绿景地产财务报表分析.docx

绿景地产股份有限公司财务报表分析【摘要】 财务分析是以企业的财务报告等会计资料为基础，对企业的财务状况和经营成果进行分析和评价，为企业进行下一步的财务预测和财务决策提供依据。本文通过对广州绿景地产股份有限公司08年财务报表的分析，考察和分析该公司的获利能力、偿债能力、营运能力等几个方面，并对公司做出综合评价。【关键词】绿景地产 财务报表分析一、 公司概况绿景地产股份有限公司简称“绿景地产”，成立于1988年5月。1992年11月23日，公司上市，发行量为为1674.05万股。 2006年5月，公司正式更名为“绿景地产股份有限公司”。房地产开发经营,室内外装饰装修工程,花木园林工程设计,旅游项目开发,高新科技产业开发,工农业项目开发,交通项目开发。绿景地产在广州成功开发了受市场热捧的两大住宅项目：“金碧御水山庄”、“绿景东山华庭”，佛山顺德北滘的项目也正在启动之中。同时，绿景地产积极拓展了省外市场，在南宁开发住宅项目、桂林进行了工业园、旅游用地的开发。二、 行业分析房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括房地产生 产、流通、消费过程的各项经营与管理业务。（一）房地产业的发展具有特点：1、 周期性：其发展与一国的政治经济社会政策紧密相关，繁荣、衰退、萧条和复苏与增长四个阶段交替循环，被看做国民经济的晴雨表。2、 地域性：从房地产市场的供给角度来看，房地产开发建设与提供的商品具有不可移动性；从市场需求角度看，消费者购房主要是为了满足当地的生产，自身的生活需要和投资的需求，因而也受到地域限制，所以当某一地区房地产的价格不平衡，就不可能像普通商品一样，通过地区间商品流通缩小价格差。同时其发展也与当地的经济发展状况密切相关。3、 产业关联性：据统计，房地产业与四十多个行业具有关联度，如建筑业、轻工业、纺织业，每100元的房地产需求，大约能影响其他行业215元的需求，处于国民经济链条中的中间环节，在很大程度上可以促进关联行业的发展。正因为有以上特点，房地产行业的发展表现出受到宏观经济状况、消费者心理预期和土地、税收、利率等政策性因素的影响。总体来看，进入2009年，受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面，量价齐升，综合反映出房地产市场已经明显好转。（二）绿景地产的行业地位 三、 财务指标分析（一） 偿债能力分析偿债能力分析通过对企业财务报告相关资料的分析，反映企业资产的流动性、负债水平以及偿还短期、长期债务的能力，从而揭示企业的财务状况和财务风险。表一：绿景地产最近一年偿债能力分析项目 时间2009-9-302009-6-302009-3-312008-12-312008-9-30流动比率1.98861.7051.52771.50951.7306速动比率0.56830.39290.35310.38950.4987现金流动负债比(%)43.368225.94654.3261-1.0477-13.3033股东权益比(%)39.923134.720230.748530.147634.3639流动负债率(%)93.499896.924399.942699.943499.9021负债权益比(%)122.4853160.3264195.1963201.1355156.49231、短期偿债能力分析（1） 流动比率一般来说，流动比率越高，说明公司短期偿债能力越强，因为每1元流动负债有更多的流动资产作为保证，但对于房地产公司来说，流动比率高很可能因为积压商品房过多。从公司最近两年的流动比率指标来看，比行业平均值1.82.1低，平均流动比率为1.6左右。另外，最近几年里绿景地产的流动比率波动较大，在3.67和0.49之间，鉴于房地产业存货计价的不稳定性，速动比率更具参考价值。（2） 速动比率速动资产包括货币资金，短期投资，应收票据，应收账款，其他应收款等流动资产，一般而言速动比率为1较好，但由于房地产业的特殊性，行业平均值在0.60.8左右。近年来绿景地产的速动比率波动较大，08年、09年速动比率低于0.6，偿债危机严重，但03年到07年，公司的速动比率都基本高于行业平均水平。究其原因，很可能是“2008 年，受美国次贷引发的全球金融危机的影响，国内宏观经济增长速度放缓，实体经济受到了一定程度的影响。而房地产行业作为国家宏观经济的晴雨表，自 2007 年第四季度起开始进入了调整阶段，2008 年全国房地产销售价格持续下降，成交量也急剧萎缩。”（绿景地产08年年度财务报告P11）(3) 流动负债率 流动负债在公司的所有负债中属于成本最低的筹资方式。