《设计管理》PPT课件.pptx

设计管理 设计管理 万达项目“总承包交钥匙” 管理模式的推行及国际通行EPC模式的行业发展导向对公司的设计管 理提出了新的要求。同时，在工程建设市场愈演愈烈的激烈竞争背景下，工程建设利润逐渐透明，对 项目精细化管理要求不断提高，设计优化和图纸质量管控对项目效益的提升已经日趋明显。 万达商业地产发展十多年来，已经建立了较为成熟的订单式开发与管理模式，计划管控实现了模块化，合作伙伴实现了品 牌库管理，施工单位建立了和“中”字头施工企业的战略合作等，客观上已经具备了推行“总包交钥匙”管理的基础。 “总包交钥匙”就是整个项目由总承包商负责建设全过程，所有的分包商均由总承包商在万达品牌库中选择，合同价格执 行万达采购数据库中的价格，万达负责品牌库、采购数据库的管理维护。万达只与总承包商一家签订施工合同，不直接面 对分包商，总承包商对整个项目的计划、质量、成本、安全等负全责。业主不直接对接总承包商的分包商，总承包商的分 包商原因造成的任何问题都不能作为总承包商对业主的免责理由。概括说就是在项目总成本不增加的前提下由总承包商包 工期、包管理、包成本，实现向业主方“交钥匙”。 “总包交钥匙”模式，即总承包商全权负责本工程约定施工范围内的工程的采购、施工，并对其质量、安全、工期、造价 等所有方面向业主承担全部责任。“总包交钥匙”模式下总承包商是整个项目建设的主体、合约的主体，所有分包商选 定、组织建设均由总承包商负责，万达各部门不介入总承包商对分包商的招标，总承包商只能在万达品牌库中选定单位， 就总承包商的分包商施工的工程，万达给予总承包商相当于分包商工程价款一定比例的分包管理费用。 万达项目公司不越权管理，集中精力做好销售、质量监控、计划监控，取消项目公司招标；万达总部各部门重点做好各项 设计标准的制定与研究、项目关键事项及节点的监控与协调、质量体系的完善和落实、业务的指导与培训等，为万达项目 公司提供支持与服务；万达成本部负责维护管理品牌库，监督品牌库的使用，以保障“总包交钥匙”模式的顺利实施。 “总包交钥匙”模式的适用范围为：商业综合体项目所有工程。其中：原则上消防工程的分包商及合同价款由万达确定， 总承包商签订合同并全面负责进度、质量、安全、协调等工程建设管控；万达负责消防报审、验收的组织。 暂不纳入“总包交钥匙”的范围为： (1)万达文旅项目随管控模式不断成熟逐渐纳入“总包交钥匙”范畴； (2)万达酒店建设公司负责管理的界面，如：酒店室内精装修、酒店二次机电、 厨房设备、泳池设备、酒店智能化工程等（ 由万达酒店建设公司另行招标，总承包商参照交钥匙模式进行全面管理）； (3) 市政配套的相关内容：如电力、燃气、热力、通信、红线外给水、红线外排水； (4)第三方检测或咨询服务的相关内容：如工程桩检测、基坑监测、沉降观测等； (5) 商家自行负责的装修工程：如影城装修、商铺装修。 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 以轻资产模板为例 292 （11） 经营 6 设计 90 招标 29 招商 7 工程 130 筹备 3 摘牌 1 交地 1 四证 5 交付 3 验收 17 人力资源、项目公司、商管公司 发展部、项目公司 项目公司、财务部 项目公司、股份公司财务部、 总部成本部、资产管理部等 总包参与节点数：166个 筹备筹备摘牌摘牌交地交地四证四证经营经营设计设计招标招标招商招商工程工程验收验收交付交付 标准模版解读（11个阶段） 发展部、规划院、项目公 司、总包单位、商管公 司、成本部等 项目公司、总包单 位、总部成本部等项目公司、商管总部等 总包单位、商管总 部、规划院、百货 总部、总部成本 部、项目公司等 总包单位、商管总 部、规划院、百货 总部、质监部、安 监部、信息中心、 股份公司档案室、 项目公司等 总包单位、商管总部、 商管公司、股份公司档 案室、项目公司等 说明：目前模块化模版共292个节点 ，实际上线时将招商1级节点“主力 店房产技术条件及步行街业态规划图 移交”分解为两个1级节点“主力店 房产技术条件”和“步行街业态规划 图移交”，节点时间不变，实际上线 节点293个。 