现代不夜城整体运营提案.doc

现代不夜城整体运营提案商业运管机构：英 邦（中国。成都）时间：2006年8月上旬服务大纲：一， 现代不夜城项目市场分析二， 现代不夜城运营管理建议三， 现代不夜城招商方案四， 英邦不动产管理组织图五， 英邦不动产公司部分商家餐饮娱乐目录前言 在今天，由于商业地产本身的特殊性，决定了它的竞争较量不再是一点、一线、一个环节或者是一个阶段的竞争，已经发展成为一种专业服务力量全程的竞争。传统零散无次序、无主力、无规则的分布商业形态，属于粗放型不集约的商业形态，是对土地、商家、社会资源的极大浪费，无法做到最小投入、最大回报，在今天它已经过时。也就是说，什么都可以经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。因此，具有核心定位理念支撑的商业形态，与专业服务机构搭理的管理机构根据阶段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，从而让商家发展起来，让投资者轻松赚钱，建立和维护自身商业的品牌价值，才是我方商业寻求的解决之道。商业整体战略目标方向通过对项目的整体认识，我方对本项目的塑造方向，立足于当地的整体餐饮娱乐商业环境，及后期的娱乐商业竞争割据态势，再对本项目作出了整体目标规划的基于以下几个原则：核心竞争力：现在的遂宁，正处在一个新兴开发的蓬勃阶段，为了让我方项目在后期的成长环境中，达到一个日趋繁荣的局面，在战略、品牌管理必须应立足于将本项目打造成“遂宁休闲娱乐商业核心版块中心”。版块唯一性：为了有限的防止本娱乐商业中心的可复制性，及后期的压力竞争，在项目启动前期，应该创建打造具有第一品牌路线的休闲娱乐商业文化中心-“现代不夜城”业态可塑性 根据项目所处的地理位置，我方认为：在整体业态规划与后期经营中，可以根据不同的市场价值功能由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。一方面来保证投资者的投资利益，另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础。第一部分 现代不夜城项目市场分析一、 本案战略性总体商业定位目前商业地产的开发环节：开发-销售-经营-管理从以上商业地产的开发环节上可以看出，作为大型商业项目的开发，不能简单地等同于普通住宅的开发，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及建筑规划、市场定位、主题定位、经营场所规划、宣传推广、招商、销售、乃至后期的运营管理等诸多内容，其操作难度之大，环节之多，涉及时间之长。因此，商业地产项目需要通过专业化的策划与运筹，带入先进的商业模式，来激活市场，提升物业价值。本案的项目特点： 复合商业地产模式：大型餐饮+娱乐+休闲本案的销售模式： 托管式商铺二、 本项目的整体经营方式定位： 统一管理，分散经营三、 本项目的形象定位： 打造遂宁市第一娱乐品牌第二部分 项目的运营方案一、 项目运营模式定位体系在遂宁创建首个托管式商铺！-托管式商铺推向市场并要获得成功。分析显示，顾客接受并购买会因为以下四大理由：1）认可物业本身的价值；2）了解、认可托管式投资的方式与操作者；3）对主力店营运商有信心，认可其对整个商业物业的影响力和带动性；4）认为投资金额不高，有利可图。一般的商铺销售模式，卖的只是物业价值，托管式商铺多出了三个卖点，这也是托管式商铺差异化优势所在。不过托管式商铺的成功，万变不离其宗，都离不了这四个基本点。这四个点相辅相成，形成综合优势支持销售，但在不同的项目，每个点的侧重情况有所不同。由此得出以下结论：项目托管式商铺操作要确保成功，要做好以下这四个方面：1）挖掘提升商业 物业价值；2）用有力的商业概念、主力店品牌效应，来真正增加客户对项目整体经营的信心。这个商业概念和地段相合，对物业价值能起到点睛的功效；3）传播投资模式理念，化不利为有利。