房地产企业税务风险管理之道.ppt

创造税务利润 房地产企业税务风险管理之 道 武汉市金瑞君安税务师事务所 自我介绍 l武汉市金瑞君安税务师事务所 总经理 l武汉市久益税务服务有限公司 总经理 l从事税务代理行业12年 l湖北财税学院客座教授 l从事房地产税务风险研究五年，为近100家房 地产企业提供各类税务服务。 l出本房地产行业税务研究书籍多部。 内容提要 l第一部分：房地产开发各环节涉税介绍 l第二部分：房地产涉税风险管理实务 l1、房地产企业目前面临的税务风险点分析 l(1)、拿地环节 （2）、收购环节 l（3）、建设环节 （4）、销售环节 l（5）、使用环节 （6）、投资环节 内容提要 l2 、风险形成的原因分析 l（1）、风险是由哪个部门造成的？ l（2）、企业财务人员在税务控制体系中的重 要性与局限性 l（3） 、企业税务风险的外部因素 l3、解决之道 第一部分第一部分: :房地产各阶段涉税分析房地产各阶段涉税分析 l l 分四个环节分四个环节 土地取得环节1 开发建造环节2 销售转让环节3 拥有使用环节4 房地产企业涉及的税种 l1、企业所得税 2、营业税 l3、增值税 4、土地增值税 l5、印花税 6、房产税 l7、城镇土地使用税 l8、个人所得税 l9、契税 10、城建税 11、教育费附加 l12、车船使用税 第一环节第一环节: :土地取得环节土地取得环节 l l 拿地阶段拿地阶段: : 拿地阶段 风险说明 契税 耕地占用税 印花税 个人所得税 企业所得税 第二个阶段：开发建造环节第二个阶段：开发建造环节 开发建造环节开发建造环节 印花税印花税 城镇土地城镇土地 使税使税 企业所得企业所得 税税 个人所得税个人所得税 第三环节：销售与转让环节第三环节：销售与转让环节 销售与转让环节销售与转让环节 印花税印花税 城镇土地城镇土地 使税使税 土地增值土地增值 税税 个人所得税个人所得税 第四环节：拥有与使用环节第四环节：拥有与使用环节 l l 最后环节：最后环节： 营业税 企业所得税 房产税 印花税等 土地使用税 第二部分：房地产涉税风险管理 l一、房地产企业目前存在的税务风险点分析 l1、房地产企业在内部管理中存在大量的税务风险， 如税务岗位的设置、相应内控制度等 l2、财务人员从不或很少参与合同的签订 l3、房地产企业各类业务合同中很少有专业的涉税条 款或者说房地产企业各类业务合同中涉税条款不明确 或表达不准 l4、企业财务部门纳税缺少必要的监督 l5、认为财务人员能搞定税务事项 企业通病：合同随意签、财务人 员不参与 l房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基 础和前提，而合同一旦签订、备案、履行，必 将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经 济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律 风险，负责起草合同的律师或企业相关部门往 往并不知晓税法是如何规定的。 续 l纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济 合同中涉税条款的不明确，企业却很少关注合 同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务 管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注 点。 l房地产开发合同涉税条款通常包括合同履行方 式、发票如何开具与传递、支付结算方式等重 要内容，并要准确地适合或规避现行税法条款 。 续 l税务机关的税务检查（稽查）大多从企业的合 同、发票、支付结算等方面入手，而税收政策 复杂而浩翰，如果不在合同签订的环节进行好 税务方向的事前审核和税务安排，往往会给开 发商带来重大经济损失。 合同分类 l房地产企业的重要合同如： l土地出让合同、合作开发协议、设计合同、施 工总包合同、甲供材合同、融资合同、 物业 管理合同、租赁合同、商品房买卖合同、装饰 合同、代理销售合同、促销方案、拆迁补偿协 议等等。 