于是，在低成本与稳健经营的抉择中，更多的公司甚至甘于冒着巨大的风险，选择较高的流动负债比率。但是短期债务的风险无疑是最大的，如果短期负债过高，非常容易造成还款紧张、资金短缺、盈利降低直至无法还钱的恶性循环。因此非金融类企业，短期债务占总债务比率，一般的安全标准是75%左右。对于房地产企业来说，现金流至关重要，所以绿景地产平均高达96%的流动负债率（见表一）面临短期还债的巨大风险，高于房地产行业一般流动负债率水平77.4%（07年数据）左图：偿债能力指标（来源91股票网） 2、长期偿债能力分析（1）资产负债率 该比率表示公司资产对债权人权益的保障程度，房地产行业在经历了2005到2006年资产负债率显著的下降后，2007年的负债率达到68.7%，同比增加了3.3%，为所有行业增长之最。而对比绿景地产近年的资产负债率可以发现，其资产负债率07年为62.17%，08年60.63%，09年第三季度为48.9%，均低于行业平均水平。说明该公司虽然短期偿债能力处于行业平均水平以下，但长期偿债能力相对好。（2） 利息支付倍数利息保障倍数绿景地产万科A2009-9-30210.708712.82322009-6-30951.928518.67582009-3-31216.72217.66062008-12-31252.69410.61932008-9-30295.115114.74512008-6-30126.188917.57592008-3-313.50888.68532007-12-31228.466322.25622007-9-30233.787911.58342007-6-30380.094415.18242007-3-31468.495533.042从上表可以看出，绿景地产的利息支付倍数很高，与同行业的领军者万科比较，远远大于万科A股的利息支付倍数，除区短期内个别时期的波动，绿景地产支付利息的能力还是很强的。但绿景地产的问题在于，无论是短期偿债指标还是长期偿债指标，与同行业其他上市公司相比，不稳定性更大。（二） 资产经营效率分析资产周转率反映了公司管理者对资产的运用能力，资产结构则反映了管理者对受托资产合理配置的能力，两者相互影响，综合地反映资产营运效率。（张力上上市公司信息披露与分析P202）变动日期绿景地产金地集团招商地产保利地产万科A2009-9-300.46120.10050.12210.15830.23892009-6-300.13490.07970.06540.12250.17652009-3-310.04740.03510.01880.02980.06352008-12-310.48390.23590.10220.26910.32822008-9-300.43110.09960.05710.09730.17442008-6-300.18880.05720.04230.0880.13782008-3-310.02970.01830.0160.02030.05652007-12-310.74410.30960.17030.25370.40952007-9-300.30880.17770.14260.14330.15692007-6-300.24970.10960.12080.0980.15852007-3-310.09030.05140.02930.0310.06741、 资产周转效率分析（1） 存货周转率数据统计显示，2008年前三季度，几乎所有的上市地产公司的存货周转率都出现了较大幅度的下降。行业领军万科08年前三季度的存货周转率不及07年全年的一半，绿景地产与万科比较，是高于万科的，与同行业其他龙头企业比较，也处于行业较好水平，说明其存货管理相对较好，资产利用率相对高，但也要看到，其周转率动荡明显，深受宏观经济环境和地产行业的周期性波动，0507年房地产业的繁荣也助长了包括绿景地产在内的房地产商们的囤地热情，绿景地产的存货周转率相较前几年，也不容乐观。（2） 应收账款周转率变动日期应收账款周转率（绿景地产）应收账款周转率（万科）2009-9-30103.0541.492009-6-30105.3845.862009-3-3133.4657.792008-12-3115.2148.3应收账款周转率反映了报告期内应收账款转换为现金的平均次数，周转率越高，应收账款变现速度越快，发生坏账的可能性越小。通过绿景地产近五年来的应收账款周转率与行业平均值的比较，可以发现其周转率严重低于平均值，且多数时候不到平均值的5%。但对此也不能一定说明绿景地产资产运营能力很差，需要将其与其他资产运营指标综合分析。事实上，应收账款周转率指标也有其适用范围，在一些特殊的行业和公司中，指标有可能偏离正确的方向。