释放投资热情；4）为客户推出托管模式的优势，安全，稳定。为确保上述四个方面的成立，我们必须确保的、最重要的就是产权，是投资物业最基本的前提，也是永久权益的保障。如果没有了产权，投资物业也就失去了原本具有的意义。项目托管式商铺将会是传统商铺的全新升级版本，因为其魅力在于： 在一段时间内对商家的实行管理,但经营独立。将铺位分割成一定面积的单位出售，投资者可以根据自身的实力灵活机动的投入资金，获得相应的产权和收益权。有稳定的品牌实力商家做强有力支撑，委托有丰富商业经验的商业经营公司统一管理，由商业经营公司和营运商、各品牌商家合作，利用其商业管理公司的先进管理模式保证投资者获得稳定的回报。独立产权经营模式示意-低门槛、高收益。即买即返租金回报，是投资人产权投资的主要原动力。观点：一个可信的投资方向和投资载体，才能吸引投资者及消费者。商铺买卖开发商租赁方商铺租赁管理商业管理公司商铺租赁小业主可代交月供按揭银行委托管理交月供办理按揭租金代收- 五大关系方在托管式商铺运作模式中都承担着各自的同时又相互关联的角色。一， 营管理战略实施方向 实行“化零为整“的战略思想，实现大项目，大商业，大品牌的核心目标。具体实施为：a) 街店联盟在本项目的经营模式上，建议采取“街店联盟”的方式进行整体经营。该经营模式的经营理念是：总体规划、商家错位经营、专业管理、集合推广，整合特色店，保障总体品质，充分发挥各式商业业态的力量，使张弛有度。b) 创造良好营商环境无论是租是售，都需要预先规划好经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。为了营造良好的经营环境，建议在招商或销售前期，通过各种方式向政府相关部门最大程度的争取税费的减免政策。c) 设立商业服务中心，统一规划、统一招商、统一管理为了树立本项目的品牌形象，建议开发商在销售之初，组建商业服务团队，设立商业服务中心，为本项目提供统一规划、统一招商、统一管理的服务。d) 统一宣传，统一推广，打造整体商业品牌路线，创建后续经营的稳定性，竞争性。 通过对这里入住经营品牌的管理，宣传及管理，创建整体商业广场的品牌价值，也就是说，在这里经营的所有商家，都应该具有“现代不夜城”品牌的价值功能。而不是其他。保证整体商业的竞争势力，维护后期弱势品牌的成长基础，从而可以保证整体商业街区租金的稳定性，及后期商家的整体利益。防止商家分解品牌的可能。二、 商业服务中心工作开展基本要求i. 业态多元化、规模化在业态规划及定位之时，应根据前面各个区域的整体定位特色，进行业态组合及装修色系组合。如避免过窄、过泛、过死、过活四大误区。ii. 环境休闲化项目规划与设计之时，要充分体现休闲氛围，如多设计一些座椅、适当的雕塑等，让人在娱乐或休闲过程中感觉到轻松。iii. 发展持续化项目的建设要有长远观点和可持续发展的观念，从设计到装修，要能够经历数十年甚至更长时间的考验，并且设计要留有余地，以便以后改造、领导消费新潮流。iv. 服务个性化街区的服务，在大众化的基础上，应该更加体现个性化，通过提供个性化的服务，增加服务的附加价值，提升项目商业口岸的市场价值。v. 管理精细化在资源配置、环境保护、店铺经营制度建设等方面可以通过行业或商会协会共同制定或统一规划。在店铺的经营管理上，加强管理人员和服务人员的培训，在严格“规范”服务的基础上，提倡用“心”服务，提高服务质量，赢得消费者的信赖和满意。杜绝商业欺诈违规行为。第三部分 整体招商方案由于招商在商业地产中是决定成功关键的一个环节，我司将招商部分从运营中独立出来详细的阐述！招商目的1、为了快速有效的打开本地娱乐市场，成为本市娱乐、休闲、餐饮行业的领军者；2、加热、营造项目的商业氛围，在短时间内提高商业物业的附加值；3、招商引进意向商家，籍此拉升项目投资价值内涵，增强投资者的投资信心。招商原则第一基本原则：抓住现代不夜城整体的六大节点,实现现代不夜城的以点带面的效果.核心主力店先行，辅助店随后的原则；餐饮、娱乐项目优先，辅助项目配套随后的原则。