精品资料-广州白云生物医药基地项目发展与经营策划.ppt

广州白云生物医药健康产业基地 发展与经营策划 本次研究需重点解决的问题 q在市场化运作的要求和基地特定的开发条件下，如何寻找 合适的投资合作模式？ q在广州工业用地转让价格较低的现实条件下，如何寻找到 有效的盈利模式以吸引潜在投资者？ q如何有效启动基地的开发建设？ q基地开发投资的成本估算及财务效益如何？ 研究方法 q实证研究 通过对国内外成功园区开发经验的全面剖析，总结并探讨园区相 关开发模式 借鉴其它园区已有成功模式，并结合项目自身特点，寻找适用性 较强的开发模式 借鉴其它园区的成功运作经验，提高项目开发的可行性，减少项 目开发的政策风险 研究路径 二手 整理 研究文献 政策资讯 相关案例资料 一手 调查 相关市场及政策跟踪 专家及相关人士座谈 政府有关部门座谈 委托方座谈 典型工业园区的实地考察 内部 研讨 案例调研 专家求证 整理研究 资料 整理 研究思路 项目开 发环境 分析 典型园区 开发模式 实证研究 盈利模式 建议 开发时序 建议 启动模式 建议 相关政策 建议 成本估算及 投资分析 投资合作 模式建议 循环论证 循环论证 汇报目录 Part 1 项目开发环境分析 Part 2 国内典型工业园区投资合作模式实证探讨 Part 3 项目投资合作建议 Part 4 项目合作方的选择及盈利模式建议 Part 5 项目开发时序及启动模式建议 Part 6 项目相关政策建议 Part 7 项目成本估算及投资分析 Part 1 项目开发环境分析 项目发展主题生物医药健康产业 项目开发环境分析 q广州工业用地分布格局及后续供应 供求环境 q广州生物医药产业发展现状及前景 产业环境 q广州同类主题产业园区综合区位条件对比 竞争环境 广州工业用地空间分布格局 花都区 白云区 萝岗区 南沙区 白云区 （云埔工 业业区等） 萝岗萝岗 区（ 广州开发发 区等） 南沙区 （南沙开 发发区等） 花都区 （花都 汽车车城 等） 主要 产产 业业 特征 生物医药 、现代物 流、生态 旅游 综合型工 业 汽车、钢 铁、石化 等临港工 业、物流 业 汽车工 业、现 代物流 业 白云区选择生物医药作为产业发展的 主要方向之一，一定程度上实现了与 其它工业区的差异化发展 广州工业用地供求特征 q广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万元/亩，而工业用地开 发整理成本一般介于2030万元/亩 2005年云埔工业区熟地出让价格约1820万/亩 2005年广州开发区熟地出让价格约1718万/亩 q致力发展都市工业园的上海，其工业房产的供应和需求都处于高 速增长状态 ，目前全市平均工业地价达50万/亩，上海工业房产 的投资回报率高达17% 广州工业用地后续供应预测 q工业用地供应必须严格执行用地指标，而目前国内许多大城市 一般性工业用地指标已较难获取；若发展国家鼓励的行业，如 教育、物流、生物医药、软件等则相对容易取得土地 本项目选择了生物医药作为园区发展主题，较易获得政府支持， 且用地指标较易获得，具备一定市场竞争力 根据广州市总体规划，2010年市区的工业用地总量（含存量和 增量）约为190平方公里，其中主要集中在萝岗、黄埔和番禺， 白云区面临一定的竞争压力 市区（ 合计计） 中心组组 团团 番禺花都 192.24k m2 131.3km 2 42.12km 2 18.82km 2 国内生物医药产业发展现状 q医药工业效益低下，但发展速度快 医药工业总产值仅相当于世界排名 第二的企业一年的销售额 医药工业增长率15，高于发达国 家的10 q生物产业发展速度远低于发达国家 发达国家生物产业增长率为30， 我国仅为15 q生物医药企业规模普遍较小，自主 创新能力不足，处于产业价值链的 中下端 中国医药工业总产值增长图 中国发达国家 医药产业 增长率 1510 生物产业 增长率 1530 产业增长率对比 资料来源：2004年中国医药行业报告 国内生物医药产业发展现状 q生物医药园区分散、分割，有限资源被稀释和弱化 目前国内已有80多个地区提出建设生物医药园，正在兴建的生物 医药园区有60多个，并且数量还在迅速增加 除上海、长春等少数大城市的医药园区（上海张江药谷、长春生 物医药园）形成较强实力外，大多数园区发展资金匮乏、技术创 新能力较弱、规模企业少、具有市场优势的高技术产品少，远未 形成专业化分工的产业积聚和链动效应 国家“十一五”规划明确要大力发展现代生物产业，优先发展一批国家 级生物产业基地，因此我国生物医药产业发展虽然尚处于低水平状态 ，但受到国家及各地政府的大力扶持，发展潜力巨大，未来将进入大 规模产业化的加速发展阶段 广州生物医药产业发展现状 q发展现状 广州医药产业增长缓慢（增长率不足10%），占工业总产值的比 例逐年下降 生物医药产业处于起步阶段，对医药产业贡献微弱 资料来源：广州统计年鉴 广州医药工业发展情况 广州生物医药产业发展前景 q发展前景 生物医药产业成为广东九大支柱产业之一 广州市 “十一五”规划将生物产业列为“四大支柱”产业之一 广州市政府成立了生物工程领导小组，出台了发展生物医药产 业的近期规划和指导意见等文件，生物产业政策即将出台 