房地产项目可行性研究报告.docx

武汉-香港现代服务业园区（一期）“星湖湾及君怡公馆”可行性研究报告2015年1月凯恩斯国际置业（武汉）有限公司目 录第一章 申请单位及项目概况 . . 41.1 项目概况 . . 41.2 建设单位概况. .61.3 项目建设背景 . . 71.4 项目建设方案 . . 81.5 项目户型设计. .181.6 项目地下室建筑设计. .21第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 . . 222.1 发展规划分析 . . 222.2 产业政策分析 . . 252.3 行业准入分析 . . 26第三章 资源开发和综合利用分析. .283.1 资源开发利用方案. .283.2 资源利用. .283.3 资源节约措施. .28第四章 节能方案分析. .314.1 用能标准和节能规范. .314.2 能源供应状况. .314.3 能耗估算. .314.4 节能措施. .324.5 绿色建筑节能分析. .354.6 节能效果分析. .36第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析. .385.1 建设用地使用状况. .385.2 土地利用合理性分析. .385.3 征地拆迁和移民安置. .38第六章 环境和生态影响分析 . . 396.1 环境保护标准 . . 396.2 环境和生态现状 . . 396.3 生态环境影响分析及保护措施 . . 396.4 环境影响结论 . . 41第七章 工程招投标方案. .427.1 招标依据. .427.2 招标范围. .427.3 招标方式. .42第八章 投资估算与财务分析 . . . 438.1 投资估算与资金筹措 . . 438.2 市场及经济效益分析 . . 47第九章 社会影响分析 . 579.1 项目社会影响范围区域与人群界定 . 579.2 社会影响效果分析 . 579.3 社会适应性分析 . . 57第十章 社会稳定性风险分析 . 5910.1 编制依据 . . 5910.2 风险调查 . .5910.3 风险识别 . . 6110.4 风险估计 . . 6210.5 风险防范和化解措施 . . 6310.6 风险等级 . . 6410.7 风险分析结论 . . 64第十一章 结论与建议 . . 6511.1 结论 . . 6511.2 建议 . . 65附图一：项目总平图 二：项目用地红线图附件一：企业法人营业执照 二：房地产开发资质证书 三：组织机构代码证 四：税务登记证 五：规划设计条件 六：环境影响报告书的批复 七：节能评估审查意见书第一章 申请单位及项目概况1.1 项目概况1.1.1 项目基本情况1、项目名称：香港现代服务业园区项目（一期）“星湖湾及君怡公馆”项目2、项目性质：新建工程3、项目建设期：本项目建设期为36个月（2016年5月2019年4月）4、项目规划用地性质：住宅用地。5、项目建设规模及内容：项目拟新建8栋高17-33层的住宅，1栋高3层的商业，同时配建1569个机动车停车位、供配电系统、给排水系统、道路、绿化等工程，规划1236户。项目规划用地面积为44202.09，总建筑面积为214396.73（其中计容建筑面积145310.69，不计容建筑面积69086.04）。计容建筑面积包括住宅建筑面积149036.15，商业建筑面积500.00，物业管理用房436，消防控制室建筑面积44；不计容建筑面积全部为地下室，共计69086.04。容积率3.29，建筑密度13%，绿地率35%。1.1.2 项目主要技术指标香港现代服务业园区项目（一期）“星湖湾及君怡公馆”项目主要技术指标表1规划用地面积 44202.092总建筑面积 214396.732.1计容总建筑面积 145310.693其中:住宅建筑面积 144831商业 500.00物业管理用房 4362.2不计容建筑面积（地下室2层人防的文件上标注为1层地下。）69086.043建筑密度 13%4容积率 3.295绿地率 35%6停车位 1569个7居住户数 1236户1.1.3 投资规模及资金筹措方式投资规模：本项目总投资估算为229668.65万元，其中土地费用20000万元，主体工程及管理费用209668.65。资金筹措方式：建设单位自投资金829668.65万元，银行贷款140000万元1.1. 