南昌名门世家商铺定价建议报告.doc

名门世家商铺定价建议报告第一章：市场篇一、南昌非住宅销售看红谷滩商业格局1、南昌总体非住宅销售解析 南昌截至2005-2007年上半年住宅与非住宅销售及供需数据列表分析:从投资上看,自2005年开始,商品房建造总量逐步下滑趋势, 市场供应量逐年退减，销售情况较之06年有明显下降趋势。原因：市场供应量日趋饱和、投资客投资理念已趋于理性投资。价格及产品因素也有一定的影响，价格高于市场认可承受度，可支撑人群降低。 南昌非住宅销售市场近几天成交情况(供参考) （以上数据来源：南昌房地产信息网） 小结：近半个月来，南昌非住宅均价时起时落，大盘的影响，投资热度的理性等因数直接关系到价格的走势。 南昌2005-2007年上半年非住宅销售均价(截至2007年8月份)分析:自2005年以来飞住宅销售均价是稳步增长,但实际成交量不高,且主要以小户型销售为主，导致价格的表面增高。主要体现在非住宅购买后的空置率偏高。 07年南昌市非住宅交易增长（数据来源：南昌房管局公布）2007年上半年南昌市非住宅销售面积为2649万平方米，占商品房销售总量的23，较上年同期增长677倍；在存量房交易中，非住宅交易1488万平方米，占总量的25，较上年同期增长368倍，红谷新区非住宅销售销售约占2.5万平米。总结：虽较去年交易量有所增长，但主要还是市中心大盘销售为主，红谷滩新区成交量只微微占到2.5万平方米左右。由此也预见南昌红谷滩新区商业的不乐观趋势，在未来几年时间里，红谷滩新区将是更为激烈！ 南昌商品房非住宅交易行情(2007年6月-8月)注:南昌市6月份总销售非住宅间数573年,总销售面积42980.87平方米,销售均价5953.54元/平方米 南昌市7月份总销售非住宅间数434年,总销售面积43850.1平方米,销售均价6038.38元/平方米 南昌市8月份总销售非住宅间数508年,总销售面积33948.24平方米,销售均价6605.99元/平方米南昌市前3个月非住宅总体销售统计分析列表月份销售间数销售面积均价6月份57342980.875953.547月份43443850.16038.388月份50833948.26605.99总计1515120779.17整体均价：6199.3 总结：从间数上来看，数目明显增加，但销售面积却相应的减少，足以说明后来的销售主要以小面积的销售为主，且均价上升空间不大，销售面积减少了1万多个平方（基本每个月都如此），均价上升的空间并不大，可见南昌商业市场供量需求关系的饱和。再来透观红谷滩市场，下半年市场供应量将达到30万方左右的商业，与实际销售情况严重脱节。 红谷滩新区目前社区商业可支撑租金数据（数据来源：市场走访,有一定的可信度）地段 红谷大道与庐山南大道交接处周边 代表楼盘走访一楼35-45元/平方米博泰江滨丰和新城二楼20-25元/平方米三楼5-15元/平方米红谷大道与红谷6路交接处周边代表楼盘一楼30-40元/平方米滨江豪园江信国际花园商城世纪村二楼15-25元/平方米三楼5-15元/平方米红谷大道与红谷8路交接处周边代表楼盘一楼25-35元/平方米万达星城二楼15-27元/平方米三楼5-15元/平方米丰和大道于红谷3路交接处周边代表楼盘一楼35-45元/平方米丰和都会二楼25-35元/平方米三楼10-20元/平方米 总结：红谷滩新区租赁市场租金数额普遍不高，直接与收益挂钩，同时也反映了红谷新区商业氛围还只是处于萌发阶段，想对是中心临街商铺还存在很大的差距，片面的反映红谷新区在售社区商铺普遍高于市场对于的租赁市场，价不符市的格局业已形成，也直接导致红谷滩板块商业去化在南昌整段商业去化率的很小比例的最大原因。综合评述1、有可能受交易区段的影响而导致价格的时起时落，但总体交易情况在价格回落的同时所面临的趋向是不改变的，以目前的局势来看，南昌非住宅下半年销售将迎来激烈的战争，价格回落不容避免。2、每日成交量已建树大不，价格回落上升反复交替（与区域成交量有关）。3、整体均价不高，交易量难以突破，此可证实南昌商业在近期供量与需求关系有一定的反差，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。 市中心商业大盘雄居，以紫金城、蓝天碧水购物广场占据半边江山，售价也不低，但总体销售情况并不乐观。