常熟市原国棉厂地块可行性研究报告.doc

可行性研究报告项目名称：常熟市原国棉厂地块 编制日期： 2014年2月1日 目录_Toc4173877491.项目概况41.1项目区位41.2项目周边配套41.3项目规划指标41.4项目建设背景42.项目定位62.1 SWOT分析62.2客户定位72.3项目产品定位72.4项目价格定位73.技术方案93.1设计原则93.2设计思路93.3户型选择103.4规划设计及指标104.项目实施进度114.1开发进度计划114.2销售计划125.投资估算135.1毛坯房费用估算135.2精装房费用估算175.3资金的来源渠道与方式185.4方案比较196.项目财务评估216.1资金流动计划216.2投资收益率216.3财务净现值216.4财务内部收益率226.5投资回收期226.6财务分析总结227.风险分析233.7.1敏感性分析237.2盈亏平衡分析237.3定性分析247.4风险控制258.环境影响分析268.1环境影响因素268.2施工期的环境影响268.3环境影响的控制措施269.结论与建议279.1结论279.2建议27附图281.项目概况1.1项目区位项目地块位于常熟市元和路以东、元和塘以西，原国棉厂位置。地块邻近招商城和方塔街，南面毗邻服装城西入口，宜居宜商，对于服装城业主是一个不错的置业选择，此地域凭借香榭丽墅和衡泰里宫一年的造势，使得该片区域热度不断上升。1.2项目周边配套（1） 周边公交：常熟理工学院（元和站），经过公交有常熟2路、5路、9路、11路、104路、105路、116路。（2） 周边银行：中国建设银行、中国农业银行、中国邮政存蓄银行、常熟农村商业银行、交通银行等。（3） 周边学校：常熟市第八中学、常熟市中学（分校）、元和小学南校区、常熟市第一中学等。（4） 周边医院：第一人民医院、仁和医院。1.3项目规划指标项目位于繁荣的市中心，整个开发过程中必须把握好政府规定的各技术指标，详见表1-1。 表1-1 地块规划指标 地块编号土地面积（m2）土地用途规划控制指标使用年限（年）容积率建筑密度绿地率2013A-01551361住宅用地1.1-1.228%30%701.4项目建设背景近几年常熟市委市政府全力打造生态环保城市，以改善人居条件为出发点，大力治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视中心城区的改造和发展，实施可持续发展策略。本项目周边环境比较落后，拥有大量老式住宅，人居环境的改造是势在必行，再加上招商城大量外来人口的涌入，本项目的住宅开发绝对是有必要且有着积极意义的。项目开发商为常熟弘阳房地产开发有限公司，于2010年凭借“弘阳尊邸”开发项目成功进入常熟市场并取得了良好的经济效益和社会效益，目前弘阳尊邸已经售罄。通过“弘阳尊邸项目的建设，公司熟悉了当地的市场以及消费习惯、并与当地政府相关部门建立了良好的关系，为公司扎根常熟市场夯实了基础。2.项目定位2.1 SWOT分析（1）优势（S）n 自然景观优势突出：距虞山、尚湖风景区咫尺之遥。n 交通便利：项目所在区域交通条件便利，辐射范围广。n 地块优势：地块平整，便于规划。n 地理位置优越：项目东邻招商城，北邻常熟最繁华的购物中心方塔街。n 区域价值：地块周边中高档住宅楼盘较少，为地块带来了较高的区域价值。n 周边配套设施齐全：周边各种商务、休闲场所齐全，学校、医院配套齐全。（2）劣势（W）n 周边用房落后，微观环境不够理想。n 紧邻服装城，第一人民医院，容易出现交通拥挤。n 项目临近道路、居民区，施工难度加大。n 项目地块成交价过高，项目溢价空间有限。n 本项目为弘阳公司在常熟的第二个开发项目，品牌优势、人才储备较为欠缺。（3）机会（O)n 本区域住宅房地产市场目前供需旺盛，价格平稳上升，前景看好。n 项目周边公司众多，未来需求很大。n 本项目为市区内稀有开发地段，极具升值潜力。（4）威胁（T）n 房产政策频出，未来影响加剧。n 周边微观环境对本项目的形象会产生一定的负影响。（5）总结综合分析，项目最大的威胁来自于政策，而项目最大的优势是地理位置，在优势和劣势方面，并没有绝对的优劣之分，在很多情况下是可以相互转化的，本项目要扬长避短，加快开发进度，降低政策带来的未知影响力，强化区位优势，提高品牌竞争力。