xx人民币房地产基金年度研究报告

今年以来我们在上级党组织的领导和区精神文明办的关心支持指导下坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导认真落实科学发展观XX人民币房地产基金年度研究报告篇一：XX人民币房地产基金年度研究报告XX人民币房地产基金年度研究报告诺承投资+万房投资联合发布（上） 一、房地产市场概览 1.1 房地产开发投资趋势 根据国家统计局公布的数据，自XX年1月份开始，全国房地产开发投资增速明显降低，截止XX年底，已连续下降12个月，从XX年底的峰值19.8%降到XX全年的10.5%。此前的XX下半年，此增速一直在19%附近徘徊，直到XX年以来，呈现出明显下挫。 XX年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，XX年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，XX年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。 XX年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比XX年末增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米房地产销售存量明显增加。 1.2 房地产开发融资结构趋势 房地产开发企业资金运用总规模历年以来呈增长趋势，房地产开发行业的融资市场是金融市场中增速最快的细分领域之一，同时也是利润最为丰厚的市场领域。 根据国家统计局的年度房地产融资结构数据，国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占比例进一步压缩，外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有一定降低，房地产开发商从传统贷款和外资渠道获得资金的能力降低，通道缩窄。相应地，房地产开发企业更多资金来源于自筹资金和其他来源，在大资管平台建立之后的各种资金通道，如房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来源中占到更大的比重。 XX年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.6%，XX年为增长26.5%。其中，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。 1.3 70个大中城市住宅销售价格变动趋势 价格变动趋势 根据国家统计局每月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况不难看出，XX年以来，无论是新房还是二手房，价格环比上升的城市数量急剧减少，从8月开始，几乎没有价格环比上升的城市。同比价格变化趋势在XX年第三季度发生大逆转，由大部分城市住宅价格同比上涨急剧转变为大部分城市住宅价格同比下跌。 价格变动幅度 新房住宅价格上涨的城市，其最大涨幅越来越小。与此同时，住宅价格下跌的城市，其最大跌幅越来越大。二手房市场也体现出相似规律。 1.4 政府相继出台三轮救市政策 取消限购自今年6月下旬呼和浩特率先取消楼市限购以来，全国各地城(本文来自：WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:XX人民币房地产基金年度研究报告)市相继取消限购，目前仍在执行限购的仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚。与四个一线城市相比，三亚本身限购范围较窄，政策尚不明晰。所以目前楼市限购的主力事实上只剩下一线城市。 贷款新政央行、银监会9月30日公布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，规定二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按首套房认定，即“认贷不认房”。 公积金使用改革继限购松绑和贷款新政之后，住房城乡建设部、财政部、人民银行于10月9日联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，对住房公积金个人住房贷款业务有关问题进行了进一步明确，不仅要求实现住房公积金缴存异地互认，还取消了公积金贷款多项收费。 1.5 总结 XX年房地产市场整体下行明显，大量中小型房地产开发企业投资大幅放缓，同时新房和二手房成交量价齐跌，并呈现持续态势。在当前低迷状况下，虽然政府相继采取了取消限购、贷款新政和公积金使用改革等措施救市，但市场多呈观望态势，救市措施实际效用有待观察。可以预见，在较长一段时间内，房地产市场将进入调整期，出现大规模上涨行情的可能性不大，相反近年来积攒的市场泡沫将继续破裂，市场趋于小幅振动甚至下行，楼市由“黄金时代”步入“白银时代”。 