北京金融街写字楼市场分析报告.doc

金融街区域市场分析一、 金融街地区概述 北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊”，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有很强的吸引力。 1993年，国务院批复了北京市的城市总体规划，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与基本功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。金融街地区四面临城市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融管理中心。中国加入世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。二、金融街地区房地产市场分析（一）写字楼1、市场供应（1） 现有供应状况金融街的写字楼曾出现过一个供应断档期。早期只有企业大厦、百盛写字楼、平安大厦、投资广场等少数几个项目。由于供应偏少，而需求市场又比较旺盛，消化量较大，此外还有中国电信、中国移动大厦这样多为自用的写字楼。因此，至2000年金融街地区只剩国际企业大厦、通泰大厦还有少量现房，基本处于无房可供的局面。2001至2002年以后，市场供应才开始逐步脱离断档期。2003年，国际金融中心和富凯大厦也已投入使用。尽管如此，金融街目前的供应量也并不大。 金融街目前建成的项目有： C1中国建设银行总行办公室C2平安大厦C4投资广场C5中国电信指挥中心、亚洲金融大厦C6通泰大厦C7国企大厦C8百盛大厦二期D3百盛大厦A6国际金融中心G1华实大厦B5富凯大厦 （1） 潜在供应在未来两年左右，金融街核心区将为市场提供近100万平方米的写字楼，区域整体的新增供应量将达到150万。目前金融街仍有项目在建设中，它们是：A7英蓝国际大厦B4金融街A座B6中政大厦（网通大厦）G2A金泽大厦G7盈创大厦F5金殿大厦 还有一些已经完成拆迁，拟建项目有：A3金亚光大厦A4新盛大厦B1-3鑫茂大厦华荣公寓写字楼 2、市场需求金融街的地理位置得天独厚，踞守二环和长安街交通要道，同时身处北京政务区，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融渊源，使之聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业。金融街作为中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。区域内企业管理的总资产达13万亿元，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心。据统计，金融街的企业中有65.3%的中资机构，国有企业是金融街的主力消费群体，“官本位”是区域市场的突出特点。虽然国家对集团购买写字楼曾经作过限制性规定，但在金融街地区，重量级中资国有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼，如通泰大厦A座整售给交通银行，世纪互联、中国网通企业等则是国际企业大厦的大买家，而中国工艺美术集团则是百盛写字楼的大客户。中国长江电力股份有限公司等购买富凯大厦16万平方米的办公楼、某大型电力公司将在金融街核心区自建8万平方米的办公物业，反映了区域行业结构的多元化趋势在继续，也表明大客户对区域优质写字楼需求旺盛。下面我们以投资广场客户详单来说明一下：A座B座 所属行业划分：1、IT 2、服务业 3、机电业、制造 4、金融 5、贸易 6、媒体传播 7、广告 8、咨询 9、出版 10、房地产 11、医疗 12、教育 13、其他企业性质划分：1、国有 2、民营 3、外企 4、办事处机构客户行业特征 按行业类别划分（饼图） 由上图可知，最多的是金融业、咨询业的企业，其次是贸易类。 按企业性质划分（饼图） 最多的是民营企业，占到了53，超过一半；其次是国有企业，占到37%，外企公司几乎没有，有3个外资企业驻京办事处。3、租金和售价金融街的大多数楼盘租金报价在$18-25/月平方米，这样的租金水平与朝阳门地区写字楼的租金基本持平，较之CBD传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在8%以内。） 4、市场空间分析中国已经于2001年11月10日正式加入WTO，随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，在过去一年多来较少受到互联网经济调整的影响，但也不会产生迅速扩张现象。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。 随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。中国电信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大地扩大了金融街需求市场的范围。 由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。5、竞争分析CBD和中关村是金融街的主要竞争区域。与CBD和中关村相比，金融街的优势和劣势如下：（1） 劣势：l CBD已形成规模，金融街相对滞后l CBD已开始大规模建设，金融街相对较慢。