2.2客户定位伴随着人们收入的提高，人们的生活水平也在不断的提高，不同收入的人群对生活的品位有所差异，对住房的选择也有着不同的要求，因此开发商不得不通过独特的产品卖点来吸引特定的目标客户群。本项目地理位置比较特殊，一方面毗邻招商城，一方面接近最为繁荣的方塔板块，结合项目本身特点，根据客户的职业划分不同层次客户，按照重要程度进行划分归类：核心客户：大型企业中高层领导、政府高层、招商城企业主。重要客户：企事业单位的高级技术人员及管理人员、小企业主、高校教师。游离客户：公务员、外地人。2.3项目产品定位本项目位于常熟市中心，风景优美、交通发达。通过与项目周边楼盘定位的对比分析以及潜在客户对小区的综合品质、配套、生态环境均有较高的要求。因此该项目定位为高品质的智能化生态小区。综合周边市场分析及项目初步规划布局，项目建设以多层住宅和联排别墅混合布置的方式，其中多层住宅项目主力户型以90-110m2的两房及小三房为主，少量117-155m2的三房及四房，户型选择基本上符合常熟居民对住房的普遍要求；别墅设置390m2和350m2两中户型，户型的设计体现了城市有钱人对高品质住宅生活的追求。2.4项目价格定位房地产可行性研究定价一般可以采用市场比较定价法、成本加利润定价法两种方式。本项目采用市场比较定价法，选用板块内可比较的楼盘，分多因素进行比较，其中每个比较因素需要根据客户购房时考虑的重要性确定其权重。并且假设本项目各种因素的权重和为l，其他比较项目每个因素与本项目相比较较为拟合程度。再根据比较项目的价格和比较系数相乘，得出每个比较项目修正后的参考价格，详见表2-1及表2-2。 表2-1 价格因数分析表比较内容权重（%）衡泰里宫香榭丽墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置301.05 31.50 1.05 31.50 建筑规模150.95 14.25 0.95 14.25 外部环境201.10 22.00 1.05 21.00 内部配套200.95 19.00 0.95 19.00 户型设计151.05 15.75 0.90 13.50 合计100102.50 99.25 衡泰里宫小高层均价： 14900 元/m2 14900*1.025=15272.5 元/m2 香榭丽墅联排别墅均价： 19800 元/m2 19800*0.9925=19651.5 元/m2通过以上计算本项目毛坯房方案的参考定价为：多层15000元/m2 ，联排别墅19500元/M2 ，综合均价约17440元/m2 。 表2-2 价格因数分析表比较内容权重（%）中汇壹号公馆名流御园拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置301.15 34.50 1.10 33.00 建筑规模150.95 14.25 0.85 12.75 外部环境201.0020.00 1.00 20.00 内部配套201.0522.00 0.95 19.00 户型设计151.05 15.75 0.85 12.75 合计100106.50 97.50 中汇壹号公馆均价： 17000 元/m2 17000*1.065=18105 元/m2 名流御园独栋均价： 23000 元/m2 23000*0.975=22425 元/m2通过以上计算本项目精装房方案的参考定价为：多层17800元/m2，联排别墅22000元/m2。3.技术方案3.1设计原则项目规划的本质是要合理安排居住、配套、通讯等设施，同时要兼顾到布局的合理性、功能的完善性、生活的便利性。本项目在规划满足最本质的要求上，也要顾及本身的利润，因此要考虑以下四点原则。（1） 成本的最优化：层数越高往往其单位成本越大，因此要因地制宜的创造最大的空间价值。（2） 容积率的最大化：本项目规划容积率在1.1-1.2之间，为了分摊项目地价，同时取得更多的可售面积，项目容积率要尽量设计到1.18-1.2。 （3） 工期的最短化：工期越长，项目的风险越大，同时投资回收期可能越长。 （4） 建筑物的融合性：本项目周边建筑大多是低层建筑，如果在一片低矮建筑物区域，建立高层建筑，则会显得太过突兀，因此要充分考虑各种主观、客观因素，使项目能够与周边环境融合的基础上，同时又能突出自己的特色。