标准模版解读（各主要阶段主要责任单位及确认单位） 阶段责任单位确认单位 四证办理项目公司项目管理中心计划部 方案设计规划院项目公司 初设、施工图设计项目公司总承包商 招商 对接 业态规划商管总部规划院 商家房产技术 条件 商管总部、地方商管项目公司 招标工程设备类总承包商项目公司 消防及政府、垄 断控制类 项目公司项目管理中心计划部 工程总承包商项目公司 验收总承包商、项目公司项目管理中心计划部 移交总承包商、项目公司商（物）管公司 设计管理 设计管理 交地开工 +90 裙房 封顶 +330 外装 开始 +390 外装 完成 +585 综合体项目22个月模块计划 开业 +660 902406019575 交地开工 +75 裙房封顶 （外装开始 ） +265 外装 完成 +415 轻资产项目16个月模块计划 开业 +480 7519015065 -15-50-60-45=重资产 -180-10 标准模版解读（轻、重资产模块计划对比） 设计管理 招商招商 招商对接要点 了解商管总部、商管公司分工，明确模块责任单位 项目公司、总包在招商阶段分别有确定的招商对接人， 定期梳理召开招商协调会销项 详细的招商协调会销项清单 重视主力店、次主力店、商铺进场条件，建造标准内的 无条件按时移交 了解各类店铺进场后所需要完成的工作及变更，认真梳 理招商滞后对后期工作的实际影响（提前做？做计划？ 亮红灯？ ) 满足消防建审意见要求 设计管理 招商招商+设计设计 时间 交地日 后5天 交地日 后15天 交地日 后20天 交地日 后25天 交地日 后60天 交地日 后80天 交地日 后95天 交地日 后110 天 设计 1 总图 及指标 签字移 交 1 初勘 报告报 备 1 复核 规划条 件（含 总图初 次报批 ） 1 单体 方案签 批移交 1 基坑/ 基础论 证及成 果报审 1 单体 方案深 化签批 移交 1 立面 方案确 定及成 果移交 1 工程 桩图移 交 1 初设 报审 招商： 主力店 业态及 平面确 认 1 正负 零以下 土建图 审核后 移交 1 第一 版施工 图报审 ） 1 立面 初设及 材料封 样报审 1 内装 及采光 顶方案 及设计 封样移 交 1幕 墙施 工图 报审 交地日 后135 天 交地日 后140 天 交地日 后145 天 交地日 后155 天 交地日 后180 天 招商： 商户二 次装修 消防报 审图及 移交 开业日 前120 天 招商 ：项 目租 赁决 策文 件 招商 ：主 力店 房产 技术 条件 及步 行街 业态 规划 图移 交 1 第二 版施工 图(大商 业全专 业)审核 后移交 1 二版 签约租 赁面积 测算移 交 招商 ：步 行街 房产 技术 条件 及餐 饮商 铺点 位图 移交 决策日开业 日前 280 天 开业日 前230 天 开业 日前 200 天 招商： 业态规 划签批 移交 一级节点一级节点 招商节点严重制约 设计二版图进度 仅以此模块节点进行说明不代表本项目 设计管理 设计设计 摘牌日 前15天 时间 交地日 后15天 交地日 后25天 交地日 后35天 交地日 后45天 交地日 后50天 交地日 后80天 交地日后 110天 2 规划 设计启 动会 设计 2 提出 商业业 态规划 需求 2 总图 及指标 签批移 交 2 市政 协调会 2 总图 报规确 认 2 开挖 图移交 2 供电 方案论 证及成 果移交 2 供电方 案初步确 认 交地日 后115 天 交地日 后180 天 交地日 后200 天 交地日 后225 天 2 景观 方案及 设计封 样移交 2 电梯 设计参 数报审 2 幕墙 施工图 审核后 移交 2 屋面 综合设 计评审 2 室内 综合管 网设计 评审 2 儿童 娱乐平 面布局 图移交 时间 交地日 后265 天 开业日 前340 天 开业日 前275 天 开业日 前250 天 设计 2 立面 多方综 合协调 会 2 业态 落实及 消防设 计协调 会 2 车库 动线方 案报审 2 内装施 工图及材 料封样报 审 2 室外 市政综 合管网 合图 2 景观 施工图 及材料 封样报 审 2 车库 动线施 工图评 审 2 儿童 娱乐精 装修提 资 2 室内 步行街 砌筑图 审核后 移交 2 步行 街导向 标识信 息移交 2 夜景 照明施 工效果 检查 开业日 前220 天 开业日 前210 天 开业日 前200 天 开业日 前170 天 开业日 前120 天 开业日 前90天 开业日 前230 天 二级节点二级节点 仅以此模块节点进行说明不代表本项目 设计管理 设计管理 设计管理 设计设计 3 设计 试桩 设计 2 