广州2006年将获批成为国家级生物医药产业基地 广州生物医药产业增长量预测 医药产业 增长预测生物医药产业 增 长预测 2003 年 年增 长率 2020年 占医药 总产值 的比例 2020年 68.35 亿元 15735亿 元 35257亿元 注：医药产业年增长率取值为目前全国平均增长率 生物医药产业占医药产业产值的比例取预测的2020年世界平均水平 广州同类主题产业园区分布 广州 国家 级生 物医 药产 业基 地 核心区 拓展区 广州科学城 广州国际生物岛 广州白云生物医 药健康产业基地 流溪湾白云 生物港 和龙生物服务区 科学城 生物岛 流溪湾生物港 和龙生物服务区 本项目 拓展区 核心区 项目区位条件区域环境特征 q项目东临帽峰山山麓，环境优美，空气质量好，满足生物医药产 业选址的基本要求 帽峰山 项目区位条件地理位置 q邻近广州主城区 与主城区距离30分钟车程 生产要素资本、信息、技 术、人才的聚集 贴近消费市场：广州被确定为 国家医药出口基地 q紧贴中心镇钟落潭 政策优势 发展潜力 可依托完备的市政设施和成熟 的生活配套 主城区 钟落潭 项目开发条件对外交通联系 地块北面是京珠高速公路出入口，经京珠高速 公路和新广从公路至广州主城区约 30分钟 地块经规划中的白云六线， 只需10分钟可直达白云国家机场， 该线预计在2010年前动工 广州同类主题产业园区区位条件综合对比 园区政府 支持 交通 条件 用地 规规模 园 区 环环 境 人才 优优 势势 综综合 评评估 科学城 生物岛 流溪湾 白云 生物港 和龙生 物服务 区 白云生 物医 药药基地 q本项目综合区位条件较好，具备较强竞争力 综合评述项目开发环境 q用地供求环境 从广州工业用地后续供应来看，白云区面临一定竞争压力 广州工业用地出让价格较低，用地价值不高 q产业环境 与其它行业相比，广州医药行业（含生物医药）的现状基础相对较薄弱， 对项目初期的开发构成一定压力 广州医药行业（含生物医药）发展前景广阔，为项目的长期开发并最终成 功奠定了基本前提 生物医药产业主题的选择使项目在开发过程中既实现了与广州市其它工业 园区的差异化发展，亦符合政府产业政策的方向，较易获得政府支持 q竞争环境 与广州其它同类主题工业园区相比，项目综合区位条件较优越，发展条件 较好 Part 2 国内典型工业园区投资合作模式 实证探讨 本项目投资合作模式选择的背景及要求 q背景 工业用地价格较低，价值尚未充分显现 广州生物医药产业现状基础薄弱，但发展前景看好 项目综合区位条件较优越 项目由区级政府运作 q要求 区政府希望在财政不投入或少投入的情况下运用市场化的运作方 式启动园区开发建设 区政府不希望承担过多的开发经营风险 区政府希望能在一定程度上参与园区的开发建设和经营管理 国内工业园区投资合作模式类型 q政府主导型 管委会 土地开发中心 民营企业带资整理 q企业主导型 政府全资国有企业 政企合作 民营企业买断开发 政府主导型管委会 q概述 政府通过其派驻机构管委会行使园区的土地开发、用地出让、经 营管理等具体职能 管委会主要通过土地出让收益、企业税收返还、基础设施配套建 设费返还等方式平衡前期投资 园区开发资金来源主要包括政府财政拨款或银行贷款 q案例 广州开发区 长春高新技术产业开发区 案例广州开发区 q深圳特区的成功兴办成为沿海经济 技术开发区建立的催化剂。根据邓 小平同志的建议， 1984年国务院正 式决定开放包括广州在内的个 沿海工业城市，并且指导和扶持这 些城市创办经济技术开发区。 q广州开发区成为1984年经国务院批 准设立的国家级经济功能区 ，总规 划面积9.6平方公里，由于当时开发 区的开发建设还处在摸索阶段，政 府需全面监控园区的开发，因此参 照经济特区封闭式管理的方式设立 开发区管委会行使统筹管理职能。 政府主导型管委会 q利： 政府对园区开发经营管理的全过程可以完全控制 政府可以充分享受土地升值带来的收益 给入园企业较大信心 在土地出让收益不能平衡开发成本时，政府可通过税收、产业及用地 等相关政策进行有效平衡 q弊： 政府财政压力大，需承担全部风险 市场化运作程度低，土地价值难以充分发挥 政府色彩浓厚，经营管理方式不灵活 政府主导型管委会 q适用条件分析 政府需具备较强的财政实力 政府需承担全部开发及资金风险 政府需全面协调监管 q本项目适用性分析 项目所属的是区级财政，财政负担能力较弱，难以完全实现政府 全资开发 区政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市场化运营机制 推进园区开发建设，因此完全政府化的行为难以满足要求 政府主导型土地开发中心 q概述 政府以土地开发中心作为投融资平台，以土地抵押或质押方式 获得银行贷款，用于土地的一级开发整理，政府主要通过土地 出让收益、企业税收等偿还贷款本息 q案例 广州土地开发中心（珠江新城、琶洲） 天津土地整理中心（海河综合开发改造） 案例广州土地开发中心 q在二十世纪末的最后10年里，广州市的土地供应一直处于较为混乱的 状况，导致大量的烂尾地和烂尾楼，同时伴随着大量的拆迁纠纷。 q为了彻底改变这种不利状况，除部分开发区外 (广州开发区、南沙开发 区等)，政府将大部分的土地开发整理权收回，由土地开发中心统一进 行开发整理、出让等工作。 