1、紫金城累计非住宅合同均价：15111.55元(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼层已售面积总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上四区一期1层5077.755502.318.13%47.83%34.04%0.00%16.73%44.14%31.42%0.00%2层3层4层四区2期1层10639.9214320.9191.00%7.11%1.88%0.00%67.61%5.29%1.40%0.00%2层3层4层5层一区(001-100)1层4918.325064.2100.00%0.00%0.00%0.00%97.12%0.00%0.00%0.00%2层3层4层5层一区(101-200)1层7266.238025.5784.10%15.90%0.00%0.00%76.14%14.40%0.00%0.00%2层3层4层5层一区(201-300)1层6574.146574.14100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%2层3层4层5层一区(301-400)1层5280.396108.2882.45%12.10%5.45%0.00%71.28%10.46%4.71%0.00%2层3层4层5层二区1层22572.6626899.7359.48%8.20%32.32%0.00%49.92%6.88%27.12%0.00%2层3层4层5层总结1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低2、小面积商铺受到普遍欢迎3、市场反映单价偏高，接受能力有限，难以承受1）、从紫金城以上数据来看，销售面积比率最受欢迎的是50平米以下的店面，其次是50-100平米左右的店面受到一定的追捧，据现场走访得知：2）、50平米以下的店面大多数投资置业都能承受的起，其总价低的原因，投资门口相对也低，极力受欢迎的最大原因之一；3）、50-100平米左右店面虽然从总价上来看并不便宜，但由于紫金城高额回报率以及店面结构的分布方正，实用率比较高，也是受到众多投资客热力追捧的原因；4）、100-300平米店面销售情况不容乐观，自正式销售至今，紫金城此面积段的店面基本还处于销售零状态，虽然偶有销售，也只不过是芝麻大的去化率，建树不多，原因主要有：面积庞大，总价承受能力的投资客在南昌当地人中毕竟是少数中的少数；其次，对于临街如此庞大面积的店面，一次性投入几百万的资金进行长期投资，需要冒比较大的风险，毕竟紫金城所处地段还未成熟的建树，真正等到稳定回报的时间段起码还得几年的时间；再次就是投资客对江中集团提出的10年124%的高额回报存在一定的怀疑态度，造成持币观望态势，如今投资客的投资历年都趋于理性划，对于数额庞大的投资更是谨慎之多。2、蓝天碧水购物广场累计非住宅合同均价：15485.16元(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼层已售面积总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上蓝天碧水购物广场商业及住宅公寓楼（裙楼部分）-1楼1962951367.4375.48%24.52%0.00%0.00%28.84%9.37%0.00%0.00%1楼2楼3楼总结1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低2、小面积商铺受到普遍欢迎3、市场普遍反映单价偏高，难以接受1）、蓝天碧水购物广场采取的销售模式为先招商后销售，以返租的形式销售，在引进大型零售沃尔玛后对销售有了一定的促进作用，可见主力店的进驻有销售确实有很大的影响力。2、）从销售层面观看，比较类似紫金城，销售乐观占据主力目标的也是50平米以下的小型铺面，对于50-100平米的也有一定的建树，大面积的店面也基本处于滞销状态。2、南昌租赁市场调研及分析 商业物业租赁情况分析商业调查一览表项目名称地理位置建筑面积（m2）经营范围租金（元/M2）北京华联超市新溪桥头8000超市、百货、电子、服装、家电/九鼎超市火电厂旁1000超市、百货、电子/阳光超市新溪桥旁2000超市、百货、电子/南昌市摩托车交易批发市场洪都南大道8000整车销售40-50南昌市摩托车配件批发市场洪都南大道2000保险杠、头盔、小零件40-50南昌建材大市场何坊西路120000木材地板、五金、夹心板、地砖、卫生洁具、水暖器等30-50南昌深圳农产品中心批发市场建设路10000水果、蔬菜交易批发等一楼15二楼5南昌肉制品批发市场建设路猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等30-40佛塔生猪批发市场佛塔村80000生猪交易批发/百汇一家洪都集团10000百货/ 南昌各大市场租赁情况经营类别市场名称地理位置面 积租 用 状 况商铺形式经营状况经营范围配套规模（M2）店铺平均面积出租情况租金（元/m2）综合类洪城大市场洪城路12000015-5095%以上40-250店铺规模大，便捷的交通，市场一片繁荣，商贾云集。