3.2设计思路（1） 建筑物规划以多层住宅和联排别墅混建的方式，整个布局要符合城市环境发展规划及地域环境特征，单一的建筑物要与整体相统一，建筑物外立面采用优雅的法式风格，以米白色装饰为主，外装饰风格以双拼别墅为例详见附图1。（2） 小区的绿化设计在景观绿化、空间形态、层次网络等多方面塑造小区统一完整的形象，形成立体的空间与景观环境系统。每一块楼间地利用堆坡造景来丰富绿化植被系统，绿地上优选不同的树、草、花、石，给人一种自然和谐的感觉。（3） 小区分为A区和B区，A区建设多层住宅，标准层高为2.9m，B区联体别墅，住宅群体的基本朝向与元和路平行，楼体之间的距离在满足采光间距的基础上适当加大，不仅保证了底楼用户的日照生活问题同时也保证了小区的内部通风。（4） 在道路及交通的设计着重挖掘其自身的内涵，体现三大功能，即交通功能、景观功能、交往功能。a出入口设置：小区主入口设置在元和路上，同时在小区东南方向设置次入口，两个入口之间由主干道连接。b道路系统：小区主干道宽7米，其他车道宽5米，消防车道主要依靠小区的车行道路。小区的主要交通系统，是通过一条7米宽的线形舒缓的环状道路，将各个部分联系起来。c停车：机动车停放于地下停车场，为了保证小区的交通，A区地面以上部分不再设置停车场地。地下停车位共计480个，非机动车停放以及设备用房主要布置在多层的地下室中。3.3户型选择在户型的选择上面，坚持实用、安全、灵活、经济的四大原则户型，从均好性的角度出发，同时兼顾到消费对象的不同品位和要求，根据前期的市场调研故选择了多种最为受消费者喜爱的户型，详见附图2，户型统计见表3-1。表3-1 户型统计表区号楼号户型格 式面积（m2）数量（套）A区1、4、5、8、11A2室2厅2卫1厨1阳台97120B5室2厅2卫1厨2阳台155602、3、6、7C3室2厅1卫1厨1阳台9448D3室2厅2卫2厨1阳台106489、10E3室2厅1卫1厨1阳台11724F4室2厅2卫1厨1阳台13524B区1、2、4、6、7、8、9、10、13、14、17、18、19、20、21G6室2厅6卫1厨5阳台390303、5、11、12、15、16H5室2厅6卫1厨4阳台350243.4规划设计及指标根据具体的设计思路本项目拟出了一套总平面设计方案，详见附图3，在此基础上统筹出项目的技术指标，通过具体的计算与测量，得出本方案的指标，见表3-2，通过与政府给出的规划指标相比，其中容积率1.19符合1.1至1.2，建筑密度25.99%符合小于28%的规定，绿化率40.11%符合大于30%的规定，因此本项目的技术方案是可行的。 表3-2 项目方案技术指标序号名称单位数量1规划用地面积平方米513612建筑物占地面积平方米133503总建筑面积平方米611504多层可售面积平方米365885别墅可售面积平方米201006地下室面积平方米85807地面绿化景观面积平方米206008容积率-1.199建筑密度%25.9910绿化率%40.1111地下停车位个48012总居住户数户3784.项目实施进度4.1开发进度计划由于项目地理位置优越，市场潜力巨大，再加上房地产市场的风云莫测，因此采取“科学规划、一次开发、配套齐全、速战速决”的策略，尽快收回投资，取得利润。目前该地块己完成土地征用等工作，预计2014年3月底即可完成项目前期的报批报建手续，进入全面开工建设阶段。采取多层与别墅区同时施工的策略，由二家施工单位同时进场施工，预估建设周期为16-18个月，因此初步计划项目总体开发建设时间为24个月，结合类似工程的进度控制经验制定本项目的主要整体开发进度控制点详见表4-1。表4-1 项目开发进度控制表日期方案一进度方案二进度2014年1月 可行性研究可行性研究2014年3月 项目设计项目设计2014年6月 开工前准备开工前准备2014年7月 全面开工建设全面开工建设2014年4月销售推广销售推广2014年9月商品房开始预售商品房开始预售2015年5月 装修全面施工2015年10月竣工验收2015年12月 交房入住2015年4月竣工验收2016年5月 交房入住4.2销售计划通过前期的市场调研分析预计未来常熟住房的刚性需求以及投资性需求将继续维持在高位，本项目可销售数量有限，楼盘销售前景乐观，预计在楼盘预售阶段将会收回投资并取得利润。