1、拿地环节的风险案例 l房地产企业拿地的几种主要方式： l1、土地招拍挂方式 l2、通过收购项目公司的股权方式获得土地 l3、收购烂尾楼方式 l4、通过收购在建项目方式获得土地 l5、合作开发方式 土地招拍挂方式下的风险 案例1：某房地产开发企业，2007年1月进行 旧城改造项目，土地合同约定总面积为1200亩 ，当期实际已取得500亩，合同无特别约定交 付时间，企业按500亩申报城镇土地使用税， 2010年，税务机关要求企业对2007、2008、 2009年的土地使用税按1200亩缴纳土地使用 税。 政策依据 l财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有 关政策的通知 l财税2006186号 l二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义 务发生时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受 让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地 使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合 同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 票据管理 l一：财政性事业收据 l二、拆迁发票的获得 l1、拆迁补偿协议 l2、被拆迁户的门牌号、产权证明复印件 l3、被拆迁人的身份证复印件 l4、拆迁人的签收款单 l思考：用建筑公司名义开具拆迁发票？ l思考：委托拆迁公司拆迁时开全额发票？ 土地定价的筹划问题 l某房地产企业获得了500亩土地，准备开发的 项目有酒店、商铺、住宅及高尔夫等多种业态 。综合每亩单价80万/亩。 l思考点： l土地成本对土地增值税的影响！ （2）通过收购项目公司的股权方 式获得土地的风险案例 l甲房地产开发公司准备收购乙房地产开发公司 ，乙公司为单纯的项目公司，是纯国有企业， 土地账面成本为6800万，为多次评估后的价值 。注册资本金2000万，收购价17000万。 l风险点： 拆迁补偿协议中税务风险案例 l拆迁的三种方式： l1、自己的前期工程部负责拆迁 l2、委托专业的拆迁公司进行拆迁 l分包干制与非包干制 l3、城中村改造中委托村民委员会拆迁 l案例：某地产公司拆迁补偿协议 l见附件 2、收购环节的税务风险 l 收购中的税务风险案例 甲公司位于武汉，2009年1月7日收购位于广 州的某房地产项目企业乙公司，收购时点为 2008年12月31日，乙公司净资产为12000万 ，收购价为24500万，乙公司收购时账下有一 块土地，前期开发二个楼盘，收购合同约定： 收购日即2008年12月31日 收购中的税务风险案例（2） l之前所发生的债权债务一律由乙方负责，其债 务包括：各种应纳税款。 2009年8月1日广州市地税局对乙公司的2006 至2008年度进行正常稽查，发现乙公司偷逃 营业税、土地增值税、企业所得税等达4600 万之巨，因数额巨大，决定移送公安机关， 2010年2月1日法院经审理后给予乙公法人代 表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。 收购中的税务风险案例（3） l法人代表喊冤：说税务机关查补的税款是属于 06至08年度的，那个时间乙公司还不属于其管 理，不应该负偷税责任。 l分析：法人代表喊冤是否有理？ 解决方案：做好税务尽职调查 l现实情况是：调查的企业不多或调查深度不够 、内容不够全面 l调查的内容： l1、企业在存续期间的纳税义务的履行情况 l2、项目公司土地成本的真实性、票据的合法 性与有效性 分两种情况 l1、收购前的税务风险尽职调查 l2、收购后发现成本或费用不真实如何处理 （1）、收购前的税务风险尽职调 查 l解决方案： l1、股权收购协议（或收购框架协议）中必须 要有明确的税务尽职调查的条款，主要涉及调 查的内容，时间跨度、如出现与被收购方承诺 有差异时处理的意见等。 l2、聘请专业的税务师事务所进行调查。 l3、进行税务尽查调查之前应建立双控账户， 收购款暂不支付。 续： l4、根据尽职调查内容调整收购价格 （2）、收购后发现成本或费用不真实 如何处理 l案例6：某房地产企业收购了某地产公司（该 公司为自然人出资），收购时该公司时为烂尾 楼时，盖到三层。 l收购后发现原股东承诺的前期土地成本及建筑 工程成本为9200万，实际成本才2000万，股 东解释说有很多成本费用当时按政府要求缴纳 了，也有票据但因故丢失了。 l建筑工程为省钱没有要票。 