二、XX中国房地产基金行业统计情况 根据统计，截至XX年底，中国人民币房地产基金市场拥有167家专业的基金管理机构，507支房地产私募基金，总管理资金规模超过4500亿元人民币。 XX年全年共新增69支房地产基金，披露的募集总规模974.07亿元人民币，较之XX年有较大下滑。 在管理机构格局中，XX年房地产开发商关联GP大量减少，地产基金作为融资通道的市场价值已然减少。独立品牌GP和金融机构关联GP实力在逐渐增强，显示出了地产基金的市场化和金融属性增强。在管理资金量层面，金融机构GP具有较强的资金通道和融资能力，是XX年增长最为迅速的类型。在大资管背景下，还是有部分的项目通过资管通道嵌套地产基金的形式成立，也显示出了市场中金融产品设计的理念越来越受到重视。 XX年专注于住宅地产的地产基金持续减少，而综合体、商业地产和其他类型诸如物流地产、工业园等都有所发展。住宅房地产市场进入震荡阶段，投资风险大大增加，导致了之前两年国内房地产基金市场以住宅地产为主的格局开始发生变化，地产基金开始寻找新的策略点，包括发掘商业和特殊主题地产的价值洼地。 XX年，地产基金股权投资的比例有明显上升，管理人已很难通过债权方式进入和控制项目的底层风险，而更多采取与开发商同股同权，共担风险和收益的方式提供融资。地产基金管理人的主动投资和管理能力在市场下行阶段得到了更大的增强。夹层类投资兴起是XX年的另一个典型特征。国内的各类夹层基金广泛地参与房地产项目当中，并由此开辟了人民币夹层基金的投资阶段，值得长期关注。 从投资策略角度出发，最为显著的特征是XX年增值型和核心型地产基金占比有明显提高，从XX年的约13%增加到当前的超过20%。其中中信启航和中信苏宁两个类REITs产品，以及高和和歌斐等写字楼收购基金对市场具有实质性影响。而另一方面，机会型地产基金的募集和管理规模大幅度下降，也体现出了过去三年所惯用的地产基金通道已被资管产品通道代替。中国的地产基金管理人需要定位新的投资策略和接受更为激烈的市场竞争。 在退出回报方面，XX年房地产基金业绩分布曲线整体向左平移，近40%的基金退出收益在10%-15%区间，另有约20%的基金退出收益在15%-20%区间。退出收益小于10%和超过30%的基金均不超过总数的10%。 XX年，地产基金行业处于剧烈的转型期当中。受住宅房地产市场下行的影响，机会型地产基金的市场表现不佳，活跃程度大大减小，但同股同权式投资策略价值得到体现；商业办公地产基金有所发展，并与机构投资人开展广泛的合作模式探讨；科技园地产、物流地产等投资策略在全国范围内得到推广，专业化的投资机构也在此过程中出现；本土化REITs出现，并得到广泛的关注，在实现了模式突破后有望实现更大规模的复制和扩张；美元地产基金再度活跃，较之早期的机会型策略，目前选择了更为规模化的模式，以及与成熟交易对家进行合作； 机构投资人积极地探索海外不动产投资，在此过程中，地产基金管理人也试图一起出海，开拓全球市场。 地产金融进入一个多通道竞争的新时代。除房地产信托外，XX年各类资管平台的增量举世瞩目。从各资产管理平台的总体资产量和投向房地产行业的资金规模综合比较，信托、基金子公司、券商资管是当前最主要的地产金融资管平台，房地产基金规模相比则呈缩减趋势，在整体房地产金融市场中占比约为13%。 截止到XX年底，中国房地产信托存量规模为1.39万亿元，在全部资金信托中的比重为10.96%； 保险资管规模翻倍，截至XX年一季度末，保险机构投资不动产规模754.87亿元。至XX年底，保险资金发起基础设施投资计划1.1万亿元； XX年底，券商资管管理资产规模已达7.95万亿元； XX年底，基金管理公司及其子公司专户业务规模5.88万亿元。 （注：券商资管和基金子公司的通道业务类型与信托业务相似，约有10%的资金进入房地产行业。） 宏观市场表现 XX年房地产市场整体下行，大量中小型房地产开发企业业绩不佳，资金吃紧，拿地更趋理性谨慎。具体体现为新房成交量减少，二手房成交价格走低。在当前低迷状况下，政府在某些二三线城市采取了取消限购等宏观政策，可以预见，下半年的房地产市场将进入长期调整期，近年来积攒的市场泡沫将继续破裂，市场趋于小幅振动甚至下行，出现大规模上涨行情的可能性较小。 房地产企业融资渠道 XX年至今，房地产企业的融资渠道选择更多，在市场化大局下，融资成本也相应降低。房地产信托、债券和银行贷款始终在融资渠道中占据了主要位置，规模则没有显著增长。同时，在大资管平台的背景下，券商资管、基金子公司、四大资产管理公司、保险资管等在近一年内增长迅速，成为了市场主流，未来也是重要的增长点。 房地产基金募集 根据诺承投资的数据统计，XX全年新增基金69支，披露的募集规模为974.07多亿元，管理资产量较前一年有较大下降。基于长期调控的中央政策、不确定的宏观市场预期，以及多元化的融资渠道，使得房地产开发企业现在更为谨慎，在融资时有了更多成本更低的替代品，房地产基金不再是最佳选择。房地产基金的一轮黄金期已经成为过去，可以预见在未来一到两年内基金的募集情况 将保持理性。 