成本管理观点和选择.ppt

万科的成本管理 观点与选择 万科的成本管理观点和选择万科的成本管理观点和选择 正确认识成本管理 认识的重要性 做正确的事 正 确 地 做 事 做不正确做正确 我们做 什么？ 我们做得 如何？ 不正确的事 正确的事 最佳 位置 不是最差 最差 位置 死定了 正确认识成本管理正确认识成本管理 正确认识成本管理正确认识成本管理 财务管理与成本管理 成本管理与工程管理 建安造价管理与项目成本管理 区分几个 关系 任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是 如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技 术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。 两个方面 技术经济 正确认识成本管理正确认识成本管理 项目发展 施工 规划设计 竣工 1、从项目角度出发： 重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与 确定经营绩效。 销售 两个类别 物业管理 正确认识成本管理正确认识成本管理 分判招标签约变更结算 两个类别 2、从合同角度出发： 重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。 设计招标施工 SPEND曲线 项目周期 成 本 发生的 成本 形成的 成本 新项目发展 成本控制重点 放那儿好？ 70%80% 20% 销售及物管 正确认识成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心 工作重心前移 客户分析； 设计方案优化； 结构指标控制； 事前定价与清单招标； 工作重心后置 费率招标； 变更、签证事后补签； 工程结算； 正确认识成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心 工作的重心 数据分析与储存 新项目发展规划设计 合约分判 与招标 施工管理合同结算 动态反馈及时结算事前定价亦步亦趋谨慎测算 造价管理模式 正确认识成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心 不同土地获取方式下利润差别 伴随着竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为 项目经营的主要矛盾, 必须要高度重视。 拿地方式土地利润开发利润 协议转让 0 0 招标拍卖 0 0 正确认识成本管理成本管理的必要性成本管理的必要性 土地招标项目成本利润情况 项目 成都金色成都金色 家园一期家园一期 南京光明南京光明 城市一期城市一期 无锡魅力无锡魅力 之城一期之城一期 计划单位售价(元/m2)390065004696 计划单位成本(元/m2)335052363600 单位毛利润(元/m2)405939775 销售毛利率10.38%14.45%16.50% 销售净利率5.62%8.34%9.72% 当前单位成本 56903885 正确认识成本管理成本管理的必要性成本管理的必要性 制度体系： 是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制， 保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本 作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。 新项目发展可行性评审体系 设计阶段成本管理工作指引 工程及材料招标管理办法 工程合同管理办法 设计变更、现场签证管理办法 工程计价管理办法 规划设计工作流程与评审制度 正确认识成本管理作业成本管理作业成本管理 成本管理水平是 各作(专)业管理 水平的综合体现 万科成本管理模式作业成本管理作业成本管理 成本项项目单单价合价 勘察丈量费费 三通一平费费 临时设临时设 施费费 工程管理费费 人工及行政费费用 作业时间业时间 成本 合 计计 工程作业成本工程作业效果 作业业效果相关指标标 工程质质量客户质量满意度 质量投诉成本 竣工房维修费用 工 期开发计划符合度 结结构指标标控制钢筋含量 砼含量 清单单招标标总包清单招标率 招标竞标竞 争性单项招标中标率 工程作业 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 案例一：小高层钢筋含量34kg/m2 广州万科城市花园五组团D1单元为12层住宅，经过设 计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下 ，优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及地梁），相对 同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏 低。 经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。 从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最 底线。 按5元/kg计算，钢筋成本较常规标准低130/m2元。 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 案例二：结构优化降低成本50元/m2 武汉城花在应用标准化华中版施工图时，武汉公司和 集团规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱 梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用 冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有 一定幅度下降，成本降低较多。 统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至 35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成 本降低50.76元/m2 。 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 案例三：基础超深签证增加357万元 大连城花一期施工图设计时，因场地未完全交出，详 勘布点不足，施工时发现基底设计标高未达到持力层，导 致整个场地超挖56米。施工时，未对施工方案进行优化 选择，采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高，相当于 将整个底板浇成了56米的砼大板，仅此一项签证增加成 本357.7万元，单方成本增加49.14元/m2。 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 案例四：基坑支护160万元VS地下室建造214万元 中山城市风景营销大厅原设计方案有一层地下室，因 施工图出图较晚，按图施工无法满足开盘要求，后将地下 室移至销售大厅外侧。新方案下，常规施工顺序应先施工 地下室而后销售大厅主体，为满足开盘需要，需要先施工 主体，则施工地下室时必须增加基坑支护。按设计院设计 方案测算，支护费用高达160万元(地下室建造成本214万元 )。在与深圳公司审图后，最终意见在现状下已无优化余地 。 最终，项目部和成本部在招标时找到了解决办法，将 支护费用降至10万元左右。 q 客户价值为核心： 选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品； 结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期 看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率。 