电梯 设计参 数报审 3 空调 主机设 计参数 报审 2 夜景 照明施 工效果 检查 2 屋面 综合设 计评审 2 室内 综合管 网设计 评审 3 幕墙 施工工 艺深化 施工图 3 夜景 施工工 艺深化 施工图 3 导向 标识现 场施工 封样 交地日 后70天 时间 交地日 后180 天 交地日 后290 天 开业日 前130 天 开业日 前90天 交地日 后265 天 交地日 后225 天 由桩基施工单位 进行试桩，第三 方检测单位出试 桩报告 按照集团采购要 求提供 屋面景观初设、 机电设备降噪及 美化设计方案确 定 施工单位完成优 化，上报管控要 点会签单及优化 图纸备案（应由 幕墙、土建设计 单位、项目公司 3方对图纸进行 审查并会签）深 化图纸不得影响 安全，效果） 施工单位完成优 化，上报管控要 点会签单及优化 图纸备案（应由 幕墙、土建设计 单位、夜景照明 设计单位，项目 公司4方对图纸 进行审查并会签 ）深化图纸不得 影响安全，效果 按照集团采购要 求提供 灯具安装达到 80%，项目公 司现场审查 总包发起总包发起 设计管理 设计设计 设计阶段总图 方案 及深化 初步 设计 施工图 工艺 深化图纸 样板段验收 万达集团 商业规划院 项目公司 总承包商总包设计部 图纸图纸 设计管理 工作要点： 1、应重点关注投资回报率和安全消防问题。 2、方案设计是按照国家标准执行的，需要针对 各地的地方标准进行深化。 总图 阶段 方案 阶段 初设 阶段 施工图 阶段 深化图 阶段 样板段 现场 检查 施工图移交深化图移交方案移交方案评审会 项目公司 总包单位 万达总部 设计设计 图纸图纸 设计管理 工作要点： 1、按时间要求完成对施工图的审核并反馈意 见。 2、参加项目公司组织的施工图会审。 3、接收完成修改的施工图，并进行后续工作。 总图 阶段 方案 阶段 初设 阶段 施工图 阶段 深化图 阶段 样板段 现场 检查 方案移交深化图移交施工图移交施工图会审 总包单位 设计设计 项目公司 万达总部 图纸图纸 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 喷淋泄水管在橱窗位置 试压的距地2m那个 在橱窗里面 井高度过高 没有随景观的标高走 设计管理 基础在排水方向上 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 设计设计 封样封样 设计封样 规划院向项目公司移交效果类方案的同时必须移交设计封样， 设计封样需按“操作手册”深度要求提供。 示例：“内装封样标准”、“立面封样标准” 设计管理 设计设计 工作要点： 1、按时间要求完成各专业施工工艺深化图。 2、参加深化图评审会。 3、根据项目公司、设计单位的审核意见对施工 工艺深化图进行修改。 4、图纸最终完成并提报项目公司。 总图 阶段 方案 阶段 初设 阶段 施工图 阶段 深化图 阶段 样板段 现场 检查 方案移交施工图移交深化图移交深化图评审会 总包单位 项目公司 万达总部 图纸图纸 设计管理 设计设计 总图 阶段 方案 阶段 初设 阶段 施工图 阶段 深化图 阶段 样板段 现场 检查 方案移交施工图移交深化图移交深化图评审会 序号需深化图纸类别 1内装施工工艺深化图 2景观施工工艺深化图 3导向标识施工工艺深化图 4夜景照明施工工艺深化图 5幕墙及采光顶施工工艺深化图 6弱电智能化厂家深化 序号需深化图纸类别 7太阳能热水专项深化 8虹吸雨水专项深化 9气体灭火专项深化 10管线综合 11BIM设计 设计管理 合同要求 责任条款 设计管理 设计管理 设计设计 评估内容评估细则（总分值100分） 设计成果 执行 （50%） 1.未按图纸施工：消防安全类，每处扣3分；其他类， 每处扣2分； 2.样板段未按签批设计封样实施，每项次扣3分； 3.施工结果未按签批样板段实施，每项次扣3分； 4.业主项目公司发出的销项未按时完成，每项扣3分； 万达对总包的考核 设计管理 设计设计 评估内容评估细则（总分值100分） 工艺图纸 深化 （30%） 1. 工艺深化图纸未经原设计单位签字、盖章确认，每 项次扣3分； 2. 工艺深化图纸主要材料、构件尺寸、工艺做法等与 原设计图纸不符，每项扣3分； 3. 工艺深化图纸违反强条或不满足消防安全要求，每 项扣3分； 4. 工艺深化图纸不满足原有设计意图，设计效果、使 用功