经营状况：很好皮具、小五金、小百货、鞋类、服饰、副食品、布匹、毛线、生活用品等银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心。金润物流中心洪城商圈250000/未开业酒店、美食街、银行等万寿宫中山路3500010-10095%以上25-120柜台店铺市场经营早，已发展为小有名气的小商品集散地。经营状况：良好皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。停车场（四五十个）、配电间、仓库。电脑类新大地电脑城展览馆4000 5-6095%以上200-300柜台店铺目前市场整顿，生意较清淡。经营状况：一般 国内外各品牌整机和耗材、软件等。银行科技大市场长途汽车站隔壁4500 3-10080%以上80-150店铺多家知名品牌进驻。经营状况：良好国内外各品牌整机和耗材、软件等。多功能会议室、产品展示厅、音乐茶座、快餐、仓库及停车场新华群电脑广场展览馆600010-10080%一楼200多四楼60多店铺与新大地相邻，竞争大，一楼经营良好，四楼招商不是很理想。经营状况：一般国内外各品牌整机和耗材、软件等。电梯、快餐、仓库及停车场万达电脑八一广场80005-10080%70-200店铺经营状况：较好国内外各品牌整机和耗材、软件等。引进国内知名品牌电脑，装修档次较高农产品类农产品批发市场井冈山大道中段4000050-100100%一楼15二楼5摊位是省重点商品市场，人流量大，辐射广。经营状况：良好 经营品种：各种肉类制品、水果、蔬菜等。商务中心赣昌水产大市场赣江大桥南桥头8000072、64.8正在招商售价：4000元/店铺经营品种：各类鲜活水产品、海鲜、干货。综合楼、广场、停车场（170个）、酒楼、餐饮街等。家电类省家电市场建设西路2000030-10090%30店铺行业利率较低。经营状况：一般国内外各个品牌家电仓库、停车场、商务楼建材类洛阳路建材市场火车站旁2000060-100出租98%以上20-35店铺专业性强，品种多且丰富。经营状况：良好。 建材税务所、大仓库、货运设施省装璜建材大市场沿江南路539号6000040-90出租95%以上30-260店铺该市场规模大、品种全、地理位置好。经营状况：良好建材银行，快餐、仓库及停车场。南昌市建材大市场三店西路8000030-100出租95%以上20-35店铺该市场规模大、品种全、地理位置好，经营状况：良好建材快餐、仓库及停车场。地板门框市场三经路300020-8095%25-60街铺经营户自发形成，在洪城有一定知名度，交通不便，经营状况：一般建材/司马庙建材市场沿江南路1000050100%/店铺经营状况：一般建材仓库及停车场金屋装饰城迎宾大道与振兴大道交叉口120000未定招商为主，不出售A区：22B区：23C区：24D区：仓库。租出50%以上店铺 经营状况：良好经营品种：陶瓷、板材、石材、灯具。/香江建材大市场建设路250000主力面积100左右除部分自营外，其余全部售完敞开式建材停车场（在建）汽配类洪城汽配市场迎宾大道6000015060%左右20-30店铺邻近有洪城汽配中心，竞争激烈。经营状况：一般经营品种：国内外各品牌的汽车配件。银行、停车场、大型沿街广告牌红谷滩汽配城南昌大桥收费站北侧3000010010%左右60左右店铺配套不完善，同类市场较多，竞争激烈经营状况：不良经营品种：国内外各品牌的汽车配件。仓库及停车场洪城路汽配街洪城路4000/60%左右50-80店铺该市场为多年自发形成，近时间已迁走近40%。经营状况：一般经营品种：国内外各个品牌的汽车配件/洪都摩托车交易市场洪都南大道1500040-200m2100%40-60店铺面向整个江西省摩托车整车销售市场。经营状况：一般经营品种：国内外各个品牌的摩托车。/洪都摩托车配件市场洪都南大道1000020-100 m2100%20-60店铺辐射整个江西省的摩托配件市场，目前市场的经营状况：良好 经营品种：国内外各个品牌的摩托配件。/江西国际汽车城昌北舍里甲240000100m2整车10000 m2正在招商阶段20（汽配）售价：2000元/（汽配）店铺和卖场 经营种类：汽车配件交易、摩托车及配件交易、汽车装璜美容、汽车养护、汽车维修。办公楼、商业楼、停车场（在建）、酒楼、超市等配套设施（在建）服装鞋帽类华东商贸城联信大市场隔壁22000 20-25 m290%一楼：68二楼：48三楼：18店铺经营状况：一般服装写字楼、会议室、展示厅、银行、工商、税务、邮电王家巷皮鞋市场渊明南路800030m295%100-200街铺经营状况：良好皮具、鞋类等小商品毗临中山路成熟商业街，周边生活配套成熟盛世东方建设西路80000 40 m2将近60%租金：一楼66二楼：36 三楼18售价：一楼7000二楼4000店铺永久产权，销售状况较好，销售近两百套，占一期的60%经营种类：男女服装、休闲装、童装、布艺、精品和小百货等。