戴德梁行-汶川地震对房地产市场的宏观影响简析.ppt

Page 1 汶川地震对房地产市场的宏观影响简析 我国主要地震带分布示意图 Page 2 经济（Economic） 纲 要 城市特征及宏观经济 项目所在区域规划简析 社会（Social） 科技（Technological） 政治（Political） 市场（Market ） 小结（Summary） Page 3 经济方面 GDP（） 地震不改变中国宏观经济稳定增长的长期趋势 汶川大地震造成的直接经济损失将超过雪灾，但地震对宏观经济的影响并不比年初的冰雪 灾害更严重。地震对2008 年中国GDP 增长的影响仅会局限在第二季度， 而之后的重建工作还 有助于实现下半年固定资产投资增长。 CPI（ ） 短期将对全国的粮食及猪肉价格造成一定影响，增加国内通胀压力。 货币政策（ ） 灾区将实施差异化经济政策，特事特办 央行表示，对受灾严重的成都、绵阳等6市州,地方法人金融机构暂不提高存款准备金率。 货币政策整体继续从紧，区域（如成都）结构性放松是以非震区（如深圳）货币政策的进一步 紧缩为代价。 Page 4 经济方面 财政政策（ ） 区域基础设施的重新规划、改善，将带来更大的投资潜力 扩张性财政政策在灾区将有明显体现，加之差异化信贷政策和社会各界重建资金的援助， 投入效果对区域经济为正面。这种正面效应在中长期对非重灾区大都市，经济促进作用明显； 房地产上游原材料价格（） 四川轻灾非重建城市开发商开发项目利润率下降，现金流进一步恶化 上游原材料的需求放大将打破2007年钢铁、水泥等上游产业的供求平衡，造成供应短缺， 形成原材料涨价的驱动力； 该区域房企将可能面临原材料供应短缺的风险，进而推高该地房地产公司的建安费用，加 之四川是劳务大省，灾后农民忙于灾区重建，人力或短缺、劳动力成本上升。 Page 5 政治方面 家庭地震财产险（N/A） 本次汶川大地震将引发购房者对地震险的重新关注，并根据中国地震险（或配套类似险种 ）的制度性安排而对四川及中国房地产行业产生深远影响。 地震险若继续制度性缺位，从长期看，毫无疑问将影响购房者在四川的购房投资意愿；反 之，地震险配合相对宽松的信贷政策，将有效释放大规模的刚性需求。 住房抵押贷款处理（ ） 银监会5月23日根据金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）规定，要求各银行 业金融机构对借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追 偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。 其他（ ） 2008年以来，雪灾、藏独、火炬传递风波等一系列事件，激发了国内的民族情绪和社会责 任感，汶川地震更是极大增强社会凝聚力。同时，汶川地震为中国在国际社会赢得了很高的正 面评价，增强了中国经济在国际社会的认可，为整体社会经济发展及国际合作提供良好契机。 Page 6 社会方面 灾区房屋重建计划（ ） 5月21日，住房和城乡建设部明确提出，要用3个月时间在四川地震重灾区建设100万套过 渡安置房，已组织3批共201名专家进入四川灾区，展开危震房屋建筑的安全评估工作； 6月1日，国家汶川地震灾后重建规划组已经成立，主要负责组织灾后恢复重建规划的编制 和相关政策的研究，计划用3个月的时间完成前期工作和灾后重建的总体规划，用3年时间基本 完成灾后重建的主要任务。 旧城改造（ ） 本次汶川大地震将加快非重灾区旧城改造的力度与进程，对旧城改造可能会提出更高的要 求，不符合国家抗震设防要求的区域、本次地震中所造成的危房会纳进旧城改造范畴； 另外，随着公共建筑的翻建、重建、改造、加固等工作的深入开展，城市中心区域房地产 开发或将迎来新的机遇。 Page 7 技术方面 建筑抗震规范（ ） 深刻认识到抗震规范的重要性，有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准，并加强相关工 作管理，公建建筑、商业等大开间建筑设计、抗震要求和防灾害意识将增强。 本次地震将对城市规划与规划执行产生深远的影响，片面追求集约化土地利用的策略可能 将在规划执行、土地出让阶段受到市场的质疑。 随着抗震等级的提高、相关抗震防灾标准及规范的重新修订和严格执行，将使开发商建筑 施工安装成本进一步提高；同时，建筑设计、施工监管力度也将有实质性的提升。 