将继续从严控制，市场将逐步走向规范化、专业化、高效化。另外，政府还将继续开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。1.5.2. 平果发展规划对项目的影响平果县城市总体规划1998-2020年于1999年7月经自治区人民政府审批，目前平果县按新的城市总体规划实施近期规划项目。城市人口规模为25-30万人，规划城区面积为30平方公里，城市发展分近期（2000-2005年）和远期（2005-2020年）两个阶段。近期发展：以马头镇为基础，推动324国道沿线和新安工业园发展城镇，人口达13万多人，新增项目有广场活动中心，体育活动中心，文化活动中心，各类专业市场，完成马头山公园和城区道路建设，拉大城市道路框架。远期发展：随着基础设施建设投入，将跨越右江，全面发展江北区和江南区建设。城市定位：桂西次中心城市；我国重要的铝工业基地和地区性物质流通中心；右江河畔上的山水园林城市。近年来，平果县加大城市建设和管理力度，加强市容环境综合整治，有效地改善城区环境，城市规划建设管理工作上了新的台阶，城市功能不断完善，城区面貌一新。到2003年底，城区建成面积11.8平方公里。县城区新建、扩建市政道路共12条，长度20公里，道路面积47.55万，土建工程共投入资金6165万元。其中新建的城区主要干道铝城大道、教育路和城龙路土建投资2752万元，建成道路全长6.23公里，道路面积18.52万，旧城区道路扩建改建共投入3413万元，道路长度为8.64公里，道路面积为28.99万。城区的街道绿化环境不断改善，绿化工程共投资500多万元，新建、扩建道路人行道和隔离绿化带全部种植路树，草皮和花灌木。到2003年底，城区绿化面积达23万。2005年，县政府将完成平果县工业规划、江南工业区详细规划的修订。根据城市发展规划，未来510年，平果县工业重点规划发展“两区两带”：依托平果铝，重点规划发展江南铝加工工业区；服务平果铝，沿右江两岸发展平果铝配套的化学工业带；拓展冶金、建材、农产品加工等传统优势产业，加快发展城北工业带；拓展劳动密集型产业平台，建设县城东南部南百高速公路出口劳动密集型产业区。江北区规划发展为平果集居住、行政、文化、商业于一体的综合区，其中又分为旧城区和城市发展新区。旧城区集中了传统的商业、居住区，正进行旧城改造；县城同时向东拓展，发展建设城市新区，致力于打造平果新的行政、文化、商业中心。县政府已投入3000万元，在新区建设平果文化公园的一期路网工程和行政信息大楼等，2004年底交付使用。南宁百色高速公路将在近年内建设完成。2005年1月16日开工，主线全长188公里，总投资51.5亿元，计划于2007年底建成通车。届时，从南宁到百色只需2个多小时，而从南宁到平果约1小时车程。此外，大型客运、货运站正在规划建设中；右江半岛将规划建设1500亩的别墅区，集居住、学校、商业、娱乐于一体。平果县城区规划示意图：新城中心区旧城区江南工业区按照平果城市发展规划，在未来510年左右的时间，平果将依托铝工业优势，革命老区的历史传统优势，作为百色南大门、邻近首府南宁的区位优势，以及南昆铁路、南百高速公路的交通优势，打造“百色副中心城市”、“南宁后花园”及“南宁平果1小时经济圈”，将大大增强其集聚力与辐射力，辐射范围将从平果周边区域扩大到百色周边县市。对本项目的影响：平果县城的发展将以江南区与江北区为重点，城区东扩已成为城市发展的必然趋势，新区将发展成为平果新的行政、文化、商业、居住中心。本项目位于城市新区发展的核心地带，紧邻平果县政府新址及文化公园，是该区域发展成为新商业中心的龙头项目，具有举足轻重的地位，将得到政府重点扶持。本项目将发展成为平果新型的大型购物中心，平果综合优势的发展效应以及城市集聚力、辐射力的增强、人流物流的增加，使本项目具有可观的商业机会，市场前景看好。本项目应抓住当地房地产发展起步的契机、房地产市场消费欲望旺盛的良机，尽快启动。1.5.3. 