详细销售计划见表4-2。 表4-2 项目销售计划阶段状态时 间 安 排工 作 内 容预估销售状态销售准备期2014年4-6月5月初全面推广，进行全城轰炸式宣传0亮相蓄客期2014年7-8月 7月中旬，售楼处样板房对外开放，提供预约购买预约40%开盘销售期2014年9月9月初全面开盘借势销售销售：50%持续热销期2014年10-12月商品房持续推广，回笼资金销售：70%余温销售期2015年1-3月商品房借助前期推广余温销售销售：85%销售平稳期2015年4-6月继续销售，较为平稳销售：95%尾盘销售期2015年7-9月所有房型趁年底之势，清盘售尽4.3销售收入估算（1）毛坯房销售收入估算根据对周边楼盘的调查分析拟定的本项目价格定位，加之对市场的判断和预期，本项目各类业态的销售均价在留有余地的保守评估：多层住宅均价为：15000元/m2，车库：10万/个，别墅：19500元/m2。根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入，即用销售均价与该项目拟规划建筑面积数量相乘得出合计金额。本项目可实现的销售总收入见表4-3。表4-3销售收入估算表项目销售均价可售面积 （m2） 或数量（个）合计（万元）多层住宅15000元/m2 36588 54882 车库10万元/个4804800 别墅19500元/m2 2010039195 总计98877 （2）精装房销售收入估算由于周边楼盘仅有中汇壹号公馆以及少量名流御园别墅精装修项目，根据前期调查分析以及对市场的判断和预期，本项目采用精装修的方式各类业态的销售均价在留有余地的保守评估：多层住宅均价为：17800元/m2，车库：10万个，别墅：22000元/m2。根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入，即用销售均价与该项目拟规划建筑面积数量相乘得出合计金额。本项目可实现的销售总收入见表4-4。表4-4 销售收入估算表项目销售均价可售面积 （m2） 或数量（个）合计（万元）多层住宅17800元/m2 36588 65126.6 车库10万元/个4804800.0 别墅22000元/m2 2010044220.0 总计114146.6 5.投资估算5.1毛坯房费用估算（1） 土地费用。土地费用通常由土地出让金、征地费或拆迁安置补偿费以及交易契税(土地出让金的3)构成。本项目地块属于政府拍卖住宅用地，土地成本的计算仅包含出让金与交易契税，详见表5-1。表5-1 土地成本估算表序号费用名称基数合价（万元）均价（元/m2）1土地出让金51361m2503009793.42土地契税出让金的3%1509293.83合计5180910087.2（2） 前期工程费。房地产前期工程费主要包括项目前期可行性研究、规划设计、三通一平等阶段的费用。根据苏州市政府相关文件的规定、单项内容的市场价格以及相应的造价指标分别计算，详见表5-2。表5-2 前期工程费估算表序号费用名称计算依据金额（万元）1规划设计费20元/m2*61150m2122.30 2勘察费6元/m2*51361m230.82 3三通一平费用25元/m2*51361m2128.40 4其他暂估80万元80.00 合计361.52 (3)基础设施费。基础设施建设是指建筑物2米以外以及用地规划红线以内的各种管线、道路工程，其费用主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用9。详细的估算通常可采用单位指标估算法进行计算即参照类似工程的平方米造价指标进行计算，本项目基础配套设施费用计算详见表5-3。表5-3 基础设施费估算表序号费用名称计算依据金额（万元）1供水工程25元/m2151.98 2供电工程85元/m2519.78 3道路工程30元/m2183.45 4绿化工程90元/m2550.35 5燃气工程2800元/户90.72 6弱电工程15元/m291.73 7排污工程20元/m2122.30 8围墙及大门10元/m261.15 合计1771.45（4） 建安工程费用。是指房屋建筑工程的建筑工程费、安装工程费以及设备采购安装工程费等。通常采用类似工程的造价经验，采用单方估算法进行成本估算。