Page 8 市场方面 建筑产品（ ） 地震对购房者选择物业类型产生重大影响，低密度、中低楼层和框架结构需求将提升 地震将为多层住宅带来最大的溢价空间，别墅其次，而高层建筑将面临销售价格回落、价 格体系重建的挑战。与此同时，框剪结构型物业获青睐，砖混型结构建筑受冷遇。 房地产市场消费理念 （ ） 地震打破了住房投资价值永远上升的神话，使人们对住房的偏好和理念将发生很大变化 一部分人认为，与其住高层不如住低层，甚至认为与其购买住房不如租房，至少在短期内 低密度住宅将成为购房者的首选，高层建筑中低层位置的热销程度将超过高层位置。 对于全国楼市而言，地震的巨大负面影响将使部分购房者改变消费预期暂缓入市，加之货 币政策进一步紧缩，从而使原本低迷的市场更加下滑，全国房地产市场观望气氛将更为浓厚。 Page 9 地震对灾区房地产开发商的影响 地震在给灾区房地产业带来消极影响的同时，也伴随着发展契机。 对灾区开发商而言，地震对房地产市场的负面影响是显而易见的，地震严重影响了购房者 的信心和购买偏好。这就直接导致销售量面临萎缩，影响销售资金回笼，现在银行又暂停房地 产开发贷款，使得开发商融资更加困难；加上地震促使建筑材料PPI指数的上涨和成都及周边地 区住房防震设计标准的提高，加大了房屋建筑成本。因此，开发商将面临很大的成本压力，资 金链将受到严峻的考验。 但，这次地震从需求的源头抑制了房地产行业的非理性发展，挤压行业内过多的投资、投 机行为，对行业的健康发展未尝不是一件好事；而且，在恐慌平复、灾情过后，市场将逐步回 归良性发展的轨道，那些高品质、高安全性的产品会成为市场关注的焦点，其价值会被重新发 掘，出现“品质溢价”，成为市场追捧的对象。 小结 Page 10 行业的思考与启示 一直以来，房地产发展商，乃至整个房地产行业的发展都是“趋利”式的价值观，另一个 最重要的侧面“避害”被我们忽视，或者说被“边缘化”了。 家园，被人们赋予的多重想象的功能，全都建立在其应当具备的基本功能遮风、避雨 和安全的基础上。 从“趋利”到“避害”： 土地重点考虑的是位置的稀缺性注重区位的同时尊重科学选址； 规划重点考虑的是可开发实施的成本和效益规划科学合理，设施齐全先进； 产品重点考虑的是市场竞争、利润空间回归房屋本质属性，强调安全宜居、价位合理； 营销主要卖点是财富、升值、尊贵、生活方式转换科技创新、建筑安全、人性化设计和 居住舒适度等。 小结 Page 11 我们应该做些什么 质量安全与品牌承建 此次地震灾后，除地段和价格以外，消费者将会更重视房屋的建设质量，品牌房企在管理 和质量控制上的优势将获得更多的发展机遇和市场认可。 建议开发商主动借鉴国外地震多发国家的抗震减灾领先技术，提升建筑设计、施工监管力 度；同时，对所建的商品房进行质量鉴定，由政府部门或权威机构出具鉴定书并公示给客户， 可以消除地震对购房者造成的负面心理影响。 此外，通过这次地震后，消费者购房时会更加注重安全防护设施的实用性、逃生通道的便 捷性。开发商应及时对产品和需求重新做出审视和定位，规划社区避难场所，引进先进的物管 系统，积极推动产品的更新换代，在产品品质、安全性、抗震能力和成本控制方面做出新的探 索； 另一方面， 可组织业主参加防灾培训和应急演练，加强品牌宣传与建设，热心灾区重建 公益事业等总之，要打造出住宅产品的核心竞争力，切实体现出为业主高度负责的姿态和 强烈的社会责任感，进一步提升企业的社会形象。 小结 Page 12 顺应市场形势，转变营销方式 汶川地震发生后，人们对住房的消费理念发生了很大变化，购房者无论是投资还是消费， 都会把住房的抗震能力、居住安全性作为其购买选择的首先条件。 同时，必要时重新考虑高低层定价原则。随着地震使购房者对高层和超高层产品恐惧心理 的深入，原有高层加价的定价模式或许会受到影响，由于需求的推动，低楼层价格或出现上涨 的趋势。 鉴于此，当顺应形势将以往的营销重点由财富、升值、尊贵、生活方式转换等传统卖点， 转向工程质量、科技升级、建筑安全、抗震等级、以人为本等方向上来，注意宣传角度和推广 方式，将体验营销、事件营销和口碑营销等上升到新的高度。 我们应该做些什么 Page 13 附：国外建筑的抗震设计 日本的抗震设计： 1. 刚性结构提高建筑物的抗震性能 2 使用橡胶提高建筑物的抗震性能 3. “局部浮力”的抗震系统 4. “滑动体”基础提高建筑物抗震性能 国际最新抗震设计理念： 美国纽约的42层高层建筑物，建在于基础分离的98