/机电类联信大市场洪城大市场南面60000 25-4640%58店铺经营业主进驻只有40%经营状况：不好机电产品银行、餐饮沿叠山路机电五金市场叠山路400015-100100%100-130店铺有多年来形成的商业氛围和知名度。经营状况：良好 机电五金借助于繁华商业街的配套洛阳路机电水暖市场洛阳路600030-100100%60-120店铺多年来形成的商业氛围和知名度经营状况：良好机电水暖器材借助于繁华商业街的配套五华商品市场洪城大市场西侧300007-2070%左右40左右店铺经营状况：一般五金制品零星快餐、少量仓库及小停车场灯具类辉煌灯具大市场洛阳路建材市场内5000 50-20030%一楼38二楼30店铺7月28日试营业目前经营状况：不良 灯具借助洛阳建材市场的配套洪城灯具市场省家电市场600050-10065%25店铺租金较低，入住率较高经营状况：较好灯具借助家电市场的配套家居类香江家俱城青山路4000010-400100%38-110 卖场店铺规模大，品种齐全，经营状况：良好家具停车场、银行迎宾国际家俱广场迎宾大道3000050-30095%40-50和10-15 卖场店铺具有一定的规模、档次。主营中高档家具的定位，限定了客源，经营状况：一般国内外高档家具停车场、仓库京东家俱市场南京东路40000 50-700全部租出20-40 敞开租金较便宜，已经同香江家俱城、迎宾家俱城形成三足鼎力之势经营状况：较好国内外家具银行、仓库江西国际家居港高新大道8号290000不限预计2004年开业售价：3000 租价：20敞开国内外高档家居酒店式公寓、物流配送车队、四星级酒店、餐饮美食品街、停车场等京东鹿鼎家居南京东路509号15000050-600还剩三楼约5000未租出，35（均价）敞开、店铺经营状况：良好国内外高档家居品牌银行、仓库皮具鸿顺德国际商贸城洪城大市场家电市场30000/出租率100%，一期出售率100%租价，一层65 二层35售价：一层9800二层5600店铺产权旺铺、销售一空、招商良好一楼男女品牌鞋：二楼皮件、箱包：二楼皮件、箱包/即将上市豪威大市场抚生路518号100000/销售率在25%，出租率30%左右售价：3000租赁：15-20店铺 花鸟、农资、化工、名优商品专业市场/结论：1、租赁金额普遍偏低 2、租赁率不太理想，为数不多的租赁情况一般理想化 纵观南昌各大市场租金标配，普遍教低，且近期还有下降的趋势，可见商业市场在南昌近几年着实不太乐观。在市中心普遍可支持的租赁价格在10-60元/平米居多，以次类比红谷滩新区租赁市场，可见，红谷新区租赁市场已严重脱离市场所需供求规律。3、本案所在红谷滩区域商业市场分析（1）商业供给情况 多数商业项目延后推盘，在售供给量匮乏目前在售供给量约3.7万平方米 未来红谷滩区域仅商业总供应量将超过45万平方米 供需关系将出现失调的现状，红谷滩07年上半年商业销售面积在2.5万平方左右，而现状供应量预计高达30万平方米左右，所带来的严峻趋势不容客观分析:红谷滩现有在售的商业项目屈指可数，共计4个，总供给量仅3.7万。诸多项目(丰和新城2万、世贸中心地块14万、红谷春天2期0.72万、万达星城3期1万、博泰威尼斯2.5万、泰耐克国际金融大厦5万、联发大厦4.8万、红谷天地1.2万、红谷凯旋3.2万、中央公寓3.5万及本案约4.5万等项目)待嫁闺中，商业延后推盘，南昌仅红谷滩新区商业未来供应量将超过45万平方米。（2） 在售商铺销售价格 商铺1F销售均价约10000-13000元/，2F销售均价在5000-6000元/，3F销售均价3500-4500元/ 红谷滩区域商铺价格相对市中心区域而言偏低，但针对红谷滩新区目前的商业氛围而言，总体偏离市场走向，价格上扬幅度空间缓慢，高价不符市。（3）在售商铺销售面积以上在售商业以万达星城销售状况最为理想,原因为:万达星城临街街铺基本全为50平方米左右,总价低,投资门槛低. 3050商铺最受市场青睐分析：以上统计数据来源红谷滩售磬万达星城期、江信国际花园1期及在售项目滨江豪园、商城.世纪村、江信国际花园期等商业项目，从市场销售反映，3050平方米的商铺最受市场欢迎，究其原因在于面积小相对投资门槛低，且商铺的经营与变现能力较强。（4）在售商业销售状况 商业现状销售状况一般，多数商业延后推盘，入市时机选择在准现房项目名称江信国际花园商城世纪村万达星城滨江豪园世贸168红谷春天推盘时机现房发售现房发售准现房发售现房发售准现房发售供给面积8800约4000约10000170001200(共30间)单元面积20040015026040-50200-3004050销售情况一层销售50，二层销售70，三层销售20，目前二期已基本没有销售，三期即将面世销售情况一般06年7月份推盘，（9#楼区域）一层售价在12000-13500元/，销售一般销售情况一般销售80%销售情况一般销售10商业氛围不足，面积庞大，采取出租招商与销售相结合，销售速度差销售85销售周期太长超过2年，商气不足，销售速度差分析：从推盘时机层面看：多数项目以工程进度到准现房时再开始发售商铺。