根据公司最近几年建设同类型且同档次楼盘工程的造价指标再结合政府发布的造价指标，按照多层部分：1900元/m2，车库：2800元/m2、别墅：2500元/m2分别乘以各自的规划建筑面积计算建安工程费，详见表5-4。表5-4 建安工程费估算表序号项目面积/m2单价元/m2金额（万元）1多层住宅3658819006951.7 2地下车库858028002402.4 3别墅2010025005025.0 合计14379.1 （5） 公共配套建设费 是指居住小区内为居民生活服务配套建设的各种非盈利的公共配套设施，主要包括居委会、派出所、幼儿园、公共场所等，具体收费以各地规定为准。本项目联体别墅以320元/ m2征收，多层以75元/ m2征收，详见表5-5。表5-5公共配套建设费估算表序号项目面积/m2单价元/m2金额（万元）1多层住宅3658875274.42别墅20100320643.2合计917.6（6） 管理费用。管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、工会经费等9。通常按照（2）（4）项费用总和的4%计算估算，本项目管理费计算得660.5万元。（7） 销售费用。销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。本项目按照销售收入的2%考虑，计算得1977.5万元。（8） 开发期间税费。开发期间税费是指与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目开发经营税费估算详见表5-6。表5-6 开发期间税费表序号税费类别计算依据税金（万元）1营业税销售收入*3%2966.3 2城市建设维护税营业税*5%148.3 3教育费附加营业税*3%89.0 4地方教育费附加营业税*2%59.3 合计1+2+3+43262.9 （9）不可预见费。不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。本项目按照（2）（7）费用总和的3%进行估算得602.0万元。（10）根据以上各项费用的估算，可以汇总出本项目投资估算见表5-7以及利润估算分析见表5-8,其中土地增值税税额按增值额乘以适用的税率，本项目增值额小于50%，税率为30%，所得税税率按照25%计算。表5-7 成本统计表序号项目名称成本(万元）1土地成本51809.0 2前期工程费361.5 3基础设施费1771.5 4建安工程费14379.1 5公共配套建设费917.6 6管理费660.5 7销售费1977.5 8经营税金3262.9 9不可预见费602.0 10开发总成本75741.7 表5-8 利润统计表序号项目名称金额(万元）1销售收入98877.0 2工程总投资75741.7 3税前利润23135.3 4土地增值税5500.6 5所得税4408.7 6净利润13226.0 5.2精装房费用估算精装房成本的估算依据与毛坯房基本相同，其中土地费用、前期工程费、基础设施费及公共配套建设费与毛坯房成本相同。精装修成本多层住宅按照2000元/m2，别墅按照2500元/m2进行估算加入到建安工程费中，管理费、销售费用、开发经营税费、不可预见费随销售价格及建安成本变化而变化。（1） 精装建安工程费。见表5-9。表5-9 建安工程费估算表序号项目面积/m2单价（元/m2）金额（万元）1多层住宅365883900.0 14269.3 2地下车库85802800.0 2402.4 3别墅201005000.0 10050.0 合计26721.7 （2）管理费1153.8万元。（3）销售费用2282.9万元。（5）不可预见费995.6万元。（6）开发经营税费估算见表5-10。表5-10 开发期间税费表序号税费类别计算依据税金（万元）1营业税销售收入*3%3424.4 2城市建设维护税营业税*5%171.2 3教育费附加营业税*3%102.7 4地方教育费附加营业税*2%68.5 合计1+2+3+4+53766.8 （7） 根据以上各项费用的估算，可以汇总出本项目投资估算见表5-11以及利润估算分析见表5-12，其中土地增值税税额按增值额乘以适用的税率，本项目增值额小于50%，税率为30%，所得税税率按照25%计算。