4 项目建设地点项目位于江岸区后湖大道以南，中一路以西，南靠中一花园。图1-1 项目建设地点示意图香港现代服务业园区项目（一期）“星湖湾及君怡公馆”项目1.1.5 项目实施进度安排本项目建设期为36个月（2016年5月2019年4月），拟在建设期内完成前期、勘察设计及招投标、基础工程施工、主体工程施工、室内外装修、设备安装及室外配套施工、竣工验收等工作。为保质、保量地按计划完成本项目，制定实施进度安排表。项目进度计划表表1-2-1 项目进度计划表进度项目名称2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年前期勘察设计及招投标基础工程、地下室施工主体工程施工室内外装修、设备安装及室外配套穿插施工竣工验收1.2 开发单位概况开发单位：凯恩斯国际置业（武汉）有限公司单位地址：武汉市江岸区中一路1号法人代表：陈新林注册资金：美元：肆仟陆佰玖拾柒万叁仟陆佰元整公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资）经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁、建筑材料、装饰装潢材料的生产加工销售、商品混凝土机械设备租赁；土方工程开挖、土方整理、土方运输；建筑机械设备、建筑材料租赁、实验、检测、五金、灯具、铁艺等金属制品生产、加工、销售、工程安装。单位简介：KNS (WH)是凯恩斯国际置业（武汉）有限公司的简称，凯恩斯国际置业（武汉）有限公司于2001年6月29日在中国武汉登记注册成立，注册资本4697.36万美元。KNS(WH)是凯恩斯香港国际置业有限公司在中国武汉全额投资设立的港资独资、独立法人的中国公司。KNS(WH)是房地产开发资质二级企业。KNS(WH)连续八年被武汉市和武汉市江岸区评为优秀外商投资企业、诚实守信用企业。KNS(WH)以房地产投资开发建设为主业、拟利用公司持有的商业物业进行酒店、会议中心、物业租赁、物业管理、建筑材料生产、建筑材料实验检验等为一体的公司主业、辅业多元化经营。KNS(WH)自成立以来，充分发挥外商投资企业的国际建设、投资经营管理与资讯优势，选择了一条“复合经济型的”全新的房地产持久投资开发模式和发展道路，宣导：主题公园为依托的景观环境”、“轻松的立体生活空间”、“离尘不离城、以环境养环境”、“复合经济型的城市综合体”、“节能环保”等持久投资开发“商、住”房地产的经营理念。KNS(WH)先后与国内外著名的设计大师合作，融汇中西建筑文化精粹，将世界建筑文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的地产典范。KNS(WH)为此，坚持以确保工程品质、产品品质为公司的生命理念，以诚信务实为基础，建立了一套科学、合理、高效的KNS品质管制体系，在施工现场设立实验室，对进入建设施工场地的所有建筑材料进行100%的现场检验，以严格的自检、国检等多项检查实实在在地严把品质关，严格执行国际品质体系认证，不断完善产品的品质，以货真价实的产品和真诚的服务去回报客户，回报社会。KNS(WH)策划投资开发的武汉市香港现代服务业园区项目已被武汉市发改委、武汉市江岸区政府列为十二五武汉市重点项目。1.3 项目建设背景随着武汉城市总体规划（2010-2020）的获批并实施，城市基础设施和功能区建设进一步加快，江岸区现代服务业发展拥有了更广阔的空间。在推进城市空间布局优化的建设中，工业化进程必将带动城市化进程，城市化进程将对现代服务业发展产生巨大的推动作用。城市规模的拓展，城市功能的辐射，城市人口的增长，城市设施的建设，都为现代服务业加快发展拓展广阔渠道，也对整体服务水平和服务层次提出了更高要求，进而增强了现代服务业发展的内在动力。江岸区“十二五”规划指出，构建“一区两城三块”空间架构。提升和拓展“三块一城”功能布局，优化发展汉口沿江商务区，开发建设后湖新城、黄埔新城，改造提升港澳台高端商贸商务板块、二七新兴商居商贸板块、堤角先进制造业板块。提升特色街区和商业片区。在后湖新城、黄浦新城及二七、新村片区结合城市开发建设，策划兴建一批新兴特色街和商业片区。精细规划后湖地区用地布局，以加快“城中村”综合改造和市政基础设施改造为重点，以塔子湖体育中心、武汉传媒中心、武汉市民中心、竹叶山中环商贸城二期、后湖低碳新城、香港现代服务业园区、相关制造业基地为依托，提升城市功能，完善社会功能，把后湖地区建设成为现代化绿色生态都市宜居宜业新城。