q目前广州的全部经营性用地的开发、整理、出让都通过土地开发中心 处理，珠江新城、琶洲、金沙洲等均由土地开发中心负责。 政府主导型土地开发中心 q利： 可更有效的利用银行贷款，减轻政府的财政支付压力 将政府的直接风险隔离 q弊： 工业园区的土地开发整理时间较长，土地开发中心难以全程跟进 土地开发中心与管委会之间关系较难协调 政府将最终承担全部开发风险 政府主导型土地开发中心 q适用条件分析 要求开发周期不宜过长 要求银行提供全面融资服务 要求避免与园区管理机构的角色冲突 要求政府承担最终开发和资金风险 q本项目适用性分析 区政府不希望承担过多的开发和资金风险 区政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市场化运营机制 推进园区开发建设，因此政府化色彩较浓的方式难以满足要求 本项目属于工业园区开发，园区经营管理机构可能与开发中心存 在角色冲突 政府主导型民营企业带资整理 q概述 政府委托私营机构进行土地的开发整理，土地开发整理完成后， 由政府负责用地出让，政府通过收取的土地出让金或企业税收等 方式偿还私营机构的开发费用，并保障其有一定的利润 案例北京土地一级开发 q在北京市推行土地储备制度后，北京市土地整理储备中心曾经片面认 为土地一级开发是政府行为，政府在垄断土地供应的同时，要垄断土 地一级开发。因此，土地储备机构不仅要作为主体办理一级开发项目 前期各种手续，而且要负责筹资投资和具体实施。在政策的起步期和 目前的体制、机制及人员情况下，不但工作效率较低，而且承担投资 风险和违约责任的概率也很大。 q经过不断的研究、探索，北京市已逐步形成了土地一级开发投资主体 多元化（企业投资、政府投资、政府和企业共同投资）、级开发土 地类型多元化（重点功能区、新城、小城镇建设一级开发和房地产一 级开发、工业开发区成片一级开发）以及管理方式的多元化（企业管 理、事业管理、授权委托管理等）。 案例北京土地一级开发 q2005年 9月12日，北京市国土资源局印发了北京市土地储备 和一级开发暂行办法，其中规定： “土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土 地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产 开发企业承担。” 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹 措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并 组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利 润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地 储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 案例北京土地一级开发 q从事一级土地开发的北京知名房地产企业越来越多，几乎所有的大型 房地产企业都涉及过土地一级开发 天鸿集团进行密云新城中5.6平方公里土地的一级开发；国融置业在通州有 11平方公里的土地一级开发；泰国正大集团在通州拥有30余平方公里土地 的一级开发权；新奥集团在奥运中心区 300万平方米的公建一级开发已开 始；住邦集团在金盏地区也有近6,000亩的土地需要一级开发；而天津泰 达公司目前也已拿下了顺义温榆河生态走廊大约5平方公里的土地一级开 发权 政府主导型民营企业带资整理 q利： 政府投入较少，资金压力有所减轻 政府能很好的控制园区的开发建设及经营管理 q弊： 对私营机构的资金实力要求高 土地出让金、配套费、税收的返还程序较复杂，时间较长 土地整理成本、合理利润的界定有一定困难 政府主导型民营企业带资整理 q适用条件分析 一般适用于经营性用地开发 政府需作为风险承担的最终主体 由于工业园区开发回报期较长，必须保证私营机构获得较高的利 润回报 q本项目适用性分析 该模式一定程度上能减轻区政府的资金负担，且能较充分的控制 园区的开发建设和经营管理，对本项目有一定的适用性 该模式要求政府成为最终的风险承担主体，而且工业园区开发还 款期限过长，需给一级开发商较高的利润回报，政府将面临较大 的市场压力 企业主导型政府全资国有企业 q概述 在园区管委会的领导下，成立国有全资开发实体，并独家委托该开发 实体进行园区的一级土地开发。该开发实体并不拥有土地的经营收益 权，作为投融资平台，政府可通过担保、抵押等形式协助该实体融资 ，保障开发资金的来源，政府将承担土地出让的最终风险 q案例 西安高新技术开发区：西安高科（集团）公司 天津经济技术开发区：天津泰达集团 案例西安高新区 q西安高科（集团）公司成立于 1992年，是与西安高新区管委 会在“一套人马、两块牌子”的 独特机制下成立的大型国有企 业，是西安高新区的开发主体 。