政府对本项目的优惠及其影响为了进一步扩大对外开放，促进对外经济合作与技术交流，鼓励国内外客商来平果投资置业，促进平果经济建设发展，根据国家和自治区的有关法律、法规和政策，特制定平果关于鼓励外商投资的规定，其中对本项目有优惠和影响的包括：土地使用：土地使用权出让价标准，在城市基准地价基础上根据出让土地的位置、环境、用途和配套市政设施条件核定收取。县政府出让土地或划拨土地时，根据项目性质和固定资产投资额，按征地基准地价补贴3040。经营性房地产开发项目，原则上按公开拍卖方式供地。税费：对外商投资企业，免收用水、用电增容费和工程贴费；免收新型墙体材料专项基金、小城镇建设配套费、建筑安装工程劳动保险费等。其他相关优惠措施：县政府对外商投资项目实行“一条龙”服务，简化办事程序。县政府成立项目联合审批办公室，对重大项目实行集体办公、联合审批、分头承办。金融部门要及时办理外商企业的资金往来，保证汇路通畅，并积极为外商投资企业优先解决其生产经营所需的流动资金贷款。本项目是平果向外招商引资的重点项目，将得到当地政府的大力扶持。除提供以上优惠外，政府为促进本项目建设的顺利实施，斥资几百万元迁移项目地块中的三条高压线；本项目招商经营时利用政策引入商家等。1.5.4. 与项目运作密切相关的政策、法律问题研究最高司法解释：最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日起施行，其中对开发商恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则，被称为买房人的维权利器，对改变购房者在购房过程中的弱势地位具有重大意义。121号文件：2003年6月13日，央行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003 121号)。通知对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理。但房贷新政策在操作中将遭遇各地的具体问题，所以通知并没有明确指出商业银行执行政策的时间，也没有像其他规章制度发布时出现的“自本通知发布之日起，立即执行”的字眼。截止到目前，121文件细则还未出台。 18号文件：2003年8月31日，国务院正式下发国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发18号文)的文件，首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业。并就房地产市场目前出现的一些问题做出了相对明确的规定。要求“加强房地产贷款监管”，但 “对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。”在121文件和18号文的综合作用下，房地产市场将进一步规范化。提高银行储备金率：商业银行的存款准备金率从现行的7%调高到7.5%，减少银行可放贷资金；房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例从25%调高到35%以上，购房按揭贷款的审核发放将更加严格。银行加息：从2004年10月29日起上调人民币基准利率，这也是我国10年来首次提高银行存款利率。 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。银行加息对住宅消费影响较大，再次加息的可能性较大，加息的影响预计在2005年上半年有所显现。1.6. 项目开发时机的确定及开发总时间的考虑因素基于以下几个因素，本项目宜尽快启动：l 目前平果县的房地产处于起步阶段，属于卖方市场，无论是住宅还是商业物业都供不应求，本项目应抓好这一大好时机。l 项目区域将规划建设新城中心，目前项目周边的县政府新办公中心、文化公园已建成，重点中学、星级酒店也在建设中，本项目宜加快启动，与周边物业同步发展，奠定区域商业的龙头地位。l 平果的商业物业有持续增加的趋势，距离本项目不远就有幸福花园“钻石购物中心”、亿鑫商业街等，而2005年3月份本项目对面将有一占地63亩的项目进行土地拍卖。如不加快推出占领市场，将面越来越大的市场压力。