郑州亚星盛世广场2009年12月份营销方案.doc

类别：亚星盛世广场项目【编号：20091127】亚星盛世广场09年12月份营销方案2009年11月27日目录第一部分 整体销售分析第二部分 主推房源梳理第三部分 销售目标分解第四部分 整体营销策略第五部分 整体费用预算第一部分 09年11月份销售分析一、2009年11月销售情况分析11月份销售目标：1000万截止11月27日11月大定12套,金额287万,实际合同金额304万,剩余大定49万合计金额353万销售完成比率：35.3%对比9月18日大定19套476套，10月18日大定25套627万11月业绩相对9、10月份业绩下降二、11月销售原因分析1）主推房源逐渐减少，主推力度较弱1、针对广场1#、2#、3#楼及29#、30#楼配楼多层，实施价格上调执行5%低首付销售政策，房源近已清盘，仅余8套房源，其中复式4套，三房2套，两房2套；2、11月份针对31#楼，执行10%低首付销售政策，与前期首付5%的销售政策对比较为强烈，首付10%效果不明显；3、11月份销售策略做重点调整，11月中旬SOHO城加大力度推广，实施清盘销售的策略，将对11月份销售起着关键的作用；2）天气变化明显，对客户来访影响较大1、11月份天气变化较为明显，案场客户来访相比9、10月份较少；2、11月份外部派单效果明显下降，受天气影响户外活动人群较少，人流不集中，对11月份推广有一定的影响；3）10、11月份，老带新成交减少明显1、从成交客户分析看，10月、11月，尤其是11月份，案场几乎没有老带新的成交；2、自10月份取消老带新，10月、11月，对新客户的成交都有一定的影响；三、2009年9-10月上街销售分析1、09年9月份上街整体销售套数分析2、09年9月份上街整体销售面积分析3、09年10月份上街整体销售套数分析4、09年10月份上街整体销售面积分析四、2009年11月成交情况分析1、09年11月份整体成交分析2、09年11月份客户成交方式分析3、09年11月份成交途径分析4、09年11月份成交户型分析5、09年11月份成交房源分析6、09年11月份成交楼层分析7、09年11月份付款方式分析8、09年11月份销售均价分析第二部分 12月份主推房源梳理一、项目可售房源统计（1）总房源示意图12345678910111213141516171819202122232425262728293031清盘或保留可售（2）可售房源统计社区多层房源楼号一层二层三层四层五层复式合计低首付1#1001242#000223#已清盘0正常销售4#00012362605#20111496#30002167#20022288#511122129#6111211210#7140231711#4343572612#110113713#4011221014#3130241315#3212221216#5143221717#100023618#2211541519#301113920#400022821#301131922#110002423#100022524#5122742125#000222626#202221927#3112331328#已清盘0低首付31#151919156868合计701644467581332小高层配楼多层单元一单元二单元三单元四单元五单元六单元合计低首付户型二一三三一二329#00021户型三三三三三一二130#0000100社区小高层单元一单元二单元三单元四单元五单元六单元合计正常销售户型三一三三一三三一三5229#855762928户型三一三三一三三一三4430#423474686SOHO城方位北1-北5东1-西2南1-南84-5层合计低首付32#4923242125总合计可售房源：557套二、项目主推房源分析（1）主推房源分析主推房源共计202套：其中1-3#楼4套、29-30#楼小高层配楼4套、31#楼68套、SOHO城126套1、2、3#楼共计4套1#楼2套：复式1套，两房1套；2#楼2套：复式2套；3#楼已清盘；29、30#楼共计101套主推小高层配楼多层房源4套31#楼房源共计68套，面积区间132-141三房53套，163-181复式15套SOHO城房源共计126套，面积多为60、80、90、110房源（2）SOHO城房源分析SOHO楼：剩余房源125套其中：多为60、80、90、110房源北1-北5房源：49套东1-西2房源：2套南1-南8房源：32套4-5层房源：42套南1南2南3南4南5南6南7南8东1东2东3西1西2北5北4北3北2北119层18层17层16层15层14层13层12层11层10层9层8层7层6层5层4层（3）社区31#楼房源分析31#楼剩余房源68套其中：132-143大三房53套163-181复式15套31#楼特点，户型方正、位置好、观景效果好，房源面积大、总价高北十(南梯)北九(北梯)北八(南梯)北七(北梯)北六(南梯)北五(北梯)北四(南梯)北三(北梯)北二(南梯)北一(北梯)西东西东西东西东西东西东西东西东西东西东六层复复复复复复复复复复复复复复复五层三三三三三三三三三三三三三三三三三三三四层三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三层三三三三三三三三三三三三三三三（4）社区29#、30#楼小高层配楼多层分析29#、30楼总房源统计：其中：小高层房源96套小高层配楼多层3套复式1套， 