西安高科（集团）公司按照 “政策扶持、贷款起步、负债 经营、滚动发展”的开发模式 ，致力于高新区的土地开发、 市政配套、社区管理和环境营 造 企业主导型政府全资国有企业 q利： 减轻政府的财政负担 企业化运作，开发及融资等方面更灵活 q弊： 政府仍将承担最终的开发及融资风险 政策方面受到一定限制 仍有较浓厚的政府色彩，尚未实现较充分的市 场化运作 企业主导型政府全资国有企业 q适用条件分析 开发资金来源于政府财政拨款或银行贷款，政府需承担最终的开 发及融资风险 政府行为色彩仍较浓厚，难以达到充分市场化的要求 q对本项目的适用性分析 本项目的开发要求尽可能的市场化运作，区政府难以承担过大的 财政或融资风险，因此该模式借鉴性不强 企业主导型政企合作 q概述 由政府（多以企业实体形式出现）与民营企业组成合资公司，共 同负责园区土地的一级开发整理，除开发成本通过配套费、出让 金等形式返还补偿外，土地增值收益或入园企业税收双方可按约 定比例分成 q案例 深圳天安数码城 上海紫竹科学园 案例深圳天安数码城 q1985年深圳特区处于建设起步阶段。深圳市政 府在车公庙规划出118万平方米区域拟建车公 庙工业区，并组建了泰然的前身“深圳市工业 区开发公司”，专项负责开发。当时与之同期 开发的还有八卦岭、南油、莲塘等几个传统工 业区。 q1988年12月，深圳市政府与泰然以协议转让方式签订了土地使用合同书， 以4000万元的地价，将车公庙约118万平方米土地的使用权转让给了泰然 ，这是全国最早一批国有土地有偿转让合同书之一。 q香港天安中国投资有限公司创建于1986年，前身为香港新鸿基金融集团中 国部，主要业务为投资国内房地产。1990年天安（中国）经过多方考察， 决定与泰然公司合作共同开发“天安车公庙工业区” （天安数码城前身） 。天安投资1000万美元，泰然以近30万平方米工业区东侧土地入股，双方 成立合资公司，各占50%股份 案例深圳天安数码城 q天安公司为天安数码城带来的不仅仅是资 金，更重要的是带来了观念、开发模式、 管理经验和人才。天安在1997年借鉴香港 工业区转型的概念和经验，为天安工业区 引进了“科技产业基地”概念，从单纯的 厂房经营向孵化器建设转化。此举开启了 天安工业区脱胎换骨的进程。 q成功转型后的天安数码城2001年5月获全国创新科技园区开发模式奖， 2001年9月成为深圳市首家深圳天安民营科技园，2002年2月升格为 国家级民营科技园，列中国十佳民营科技园之首。 q新规划的天安数码城总建为80万平方米，其中科技开发基地40万平方米 ，住宅及公寓29万平方米，商业配套设施4万平方米。 案例上海紫竹科学园 q上海紫竹科学园区位于上海市中心区 域闵行区的东南角，由闵行区人民政 府、上海交通大学、紫江集团、上海 联合投资有限公司等各方面成立园区 发展公司共同筹建 上海紫竹科学园区发发展有限公司股东东 组组成 注册资资本5亿亿 元 上海紫江(集团)有限公司31 50% 上海紫江企业集团股份有限公司19 上海联和投资有限公司20% 上海吴泾经济发 展有限公司10% 上海市闵行资产投资经营 有限公司10% 上海交大产业投资管理(集团)有限公 司 10% 案例上海紫竹科学园 q上海紫竹科学园占地13平方公里，包括占地近7000亩的大学园区， 6000亩的产业基地，近4平方公里的森林半岛（住宅区）。 q科学园区内规划有7000亩的大学园区，与研发和产业区仅一路之隔。 上海交通大学、华东师范大学和台湾新竹交大上海工业研究院等理工 科大学保证了强大的科研开发能力，更为科学园区提供了一流的人才 、技术，使得新科技、新知识得以孵化和产业化，并为入驻企业的人 才本土化提供了坚实的保障。东海职业技术学院、上海机电高等专科 学院等还可为入园企业提供大量的熟练技术工人。 q由于政府和企业的联合开发机制，科学园区除了享有国家赋予一般园 区的一切优惠政策之外，上海市政府和闵行区政府还给予科学园区的 多项税务优惠与产业扶持政策。 企业主导型政企合作 q利： 能有效的减轻政府的资金压力 充分发挥合作双方的优势 政府：信誉、政策、税收、融资 企业：资金、开发经营经验、客户资源 政府能监控园区的开发建设及经营管理 政府能享受土地增值的部分收益 市场化运作程度较高 强化市场信心 q弊： 政府仍有一定的财政负担或融资压力 对企业退出机制要求灵活设置 企业主导型政企合作 q适用条件分析 政府与民营企业需具备良好的合作关系 园区开发需具备较大的盈利空间 园区需设立灵活的退出机制 园区产业发展方向需获得政府支持 q对本项目的适用性分析 该模式将政府与企业的优势充分结合，既能减轻政府的财政负担 ，充分发挥市场化运作的特点，又能有效监管园区的开发管理， 共享园区土地开发的增值收益，对本项目有较强的借鉴意义 企业主导型私营机构买断开发 q概述 政府将园区土地一次性出让至私营机构名下。私营机构获得土地 后，通过抵押等方式融资，获得土地开发的滚动资金，并在土地 开发整理完成后，通过土地转让实现资金回收并获得增值收益 案例大连软件园 q1997年，大连开始大规模城市建设的改造和国有企业脱困攻坚，迫切 需要发展更具国际竞争力的新兴产业，以推动城市产业结构调整。