表5-11 成本统计表序号项目名称成本(万元）1土地成本51809.0 2前期工程费361.5 3基础设施费1771.5 4建安工程费26721.7 5公共配套建设费917.6 6管理费1154.2 7销售费2282.9 8经营税金3766.8 9不可预见费996.3 10开发总成本89781.5 表5-12 利润统计表序号项目名称金额(万元）1销售收入114146.6 2工程总投资89781.5 3税前利润24365.1 4土地增值税5869.5 5所得税4623.9 6净利润13871.7 5.3资金的来源渠道与方式 房地产项目开发所需筹措的资金来源可以从多个渠道获得，需要注意的是，在实际可行性研究报告中对资金来源都采用较为粗浅的方法计算，即保证有足够的准备金即可，真正详细严格的资金来源及结算方式是在项目的建设实施阶段才进行严密的编制。项目一旦签订了工程承包合同，就必须全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金周转困难使工程开工不足，导致工程进度上不去而影响信誉和经济效益。本项目的资金来源主要有以下二个途径：（1）公司自筹：本项目在购买土地使用权时已花费自有资金51809万元，为了保证实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。预估剩余自有资金为5000万元，组成成分主要为现金以及可以在近期收回的各种的应收款项等。（2）销售回款：房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后再售出；另外一种是预售，指房屋在未建成的时候就将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，同时也可弥补在开发过程中的资金不足。综合本项目地块优势明显，可吸引大量购房者，总体销售可观，因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。土地费用由公司自筹开工前缴纳。根据投资估算楼盘在具备预销售条件回笼资金前，需按比例支付的建安费用约5197.46万元，建安进度款以及其他成本支出可通过销售回款支付。表5-13 资金筹划表费用项目费用金额公司自筹销售回款土地费用51809.0 51809.0 建安配套费14379.1 4313.7 10065.4 其他费用7428.2 7428.2 合计73616.3 56122.7 17493.6 通过表5-13可以看出，方案一需要公司自筹资金56122.7万元，利用销售回款支付成本17493.6万元。表5-14 资金筹划表费用项目费用金额公司自筹销售回款土地费用51809.0 51809.0 建安配套费14379.1 4313.7 10065.4 装修费用12342.6 12342.6 其他费用9117.8 9117.8 合计87648.6 56122.7 31525.8 通过表5-14可以看出，方案二需要公司自筹资金56122.7万元，利用销售回款支付成本31525.8万元。5.4方案比较方案的选择往往通过一些具体的指标进行对比，从而选择较优方案来进行，我们把两种方案的经济指标列表进行对比分析详见表5-15。表5-15 方案对比分析表序号项目名称方案一方案二1销售收入98877.0 114146.6 2建设投资75741.7 89781.5 3税前利润23135.3 24365.1 4净利润13226.0 13871.7 5投资利润率30.55%27.14%6投资净利润率17.46%15.45%通过对方案一、方案二的建设周期，资金筹措以及表6-17财务对比分析，我们可以发现这两个方案之间存在以下几个差异：（1） 方案一的建设投资比方案二的少14039.8万元。（2） 方案一的净利润比方案二少645.7万元。（3） 方案一的交房工期比方案二交房工期延减少3-4个月。（4） 两个方案的预销售时间、销售回款时间均一致。（5） 方案一的投资回报率比方案二高。通过以上六个方面的综合对比可以判断：方案一的建设投资成本要低于方案二，虽然方案二的净利润高于方案一，但是方案一的投资回报率以及开发周期都要优于方案二，因此总体而言方案一要优于方案二。