第二基本原则：要维护现代不夜城的产业经营黄金比例 。餐饮、娱乐、休闲30：45：25这个娱乐休闲产业经营黄金比例，此比例特别适用于大型综合性的娱乐休闲，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。第三基本原则：要维护现代不夜城的统一主题形象和统一品牌形象。现代不夜城是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，现代不夜城必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第四基本原则：统一招商的“管理要充分体现和强调对商户的统一服务。第五基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是现代不夜城特别是超大型商业的经营特点。第六基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为商业经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。一、整体招商策略招商战略:战略一: 提前进行主力品牌商家的招商工作,行业要抓头，一个行业的集结必须找到几家有市场号召力的商家，即行业领导者早期进驻，以取得集合效应。引起中小品质商家的跟风,在短时间内,形成鲶鱼效应,使项目高质量,高规模的完成招商工作.以外围商家的签定带动本地商家及本项目在本地的销售.战略二: 根据本项目的整体分布情况,位置的易显现性,我们确定5大具有强势娱乐品牌商家,以五大大型主力品牌商家均衡分布其五大位置(如下图).战略三: 集中精力建立一批样板产品、样板店、样板区域,让建设样板自己说话、围绕样板进行推广、招商广告、项目推介会、招商政策解答34F B34FC37F A 2.-3F D2.-3F EA:大型夜总会、洗浴中心B:大型迪吧C: 大型KTV,D:大型中餐厅E:西餐厅一、招商小释1招商过程除了正常沟通，促成客户认知商场综合产品力与市场力（娱乐商业前景、商业营运、配套与推广支持）所形成的正常租赁外，必须挤压客户心理，包括以外来经营户挤压本地经营户，及以后段经营户挤压前段经营户。而招商成交过程的操作一定程度上也要像销售房子一样，强化现场强杀能力，逼定，不留太多反悔余地，以客户心理而言，“买了”的东西会找出许多理由证明自己明智，而没成交的东西会找出很多理由来使自己观望。市场是靠人做起来的，签约进驻租金门槛要低，产生人气买气再适当挤压上浮。前期操作的重要环节在于访谈与招商虚实配合，保密的操作与公开的推广配合，扯起大旗做市场，一家家谈蓄积市场认可，促成公开招商期的热烈气氛，进入现场强杀阶段。2返租策略与成本分析从开发商而言，如果本商业项目能保证一定年限的签约返租，那么前期投入可在项目销售回收。但此前提是创造优质条件吸引目标商家顺利进驻。3项目分割空间规划整体格局是商业实现的具体空间形式，在成功的商业案例中占有相当重要作用；本项目的规划内容包含平面分割组合、整体商业空间布设与营造，本方案已在市场中进入深入分析所确定；具体将产生许多配合的环节包括人员组合配置、工作部署及管控、招商流程的执行、反馈与调整。二、 整体招商布署一、招商部人员、办公场所配备招商经理 1名(项目负责人)统筹招商计划并全程监控执行情况招商策划 1名 整体招商方案的制定招商人员 6名协助项目负责招商工作开展工程设备人员 2名 设备的管理及维护招商内勤 1名负责日常各种文件处理、资料统计、电话接听等二、操作流程1电话达成初步沟通和信息交流，一次信息处理；2邮寄招商详细介绍资料和招商手册，二次信息处理；3目标客户上门拜访介绍，三次信息处理；4招开“招商发布会”，陈述招商宗旨和策略；5商家进驻签约。三、招商信息发布与媒体选取择 招商信息发布原则上与销售媒体推广联合执行。（一）媒体（成都/重庆）（二）现场SP活动户外招商条幅（以布幅为主），具体方案待定。