因 此提出发展软件与信息服务业，并通过建设软件园来推动这一产业 q当时面临的主要困难：一是土地资源有限；二是软件产业基础薄弱， 没有发展这类专业化产业园区的经验；三是政府无法在短期内拿出软 件园建设需要的巨额资金用以建设园区的基础设施 q民营企业亿达集团 ，当时拥有一块政府补偿的工业用地，计划通过 投资开发科技园区，实现集团内部产业转型，由房地产业转变做科技 产业 案例大连软件园 q亿达集团按照市场化的运作方式， 成立了大连软件园股份有限公司， 分别通过划拨补偿和协议出让方式 一次性获得一期和二期土地的所有 权，并负责软件园的基础设施建设 、环境建设、招商引资、产业服务 和园区综合管理 q政府在政策支持、规划设计、外商 引入、综合协调、宏观指导及软件 园服务体系建设上发挥扶持作用， 同时在贷款贴息、基础设施配套等 方面给予支持 企业主导型私营机构买断开发 q利： 政府无财政负担和融资压力 政府无需承担开发风险 充分市场化运作 q弊： 政府对园区的开发建设和经营管理难以控制 政府无法享受土地升值的收益 私营机构经营压力大 企业主导型私营机构买断开发 q适用条件分析 要求私营机构有较强的资金实力和融资能力 要求有灵活的退出机制 政府愿意放弃对园区开发经营管理的监控 必须有政府的充分支持 必须与政府的产业发展方向保持一致 q对本项目的适用性分析 该模式市场化程度高，区政府无需承担财政压力，但政府无法监 管园区开发和经营管理，也无法享受土地升值的部分收益，因此 可一定程度的借鉴，但难以完全照搬 项目投资合作模式的选择 政府控制力度 财财政负负担及 融资压资压 力 政府收益企业业收益市场场化程度 管委会 土地开发发中心 带资带资 整理 政府全资资企业业 政企合作 私营营机构买买断 q建议以政企合作模式为主，辅以企业带资整理和私营机构买断开 发两种模式 Part 3 项目投资合作建议 本项目投资合作模式的选择建议 园区合资股份有限公司 开 发 公 司 招 商 中 心 企 业 服 务 中 心 经 营 管 理 中 心 分 区 一 分 区 二 分 区 三 政企合作：统筹 园区整体开发建 设及经营管理 私营 机构 买断 开发 企业 带资 开发 整理 政企合作 政府介入的方式 q方式一：白云区政府出资受让园区全部或部分发展用地，并以 地作价入 股，既能一定程度上参与并监控园区的开 发，又能共享园区开发收益 q方式二：资金空转、土地实转。由白云区政府按照工业用地出 让价向开发公司开出支票，作为白云区政府对企业的 资本投入，并成为该开发公司的股东；开发公司将此 支票背书后，作为土地出让金支付，交给土地管理部 门，并签订土地使用权出让合同；土地管理部门再将 出让收益全部上缴市财政，市财政再按中心镇优惠政 策返还给白云区政府（扣除上缴中央部分 政企合作 政府介入的方式 q方式三：白云区政府出资参与园区部分公建设施（如学校、图 书馆、公共实验室等）的投资开发，既能保证园区配 套设施的按期使用，又能共享园区的开发收益 q方式四：白云区政府以将来返还的税收为条件入股，既能减轻 投资者的资金压力，也能减少政府现时的资金投入， 并能监控园区的开发 政企合作 投资合作主体引入的数量 q建议本项目重点考虑引入单一投资主体，在特殊情况下 可考虑多个主体的合作 单一主体： 政府易于控制和统一管理 利于企业的成长 可以实现资金滚动，降低财务费用 有较好的延续性 多个主体： 企业的资金压力较小 风险得到有效分散 资源及优势互补 政企合作 政府协助融资 q以政府的信誉担保贷款 可获得国有商业银行、信用社的贷款，但政府风险较高 q以政府的资产 (物业、土地等) 抵押贷款 大多数政府不具备条件 q提高企业的资信状况 通过与开发投资企业签订各种合作合同 (如税收返还、配套费返还 、征地补偿总包、政府入股企业、参与孵化等)，提高开发投资企 业的资信状况，从而使企业能够以较低成本获得更多的贷款 政企合作 退出机制的建立 q意义： 建立完善的退出机制，有利于给投资者充分的信心，使其在出现 意外情况 (如企业无力继续进行开发建设、企业出现违规开发等) 时可以顺利退出，而又可将其对园区开发建设的影响降至最低 q建议： 政府在园区的税收、土地出让收益金中按一定比例截留，建立园 区开发保障基金 投资企业退出时，利用基金低偿其尚未收回的投资 在新的企业尚未引进之前，利用基金维持园区的开发建设 私营机构买断开发 q私营机构以生地价格买下园区部分片区土地的开发使用权 q私营机构以土地为抵押向金融机构融资 q收入来源 政府的税收返还 土地转让收入 市政配套费返还 自建物业出租 参与入园企业的投资 企业带资开发整理 q操作方式 政府委托企业进行园区某片区土地的开发整理，土地开发整理完 成后，由政府负责用地出让（转让），政府通过收取的土地出让 金、企业税收、配套费等收益偿还企业的开发费用，并保障其有 一定的开发利润 q相关建议 由于企业带资整理资金投入大，且投资回收期较长，因此必须有 较高的利润水平方能能吸引投资企业 鉴于工业园区开发面临一定风险，可考虑保证带资整理企业有固 定利润，以降低其收益风险 Part 4 合作方的选择及盈利模式建议 合作方（一级投资商）的选择建议 国内外民营产业园投资商类型总结 序号投资商类型投资商投资的主要产业 园 一具政府背景的投资商 天安数码城 有限公司 由深圳泰然实业公司和香港天 安中国投资有限公司合资创办 深圳天安数码城 、广州番禺节 能科技园 深圳招商局集团 创建蛇口工业区、与福建漳 州市合作创办 漳州经济 开 发区、收购南油工业区 二无政府背景的投资商 三风险 基金 威新集团有限公司 深圳赛博韦尔软件园（国内第 一家利用风险投资创办 的产业 园） 天津泰达科技风险 投资股份有限公司 天津泰达华生生物园 四知名科研院所 北大资源集团北大科技园 剑桥大学剑桥 科学园 类型一：具政府背景的投资商 q特征概述 具有政府背景，与政府关系良好，易于获得政府支持 具备一定的园区开发经验 具备较强的资金实力和较好的信用 国内民营产业园的投资开发主体多为此类投资商 该类投资商多与政府或第三方合作共同开发园区 案例：天安数码城有限公司 q由深圳泰然实业公司和香港天安中 国投资有限公司合资创办，双方各 占50%股份。