156；三房2套，123；二房、一房售罄；（5）社区1#、2#、3#楼房源分析1#楼楼层东六东五单元东四单元东三单元东二单元东一单元西东西中东西中东西中东西中东L1L2L3L4L5L6L7L8L9六层复五层四层三层二2#楼楼层东三单元东二单元东一单元西中东西中东西中东六层复复五层四层三层3#楼楼层东四单元东三单元东二单元东一单元西东西东西东西东六层五层四层三层11月份主推房源分析11月份主推房源共计202套SOHO房源126套，为11月、12月重点销售房源，虚线标注房源为本月主推房源，其他房源不作为重点销售对象，1#-2#、29#-30#楼共计8套，31#楼68套其中社区两房房源2套，97、104各1套三房房源55套，123三房2套，132-141三房53套复式房源19套，158-168复式6套，172-181复式12套，197复式1套社区多层小户型房源：已清盘11月份社区4#-27#楼260套房源，为自然销售或销控房源，不作为重点销售第三部分 09年12月目标任务及分解一、销售金额：1000万销售目标：45套二、目标分解：2009年12月（2009年12月1-11日）2009年12月（2009年12月12-20日）2009年12月（2009年12月21-31日）16套350万16套350万13套300万销售合计：1000万/45套三、销售房源分解日期房源套数金额（万）合计12月份SOHO楼31套600万1500万/45套31#楼10套300万1#-3#楼1套25万29#-30#楼1套25万4#-27#楼2套50万合计45套1000万1000万/45套第四部分 09年12月份整体营销策略一、整体营销思路：最后一个月最后一栋楼09年，上街中心最后的疯狂二、12月份销售策略：（一）产品线1SOHO清盘策略（1）SOHO城可售房源梳理：SOHO楼：可售房源125套，其中：多为60、80、90、110房源北1-北5房源49套，东1-西2房源2套，南1-南8房源32套，4-5层房源42套从剩余房源可以看出，SOHO城可售资源多为南户、北户房源，及4-5城房源尤其是针对北户的49套房源，是下一步清盘主推的重点南1南2南3南4南5南6南7南8东1东2东3西1西2北5北4北3北2北119层18层17层16层15层14层13层12层11层10层9层8层7层6层5层4层（2）SOHO城销售策略：1、SOHO城销控策略：针对SOHO城可售房源，重点推出北1-3户房源及南4户房源，其他房源进行相应销控，不做重点推广；2、SOHO城销售策略：针对重点推售房源，执行5%低首付销售政策，优惠15%至首付款；3、SOHO城优惠策略：针对SOHO城主推房源，进行节点式爆发，12月1日起，针对SOHO城实施1000元办卡，享受开盘优惠；（3）SOHO城推广策略：1、新奇特推广：根据SOHO特征及参考亚星SOHO国际推广方式，亚星SOHO城借鉴其新奇的推广方式，进行大幅度、大力度推广；2、针对性推广：根据亚星SOHO城主推房源和销售政策，针对推出低首付的推广方案，首付低，月供低，总房款低等特色，进行针对性推广；根据办公、投资、居住等不同形式，制作不同节点需要的推广物料；3、投资型推广：针对投资客户加大力度，强推投资SOHO城投资价值，在上街形成流行；推广主题一：每天少抽1包烟SOHO买了一套房再掀09年，上街中心最后的疯狂亚星SOHO城63-111热销户型，首付1万，月供600元起低首付，低月供，低总价，最后现房实景，即买即用亚星集团20年创新品质，亚星SOHO电梯高层100米高度，上街中心标志性第一高层，引领上街投资、居住新高度中心路汽车站旁，许昌路繁华核心，上街最大休闲广场之上，240亩公园文化社区汇聚精英名流的高尚生活领地，打造上街国际生活街区致高典范推广主题二：每月少K几次歌SOHO买了一套房09年，上街中心最后的疯狂亚星SOHO城63-111热销户型，首付1万，月供600元起低首付，低月供，低总价，最后现房实景，即买即用亚星集团20年创新品质，亚星SOHO电梯高层100米高度，上街中心标志性第一高层，引领上街投资、居住新高度中心路汽车站旁，许昌路繁华核心，上街最大休闲广场之上，240亩公园文化社区汇聚精英名流的高尚生活领地，打造上街国际生活街区致高典范推广主题三：上街最流行的一栋楼快清盘了09年，上街中心最后的疯狂亚星SOHO城63-111热销户型，首付1万，月供600元起低首付，低月供，低总价，最后现房实景，即买即用亚星集团20年创新品质，亚星SOHO电梯高层100米高度，上街中心标志性第一高层，引领上街投资、居住新高度中心路汽车站旁，许昌路繁华核心，上街最大休闲广场之上，240亩公园文化社区汇聚精英名流的高尚生活领地，打造上街国际生活街区致高典范推广主题四：不是北京 