实施两业并举，突出发展先进制造业和现代服务业，是武汉市“十二五”时期以及更长一段时期经济发展的主导方向，江岸区作为以服务业为主体的中心城区，是武汉市重点规划的现代服务业发展核心区域。江岸区提出大力发展高端服务业，打造现代服务业强区，并围绕这一目标出台了大量支持现代服务业发展的政策措施，有利于大力推进重大项目建设，积极引进高端人才，着力优化完善空间布局。“十二五”时期武汉市、江岸区现代服务业发展战略的深入推进，将会为江岸区服务业提档升级提供强大动力。服务需求空间日益扩大。随着收入水平提高，服务消费比例和消费结构不断提升，将极大程度地推动服务消费需求的增加。同时，江岸服务功能的整体提升，为江岸区现代服务业突破地域发展，扩大服务输出，更多地满足区外服务需求创造了巨大的空间。综上，为了促进武汉“两型社会”的建设，推动江岸区经济发展、完善城市功能、拓展发展空间，加快香港现代服务业园区及后湖新城的建设，改善项目周边的环境，提升城市功能，凯恩斯国际置业（武汉）有限公司，经调研后提出本项目的建设，为后湖地区打造成为绿色生态宜业宜居新城做出应有贡献。1.4 项目建设方案1.4.1 规划方案一、指导思想1、符合城市总体规划，综合地区发展，协调周边相关地段；符合项目用地的规划设计条件；符合国家有关规范和标准。2、项目的建设，提高有限的土地资源的复合利用水平，有效改善区域自然环境，大力助推武汉市及江岸区“资源节约环境友好”两型社会建设。3、强调环境与建筑、空间与实体的整合性，注重环境、建筑群体与城市发展风貌的协调，整个区域和谐统一。4、总体设计贯彻安全、适用、经济、美观的原则，满足多层次、多样化的需求。5、方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性。积极使用新技术、新材料、新工艺，满足功能要求、节省投资，体现低碳节能、绿色、生态的设计理念，达到绿色建筑一星级标准。6、注重满足舒适的办公、生活及安全和方便等方面的要求，提供高品质的商务、商业活动空间以及高质量的居住环境；项目的建设，要符合所在地区整体规划，适应现有的城市氛围，充分考虑未来入驻企业、商户以及居民的实际情况。突出外部空间及环境的整体设计，合理安排功能组团和绿化景观布局，遵循“绿色环保”理念，为城市生活提供一个自然优美的宜业宜居型生态区域。7、合理规划建筑形式与位置，考虑绿化、遮阳等防止夏季太阳强烈照射，改善空气品质和美化环境；注重建筑空间和平面的布局，以降低建筑间强烈辐射对环境污染的作用。二、规划原则1、统一规划原则：本项目的规划布置，应结合项目所在地的整体规划发展，符合在本项目的整体发展定位，在统一中寻求变化。本项目整合场地功能，提供灵活多样的公共服务设施，营造良好的办公、消费及居住环境。2、有序原则：交通组织顺畅有序，人车分流，人流与景观环境相结合，车流与地面及地下停车相结合，确保停车方便、安全、安静。3、实用原则：建筑的设计贯彻安全、实用、经济、美观的原则，满足多层次、多样化的需求；公共设施建筑，配套齐全，布局合理。4、生态优先原则：在不破坏原有生态及景观的前提下，采用生态方式进行绿化种植和景园处理，并采用借景、对景、渗透、造景等手法，营造优美宁静的区域氛围。5、可持续原则：注重建筑对地域微气候的影响，合理规划建筑形式与位置以改善区域的内部小气候；注重建筑空间和平面的布局，以降低建筑间强烈辐射对环境污染的作用。三、规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、国家有关设计法规、规范、规定3、武汉市规划土地管理局有关法规文件、技术规定4、业主提供规划设计方案及周边市政道路资料等相关文件四、总平面布置本项目基于对未来生活发展模式，以创造宜居环境为原则塑造城市居所。本项目用地，地块形状为规则四边形、地势平坦。项目以高层住宅为主，中间布置有人工湖体，住宅在地块内均匀分布。同时重点打造小区主要出入口景观节点，提升住宅区整体品质感的同时，更好的展示和体现小区精神面貌。商业建筑位于地块中间，位于人工湖体西南角。配套商业在完善功能需求，提升小区生活档次的同时，造就怡人购物环境，刺激消费、积聚人气，带动周边经济的发展。考虑到基地现状，并综合景观、朝向、日照、与周边环境关系等因素，将基地内各单体建筑均衡排布。具体布局详见总平图。