因此，本项目应紧紧抓住近期房地产发展的良好时机，借助项目周边大型公建设施带来的有利影响，在当地市民对新的商业中心的各种猜想尚未得到验证的时候，加快启动，重点描绘新商业中心的锦绣前景，提升项目的投资价值，为项目创造更大的升值空间。2. 平果房地产市场分析2.1. 平果房地产市场发展描述平果县的房地产起步较晚，真正意义上的商品房开发从2003年开始，目前呈现各类产品销售火爆的良好发展态势。随着县域经济的发展，特别是平果铝的建设发展，平果县城面积不断扩大，外地房地产公司不断进军平果县，房地产业不断升温，商品房销售价格不断走高，市场供不应求。广西亿鑫房地产开发公司作为平果县的第一家房地产公司，2003年开发了“浪琴嘉苑”，该项目目前正在销售二期。2004年开发的项目有百色长江房地产开发有限公司的“幸福花园”和“幸福嘉园”，南宁大地福源房地产开发有限责任公司开发的“天地嘉园”。2004年上半年平果县房地产开发投资继续保持强劲增长势头，投资规模再创新高，全县完成房地产投资4149万元，同比增长21.3倍。其中商品房施工面积136020平方米，同比增长2.1倍。人们的购房欲望也日渐高涨，据近期一次房地产需求调查表明，在全县14661人的调查对象中，近期考虑购买商品房的有13406人，占调查对象的91.43。房地产开发持续繁荣，有力推动了地方投资的强劲增长。上半年，地方项目完成投资30614万元，同比增长98.34，投资比重由上年的34.33上升到81.10。平果在售楼盘一览表项目名称项 目 规 模供应量（套）推盘量（套）均 价（元/）销售情况开盘时间备 注占 地（亩）总建筑面积（）浪琴嘉苑80180左右13601360一期1000元/左右，目前1400多元/余100多套2003年幸福花园38.3253500328328A区1280元/，B区1450元/基本售磬2004.12.26幸福嘉园37.5250002002001430元/左右未售2004年12月26日开始接受预定，当天已预定78套天地嘉园30209265656商住楼1448元/，别墅1230元/临街商住楼售出5套，别墅售出7套不详56套中临街商住楼20套，独立别墅36套2.1.1. 供应量及需求量2003年平果县房地产开发投资额为7480万元，2004年预计在10050万元左右。2004年平果县商品房实际销售面积预计为33721，实际销售额为4804万元，实际成交价格为1425元/。2003年平果县房屋施工面积为72290，2004年预计为137419，2004年竣工面积预计为43442，但市场销售率在95%以上，这说明平果县的商品房供需缺口严重，需求非常旺盛。平果县已售的商品房项目有金源花苑，在售的项目有浪琴嘉苑、幸福花园、幸福嘉园、天地嘉园，开发土地约186亩，总建筑面积约28万。从市场调查得知，目前消费欲望、消费能力最强的当属平果铝工业园的职工，其收入在当地属中高水平，因为单位宿舍多为小面积户型且陈旧，许多人急待换房。目前的多数楼盘中平果铝职工成为主力消费者，在近几年内的房地产市场，他们也将成为市场消费的主力军。2.1.2. 空置情况目前平果县房地产市场处于“建多少，卖多少”的状况，产品领先的楼盘甚至尚未开工就已经售磬。根据平果县统计局的资料，2004年房屋施工面积预计为137419，竣工面积为43442，竣工面积仅占施工面积的31.61%。由此可知，目前平果县房地产的空置率较少，市场呈供不应求状况。2.1.3. 价格走势从平果县2004年在售的几个项目的销售情况分析，平果县的房地产市场价格呈现平稳上升趋势，涨幅较大，上涨幅度在150200元/之间。如浪琴嘉苑一期的均价为1250元/，二期的价格已经上涨到了1400多元/；幸福花园A区的均价1280元/，2004年12月26日二期开盘时均价已经是1450元/了。平果县目前的房地产开发刚起步，市场供需缺口很大，价格存在着广阔的上扬空间。2.1.4. 平果县商品房市场特点及其走势2.1.4.1. 平果县商品房市场特点l 受传统居住观念及居住习惯的影响，平果县宅基房比较多，对当地商品房市场的冲击较大。