通过以上数据和分析可知，地产金融领域的融资手段和融资渠道已经充分多元化。根据地产项目的实际情况，可以选择和设计的金融产品形式日益丰富，地产金融的范围已经不仅仅局限于地产基金，或者是地产信托的狭窄空间。 XX人民币房地产基金年度研究报告（下） 房地产商业模式创新和案例 XX年是国内房地产行业面临深度调整的一年，销售市场持续低迷，行业整合加快，中小房企逐渐退出市场，市场集中度迅速加强。大型领先房企纷纷谋求转型之道，房地产行业金融化进程及相关金融创新愈演愈烈。从房地产基金和投资市场角度看，随着大资管时代的来临，专注于投资房地产领域及细分领域的各类金融机构与房地产基金日益增多，在投资策略专业化和多元化，投资产品结构设计灵活化，投资过程主动管理化层面显现出较多金融创新特征；从房地产企业自身进化转型的角度看，很多大型房企开始主动运用更加灵活的融资工具和融资手段并开始借助投资收购扩展业务，很多房企的金融创新实践甚至可以说远远走在房地产基金前面。结合而言，房地产金融投资更多须重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘，房地产金融机构必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力才能在未来立于不败之地，如主题地产的运营能力与资产管理能力；房地产企业则必须持续加强自身的金融能力建设，向准“基金化运作”转型。具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业，互相融合借鉴合作，将构成未来几年内的主要行业特征。 3.1 房地产基金：收购持有类基金涌现 案例一：歌斐资产上海写字楼项目收购基金 基本条款 亮点分析篇二：XX-2022年中国房地产信托行业研究报告 XX-2022年中国房地产信托行业研 究报告 什么是行业研究报告 行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。行业研究报告的构成一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：行业研究的目的及主要任务行业研究是进行资源整合的前提和基础。对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。行业研究的主要任务：解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度预测并引导行业的未来发展趋势判断行业投资价值揭示行业投资风险为投资者提供依据XX-2022年中国房地产信托行业研究及发展趋势研究报告【出版日期】XX年【交付方式】Email电子版/特快专递【价 格】纸介版：7000元电子版：7200元纸介+电子：7500元【报告编号】R 416185【报告链接】/research/XX05/416185.html报告目录：，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。XX年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。中国智研咨询发布的XX-2022年中国房地产信托行业研究及 发展趋势研究报告共六章。首先介绍了中国房地产信托行业市场发展环境、中国房地产信托整体运行态势等，接着分析了中国房地产信托行业市场运行的现状，然后介绍了中国房地产信托市场竞争格局。随后，报告对中国房地产信托做了重点企业经营状况分析，最后分析了中国房地产信托行业发展趋势与投资预测。您若想对房地产信托产业有个系统的了解或者想投资房地产信托行业，本报告是您不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。 第1章：房地产信托行业发展环境分析 1.1房地产信托行业相关定义1.1.1房地产信托的定义1.1.2房地产信托相关要素1.1.3房地产信托的分类（1）按信托标的物类别划分（2）按房地产信托运用方式划分篇三：XX人民币房地产基金年度研究报告XX人民币房地产基金年度研究报告 序言：房地产基金已经成为人民币领域内重要的另类投资资产类别，同时也是向房地产企业提供债权类和股权类资金的重要来源。在经过了大约五年的快速发展期后，中国房地产基金领域已经出现了众多的投资管理机构和投资案例，涌现出了一批具有规模和明确投资策略的基金管理人。但我们观察到，整个行业格局还在处于快速的变动当中，资金来源、投资策略、项目获取、退出收益等影响房地产基金运行的因素仍存在极大的不确定性。中国房地产基金的从业者仍在混沌中探寻规律，在风险中寻找价值，在竞争中确立品牌。 近三年，房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长，作为统计数据的直观数字确实更容易引起市场的关注和讨论。但我们更应该关注数字(量)背后的格局(质)嬗变。总体而言，XX年人民币房地产市场仍然处在量变市场，即单纯市场规模的迅速扩大，而根本性的质变，即形成一批有明确价值投资策略的名牌基金团队群体，显然需要较长的耕耘时间。