如房地产业这样的可以大量使用分期付款结算的行业。（来源：08年5月理财周报）2、 资产结构分析（1） 股东权益比率该比率用于反映企业资产中有多少是所有者投入的，股东权益比率以适中为好，如果权益比率过小，表明企业过度负债，容易削弱公司抵御外部冲击的能力而权益比率过大。意味着企业没有积极地利用财务杠杆作用来扩大经营规模。2009-9-302009-6-302009-3-312008-12-31绿景地产51.100144.334439.9839.3624万科A32.71333.572931.828232.5559保利地产31.344827.085928.097529.2234从上表数据可得知，与同行业比较，绿景地产的股东权益比率偏高，但就整个A股市场而言，绿景地产的股东权益比率属于正常水平，说明房地产业在整个市场处于高负债经营的行业，绿景地产在行业内的负债经营程度相对低。（三） 公司盈利能力评价1、 销售毛利率 单位：%2009-9-302009-6-302009-3-312008-12-31绿景地产21.415737.304443.821754.3739万科A30.208831.186533.808638.9993保利地产35.689437.669442.88440.7971从从与万科、保利地产两大行业领军比较，绿景地产的销售毛利率与其相差不多，平均都在30%40%左右，绿景地产存在的问题是销售毛利率不够稳定，一年内最高时达到54%，最低时仅21%。事实上，不仅在0809年的短时间里，长期来看，保利地产和万科的销售毛利率都稳定在30%45%。从绿景地产近期动向来看，08年末毛利率高的原因主要是确认房地产形势较好的07年的收入。2、 净资产收益率（ROE）净资产收益率是反映公司所有者权益的投资报酬率，具有很强的综合性，说明公司盈利能力的强弱。一般来说，不应当低于同期国债收益率。单位：%2009-9-302008-12-312007-12-312006-12-31绿景地产9.8623.512.184.87万科A8.4612.6516.5515.39保利地产7.4515.912.4918.46最近一期（09年第三季度）净资产收益率的行业平均值为6.07%，最近两年里，绿景地产的净资产收益率有了很大提高，但整体而言波动性太大，投资需谨慎。07年末净资产收益率锐减。究其原因，是因为提取巨额资产减值损失（资产减值损失科目比期初增长1,663.45）具体来说是07年计提了成都熊猫万国商城公司持有至到期投资减值准备52,764,969.60元。3、 每股收益（EPS）每股收益反映了公司普通股每一股的获利水平，该指标值越高，说明股东投资收益越好。通常，每股收益与每股经营活动产生的现金流量净额一致则说明每股收益是可靠的。从绿景地产近几年的数据来看，每股经营现金流量与每股收益都不理想，一方面，经营现金流量几乎都为负，处于行业平均值以下（07年、08年略有好转），另一方面，每股收益（摊薄）也基本处于行业平均值一下，个别时候如07年，甚至不到行业平均值的10%（主要受07年净利润的锐减影响）。4、 资产收益率（ROA） 资产收益率能综合反映公司资产规模与结构，经营管理水平，该指标越高，说明资产利用效率越高，说明公司在增加收入和节约资金方面取得良好效果，否则相反。对比万科和保利地产，可以发现，与净资产收益率类似，从08年中期开始，绿景地产的收益情况有了好转，而之前几年里绿景地产的总资产收益率一直处于很低的水平，与万科、保利地产有一定差距。资产收益率绿景地产万科保利地产2009-9-303.5882.37812.68492009-6-303.59922.07122.42552009-3-310.4530.630.60272008-12-317.42153.67774.7372008-9-3010.74612.0552.66242008-6-303.75111.95182.33642008-3-31-0.06920.69670.63192007-12-310.64376.51975.18932007-9-300.5072.6712.10192007-6-300.45012.97381.47642007-3-310.33341.2410.4449（四） 公司成长性分析绿景地产2000年2008年年度成长性指标如下：财务指标主营业务收入增长率净利润增长率每股收益增长率2000年2728.05-1.7-1.682001年-74.65-234.27-234.252002年-54.620105.242003年3161.91932.361938.412004年17.97-51.53-51.542005年-31.59-79.17-79.192006年32.46-39.7-39.762007年77.7639.6617.732008年5.421180.1411821、 