五、交通组织项目周边规划有三条道路，北侧道路为下后湖大道，东侧道路为中一路，南侧道路为兴业路。住宅区的出入口位于地块东南角和西南角，围绕地块共设有7个地下车库出入口，使人流和车流实现合理的分流。项目周边路网完善，保证了人流的快速集散；主要采用地下停车，地下停车库的设计结合地块的物业和设备用房统一设计。充分的停车位可以有效缓解园区带来的大量人流集散的压力。六、景观绿化项目的绿地采用分散的布置方式，绿化系统围绕各建筑周边布置，创造良好的商业、办公及居住环境。以草坪、适当的造景树种和小品组成丰富的曲线状绿化，局部扩大空间铺以硬地铺装。整个项目绿化以点、线、面相互结合，形成错落有致的绿化系统。1.4.2 建筑方案一、设计依据商店建筑设计规范（JGJ48-88）住宅设计规范（GB50096-2011）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）民用建筑设计通则(GB50302-2005)国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知（国办发20131号）关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见（财建2012167号）国家、地方现行的设计规范和法律法规地块规划红线图、规划地形图、规划要点二、立面设计本项目位于香港现代服务业园区，其建筑的立面设计应深入细致地考虑建筑空间的组合、建筑形态、建筑色彩、建筑体量等因素，统一区域内的建筑立面设计理念及风格，综合建筑平面功能，使项目建成后在区域内形成和谐统一的整体，形成项目的标识性，再根据建筑功能的不同在统一中寻求变化。建筑立面设计强调简洁的现代美感，以竖向线条形成挺拔上升的气势，构成重复的韵律，形成强烈的光影。三、建筑空间布局1、风环境武汉市的冬季主导风向为东北风，夏季的风向也主要是东北风和东南风、南风。本项目建筑通过合理设置门窗，尽可能保证室外气流可以从优化的位置进入房间，气流分布均匀。通过以上措施，可保证多数单体建筑在过渡季节有良好的自然通风，冬季防风主要依靠提高建筑的外窗气密性与不落叶树木来实现。2、声环境项目用地范围内，特别是道路沿线种植树木，起挡风降噪作用。项目水泵房等设备用房设置在地下，利用地面来屏蔽噪声。地下室隔声效果效好，其隔声量能达到20dB以上。对噪声设备采取各种降噪措施后，对项目周边声环境将无明显的影响。通过合理选址，本项目在交通规划、空间布局（风、光、声环境）等方面均满足相关规划文件的要求；在利用自然风、自然光、降噪等方面取得了较好的节能效果。四、公共建筑热工设计本项目居住建筑拟采用框架-剪力墙结构，建筑围护结构拟采用外墙外保温系统，保温材料主要为EPS板。（1）外墙：混合砂浆（20mm）+钢筋混凝土墙（200mm）+EPS板（20mm）+抗裂砂浆（网格布）（3mm），传热系数K=0.89W/(稫)，热惰性指标DP=3.15，满足低能耗居住建筑节能设计标准（DB42/T559-2013）中外墙K1.0W/(稫)的要求。（2）分户墙：水泥砂浆（20mm）+加气混凝土砌块（B05级）（200mm）+水泥砂浆（20mm），传热系数K=1.47W/(稫)，满足DB 42/T 559-2013中K2.0W/(稫)的要求。（3）普通楼板：无特殊保温隔热材料。（4）屋面：细石混凝土（双向配筋）（40mm）+泡沫玻璃（100mm）+防水层+水泥砂浆找平层（15mm）+现浇钢筋混凝土层面板（120mm），传热系数K=0.40W/(稫)，热惰性指标DP=3.27，满足低能耗居住建筑节能设计标准（DB42/T559-2013）中屋面K0.5W/(稫)的要求。（5）外窗外窗窗墙比：本项目居住建筑，南向窗墙比0.25，东、西、北窗墙面积比0.2。因此，本项目高层居住的窗墙比符合低能耗居住建筑节能设计标准（DB42/T559-2013）表4.2.1要求和绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）中的相关要求。外窗气密性：本项目居住建筑外窗主要采用隔热型金属型材外窗，为多胶密封。外窗气密性满足低能耗居住建筑节能设计标准（DB42/T559-2013）中相关要求：建筑物16层的外窗及敞开式阳台门的气密性等级不低于建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法（GB/T7106-2008）中规定的4级；7层及7层以上的外窗及敞开式阳台门的气密性等级，不低于该标准规定的6级。