其中香港天安中国投 资有限公司前身为香港新鸿基金融 集团中国部。泰然公司原名为深圳 市工业区开发公司 ，为深圳市直属 的一级国有企业 ，负责车公庙一带 工业区建设开发。 q由其创建的天安数码城被誉为中小 民营科技企业的摇篮，2002年被国 家科技部荣誉授予“国家级民营科 技园”称号 。 q招商局集团是中国交通部在香港注册 的直属企业，业务主要集中于交通运 输及相关基础设施建设及经营与服务 （港口、公路、能源运输及物流）、 金融投资与管理、房地产开发与经营 等三大核心产业 q1979年招商局集团于深圳宝安创建了 中国第一个对外开放工业区蛇口工业 区，1992年与福建漳州市合作创办漳 州经济开发区，2005年收购深圳南油 工业区。 漳州开发区 案例：招商局集团 蛇口工业区 类型二：无政府背景的投资商 q特征概述 具备较强的资金实力 具备一定的园区开发经验 具备较强的资金实力和较好的信用 对资金回报的长期性和风险性有较强心理准备 对相关产业发展前景有深入研究 类型三：风险基金 特征概述 具备较强的资金实力 对资金回报的长期性和风险性有较强心理准备 对相关产业发展前景有深入研究 多与政府或第三方共同组成开发公司 追求高风险、高收益的投资原则 赛博软件园 案例：威新集团有限公司 q威新集团有限公司由国际信息园（香港）有限公司、深圳市经济协作 发展公司及赛博投资基金（纽约）共同组建而成，于1999年创建国 内第一家采用风险投资机制发展的高科技企业园区深圳赛博韦尔软 件产业园。 q1999年1月成立于纽 约的赛博投资基金， 注册资本为5亿美元， 其主要来源为美国的 一些退休基金和一部 分私人投资 。 案例：天津泰达华生生物园 q泰达华生生物园是全国首家多元投资机制下 的生物技术企业专业孵化器 ，由天津泰达科 技风险投资股份有限公司、天津泰达国际创 业中心、天津经济技术开发区投资有限公司 及华博生物技术有限公司于2001年共同出资 创办。 q天津泰达科技风险投资股份有限公司由北 京国际信托投资有限公司、北京科技风险 投资股份有限公司、天津开发区投资有限 公司等七家股东组成。公司主要投资方向 为：生物医药、电子信息、新材料、生态 农业。投资项目还包括宝方生物、中科海 询、南开和成 、东泰科技及科润农业等。 类型四：科研院所 q特征概述 具备较雄厚的智力资源、人才优势和强大的科技实力 对产业有深入了解，具备一定客户资源 缺乏丰富的园区开发经验 资金实力一般，且投资较为谨慎 国内外参与工业园区开发的多为知名科研院所 国内工业园区中此类投资商所占比重相对较低 案例：北大资源集团 q北大资源集团主要从事高科技产 品的研制、开发、销售和负责北 大科技园的建设开发和经营管理 。目前，北大资源集团已形成电 子信息、生物制药、房地产三大 核心产业。 q北大科技园始建于1992年，是以 科技孵化、产业投资、园区建设 为核心业务的国家级大学科技园 。 北大科技园园区 北大孵化器1期 案例：剑桥科学园 q英国剑桥科学园位于英 国东南部的剑桥郡，由 剑桥大学圣三一学院于 1970年创建。 q剑桥科技园区依托于剑桥大学独 特的科学技术力量创造了“剑桥 现象”。剑桥科学园已成为整个 英格兰东部地区的发展中心。 基地合作方（一级投资商）的选择建议 q本项目的核心特征 投资回收期较长 开发投资面临一定风险 投资商需对生物医药产业有一定的研究和认识 投资商需具备与政府合作的经验 基地合作方（一级投资商）的选择建议 q建议一：国内具政府背景的投资商 与政府合作经验丰富 资金实力较强，能接受较长的投资回收期 具备相关开发经验 q建议二：风险基金 资金实力强大，机制较灵活 对产业研究较深入 对投资风险有充分认识，能接受较长的投资回收期 盈利模式建议 国内工业园区经营面临的主要问题 工业用地出让（转让）价格过低 q工业用地出让（转让）价格远低于土地整理成本 广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万元/亩，2005年云埔工业区 熟地出让价格约1820万/亩，广州开发区熟地出让价格约1718万/亩 广州工业用地开发整理成本一般介于2030万元/亩 出让时间地块位置用地企业土地面 积 （ 亩） 土地单价 （万元/亩） 2005年9月云埔工业区东诚 片 A3 海普材料科技公司259.15 2005年9月云埔工业区波斯塑胶颜料公司153.67 2005年7月高唐工业园区国药集团医药物流公 司 592.94 2005年4月东沙经济 区顺义 投资公司114.78 2005年3月罗岗镇 