6.项目财务评估6.1资金流动计划通过方案比较，我们认为方案一要优于方案二，为了确保方案二的可行性，需要采取进一步分析。本项目的土地费用投资属于项目正式开工前的一次性投资，而房屋的建安费、配套费等费用可根据建设期分6个季度按照30、20、20、15、10、5的比例支付，资金流动计划详见资金流动计划表6-1。 表6-1 资金流动计划表 单位：万元时间(2013-2015)2013年10月4-67-910-121-34-67-9土地投资51809.0 建设投资比例30%20%20%15%10%5%建设投资金额7179.8 4786.5 4786.5 3589.9 2393.3 1196.6 销售收入38030.8 23769.3 19015.4 9507.7 8553.9 现金流量-51809.0 -7179.8 33244.3 18982.7 15425.5 7114.4 7357.2 累计现金流量-51809.0 -58988.8 -25744.5 -6761.8 8663.7 15778.1 23135.3 税费金额3963.7 2477.3 1981.9 990.9 495.5 净现金流量-51809.0 -7179.8 29280.6 16505.4 13443.6 6123.5 6861.8 累计净现金流量-51809.0 -58988.8 -29708.3 -13202.9 240.8 6364.3 13226.0 6.2投资收益率 投资收益率（R）是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与总投资的比率。表达式：投资收益率=净收益/总投资*100%R=13226.0/75741.7*100%=17.46%6.3财务净现值财务净现值(FNPV),是指项目按行业的基准收益率，将项目周期内各年的净现金流量折算到开发项目起始点的现值之和,它是衡量房地产开发项目财务评价是否可行的重要经济指标，本项目假定收益率为10%，计算表达式见式6-1。 （式6-1）FNPV=-51809+(61800.1-23193.9)*(1+10%)-1+(37077.0-10648.1)*(1+10%)-2 =5129.6 (万元） 6.4财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个开发期内各年财务净现金流量的现值累计为零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率,计算表达式见式6-2。 （式6-2） 取i1=17% FNPV1=-494.4(万元） 取i2=18% FNPV2=-111.1(万元） （FIRR- i1）/（i2-i1）= NpV1/（NpV1-NpV2） FIRR=17%+494.4/(111.1+494.4)*(18%-17%)=17.82% 6.5投资回收期（1）静态投资回收期静态投资回收期是指用项目的净收益回收其全部投资的时间，在此过程中不考虑资金的时间价值,计算表达式见式6-3。 （式6-3）=2-1+（51809/90415.2）=1.57年（2）动态投资回收期静态投资回收期是指用项目的净收益回收其全部投资的时间，在此过程中需要考虑资金的时间价值,计算公式见式6-4）。 （式6-4）=2-1+51809/90415.2*(1+0.1)-1=1.63年6.6财务分析总结从以上的财务分析可以看出，开发项目的投资收益率以及内部收益率都大于10%，净现值远大于零，可以得出结论此项目开发前景乐观、投资回报率高，资金回收期短，在经济角度看方案一是可行的。7.风险分析3.7.1敏感性分析敏感性分析是从众多的不确定因素中找出项目最为敏感的因素，一般而言，建安工程费和销售价格是最有可能影响项目经济效益的不确定性因素，其影响敏感程度是比较大的。因而，本项目选择建安工程费和销售价格分别上下波动5%、10%对方案一进行敏感性分析，评价指标为财务净现值。（1）建安工程费敏感性分析，详见表7-1。