外窗材料选型（含玻璃）窗框：隔热型金属型材，多胶密封，窗框占整窗面积的20%。窗框传热系数K5W/(稫)。玻璃：6中透光Low-E+12空气+6透明玻璃。玻璃中部传热系数为K1.8W/(稫)，可见光透射比为0.62，自身遮阳系数0.50，气密性为6级，水密性为3级。依据全国民用建筑工程设计技术措施建筑节能专篇表6.3.3-1可知，整窗传热系数K2.4W/(稫)。外窗综合遮阳系数SCw：本项目玻璃自身遮阳系数为0.50，玻璃占外窗面积的80%，则外窗综合遮阳系数SCw为0.40。五、无障碍设施设计项目拟合理进行无障碍设施设计。建设单位严格按照无障碍设计规范（GB50763-2012）和湖北省无障碍设施建设和管理规定（湖北省人民政府令第317号）执行，建设项目工程监理单位应负责对配套建设的无障碍设施的施工质量实施监督。已建成的无障碍设施，建设单位应当按照国家有关规定，设置指引和提示人们正确使用无障碍设施的图形标志。建设项目所有权人或者使用人是本项目配套无障碍设施的养护责任人。1.4.3 结构设计一、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）其他现行有关设计规范、规程、标准及初步设计的标准文件二、设计原则结构设计要满足建筑方案要求及其他专业功能和使用要求，满足我国现行规范、标准及规程要求，保证建筑物的安全、经济、合理，使结构体系受力明确，传力直接，有利于抗震。三、结构设计1、结构形式：本项目公共建筑及住宅均采用框架-剪力墙结构。2、建筑结构安全等级：二级。3、抗震设防类别：乙类。4、抗震基本设防烈度：6度。5、基础的设计等级：甲级，具体根据地质情况调整。6、建筑物耐火等级为一级，建筑耐久年限为50年。7、屋面防水等级为级，地下室防水等级为级，地下室抗渗等级为P6，室内环境污染控制为类。四、荷载设计根据建筑结构荷载规范（GB50009-2012）的规定，民用建筑楼面均布活荷载标准值如下：住宅的卧室、起居室、盥洗室、走廊、门厅、厨房均为2.0KN/；写字楼、商业3.5KN/；卫生间、走廊均为2.5KN/；消防车通道35.0KN/。屋面均布活荷载如下：不上人屋面0.5KN/，上人屋面2.0KN/；通风机房及电梯机房7.0KN/；停车库及通道4.0KN/；楼梯间、门厅、合用前室3.5KN/。其余按荷载规范取值。1.4.4 公用配套工程一、暖通方案1、设计依据公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）通风机能效限定值及能效等级（GB19761-2009）建筑设计防火规范（GB50016-2006）(2013年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）锅炉节能技术监督管理规程（TSGG0002-2010）冷水机组能效限定值及能源效率等级（GB19577-2004）生活锅炉热效率及热工试验方法（GB/T10820-2011）2、主要设计参数（1）武汉地区室外设计参数：夏季空调计算干球温度：35.2；冬季采暖计算干球温度：-2.6；夏季空调计算湿球温度：28.4；夏季通风室外计算相对湿度：67%；冬季室外计算相对湿度：77%；夏季室外风速：2m/s；冬季室外风速：1.8m/s；制冷天数：根据实际情况取120天。采暖天数：取武汉市日平均温度低于5的天数：（武汉市日平均温度低于5的天数为50天）取自民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）。3、空调方案结合建筑自身特点及业主意见，根据物业管理、营业时间、产权和能耗计量的要求，项目采用分体式空调。本项目设计分体式空调器，机型设计为冷暖型，带电辅助加热，深入设计时配合室外机位置，空气冷凝水有组织排放。国家对市场产品能效已有控制，建议分体式空调器选择转速可控型房间空气调节器。空调设备能效等级达到转速可控型房间空气调节器能效限定值及能源效率等级（GB21455-2008）中规定的1级。制热时其运行性能系数高于2.1，满足节能设计标准要求。4、通风系统地下车库及设备用房设置机械送排风系统，采用排风、排烟合用系统。地下车库设置通风采光井，满足自然通风条件的部分采用自然补风；不满足自然补风条件的部分采用机械送风。