刘村翔峰包装公司373.44 2004年12月天河区高唐工业区第 四小区 广东天之骄药 物开发384.47 近期广州工业用地出让情况 资料来源：广州市国土资源和房屋管理局 国内工业园区经营面临的主要问题 投资回收期较长 q由于目前工业用地价格远低于开发成本，单单依靠出让土地的 方式短期内难以收回投资 q而政府对土地出让金、基础设施配套费、城市维护建设费和入 园企业税收等的返还，手续繁复，返还周期较长，很大程度上 拉长了园区的投资回收期 大连软件园一期经过十多年开发，尚未能全部收回投资 国内工业园区经营面临的主要问题 收益分配的不平衡 收益 主体 收入来源投资资收益比较较 政府 土地出让金、基 础设施配套费 、城市维护建 设费等 收益大，风险 低 入园企业税收 开发发 投资资 商 土地转让 回报低、风险高， 回收期长 自建物业出租 产业投资 园区服务 案例一：大连软件园 q园区采用多元化的盈利模式，主 要收入来源包括： 工业用地出让（仅少部分土地 出让） 租金收入（厂房、办公楼出租 ） 房地产开发（高档住宅开发） 产业投资（与东软集团投资合 作 ） 中介服务（人才服务、招商引 资、综合管理等） 案例二：上海张江高科技园区 q随着世界制造业重心向中国转移，世界500强企业纷纷进驻 ，有“中国硅谷”之称的张江高科技园区的土地价格已达到 100万/亩 q致力发展都市工业园的上海，其工业房产的供应和需求都处 于高速增长状态 ，目前全市平均工业地价达50万/亩，上海 工业房产的投资回报率高达17% q番禺节能科技园占地50万平方米 ，总建筑面积76万平方米，是由 国家经贸委节能信息传播中心、 科技部火炬中心联合批准创办的 全国第一个以“节能、环保、生 态”为主题的科技园区，属番禺 区政府的重点建设项目。 案例三：广州番禺节能科技园 案例三：广州番禺节能科技园 q一期天安（番禺）科技创业中心 大厦除小部分出售外其余出租， 租金30元/月.平方米，平均售价 3700元/平方米，租户已基本全 部入驻； q二期天安科技创新大厦2005年9 月公开发售，80%已售出，平均 售价3950元/平方米。 q节能科技园以工业项目立项，园内已开发物业的各个单元都作为单独 厂房单独报建，保证每个出售单元都有独立房产证，使用年限为50年 。园区更与招商银行及农信社合作，为业主提供最高6成最长十年期 的贷款按揭。 q一期项目科技创业中心除主要引入番禺区科技局、清华天安信息公司 、清华力合公司、清华深圳研究院等园区合作机构、公司外，对科技 园的招商对象也适当地扩延。首期入园企业还包括了售后服务、广告 及咨询等产业配套服务企业，如首层的法拉利华南区售后维修站。 项目盈利模式构建方向一 政府收益的转移支付 q工业园区的开发收益相当部分被政府获得，因此政府对收益 的部分让利和转移支付有利于平衡投资商的资金投入，并降 低投资风险，建议在提高返还比例和简化返还手续等方面争 取更多优惠政策 企业税收返还 土地出让金 城市建设维护费 基础设施建设费 项目盈利模式构建方向二 增加经营性用地的比例 q经营性用地的开发利润空间远大于工业用地，且能较快的实现 资金滚动，因此适当的提高园区内经营性用地的比例，有助于 平衡开发投资，降低资金压力和风险 一般经营性用地比例不超过20%，建议本项目经营性用地比例达到 约18%，经营性物业开发量达到约30% 经营性物业开发中建议以住宅物业开发为主，建议其开发量约占 经营性物业总开发量的80%，商用物业（商业、商务办公）约占 20% 项目盈利模式构建方向三 多元化经营 q在广州的现实情况下，过于依靠卖地的单一盈利模式难以 维系园区的开发，必须实现经营方式和收入来源的多元化 土地转让：建议将生产性或物流性产业用地转让，在开发能 力 有限的条件下，也可考虑转让部分经营性用地 产业投资：建议与知名院校或企业合作 物业租赁：建议租赁范围包括孵化器、创业中心等工业写字 楼 或标准厂房 经营性用地开发：以居住用地开发为主，资金回收较快 园区服务：如提供人才招聘、招商引资、综合管理等服务 项目盈利模式构建方向四 保证用地价值的合理显化 q在地价较低的情况下，建议考虑适当减少“卖地”面积，自行建 设物业进行出租，以享受长期的土地增值收益 广州科学城租金：1元/天.平方米（国际企业孵化器） 番禺节能工业园租金：1元/天.平方米 大连软件园租金：28元/天.平方米 上海张江科技园租金：2.3元/天.平方米 q建议适当增加工业写字楼、教育培训等变相经营性物业比例， 以享受较高的土地收益 工业写字楼可拆分成独立单元以厂房性质报建，既可卖，也可租 项目盈利模式的构建 盈利方式投入收益 工业用地转让征地、拆迁、通平、管网 、绿化、公建等 卖地收入 政府转移支付征地、拆迁、通平、管网 、绿化、公建等 土地出让金、基础设 施配套费、 城市维护 建设费 、入园企业税收 返还 自建物业出租定制厂房、工业写字楼、 员工宿舍、物流园等 租金收入 经营 性用地开发写字楼、商铺、住宅、酒 店公寓等物业建设 土地二级转让 、物业租售 产业 投资对入园企业投资企业分红 产业 中介服务企业服务中心、人才服 务中心、业务 解决方案 中心、物业设 施管理中 心等 建设 服务增值 项目功能体系构建 纵向产业功能产业集群 q产业链 