l 今年CBD有100多万平方米，而金融街尚未形成聚集效应。l 金融街近几年的开发重点是办公楼，而公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施明显不足，八小时工作时间以外十分冷清，商气不足，形不成国际化的商务氛围。l 中关村的IT企业离科技产生地近，对小型以及处于创业期的高科技企业具有很强的吸引力。而金融街还是主要为中大型企业为主（2） 优势：l 浓厚的金融氛围：目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行以及中国证监会、中国保监会、中保集团等十余家国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻金融街。北京金融街已成为金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，初步形成了全国金融管理中心的格局。贴近市场的产品：未来的金融街核心区不仅集写字楼、公寓、五星级酒店、国际会l 议中心为一体，而且金融街核心区还配有专为金融界高级人士打造的银行家俱乐部、国际金融会议中心以及配套的高级商务酒店、商业、公寓和娱乐休闲设施等。为国际企业、商务人士在此办公住宿提供了良好的环境。l 更广的融资渠道：金融街房地产公司作为房地产上市公司，在融资渠道及筹措资金方面有较大的优势。6、总结现有供给较少，未来供给量较大。目前金融街写字楼的入住率普遍很高。而且由于入住企业多为国有大型企业，需求比较稳定，因此现有可向市场提供的写字楼面积较少。金融街给人以街的印象，而非商圈的印象。金融街区域与远洋大厦等周边优质写字楼项目整合不足，没有形成“泛金融街”商圈的概念，区域缺乏可持续发展的后劲，通过政府和市场的双重作用扩大金融产业中心和金融街商圈的辐射范围，推动西城区危旧房改造和区域整体品质提升。南区存在配套设施不足及规划设计水平较差的问题，使得外资公司很少进入或部分外资公司入住后迁出的现象，没有形成国际化的商务氛围。新的核心区规划很完善，但建设进度、营运主体的选择及管理水平，对实现规划理念至关重要。（二）公寓1、市场供应分析（1） 现有供应状况金融街区域公寓部分开发相对滞后，除已有的丰汇园项目外，在售的只有中海凯旋、金宸公寓、华荣公寓。其中金宸公寓二期具有极强的商住公寓色彩，而且华荣公寓在定位上为豪宅产品，属于五星级酒店服务式公寓，只有中海凯旋为真正意义上的公寓。 （2）潜在供应未来两年内金融街公寓市场将有新的供应量。其中A3南项目规模为10万平方米，G4项目建筑规模为2.5万平方米以及丰汇时代的二期公寓部分的推出；随着金融街地区建设进程加快，公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。2、市场空间分析随着北京金融街的崛起，除了对高档写字楼有大量需求以外，广大内外资金融机构对高档次、高质量的商务配套设施的需求将更为殷切！因为在金融街的前期规划中，高档次商务配套设施，如高级服务公寓、酒店、会展中心等几乎是空白。国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也产生需求。3、总结l 金融街公寓市场尚未成形，公寓数量少，开发规模小。l 目前，金融街的公寓的项目具有很强的商住特征l 集团购买占有一定比例l 从目前的发展趋势而言，今后该地区外企工作人员对本地区公寓的需求逐步增大，国内在本地区利用住宅进行投资的客户的数量也将逐步增多，本地区公寓未来具有很大的市场空间。（三）商业1、市场供应分析 金融街所在区域周边可以说是商家林立，东侧为西单商业圈，西北侧为官园也就是万 通、华联等商城，而在金融街区域内商业配套比较少，除了中海凯旋底商有一条商业配套街外，其余分散至各各写字楼周边地区，主要以餐饮业为主，相关的其他配套少，不能更大的满足金融街区域客户的需求。2、市场需求分析 金融街区域的商业配套现在更多的以餐饮业为主，但是由于众多公司下属员工的餐饮以及其他配套不能满足，应该说目前的金融街地区配套的服务行业具有很强的地缘优势，对其的潜在需求很大。3、总结2006年，金融街将打造中国的华尔街。其中包括F1-3区的黄金树街、F4/7/8区的四季商城，这些全部在未来的核心地区切实推行SOM的规划理念，协调各物业档次，并提高营运水平，核心区将为北京金融街带来全新的吸引力和活力。三、区域评价金融街过去以金融投资保险类行业为主导的客户结构既有行业聚集度及忠诚度的有利方面，也客观上带来非金融类客户进入的阻力，客户结构单一将使写字楼市场难于应付行业危机；而物业功能配比合理，则可以相互利用，产生良好的综效。外界对金融街的认知来源于整个区域，而非某个项目或单体，金融街尚没有形成代表商圈的地标性建筑，产品趋同现象严重、档次过于接近难以形成“羊群效应”，不利于塑造区域形象。四、未来发展趋势目前，金融街核心区的建设已经拉开序幕，规模约为100万平方米，预计2006年建成，金融街集写字楼、公寓、五星级酒店、国际会议中心为一体，配有专为金融界高级人士打造的银行家俱乐部、国际金融会议中心以及相配套的各种商业、餐饮、娱乐休闲、学校、医院等设施。利用地下、地上一二层及连廊，合理安排商业配套设施，形成一个功能完善、服务齐全、充满活力的24小时不夜城。 面向直接或最终消费者的大面积快速出售的模式是过去和将来该区域发展写字楼的主导模式，但区域写字楼在租赁市场的表现和机构投资者眼中的地位一定程度上反映区域商务环境的成熟程度