诸多不利制度环境典型如资金募集渠道与退出渠道之不畅通，决定了无可避免的现实骨感。不过，有理想的房地产基金经理人一直在丰满的理想的激励下坚定前行：明天会更好。 本报告分为四部分。第一部分为XX年全年房地产基金行业数据统计与分析;第二部分为年度行业格局变化与动向;第三部分为对房地产基金投资策略多元化的研究与分析;第四部分为对XX年投资趋势的总结及对未来投资方向的预测。 报告摘要 XX年中国房地产基金行业向纵深发展：行业规模进一步扩大，投资管理机构更为成熟和专业化，投资策略更为多元化。全年完成基金募集规模1381.1亿，较XX年增长近一倍。相对而言，中国的房地产基金行业还是呈现出机会型策略住宅地产主题股债结合投资方式的整体行业格局。内资GP与房地产开发商关联GP占市场机构格局的3/4，住宅与综合体占行业规模的约3/4，债权与股债结合投资方式占市场规模2/3，机会型策略占市场规模近90%。制度套利和资本市场套利双重环境的存在，仍给整个市场带来极大的利益诱惑和风险因素。 在XX年，房地产政策调整、大资管格局、城镇化战略，给房地产基金行业带来了根本性的格局改观。一方面，地产行业现金流短缺，融资成本上升，房地产基金市场空间更大;大资管带来了更多资金池与金融通道，资金来源更为丰富，可利用金融工具更为充足;随着城镇化的步伐，地产投资向二、三线城市扩张，投资领域更为广阔。养老地产、文化地产、物流地产等主题地产投资也开始在市场上频频亮相。另一方面，内部和外部市场竞争更加激烈，更多类型的资产管理机构进入市场，房地产基金感受到其他业态的外部压力;行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化，房地产基金行业内部竞争格局成型，品牌机构行业知名度上升，而不成功机构亦开始退出市场;伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升。整体而言，XX年房地产基金行业在XX年基础上实现了量和质的发展，但同时也伴随着风险的积累和行业的分化。 我们关注到，房地产基金日益作为一种独立的另类投资资产类别存在于市场中。房地产基金与PE基金在实物资产现金流方面，及地产开发周期方面的区别使得这两类另类投资基金具有相似的表象，但却是 不同的投资逻辑和投资策略。在房地产基金内部，核心型、增值型、机会型投资策略也存在着完全不同的执行效果。我们发现，在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。 在多元化的资产管理行业开局之年展望将来，房地产基金即将成为另类资产配置的重要资产类别。房地产基金具有明显的长期投资属性、资产增值特点、较高风险收益特征，对于丰富机构投资人和高净值个人的投资组合具有实质性意义。同时，房地产基金管理人的逐渐成熟，以及不同管理人投资策略的分野和专业化，为建构一个多元化的房地产基金投资组合提供了坚实的基础。 一、XX中国房地产基金行业统计情况在XX年的房地产基金全行业调查基础之上，XX年再次对房地产基金行业数据进行了更新。 XX年中国房地产基金行业向纵深发展：行业规模进一步扩大，投资管理机构更为成熟和专业化，投资策略更为多元化。但制度套利和资本市场套利双重环境的存在，仍给整个市场带来极大的诱惑和风险因素。 根据统计，截至XX年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。XX全年共新增24家房地产基金管理机构，新成立113支房地产基金。 人民币房地产基金自XX年开始较多出现。但在XX年之前，国内人民币房地产基金仅有20多支基金，100亿左右的市场规模。XX年房地产基金开始蓬勃发展，当年新募基金数量48支，募集规模271.76亿元。XX年更是房地产基金井喷的一年，新募基金数125支，总募集规模1004亿元。XX年人民币房地产基金进入市场调整，全年共新募集基金129支，总募集规模767亿元。XX年全年，共募集新基金113支，总募集规模超过1300亿元。(注：XX年数据中包括多个名义募集数据，并非实际募集规模) 目前国内人民币房地产基金的管理机构中，独立品牌内资GP和房地产商关联GP占绝大部分，二者合计占市场GP数量的3/4，及管理资金量的72%;金融机构关联GP占市场GP数量的22%，管理资金量的25%; 外资GP以美元基金为主，但还是有少量外资或合资机构如铁狮门、普凯、凯龙瑞等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的4%，管理资金量占整个市场的3%。 有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产;综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发;有近1/5的房地产基金关注于商业地产领域;还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题。 从基金规模