生产研发、技术孵化、规模生产、物流配送 q产业配套体系 生产研发 技术孵化规模生产产品应用 中 介 咨 询 金 融 服 务 生 物 会 展 贸 易 采 购 物 流 配 送 营 销 管 理 委 托 研 究 委 托 生 产 纵向产业功能近期以生产、物流等功能为主 园区名称发展方向产业链环节 广州 国家 级生 物医 药产 业基 地 核 心 区 广州科学城生物医 药产业药产业 园 生物医药创 新与孵化研发、孵化 广州国际际生物岛岛中医药现 代化和功能基因 研究为重点，国际性的生 物医药研究与开发基地 研发 拓 展 区 广州白云生物医药药 健康产业产业 基地 以生物医药制造业为 重点 近期可考虑以生产 、物流等功能为主 流溪湾白云生物港以生物技术研发为 重点、 集生物产品制造与市场营 销于一体 研发 和龙龙生物服务务区以世界生物经济论坛为 品牌，集生物产品博览、 信息咨询、生物技术人才 交流与培训、协议临 床 服务等于一体 培训、展示、交流 纵向产业功能中远期发展研发等高附加值功能 研发阶段生产阶段营销阶段 科学 研究 技术 开发 中试 孵化 临床 试验 成果 评价 生产 研发 技术 孵化 规模 生产 产品 应用 新 品 研 发 中 试 孵 化 生 产 研 发 加工生产 物 流 配 送 营 销 服 务 产业链 下游上游 低 高 附加值 产业微笑曲线 q从产业价值链来看，只有发展高附加 值的研发、营销等环节才能创造更高 价值 q同类主题工业园区的竞争关键取决于 谁最先抢得资源、抢占先机 横向城市功能复合功能园区 q经验借鉴 大连软件园园区建有产业区、科研区、商务区、生活区和森林公 园，整体功能配套完善 西安高新区虽然紧靠中心成熟区，但仍注重商务和生活设施的配 套建设，经过十几年的发展，已成为我国中西部地区人气最旺、 环境最优、发展最快的区域之一 q教训汲取 广州开发区为广州经济和产业发展作出巨大贡献，但由于一直缺 乏生活配套，而始终没有形成一个成熟的区域 ，成为制约其发展 的瓶颈 长春高新区由于邻近市区，对生活居住配套的需求不迫切，加上 首期启动开发的是产业区，商业生活配套未能跟上，因此下班以 后整个园区形同“死城”，缺乏城市的生活与活力 横向城市功能复合功能园区 q产业、商贸、教育、商住、教育、娱乐、医疗、旅游 、休闲 产业 核心 产业 产业 配套 居住公建服务商贸服务 商业 物流 办公 咨询 绿地 公园 文娱 教育 医疗 品质 居住 小区 配套 休闲度假 生态 旅游 保健 疗养 横向城市功能复合功能园区 q用地平衡比例 规律表明，居住用地由于需求相对较旺、投资回收快，一般占经营性用地面 积的7080%，而商业、商务办公等由于资金回收慢、需求相对较弱，且工业 写字楼替代竞争激烈，一般仅占1520% 项目用地平衡指标尚需在投资收益分析后最终确定 产业产业 用地经营经营 性用地道路广场场用地绿绿地 规规划控制一般要求3060%520%813%1018% 广州科学城 4550%1315%15%20% 大连软连软 件园 4550%1520%1315%1518% 西高新开发发区 4045%2025%1315%1015% 修正因素产业 功能居主 导，且有较大 规模的生产和 物流，建议取 接近上限值 对投资回报要求 较高，建议靠上 限取值 无特殊要求，取中 间值 对环 境有一定要 求，建议取中上 值 本项项目用地平衡比 例建议议 约55%约18%约10%约15% 横向城市功能复合功能园区 q各功能开发量比例 项目各功能开发比例尚需在投资收益分析后最终确定 大连软件园各功能开发量比例：工业（含配套）约占73%，经营性物业约占27% 产业产业 功能 （含公建配套） 居住功能商用功能 项项目用地平衡比 例 约55%约15%约3% 一般容积积率要求0.91.81.02.31.82.5 修正因素本项目除了生产、 物流等功能外，还 包括相当比例的孵 化器、创业 中心、 教育培训基地等工 业写字楼，建议取 中上值，约1.5 受用地条件及配套要 求限制，本项目住宅 开发将以二类或三类 居住用地为主，建议 平均容积率约为 1.8 建议取中间值约 2.2 本项项目各功能开 发发比例建议议 约70%约23%约7% 相关功能的空间聚集形式 q产业功能 专属园区：为大型公司定制的相对独立的园区，有利于其相关企业 群的聚集和自成体系的生产组织 区域园区：特定区域的企业聚集 产业分区：按不同产业体系分区 企业孵化区：吸引创业型中小企业，加速生物科技成果的转化，孵 化出具备产业化开发条件的技术成果和高成长性科技型企业 q配套功能 生活居住区：为园区内工作人员提供高品质的居住空间 公建服务区：提供教育、医疗、文化、体育、市政等公共设施 商贸服务区：购物、金融、邮电、餐饮、酒店、娱乐等综合性商业 休闲度假区：利用优良生态环境发展旅游观光、疗养度假 Part 5 项目开发时序及相关启动建议 开发分区及开发时序 开发分区 q分区考虑的因素 以核心区为中心组织 分区 各分区设有次级核心 ，保证各分区功能的 自我平衡 开发的难易程度 1 2 3 一级核心 次级核心 次级核心 次级核心 开发分区 一级核心区 q规模：约10001500亩 q功能：以配套、服务功能 为主，辐射整个园区 q开发进度：核心区分期建 设，各期占有核心区的一 部分 核心区