问题点： l实际支付股权款17000万。 l土地成本与建安工程没有票据，没有账怎么办 ？ 解决思路： l1、请律师事务所找当地政府部门查询企业已 缴纳的所有费用， l2、建筑成本没有票的，多付一部分款获得税 票。 注意点： l1、个人所得税的代扣代缴问题 l2、对方公司经营期的涉税问题 l如：土地使用税的缴纳情况等。 l 其它税种的欠税情况等。 （3）、收购烂尾楼税务风险案例 l甲房地产公司决定收购乙公司开发的某烂尾楼 ，收购方式有两种，一是收购乙公司的全部股 权，二是收购该楼盘。 l收购楼盘时一般乙公司不愿意开具销售不动产 的发票，愿意把原来的建筑发票等给甲公司。 假设收购款花了8000万，然后改建加层等投入 了12000万，销售收入37000万。税如何处理 ？风险何在？ 案例：合作开发还是项目收购？ l甲公司2003年（非房地产开发公司）在市中心 建设28层的办公大楼，因资金等多种原因成为 烂尾楼，具体为大楼主体工程已经完工，但水 电、装饰及配套均没有完成。2007年6月与乙 公司（具有建筑与房地产开发公司，乙公司为 甲公司大楼的施工方）签订合作开发协议， 合同约定： l1、甲方保留大楼8至16层的所有权，其它楼层 的产权过户到乙公司名下。 案例 l2、甲方欠乙方的前期施工费3000万不再追究 。 l3、甲方欠银行贷款4000万由乙方代为还款。 l4、乙方要完成整个项目的后续投入，包括整 个大楼的特别是8至16楼的装修投入、项目配 套绿化等。 案例： l截止2009年12月31日止，乙公司将1至7层全 部销售完，17至20层转为自用，21至26层销 售完成95%。 l问题： l1、该协议冠名为合作开发协议，实质为什么 ？是合作开发还是项目收购。 l2、如为项目收购则营业税能否按差额征收， 如能差额征收的基数是多少？ 案例： l3、在计算土地增值税，如何计算加计扣除， 基数如何确定？ 3、建设阶段的税务风险案例 l房地产企业目前流行采用甲供材的方式，但甲 供材方式下涉及哪有税收风险呢？ l1、房地产公司自行采购的材料与设备应获得 什么发票？ l 增值税专用发票？ l 增值税普通发票？ l 第三方开票？ l 假票真开？ 3、建设阶段的税务风险案例 l增值税失控发票？ l2、自行采购材料是否补缴营业税？ l电梯等设备是否存在重复征收营业税的问题？ 增值税失控发票的案例 l武汉某房地产公司采用甲供材的业务模式， 共采购各类材料及装饰品共计12000万，2009 年7月江苏某市国税局稽查局到武汉市国税局 要求协查，协查函中提到该房地产企业向该市 某生产浴盘等的企业共支付采购款2300万，该 企业收款之后未缴纳增值税潜逃了。 l结果：对房地产获得的2300万的成本不认。 3、利息的处理 l主要问题： l1、关联方之间借款的问题 l（1）、相互之间不计提利息 l（2）、计提不支付或不开票发票 l（3）、利息如何在税前扣除的问题 l2、高利贷利息的处理 l通行做法，事后处理，用建筑业发票来冲？ 向个人借款的涉税问题？ 4、销售环节的税务风险案例 l（1）、商品房买卖合同税务风险案例 l某房地产企业商品商买卖合同案 l参见：国税发200931号第17条、25条、33条 。 l参见：企业签订的武汉市商品房买卖合同 （2）、代理销售的税务风险案例 l案例1：甲房地产开发公司开发了某项目为纯商业地 产项目，经区政府部分规划同意为服装批发中心，开 发公司与乙代理公司签订代理合同，约定销售底价 15000元每平方，如低于底价由乙公司补齐，如超过 则超过部分由双方按5：5进行分成，超过部分的税由 双方各承担50%，由开发公司统一为业主开具正式发 票，销售款统一由开发商收取，然后再进行结算。 l 结果：在开发公司与代理公司进行代理结算的时 候，乙方对甲方超出部分的税款的计算发生争议，最 后告到法院。 解决方案： （3）、购二送一的促销方案 l某房地产开发了黄陂某楼盘，2008年8月为了 促销，由销售部门提出了购二送一的促销售方 案，即购二套房子送一地下停车库，总经理批 准后实施。 l经咨询律师， 二套房子签订商品房买卖合 同，地下停车库签订赠与合同。 l假设每套房子50万，车库10万每个。 l税务风险分析？ 5、使用环节 l一、未办理竣工决算与完工备案前投入使用的 税务风险案例 l二、完工备案证时间的税务风险案例 提前投入使用的案例： l某房地产开发企业与业主签订的交付时间为 2009年3月1日，开发楼盘为商住混合楼， 2008年5月，为解决公司办公环境，经总经理 办公会商议决定将商业楼部分的其中第四层装 修，装修共花费4个月时间，10月公司搬入办 公。