凭借前期销售住宅时，蓄集起大量有商铺购买意向的客源，时机成熟再开闸放水顺势销售商铺。此时势能转化为动能，商铺销售速度快。从商铺销售量层面看：根据新景祥对红谷滩地适时跟踪统计，03年10月销售到迄今07年8月累计，红谷滩2年多的周期商铺销售面积约5万平方米，销售量小，究其原因是由于红谷滩商业推出的供给量少导致销售量小；再结合0405年南昌市区非住宅销售量： 2004年32万平方米、2005年23万平方米，即2年非住宅总销售量55万平方米，（按第二部分论述写字楼销量占非住宅销量的30扣减得出商业销量），估算南昌市2年商业销售量38.5万平方米。对比红谷滩商业销量占市总销售量不到10分之一，从此差距可以看出：红谷滩的商业尚处于起步发展阶段，作为市政治商业中心的前景规划，红谷滩区未来商业发展潜力巨大，商铺留待后推，其价值的后发优势更为强劲。（5）本案商业总体总述本案商业营销问题点分析商气细弱：红谷滩商业气息不浓，商业项目众多延后推盘销售。人气匮乏：由于生活配套的不完善，现状周边入驻人气不足，住宅空置率高。体量问题：本案商业总量约5万，体量不小，单间面积庞大，需考虑主营业种定位的聚客号召力及租售比例问题。第二章：项目篇一、市场商业分析及定价依据南昌商业目前正处于萌发期，价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出!红谷滩在售商业销售情况列表1、 万达星城累计非住宅合同均价：9050元/平米(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼层已售面积总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上2号商业公寓楼1层2095.132095.130.00%41.51%20.63%37.87%0.00%41.51%20.63%37.87%2层3层1号楼商业公寓楼1层2095.132095.130.00%41.51%20.63%37.87%0.00%41.51%20.63%37.87%2层3层三期一区5号楼1层265.71265.71100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%三期一区7号楼1层143.21195.24100.00%0.00%0.00%0.00%73.35%0.00%0.00%0.00%三期一区13号楼1层72.57665.29100.00%0.00%0.00%0.00%10.91%0.00%0.00%0.00%三期一区14号楼1层47.18522.97100.00%0.00%0.00%0.00%9.02%0.00%0.00%0.00%三期一区11号楼1层140.85947.0863.72%36.28%0.00%0.00%9.48%5.40%0.00%0.00%三期一区12号楼1层136.51643.8857.89%42.11%0.00%0.00%12.27%8.93%0.00%0.00%三期一区1号商住楼1层853.39853.3915.34%84.66%0.00%0.00%15.34%84.66%0.00%0.00%三期一区2号商住楼1层560.38843.0841.35%58.65%0.00%0.00%27.49%38.98%0.00%0.00%总结：1、总销率不高，不理想2、小面积商铺成为销售比率的主要支撑点 1)、面积区间在50左右的和面积区间在50-100的方正店面去化速度最快，面积为100-300左右的其次，而面积区间在300以上的大铺面销售抗性相对而言较大。 2)、小铺面因临街，总价低而得到市场的普遍认可。 3)、300平米以上的大铺面，总价高，投资压力和风险都比较大，受到一定的销售抑制2、 金融街.紫金园累计非住宅合同均价：8590元(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼层已售面积总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上5号商住楼1层102440.250.