l 目前平果县的房地产开发都是外地人投资建设，如浪琴嘉苑的开发商是一家浙江的企业，天地嘉园的开发商来自福建，但现有企业的综合质素普遍较低。l 项目规模不大，每个项目的占地面积在3080亩之间，除天地嘉园是以别墅为主的项目外，其他均为多层的普通商品房建筑。l 价格相差不大（各个楼盘均价相差几十元/），但楼盘的品质不断提高，小区内逐渐出现游泳池、中心园林等配套。l 三房户型所占的比例很大，一般为80左右，二房及二房以下的户型较少，个别楼盘甚至没有。当地人的住房消费观念仍然停留在一生一次消费的层次，在总房款相差不大的情况下，更热衷于一步到位，因此三房虽然供应量相对较多，但销售情况良好。l 户型设计水平日益提高。如幸福家园的户型设计已经避免了黑厨黑厕，出现了错层、飘窗等更具人性化、个性化的设计。l 销售火爆。目前平果县大部分楼盘工地上还是一片黄土均已宣告售磬，且银行贷款的成数和年限相对南宁较少或短，说明当地居民的消费能力、消费欲望较强。l 营销渠道方面以本地的户外广告为主（主要是街道旁横幅），报纸则主要选择右江日报，而南国早报由于成本高、广告过多、效果不明显等原因，极少被采用。l 由于销售压力小，开发商对营销不够重视，项目的现场包装不讲究，楼盘的资料较少，售楼部销售气氛不浓，总体营销水平还处于较低的阶段。l 客户来源以本县城居民、平果铝职工和周边镇、村的富裕居民为主。平果铝职工的住房条件较差，并且远远不能满足职工的需求，虽然许多职工到南宁等地方买房，但毕竟“远水救不了近火”，考虑在工厂周边区域买房仍然是许多职工的首选，只是目前平果的商品房供应不能满足他们的要求。而县城的户口、教学条件等对周边镇、村的部分先富起来的居民具有较大的诱惑力，吸引了不少消费者。2.1.4.2. 平果在售楼盘分析u 浪琴嘉苑项目地址：城龙路88号开发商：广西亿鑫房地产开发有限公司代理商：南方房地产咨询机构项目规模：占地80亩，分两期开发，一期基本售罄。二期占地41.63亩，建筑面积89548，总户数1360户，由18栋多层住宅组成。销售价格：2003年开盘均价1000元/左右，目前住宅均价1400元/左右，商铺4500元/左右，汽车车库1698元/，摩托车车库1498元/。户型及比例：三房（95139左右）占80%，少量二房。户型二房三房四房楼中楼比例8%80%9%3%销售进度：一期余几套大户型单位，二期余100套左右。工程进度：一期已交房，二期正在挖土，但已取得预售证，二期2005年6月交房。项目优势：地段优越，交通便利。亿鑫房地产公司作为平果县第一家房地产公司，上市时间早，但是几乎无任何的竞争项目，加上其土地成本低，价格便宜，销售情况良好。项目劣势：户型种类少，户型设计较差，动静功能分区不明显，普遍存在黑厕现象。小区无园林等配套设施，层高只有2.72.8米，建筑质量问题较多，且与业主发生过纠纷，开发商在当地形象不佳，口碑较差。u 幸福花园项目地址：城龙路平果初中旁开发商：百色长江房地产开发有限公司项目规模：占地38.32亩，总建筑面积53500，其中商业面积15000，总户数328户，由20栋多层住宅围合而成。绿化率31%，建筑密度32%。销售价格：住宅A区均价1280元/(2004年7月)，B区1450元/左右（2004年12月）；商铺4000-6000元/左右，以5500元/居多。户型及比例：二房（85）占6%，三房80%（94-131）左右，其余为四房（141）及楼中楼（230-260）。户型二房三房四房楼中楼比例6%80%10%4%销售进度：A区已售罄，B区2004年12月26日开盘，开盘前仅余一套楼中楼，其他已预定完毕。工程进度：少部分已建到二层，预计2006年春节前后交房。项目优势：地段升值潜力大，层高3米，户型设计较具人性化，如飘窗、跃层、双阳台设计，动静分区明显，且户型种类多，可满足不同需要。小区设有园林、景观、儿童乐园、游泳池等公共配套。销售现场布置及管理较之别的项目显得更为专业。项目劣势：周边学校较多，学校的广播会影响该项目的居住环境。