设计阶段成本管理原则 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 q 方案优化： 各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化； 同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益 和短期利益的平衡。 q 动态测算、及时反馈： 设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整 设计以满足公司的经营要求。 设计阶段成本管理原则 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 q 设计单位配合： 作好与设计单位沟通工作，取得设计单位在成本控制方 面的配合，在设计合同中明确提出成本控制的工作配合和技 术经济指标要求，考虑设置奖惩措施。 主要经济指标 q 容积率 q 建筑密度 q 单方钢筋含量 q 单方砼含量 q 窗地比(单方建筑面积外墙门窗含量) q 建筑周长面积比 q 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 主要方面： q 小区规划 q 配套设施面积 q 住宅的平面布置 q 住宅的单元组成、户型和住户面积 q 住宅建筑结构的选择 q 正确认识成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置， 保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。 工程量清单招标的优点： q 事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力； q 总价和单价两方面的充分竞争； q 总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势； q 有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变更； q 及时评估出造价咨询公司的工作质量； q 便于成本数据积累，建立成本数据库： q 降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 目前工程量清单招标存在的问题： q 占用项目关键线路，时间相对较长； q 部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计变更较 多，降低了清单招标的可能和效果； q 合格承建商资源不足，使得招标竞争性不足，报价可 能偏高； q 投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能偏高； q 定额依然必不可少，市场定价少有使用； q 造价咨询公司水平有限，影响清单准确性。 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 解决办法： q 示范区销售展示部分可采用费率招标方式； 工程招标管理办法规定“除示范区外，主体工程 不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各 地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委 员会审批后方可执行。” q 桩基、主体分开招标； 设计有桩基的，可将桩基工程单独发包，先行施工， 以节约工期。 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 解决办法： q 加强设计计划管理和图纸质量管理，把施工图设计计 划执行做为设计部门考核指标之一； 项目开发计划管理办法规定“项目开发计划具有 严肃性，总部与一线公司均应努力保证计划的实现。计 划确定后，不可随意变更。确因经营需要，拟对项目开 发计划作出重大变更，应视情况报总部审批或备案。” “以下重大变更应在作出变更决定后4个工作日上报 总部备案:(2)规划设计、结构设计、施工图设计、基础 开工、主体开工及入伙延后30日” 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 解决办法： q 合理安排工作，多任务并行，避免清单招标成为唯一 的关键线路； q 扩大合格承建商范围，注重本地承建商的培养； q 注重对投标单位培训，总部将提供相应支持； q 注重成本数据库建设，为清单计价提供依据；鼓励投 标单位依据自身成本水平报价； q 加强对咨询公司的管理和培养，合理确定咨询费用； q 持续推进标准化项目工程量清单集中编制。 现状：2003、2004年主体建安工程清单招标情况 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 集团目标：主体建安工程清单招标率65% 序号公司 招标标面积积(万 m2) 清单单招标标面积积(万 m2) 清单单招标标比 例 1深圳14.172.9720.96% 2广州5.973.27 54.77% 3东莞000 4中山000 5上海44.8222.52 50.25% 6南京22.830 0 7南昌14.902.98 19.99% 8无锡000 9沈阳10.364.13 39.86% 10长春000 11大连000 12鞍山0.8500% 13北京29.7428.7396.6% 14天津7.927.92 100% 15成都18.418.33 45.25% 16武汉16.680 38.93% 总计总计186.6680.8543.41% 注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 二三年集团主体建安 工程清单招标情况 序号公司 招标标面积积(万 m2) 清单单招标标面积积(万 m2) 清单单招标标比 例 1深圳27.78 14.89 53.61% 2广州18.75 16.35 87.21% 3东莞5.842.76 47.26% 4中山6.566.56100% 5上海19.6311.51 58.66% 6南京7.0900 7南昌11.01 11.01100% 8无锡14.8100 9沈阳9.606.76 70.37% 10长春7.902.57 32.55% 11大连13.912.06 14.83% 12鞍山11.3111.31 100% 13北京000 14天津25.2320.18 80% 15成都13.539.34 69.06% 16武汉8.043.13 38.93% 总计总计200.99118.4458.93% 注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 二四年集团主体建安 工程清单招标情况 序号公司2003年2004年 1深圳20.96%53.61% 2广州54.77%87.21% 3东莞047.26% 4中山0100% 5上海50.25%58.66% 6南京00 7南昌19.99%100% 8无锡00 9沈阳39.86%70.37% 10长春032.55% 11大连014.83% 12鞍山0%100% 13北京96.6%0 14天津100%80% 15成都45.25%69.06% 16武汉38.93%38.93% 总计总计43.41%58.93% 注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 二三年二四年 集团主体建安工程清单招标情况 正确认识成本管理工程量清单招标工程量清单招标 工程量清单招标是大势所趋 q 是市场化的需求： 传统定额计价方式是计划经济的产物，体现了国家对微 观经济的调控，伴随中国市场经济的发展及加入WTO，中 国的市场化和对外开放将程度将不断扩大，市场竞争的理念 将深入各行各业，而工程量清单招标正体现了自主竞争的市 场化概念。 q 体现了集团加强成本管理的思路： 从北京案例，集团愈发认识到成本工作重心前移的重要 性