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%23.17%0.00%14号商住楼1层73.7665.03100.00%0.00%0.00%0.00%11.08%0.00%0.00%0.00%16号商住楼1层184.85460.6369.55%30.45%0.00%0.00%27.91%12.22%0.00%0.00%17号商住楼1层148.37547.66100.00%0.00%0.00%0.00%27.09%0.00%0.00%0.00%15号商住楼1层425.47617.9488.16%11.84%0.00%0.00%60.70%8.15%0.00%0.00%分析：1、总销率不高，不理想2、小面积商铺成为销售比率的主要支撑点 主要销售业绩以50平米左右店面支撑，再次就是50-100平米的店面还具备一定的销售量，紫金园在店面的规划上基本都是以50平米以下做为主力面积，销售良好，以其低价，总价低，投资压力小，外加地段的优势，致使50平米以下的店面基本销售一空。3、 江信国际花园累计非住宅合同均价：9080元(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼层已售面积总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上公建18号楼1层048690.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2层3层综合大楼1层04018.820.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2层3层分析： 江信三期目前还未销售，就江信的一、二销售状况分析统计，销售状态不容乐观，甚至有的商铺目前都还未有所销售动向，至今无人问津，据内部可靠消息，售价将有一定的下浮调整。4、商城.世纪村(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼层已售面积总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上1号楼1层000.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2层9号楼1层2176.133630.860.52%23.93%75.55%0.00%0.31%14.34%45.28%0.00%2层总结商城.世纪村商铺构架和名门世家有其极其的相似，其的商铺面积基本都是上下两层分布，面积比例都比较大，由于其缺乏小面积的比例因素，在销售中，没有很大的选择，从销售比例来看，销售有一定的良效，但基于商城商业面积体量小，去化几间所占到的比例就是有一定的支撑点。是只表面的销售业绩，在300平米以上的店面销售也是空头支票。总结概述：发现问题1、在对红谷滩新区的在售商业个案中，我们已经明确了大多数的投资客在选择店面面积上都普遍倾向于50左右及50-100左右平米的商铺，总结原因有两点： 1)、面积小，总价低，压力相对减小； 2）、普遍选择这种面积配比的店面其中有很大一部分是对商业价值缺乏一定的信心，投入的小，相对风险也较低。2、总销售状况都普遍不太理想，基本都处于销售萌发期。不难发现，单价过高所造成客户收益与实际投入不成正比。在回报这块普遍偏离实际，使得大多投资客对目前售价缺乏信息。3、200平米以上面积的店面基本都处于瘫痪销售状态，可见，对于面积庞大，投资几百万做为定点投资还是在少部分。热销面积因素（1） 面积较少在1050的商铺（外街）热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。（2） 面积在50100门开间大纵深践的双门面商铺热销原因：这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。（3） 面积在50-100层高7米以上成规则长方型热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家经营要求。商铺滞销因素如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。根据我司项目组人员分析商铺滞销主要原因有以下几方面（1） 面积在200以上的面积过大，总价压力过大（2） 商铺结构有一定的缺陷（3） 单价过高（4） 实际租赁情况不乐观（5） 空间利用有一定的局限整体分析：整体均价高于市场需求行情（面积及单价），对于红谷滩板块而言，更为偏离市场，目前，红谷滩新区人气是一个很严重的问题，虽然住宅销售率普遍良好，但真正的入住率不容乐观，在未来几年，商业氛围要形成一定的格局还需要政府的大力支持，对于目前在售商业，销售都是空穴来风，勉强支撑早期高均价入市的基点。u 红谷滩新区07年下半年商业入世楼盘综合指标案名体量地段区间优势价格趋势对本案威胁度博泰江滨红谷凯旋联发广场泰耐克.金融大厦江信.国际花园商城.世纪村海航.白金汇江信.国际金融港洪城.比华利滨江.