（三）招商文本招商工具：招商手册、招商海报、DM、合同文本；表 格：招商邀请函、来电来访登记表、客户跟踪记录表、客户档案表、外出登记表、租金明细表、审核表、意见表等；招商流程表招商部招商人员1、健全制度2、人员管理3、招商执行监督1、经营市场分析2、统筹管理3、各部门配合4、招商会组织1、物业管理公司2、公司各执行部门1、资料2、档案3、执行走访1、手册2、电视3、广告4、DM5、海报1、招商意向书2、客户（经营者）背景、档案1、部门之间的信息资源共享2、部门之间的工作职责4、招商会组织合作1、权衡利益关系2、政策分析指导3、商城经营思路、统一宣传管理4、招商协议分析、谈判、拟定协议书1、推广计划书2、通知书1、服务项目、内容2、制度完备3、财务公开4、理顺投诉5、与工商、税务等机关单位协调关系经营商家签定招商意向书核心1、签订租约2、档案移交3、跟踪回访合同、协议书投资客1、资料2、档案3、现场日常工作物业管理部（公司）物管员1、手册2、费用明细1、客户委托租赁协议书或返租合同2、代理租赁合同1、保安2、卫生3、现场协助办证招商流程三 优惠策略一、大商家入驻优惠政策租赁期限为5年起。1、经营签定半年（或1年）免场地使用费。2、经营者享有场地使用转让权与同等条件下的优先续租权。二、进场程序及相关规定1租约期限为5年，期满后经双方协商再行续约；2入住商家应有相应的经营基础条件，不准有欺骗、违法行为；3管理费：每月收取一次，经物业管理公司估算并报物价局审批为准；4推广宣传费：按经营场地收取 元/米/月；5水电费：依据机关部门收费标准支付。 四 招商租价体系租金价格体系方案一：固定租金（根据售价倒推）项目的租金是根据售价倒算，相当于每年7%的较理想的投资回报率，14年左右的投资回收期；项目的销售及出租时的将会按建筑面积计算 根据以基准卖价4000元/平方米为例，以每年7%作为回报率，回报周期为14年。每年基本返租为286元/平方米,我们以对投资购买者的返租作为最基本的租金,其一楼一平方米一年的租金说286元/平方米则每月基本租金=24元以此二、三、后区及主楼照此类推方案二:百分比租金 保底租金+商家净利润*N% 由于娱乐项目的经营情况幅度比较大，其租金根据经营情况挂钩能够激发商家的热情区域租金一层区区区租金区域租金二层区区区租金区域租金三层区区区租金区域租金后区及主楼区区区租金方案三1、可比项目量化租金定价法针对许多商业项目均倾向于定性描述的现状，我们尝试对一些项目进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、用途、档次都相近的商业项目。每一个项目定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。我们总共列出18个定级因素，分别为位置、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、付款方式、户型设计、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。2、定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。（3）楼盘定级因素定级公式P =Wi * Fi = W1F1 + W2F2 + W3F3 + W4F4 + W5F5 + W6F6 + WnFn公式中，P总分（诸因素在片区内寻同类型项目优劣的综合反映）n楼盘定级因素的总数Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；Fi分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。区域租金一层区区区租金区域租金二层区区区租金区域租金三层区区区租金区域租金后区及主楼区区区本租金部分,仅提供三大方案的方向,其具体规定是建立在投资回报的基础之上多种因素的综合,将与贵公司公共商讨后确认。