不是上海上街SOHO仍是300%的投资收益09年，上街中心最后的疯狂亚星SOHO城63-111热销户型，首付1万，月供600元起低首付，低月供，低总价，最后现房实景，即买即用热点分析形象需求面积需求在外租赁费用投资SOHO优势商务办公高端形象、中心地段60-3001500-3000元/月租600-1200元/月供+净赚一套房办事处功能实用、形象高端60-1501200-2000元/月租500-1100元/月供+净赚一套房家庭宾馆高品味、高形象、中心地段50-100600-1000元/月租500-1100元/月供+净赚一套房个体经营：美容SPA化妆品专卖孕婴生活馆旅行社功能实用、高品位、高形象、中心地段60-1101500-2000元/月租500-1100元/月供+净赚一套房（4）SOHO城推广物料：（二）营销线1低首付销售策略（1）社区31#楼房源梳理：31#楼剩余房源68套其中：132-143大三房53套，163-181复式15套31#楼特点户型方正、位置好、观景效果好，房源面积大、总价高北十(南梯)北九(北梯)北八(南梯)北七(北梯)北六(南梯)北五(北梯)北四(南梯)北三(北梯)北二(南梯)北一(北梯)西东西东西东西东西东西东西东西东西东西东六层复复复复复复复复复复复复复复复五层三三三三三三三三三三三三三三三三三三三四层三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三层三三三三三三三三三三三三三三三（2）SOHO城销售策略：1、31#楼销控策略：针对31#楼可售房源，重点推出北1-3单元房源进行重点推广，北4-10单元房源进行相应销控，不做重点销售；2、31#楼销售策略：针对重点推售房源，执行首付5%-10%低首付销售政策；亚星盛世广场4#-27#、31#整体均价表现(仅31#楼执行低首付，4#-27#楼不执行低首付)表现价：2648现执行优惠：11%实际成交价：2648-2648X11%=2357首付10%具体执行办法：上调60元后表现均价：2648+60=2708首付10%：2708X10%=271优惠10%至首付款：2708X10%=271实际成交价：2708-271=2437扣除税收：271X13%=35最后税后实际成交价：2437-35=2402首付5%具体执行办法：上调245元后表现均价：2648+245=2893首付5%：2893X5%=145优惠15%至首付款：2708X15%=434实际成交价：2893-434=2459扣除税收：434X13%=56最后税后实际成交价：2459-56=2403（三）品牌线1圣诞、元旦活动一、活动主题：感恩庆双节 一千万回馈亚星集团大型感恩回馈月3大优惠 6盘联动 10地共享亚星盛世广场亚星江南小镇亚星盛世家园亚星城市山水亚星SOHO国际亚星财富广场上街米河小关竹林新中李珂寨高山王村汜水峡窝2老业主积分卡活动方式针对老业主和新成交客户，发放亚星集团老业主积分卡老业主推荐新客户成交，可以积分形式兑换礼品一、积分卡使用规则：亚星集团“老业主”积分卡为亚星老业主的身份象征，仅限老业主本人使用积分卡不可转让，不可借用，遗失可凭房产证补办二、积分卡积分办法：积分卡实施5分制，每5万元可积5分1、老业主重复购买亚星盛世广场房产，以每5万元可积5分，金额不够5万元不给予积分；2、老业主推荐购买亚星集团房产，以每5万元可积5分，同时推荐多套房产，可以以总金额合计计算积分，针对首次在亚星置业者，只赠送积分卡，不给予积分；3、所有购买亚星盛世广场房产者，金额不足5万元的不给予积分；4、积分卡每季度清零一次，积分清零后将从新开始计算；三、积分兑奖办法：亚星“老业主”积分卡，以10分起开始兑换礼品1、积分10分，可兑换价值500元以内礼品（梦洁家纺棉被、折叠自行车、九阳豆浆机、电池炉、电饭煲等选其一）；2、积分15分，可兑换价值1000元以内礼品（格兰仕微波炉、捷安特自行车等选其一）；3、20分，可兑换价值1500元以内礼品（洗衣机、29寸纯平电视等选其一）；4、25分，可兑换价值2000元以内礼品（数码相机、诺基亚手机等选其一）；5、30分，可兑换价值2500元以内礼品（名牌电动车、液晶电视等选其一）；6、35分，可兑换价值3000元以内礼品（以上礼品可对等选择多项）；7、50分，可兑换价值4500元以内礼品（笔记本电脑、等离子电视、3G手机等选其一）。四、积分卡发放办法：1、新客户成交，赠送积分卡，首次置业不参与积分；2、老业主重复或推荐购房，赠送积分卡并参与积分；3、老业主申请办理，针对老业主公布积分卡实施办法，老业主可到财务室申请领取亚星集团积分卡；4、置业顾问赠送老业主，优选部分对亚星品牌认可的老业主，可邀约赠送亚星集团积分卡；5、节假日，针对关注亚星品牌的意向客户，以抽奖形式，抽取积分卡，并拥有5分值的积分；6、以集团公司的名义，可优选部分对亚星品牌关注和信赖的人群，赠送积分卡，以介绍客户为主，