豪园阳光枫情小结：观察以上表格统计分析，名门世家未来面临的威胁不容乐观，红谷滩新区商业氛围在起步阶段，如此多体量的商业大盘和小盘蜂拥而至，对去化比率而言，是个不小的难题，且大多数项目预计在07年下半年10月-12月底陆续推出。对于名门世家而言，恰逢此市，且体量在各个案场中不算小的，去化时间段将受到严重的威胁，加之市中心及起他板块商业盘的陆续推出，客户选择的严重分流，造成短期内供需不平衡，滞销情况应该是大为有之。u 消费者分析（数据来源：南昌房地产信息网，已购周边个案商铺） 购买商铺面积的综合分析 从投资意向来看，意向购买20-50 小商铺占据大半壁江山，成为 59%的投资客户首选投资商铺面积；50-100 商铺同样受到追捧，以 23%的比率排名第二；相比之下，只有4的投资客选择超过100 的大铺面作为投资物业。 承受商铺总价的调查期望总价在20-50万的占据了一半以上的选择。结合上一题的商铺面积，可见商铺面积在20-50和总价在20-50万是大多数访问者的心理期望组合。这个组合一方面说明受访者有一定的经济实力，同时也表面他们对实际市场价格要么不熟悉，要么就是因期望太高而产生这个严重脱离实际市场价格的理想价格。 投资商铺的经营方式分析调查从投资者对商铺的经营方式来看，表示自己经营的占据了67的大多数，而表示用于出租的只占 13%，而明确表示希望投资增值（通过转手出售来赢利）的也占了 15%；为子女置业的只有4的比例。这表明受访者中的投资者并没有将纯粹的倒卖房产作为投资赢利的主要方式，而是采用更为灵活和长远的方式（自己经营和出租）来获取收益；同时自己经营占这么高的比例，则反映该区域商业气氛比较好，但租金相对也不便宜。因此尝到甜头的商家希望有自己的铺面来获取更大的利润。 购买商铺类型选择调查数据分析表明，临街商铺是大家的首要选择。而选择住宅低层临街的还要多过选商场临街铺面。实际利用率及可用价值，临街商铺都是众多投资客的追捧对象第三章：价格篇一、名门世家商铺价格的初步制定 商铺所处地理位置/商铺总平图 产品分析本案1#楼至19#楼商铺状况研讨分析（名门世家临街商铺分布图总汇）楼栋面积与间数50以下50-100100-150150-200200-300300以上怡园路1#楼底层010201二层0041012#楼底层000111二层012011 3#楼 底层330000二层00000015#楼底层012011二层00011216#楼底层053001二层02500118#楼底层000010二层000010丰和一路4#楼底层010110二层0221006#楼底层000110二层0012008#楼底层011100二层01110010#楼底层011100二层01110012#楼底层004000二层00400014#楼底层002100二层002100 汇总 底层31313854二层0722835一楼总间数46间二楼总间数45间名门世家丰和路与怡园路商铺明细商铺号12468101214151618建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积101318.43263.72363.9111.1210287.13197.86125.786.7103196.07305.3194.85105.1104165.14246.9237.08178.67103.23105.47172.89144.986.7105172.97182.9871.3289.85102.33106.87293.61115.6110699.07105.04174.74109.54108.98438.51217.27107106.482.3410889.1110985.77766.77766.89518.94420.06355.03367.82423.74388.741022.961200.96217.27201318.4279.3372.34126.18202161.77107.55255.36100.46203111.22110.31177.71116.19204111.22232.44174.7178.56103.23121.88172.09412.42100.46205103.37343.3783.93163.3283.0889.85118.74106.87133.94206143.982.5183.05119.84174.74125.94108.98457.35217.27207119.59122.8196.87208116.46101.5220997.52合计1716.671639.861096.12766.43736.51735.64913.11776.682240.792531.45217.27一楼总记6449.18总建筑面积13153.26二楼总记6704.08综合分析：1、 本案丰和路与怡园路区域商铺为一层带二层设计，总量91间，总面积13153.26；其中底层占6449.18,二楼占6704.08.2、销售面积在5