排风系统的排风量按层高3m，换气次数6次/h确定。同时设补风系统，补风量按换气次数5次/h确定。通风机选择符合通风机能效限定值及能效等级（GB19761-2009）、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）等标准规范，风机压头和风机余压通过计算确定，选择高效风机。5、燃气系统方案（1）燃气输配天然气总管由城市管网引入后，燃气热值35.54MJ/m。燃气管道沿道路边埋地敷设，埋地深度为0.9m，送至项目调压站（设置快速切断阀、减压阀及计量总表等），天然气经减压后，再接入设备入口。（2）燃气锅炉采暖锅炉热效率为92%，满足公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）锅炉热效率不低于89%的要求。6、太阳能热水系统武汉市城乡建设委员会2013年5月29日发布的市城建委关于进一步加强可再生能源建筑规模应用和管理的通知（武城建2013139号）中的规定：全市范围内新建、改建、扩建18层及以下住宅（含商住楼）和宾馆、酒店、医院病房大楼、老年人公寓、学生宿舍、托幼建筑、健身洗浴中心、游泳馆（池）等热水需求较大的建筑，应统一同期设计、同步施工、同时投入使用太阳能热水系统。18层以上居住建筑的上部应统一设计，安装太阳能热水系统，其太阳能热水系统使用比例应达到30%以上。项目17F的住宅楼全部设计壁挂式太阳能热水器，项目18F以上的住宅顶部30%的用户设计壁挂式太阳能热水器，自带电辅热。二、电气方案1、设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）建筑照明设计标准（GB50034-2013）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95)(2005版）供配电系统设计规范（GB50052-2009）商店建筑设计规范（JGJ48-88）10kV及以下变电所设计规范（GB50053-2011）低压配电设计规范（GB50054-2011）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2013年版）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）以及其它有关技术规范和标准2、供配电系统（1）供电电源本项目供电由建设方向江岸区供电局报装解决，本项目设置1个地下变电站。本项目从地块附近城市主干道的两个不同变压器或不同母线段引入两路10kV高压市政电源至地下变电站，降压后经各单体建筑低压配电室集中分配。每两路中当一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏。为了进一步保障供电可靠性，采取下列补充措施：a.设置应急电源装置EPS或自带的蓄电池为应急照明供电。b.主要业务和计算机系统用电、安防系统用电、电子信息设备机房用电提供应急电源。c.设置柴油发电机组为消防用电及保障性负荷提供应急电源。（2）主要负荷分级本项目的所有消防设备用电，疏散通道，应急照明用电，航空障碍照明，客梯电力，安防系统，变频调速（恒压供水）生活水泵电力，排污泵，主要通道及楼梯间照明均为一级负荷；其余按三级负荷考虑。（3）负荷计算住宅的用电包含住宅用户用电和住宅公共用电两部分。住宅用户用电负荷估算采用单位指标法，根据湖北省物价局关于新建住宅供电配套工程建设价格的通知（鄂价环资规20114 号）中规定60 平方米至120 平方米（含120 平方米）的按8kW/户配置，120 平方米至150 平方来（含150 平方米）的按12kW/户配置，150平方米以上的按l6kW/户配置，需用系数按照多户住宅需用系数表中取0.45。计算公式为：Psj=KPeN 其中Psj有功功率kW；Kx需用系数；Pe单位用电指标，如以户计kW/户，以设备计kW/台；N单位数量，如户数，用电设备的台数。住宅用户用电有功功率如下：户型面积（m2） 数量（户） 每户指标（kW/户） 需用系数 有功功率（kW）60-120 1276 8 0.45 4593.60合计 4593.60（4）变配电设备选择配电变压器是电力系统中进行电能转换、分配的最重要电气设备，其容量很大。同时由于运行中产生的有功功率损耗和无功功率需求，变压器也是功耗最大的系统器件。