三、商业的租金的确定原则：售价与租金的制订中需要考虑的主要问题有：1、一般情况下：项目的租金水平应（或者平于）现时遂宁市传统商业区的商业娱乐物业的租金水平，否则，在招商过程中将无法吸引真正有实力有经验的经营户，使其愿意承担一定的风险从其它成熟商圈迁入现代不夜城经营，因为新落成的商业娱乐头两年内在经营上存在一定的困难，因其知名度和消费者的消费习惯需要一段时间来改变和建立；但根据本项目 其实际使用率可以达到120-150%左右，这一比例将会在实际上大幅度降低商铺的出租单价，为出租工作带来价格上的优势；2、本区域内竞争性项目的租金价格走势3、进入商家的品种、品牌、品牌的社会影响力度大小（影响力大的，可以在租金价格、位置选择、面积选择给予优惠）4、不同楼层不同租金价格、同一楼层不同位置商铺的租金价格价格不同（根据位置的通达性，与可见性）5、不同面积，租金价格不同；不同业态价格不同四、建议本商业一般铺位的出租期为3-5年期，对部分主力商店实行前六个月-1年免租优惠，增强经营者的经营信心，并使三年租期内的租金水平最终达到一个租户可以承受的水平，减轻租户开业初期的经营压力，帮助商场打下良好的成长基础；商场在实际经营中，经营者每月还需要承担一笔商业管理费，如果售价或租金对客户不具备吸引力，作为经营成本的管理费将会进一步打击经营者和投资者的投资意望。总结：本部分的结论是秉承谨慎和负责的态度，在现有资料的基础上进行调查计算、分析及预测后得出的。鉴于目前本地房地产市场的客观条件及本项目的实际情况，对未来市场风险变数不能作到完全把握,误差控制在正负8%以内。感谢贵司对我司的信任 第四部分 英邦不动产管理组织图总经理商业资讯处项目筹备处商业地产运营处 财务部项目服务部资源部招商部企划部商业管理物业管理 注：以上各岗位人数为平均总面积为15000平方米商业项目所需正式员工人数，根据商业卖场的规模大小来调整所需的人员配置 英邦不动产商业地产运营处部门工作职掌说明商业服务部招商部资源推广部企划部财务部商管租金费用管理；巡检管理；商家档案管理；门禁管理；物价管理；行销企划活动与商家经营调查的配合；工商、消防稽核；政府职能部门公关；商家与顾客的服务工作；紧急与异常状况管理；LAY OUT规划与执行的参与LAYOUT定制、执行与评估；客源开发；开发记录分析；客户需求分析建议；洽谈；签约；通知入驻；款项催收；二次装修等入住后事宜协调；其它交办事宜项目内外资源开发与维护；项目资源手册的定制与更新；资源推广贩卖；客户服务；客户开发与关系维系；资源销售作业及管理；客户资料留存、更新；资源销售款项催收；其它交办事宜市场培育、市场推广；商业企划活动的策划、执行与总结；商家促广活动的沟通、协调与配合；媒体广告的策划、设计、发布与媒体公关；CIS的执行与反馈、内外布置；资料留存；LAY OUT规划与资源规划的参与；新旧同质市场环境调查评估；商业常规业务数据收集分析；招商、拓点及LAY OUT规划支持；行业信息调查；其它专案调查会计帐务与税务管理；预算与稽核管理；绩效与指标管理；对外公关协调出纳现金出纳管理保安执行秩序、治安、安全、保全、消防等管理；人员、车辆、能源管理；协助门禁管理；急难救助以及安全讲解与演示保洁项目内外的清洁、绿化、照明、温度、湿度、气味的管理与控制机电机电系统设施设备的维护保养与控制；通讯系统管理、装修与工程的配合与管理；设施设备与工程档案管理英邦不动产商业地产营运管理体系图整体业种业态规划业务标准既有整体业种业态规划业务标准商业LAYOUT程序商家退位作业标准商家甄别作业细则英邦不动产商业营运处管理规定商铺招商程序商铺管理作业标准招商入位作业标准机电管理业务标准管理业务标准保安业务标准保洁业务标准客户服务业务标准商业管理程序 市调标准月度企划案企划程序整体文宣作业标准财务程序英邦不动产管理的目标及理念我们的理念： 专业为您准备 专心为您服务我们的使命：服务商业地产. 服务流通事业. 缩减投资风险. 保障投资利益.