2009年5月税务局在例行检查时，要求企 业补税2000万。处罚1000万。还有相应的滞 纳金。 l税务局的税法依据： 国税发200931号 l第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的 开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建 筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地 开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的 ，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管 理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 完工备案时间的案例 l常见问题： l1、如某房地产企业完工备案证取得时间2009 年12月28日，交付业主时间为2010年01月5日 ，2010年4月进行企业所得税汇算清缴是按“ 预缴”还是按“完工”来呢？ l2、企业按税法规定是完工了，但工程并未实 际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费 未缴？ 续： l3、按税法规定完工了，但很多款未付，发票 未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于 项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从 而导致多交税的问题？ 6、投资环节的税务风险案例 l某房地产开发公司在开发楼盘的同时也收购其 它房地产开发企业开发的楼盘，持有升值并根 据需要进行销售，以获得升值收益。 l1998年10月收购中山大道上的某大厦二层， 购买时支付1900万，获得税务收据。2009年1 月对外销售，售价1700万。营业税、企业所得 税、土地增值税如何缴纳？ （二）、风险形成的原因分析 l合同是谁负责签订的？ l责任应该由谁来负？ l财务部门在其中的责任？ 深入细分：外部原因与内部原因 l第一：税收法规本身的缺失或缺陷 （1）、立法不严密，执行中产生诸多争议， 补充规定出台不及时，或出台的补充规定也有 漏洞，使企业产生涉税风险。 l（2）、政策多及地方政策信息流传不通 l第二、地方政府的税收干预，变相税收优惠、 曲解税收政策、政策执行不到位等等。 l第三：征管与稽查之间的冲突 第四、社会原因 l1、假发票泛滥 l2、合作企业为偷税而故意虚开或第三方开具 发票。 l3、失控发票产生而导致的风险等等。 第五、企业内部的原因 l1、依法纳税意识不强。 l2、惧怕税务机关，依法维护自身合法权益意 识不强。 l3、过份依赖关系。 l关系会使企业放松了对税收政策的了解，由于 企业对税收政策的不了解，加重了对关系的依 赖，造成了企业的恶性循环，不断给企业带来 税收风险，阻碍了企业发展。 内部原因 l4、专业水平有待提升 l（1）、企业领导层应更加重视税务管理。 l（2）、会计人员对税收政策理解不透，对政 策的执行及征管了解不够。 l5、企业没有必要的税务风险内控制度。 l如税务风险岗位设置、合同中的税务风险管理 等。 三、解决之道 l第一步：认识税收 1.税收是怎样产生的？ l 税务机关是永远不会相信企业的账。账是 人为造出来的。税务机关只会相信公司的合同 或相关的证明。 l 公司的税收是由业务部门在做业务签合同的 时候产生了税收。 l 合同决定业务过程，业务过程产生税收 财务与税收是怎样关系？ ？ l财务只是个税务核算和税款缴纳的作用。 l 当业务部门业务做完后，发现有多交税问题 ，或者出现税收风险。这时到了财务，财务发现 问题后，只能通过账来解决。在账上造假来遮盖 前面发生的业务过程，设计出另外一种业务过程 来达到少交税，规避风险的目的。 l 伪造、编造虚假计税依据 l 业务部门产生税收，财务部门反映和交纳税 收。 财务人员的局限性 l1、本身专业的局限性 l2、后续职业教育的局限性 l3、平常工作的局限性 l专业人做专业事的理念！ 老总与税收是怎样的关系？ l老总责任：税收个人犯罪的第一责任人。 l 老总权利：业务的总决策人。 l 老总观