u 幸福嘉园项目地址：兴平路交通局对面开发商：百色长江房地产开发有限公司代理商：南宁拓维项目咨询有限公司项目规模：总建筑面积37.5亩，总建筑面积25000，其中住宅建筑面积23000，由3栋多层住宅围合而成，总户数200户左右。销售价格：1400多元/户型及比例：三房（94-131）占85%左右，其余为四房（164）和楼中楼。户型三房四房楼中楼比例85%7%8%销售进度：2004年12月26日开始接受预订，当天已预订78套。工程进度：已开工项目优势：户型设计较为科学，动静、干湿明显区分，使用率较高。项目劣势：地段稍偏，周边工厂多，空气环境不理想。项目规模小，相关配套缺乏。u 天地嘉园项目地址：龙江路（火车站前）开发商：南宁大地福源房地产开发有限责任公司项目规模：占地30亩，总建筑面积20925.99，由1栋临街商住楼（20套）和36栋独立别墅组成。销售价格：临街商住楼1448元/，独立别墅1230元/左右。户型及比例：临街商住楼（488508），一层为商铺，24层为住宅，20套；独立别墅（297319）36套。销售进度：销售情况较差，仅销售沿街商住楼5套，别墅7栋。工程进度：目前正在做地基，2005年底交房。项目优势：平果首个别墅项目，占天占地，符合当地人的置业传统。项目劣势：位置偏远，人气稀薄，交通不便，治安隐患严重。户型设计较差，实用率不高，缺乏别墅所应有的舒适感。2.1.4.3. 平果县房地产走势分析l 未来23年内，平果县房地产发展将保持良好的发展态势，市场供求关系在短期内不会发生太大的变化。l 进入平果的房地产开发企业将会越来越多，市场竞争特别是商业项目的竞争日趋激烈， 23年内仍处于卖方市场阶段，但逐渐向买方市场过渡是必然的趋势。l 随着进入平果的外地企业数量的增加，必然会带来新的开发理念和经营管理模式，这将有利于促进当地房地产业的发展。l 消费者对户型、小区园林景观等功能配套的要求逐渐向南宁的楼盘品质看齐，产品的品质将不断上升，存在严重设计缺陷的产品将得不到市场的认可。市场的竞争的焦点将集中在性价比高低之间的竞争。l 平果县的房地产逐步走向规范化、专业化、市场化，具体体现在土地的获取、建筑施工、商品房销售的各个环节上，要求开发企业严格按规范办事，提高诚信度，逐步树立企业的品牌。而走品牌之路也是众多房地产企业今后的主要发展方向，品牌的效应将会越来越明显。l 当地市民的传统居住观念将会发生较大的改变。随着土地管理的严格化，特别是土地“招、拍、挂”后，土地的价值进一步提升，占天占地、商住合一的物业将会越来越少，逐步被普通的商品房替代。2.1.5. 潜在竞争性项目研究本项目潜在的主要竞争有：l 铝都名苑：项目为几个私人合伙建设的项目，有部分小高层产品，未有售楼部。l 马头镇教育路一项目，地段优越，交通便利、市政配套齐全，占地63亩，容积率为3，已完成项目规划，计划于2005年3月进行土地拍卖，起拍价为3300万元。l 江滨路一项目，地理位置稍为偏远，占地29亩，计划于2005年初进行土地拍卖，起拍价为1100万元。2.1.6. 未来35年内房地产市场供需情况预测从平果县近期的土地规划（20002005年），这几年内土地供应量为980亩，至2004年底土地存量为138亩，已开发的项目如浪琴嘉苑、金源花苑、幸福花园、幸福嘉园、天地嘉园，开发量约210亩左右。由此可知，尚未开发的土地应为780亩左右（包括储备中的138亩）。预计这些土地将在未来几年内开发，若以2.0的容积率来粗略推断，建筑面积约104万，每套面积以120计算，约8600套。目前平果县县城人口为13万人，计划2010年将达到20万人，随着县域经济的发展，县城人口的增加，必然带来较大的需求量。虽然平果部分市民到南宁购房的数量不少，但从市场调查的情况来看 ，靠近工作单位的商品房是他们的首选。特别是平果铝职工的住房条件较差，众多职工的住房得不到解决，而平果的商品房刚起步，商品房潜在的需求空间很大。小结：目前平果县房地产开发仍处于起步阶段，开发水平不高，楼盘综合品质较差。但市场需求旺盛，销售情况良好。随着竞争性项目的增多，竞争态势将会有所改变，因此本项目应趁早入市，抢占市场，并且在楼盘品质上提升，满足当地中、高收入阶层的住房消费需求，实现利润最大化。