主营业务收入增长率主营业务收入增长率绿景地产万科A保利地产2009-9-30-29.41131.061871.08572009-6-30-37.002826.390254.06832009-3-3168.45327.558884.72432008-12-315.239915.383391.2442008-9-3094.779459.043171.22052008-6-3018.580855.4993156.39642008-3-31-53.473955.571789.55042007-12-3177.755898.2696101.312007-9-3069.83766.576165.95952007-6-30103.935966.371746.93952007-3-3122.985478.5750比较07年到09年第三季度绿景地产、万科和保利地产的数据，可以明显看出，万科、保利地产之所以在房地产上市公司中综合评价较高，也是因为其主营业务收入呈持续稳定增长的趋势，发展潜力大。而反观绿景地产，虽然有时主营业务发展迅速，但增长率为负的情况也有不少，投资风险大。08年第一季度公司主营业务收入大减，根据公司08年发布的业绩预亏公告，主要是公司部分开发项目未达到确认销售收入的条件。事实上，08年里深圳房地产市场两级分化明显，万科、保利地产等大型房地产企业保持稳定上升态势，而大部分小型房地产企业，包括绿景地产，都出现了因加大开发力度，销售收入未能跟上而导致业绩大幅下滑。分析2000年到2008年绿景地产的主营业务收入指标，进一步确认之前的结论，该公司主营业务收入极不稳定，成长性不佳。2、 净利润增长率变动日期绿景地产万科A保利地产2009-9-30-67.085129.91640.98262009-6-30-3.222222.480635.01352009-3-31-1633.15537.050319.42872008-12-311135.0298-16.742950.35122008-9-302120.833418.7625125.38232008-6-30957.247823.5645272.17722008-3-31-125.771517.2751253.26162007-12-31-54.3295110.8129121.77012007-9-30-33.31831.892683.26982007-6-30-23.387831.278824.56172007-3-31-8.5849.26720上市公司的主营业务收入增长率与净利润增长率往往是相关的，增幅相距不远，但值得一提的是，绿景地产08年末净利润增长率达到1135%，而主营业务收入增长率仅5.24%，通过分析其利润表，发现该公司在07年同期提取了大量持有者到期投资减值准备，故08年资产减值损失同比降低97.3%，进而净利润同比增长1135%。3、 每股收益增长率每股收益增长率2009-9-302009-6-302009-3-312008-12-31保利地产5.769237.518.181840万科A29.951722.3404-33.3333-17.7778绿景地产-67.0855-3.2197-7501135.4839经08年末依靠剔除07年资产减值准备因素而每股收益大增后，近期绿景地产每股收益不佳，呈直线下滑趋势。业界普遍认为，绿景地产08年如此华丽的年报主要是通过会计处理和报告期间对前期销售收入的确认所致，并不能真正的反映公司目前的销售情况和未来的发展走势。总体观察该公司每股收益增长率情况，可以得出绿景地产一直以来每股收益增长率都处于同行业偏低水平，偶尔有暴涨，波动性大的原因很可能是由于公司规模较小，因而基数小，容易受特殊会计处理、宏观经济波动、开发力度加大资金周转不灵的影响。三、公司综合实力评价（一）偿债能力评价 通过将绿景地产的流动比率、速动比率以及流动负债率与同行业平均值比较，分析得到绿景地产的短期偿债能力较差，处于同行业平均水平以下，流动比率、速动比率不仅偏低，且波动较大，负债中90%以上为流动负债，短期还款风险巨大。但比较分析该公司的资产负债率、利息支付倍数，其长期偿债能力在同行业处于中上等，资产负债率较其他房地产企业低，而整个房地产业资产负债率是偏高的，故该公司长期偿债能力较有保障。（二）营运能力评价 比较绿景地产、万科和同行业平均的存货周转率，应收账款周转率和股东权益比率，可以发现绿景地产的存货周转率处于行业较