表7-1 建安工程费变化分析表变动幅度-10%-5%0%5%10%建安工程费（万元）68167.5 71954.6 75741.7 79528.8 83315.9 财务净现值（万元）8660.8 6895.2 5129.6 3363.9 1598.3 财务净现值变化值3531.2 1765.6 0-1765.7 -3531.3 财务净现值变化幅度68.84%34.42%0-34.42%-68.84%敏感度系数-6.88%（2）销售价格敏感性分析，详见表7-2。表7-2 销售价格变化分析表变动幅度-10%-5%0%5%10%销售收入（万元）88989.3 93933.2 98877.0 103820.9 108764.7 财务净现值（万元）807.7 2968.6 5129.6 7290.5 9451.4 财务净现值变化值-4321.9 -2161.0 02160.9 4321.8 财务净现值变化幅度-84.25%-42.13%042.13%84.25%敏感度系数8.43%通过表7-1和表7-2的对比可以看出，售价和建安工程费对本项目的影响程度都比较大，相比之下，售价因素更为敏感，且本项目敏感因素变化过程中财务净现值一直保持大于零，故该项目具有较好的抗风险能力。7.2盈亏平衡分析该项目的销售为住宅销售，销售单价平均为17440元/m2，总投资约为 75742万元，总的可销售面积为56688平方米。假设该项目的总投资不变，则盈亏平衡点为：a.以保本单价表示盈亏平衡点(BEPP): BEPP=757420000/56688=13360元/m2 b.以销售量表示盈亏平衡点(BEPQ)： BEPQ=757420000 /17440=43430m2 c.以销售率表示盈亏平衡点(BEPR): BEPR=43430/ 56688=76.61%由以上可知，本项目的盈亏平衡销售量为43430平方米及销售率达76.61%，盈亏平衡销售价格为13360元/m2时。7.3定性分析（1）自然风险自然风险指标是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程中造成的影响，以及对房地产商品产生直接的破坏，从而给房地产开发商和经营者造成的经济损失。自然风险因素包括：水灾、火灾、旱灾、雪灾等，这些因素的共同点发生概率小，一旦发生危害相当严重。（2）市场风险市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。2013年常熟市商品房销售量价齐上涨，房产市场异常火爆，本项目开始于2014年，房地产市场可能会进入一个相对平稳期，因此本项目估计的预售资金回笼可能有较大的风险。若预售资金与估算差距太大，也将有可能导致项目的资金链断裂，使得后续开发无法进行。（3）政策风险政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。由于房地产行业受政府政策的影响比较大，所以一旦政策发生改变其带来的风险都将是巨大的，另外政府对本地块周边的发展规划也会影响到本项目的前途。（4）运营风险运营风险是指房屋和建筑物、营业性地块等在房地产投资项目经营管理决策失误中造成的风险。运营风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。对比项目的建安费与销售价格的敏感性分析情况，项目的销售价格因素更为敏感，因此，在项目的开发建设中，在认真做好项目成本控制的前提下，更要做好项目的销售工作，以确保预期销售目标的实现。7.4风险控制风险措施的选择要有针对性，及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取措施化解、减轻或控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的预判、识别和管理，针对这三项列举了三项具体措施：（1）成立风险小组：风险小组的存在可以更好的识别项目在生产经营过程中生产的风险和隐患，从而及早的采取措施降低或化解风险。（2）加强项目管理：房地产项目管理可以分为事前、事中和事后管理三个过程。现代管理论认为事前管理是最重要的，本项目将会聘请有经验的房地产管理人员进行全程管理，从而有效地减少经营费用、提高收益水平，以此降低并控制风险。（3）加快项目进度：开发周期越长项目建成以后的经济、政治形势就越难预测。针对该项目，我们采取平行施工的方法，与各承包商、材