3. 平果县商业物业市场分析3.1. 平果县商业物业发展现状长期以来，平果商业发展较为缓慢，处于相当落后的发展水平。百货大楼及周边街铺，组成平果县城传统的商业区，人流最为集中，经营内容档次相对较高，以服装、电器为主。传统商业区以外的街铺，主要经营建材、小五金、日杂一类的商品，档次较低。商业形态上，主要以街铺经营为主，占天占地的形式较为普遍。近年来，随着房地产发展的起步，出现了住宅底商的形式。总的来看，平果商业形态单一、落后，缺乏统一规划，经营混乱，经营管理水平低，其中百货大楼经营较差，处于半歇业的状态。现有商业形态与城市发展目标已越来越不相适应。随着城市的扩张，平果的商业物业将呈以下发展趋势：平果县城区向东拓展，将规划建设新的城市中心，并构建新的商业中心，更为现代、高档、时尚，以适应城市的发展定位。3.2. 传统商业街的街区功能分析1、东街（73间）l 平果百货大楼：经营面积：约4800，一层为超市、药店；二层为服装、床上用品等；三层、四层为家具。经营租金：一层约5万元/月左右，二层3万元/月左右，但经营一、二层需支付平果百货公司53名职工300元/人/月的工资。经营情况：人流稀落,管理模式落后，经营较为惨淡。l 其他街铺（72间）经营种类日杂五金建材药店诊所餐饮旅店维修家电空置其他间数24186542229比例（）33.33258.336.955.562.782.782.7712.5经营范围：以日杂、五金及便民服务商店为主。经营租金：1000元/月/间左右（含2层），铺面宽4米，深10多米。多为一、二层连带出租。路段环境：位于老商业中心地段，商业氛围浓郁，但街道过于狭窄，铺面比较陈旧。2、北街（94间）经营种类五金建材餐饮维修玩具日杂空置其他间数38153332210比例（）40.4315.9634323.4010.64经营范围：以五金建材为主，另有部分小面积的餐饮店。经营租金：10001200元/月/间居多。路段环境：街道非常狭窄，路旁还有一些临时的蔬菜、水果摊，毗邻学校，学生放学时段更显得拥挤。3、民生路（92间）经营种类服装鞋帽日杂药店诊所旅店餐饮粮油其他间 数29161210979比例（）31.5217.3913.0410.879.787.719.78另有：马头市场（菜市），马头市场楼上经营服装、床上用品等。万里行鞋城。经营范围：以服装、鞋子为主。经营租金：10001500元/月/间左右。路段环境：有众多的路边摊，环境比较杂乱，中段有“马头农贸市场”，人流量较多，适合中低价格的经营日常用品。4、朝阳路（128间）经营种类服装鞋帽药店诊所床上用品草席日杂餐饮旅店美容美发家具空置其他间 数55108887665312比例（%）42.97 7.81 6.25 6.256.25 5.47 4.69 4.69 3.91 2.33 9.38 另有：朝阳百货大楼、供销超市、五交化市场。经营范围：以服装、鞋帽及床上用品为主，兼以药店诊所、餐饮、美容美发等。经营租金：1500元/月左右。路段环境：路边摊较多，街道小，但人气不错。5、新兴街主要路段（416间）经营种类五金建材家具家饰床上用品服装鞋帽文印办公用品维修通讯摩托车家电餐饮药店诊所日杂美容美发旅店空置其他间数98433623212120191813131291555比例(%)23.5610.348.655.535.055.054.814.574.333.133.132.882.143.6113.22经营范围：主要经营五金、建材、靠铝城大道路段则以陶瓷、摩托车经营为主。经营租金：600-4000元/月/间（大部分连带2层出租），以平果百货大楼附近租金最高，两边租金逐渐降低，靠炼沙路段大部分建筑在建。路段环境：新兴街平果最主要的街道之一，贯穿平果县旧的商业中心，街铺的出租率及经营情况良好。7、平新路(87间)经营种类五金建材美容美发家电维修日杂化肥饲料药店餐饮其他间 数311211865410比例(%)35.6313.7912.649.206.905.754.6011.49另有：物资局的建材市场（约2