因此，变压器是否能够实现经济运行对于实现整个供电系统的经济运行选择有着重要的意义。变压器的种类很多，根据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）、全国民用建筑工程设计技术措施电气、干式电力变压器技术参数和要求（GBT10228）等规范，项目选择节能SCBH-15型变压器。变压器的长期工作负荷率不超过85%，采用Dyn11结线组别的三相变压器。保证变压器在高效区工作，变压器采用低压侧集中补偿。在变电所的低压配电屏母 线上设集中电容补偿屏，功率因数不小于0.95，三相负荷平衡在允许范围内。3、照明系统公共建筑依据建筑照明设计标准（GB50034-2013）。根据使用场所和周围环境对照明的要求及不同电光源的特点，选择合理的照明方式。在保证照明质量前提下，优先选用光效高、显色性好的光源及配光合理、安全高效的灯具。本项目照明的功率密度值按建筑照明设计标准（GB50034-2013）第6.1中的目标值选取。4、电梯电梯依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）、供配电系统设计规范（GB50052-2009）等标准规范设计。选择高效节能电梯，电梯采用交流变频，单体建筑电梯群控。5、建筑设备监控系统（BAS）项目设置BAS系统。BAS是楼宇智能化管理的重要组成部分，该系统主要对给排水系统、冷热水系统、空调系统、送排风系统、电梯系统、变配电系统、照明控制系统等进行监视及实施节能控制，从而实现公共设备的最优化管理并降低故障率，以保证设备自动化运行和环境质量。同时，提高设备运转效率，提高管理人员的工作效率，保证设备的正常运转和日常保养，及时发现设备故障，最终达到舒适、高效、节能的目标。该系统为集散系统，其监控主机设在消防控制中心。建筑设备监控系统BAS是由中央计算机及各种控制子系统组成的综合性系统，各子系统之间可以信息互联和联动。它采用传感技术、计算机和现代通信技术对包括采暖、通风、电梯、空调监控，给排水监控，配变电与自备电源监控，火灾自动报警与消防联动，安全保卫等子系统实行全自动的综合监测控制。可为管理者及客户提供最有效的信息服务。6、防雷保护、安全措施及接地系统工程根据规范要求拟按三类防雷建筑设防。在屋顶设避雷带作为防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端应将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。工程低压配电系统接地形式采用TN-S系统。防雷接地、电气设备保护接地等共用统一的接地装置，要求接地电阻不大于1，否则应在室外增设人工接地体。采用总等电位连接。在有洗浴设施的卫生间等处设局部等电位连接。计算机电源系统、有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置。强、弱电共用联合接地装置，要求接地电阻不大于1；计算机网络机房、电信机房、安防控制室等弱电设备用房的接地利用大楼共用接地装置，独立设引下线，采用2x(BVR-1x25-PC32)。7、通信系统设置通信交接间，交接间设局部等电位箱，接地装置与建筑防雷接地装置共用，要求接地电阻不大于1。电话及计算机网络进线处的用户总配线架装设专用保安器。通信系统采用综合布线系统。通信机房电源由变配电所提供两路380V50Hz电源，在机房经双电源自动切换装置后由在线式UPS不间断电源供给。8、火灾自动报警与消防联动控制系统建筑内设有火灾自动报警系统，在地下室、电梯前室设置智能探测器，每个防火分区设置的后动报警按钮及警铃，建筑首层大厅设重复显示屏，便于监测火警情况。系统通过设置的报警装置接收报警信号，并根据火灾情况自动或手动控制相应的消防设备。消防水泵房、变配电室等消防设备房设置消防对讲电话。三、给排水方案1、设计依据民用建筑节水设计标准(GB50555-2010)公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2013年版）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2014年版）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）2、给水系统（1）给水管网：项目水源为市政给水管网