市场比较法求取项目比准价格.docx

采用市场比较法估算房地产价格a、选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域或相似区域的三个三个项目成交均价进行比较。以下三个实例与本案处于同一区域或相似区域，具有较强的可比性。实例一：滨湖城市花园，3室2厅2卫，27/34层，成交单价8700元/，成交日期2014年8月。实例二：滨湖城市花园，3室2厅2卫，22/34层，成交单价8550元/，成交日期2014年7月。实例三：滨湖城市花园，3室2厅2卫，12/35层，成交单价7900元/，成交日期2014年9月。具体条件见表1。表1 比较因素条件比较表比较因素委估房地产实例一 实例二实例三项目名称待 估房地产滨湖城市花园滨湖城市花园滨湖城市花园单 价待定870085507900土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2015.12014.82014.102014.11交易方式出售出售出售出售交易情况正常正常正常正常区域因素区域繁华程度所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优交通便捷程度道路及停车情况紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位公交路线情况距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路距车站、机场距离距离火车站汽车站约2公里距离火车站汽车站约2公里距离火车站汽车站约2公里距离火车站汽车站约2公里区域环境人文环境市科教区人文环境较好市科教区人文环境较好市科教区人文环境较好市科教区人文环境较好自然环境自然环境好自然环境好自然环境好自然环境好公共设施配套完备程度所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等基础设施状况红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优其它因素较优较优较优较优个别因素成新八五成八五成八五成八五成结构钢混钢混钢混钢混楼层15/3527/3422/3412/35平面布局、户型（室内布局与功能的合理度）房型规整，实用率较好，整体布局较好房型规整，实用率较好，整体布局较好房型规整，实用率较好，整体布局较好房型规整，实用率较好，整体布局较好外墙装饰（外墙装饰程度）外墙防水涂料，保养较优外墙防水涂料，保养较优外墙防水涂料，保养较优外墙防水涂料，保养较优装修（装修状况）精装修毛坯房精装修简单装修朝向（主卧室或客厅朝阳）主卧室朝阳主卧室朝阳主卧室朝阳主卧室朝阳采光（冬日采光时间）冬日满6小时采光冬日满6小时采光冬日满6小时采光冬日满6小时采光景观（可见景观及视野开阔度）视野开阔程度较优视野开阔程度较优视野开阔程度较优视野开阔程度较优其它因素面积适中面积适中面积适中面积适中b、比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数确定表2。 表2 比较因素条件指数表 比较因素委估房地产实例一实例二实例三单 价待定870085507900土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交易情况100100100100区域因素区域繁华程度100100100100交通便捷程度道路及停车情况100100100100公交路线情况100100100100距车站、机场距离100100100100区域环境人文环境100100100100自然环境100100100100公共设施配套完备程度100100100100基础设施状况100100100100其它因素100100100100个别因素成新100100100100结构100100100100楼层10011210797平面布局、户型100100100100外墙装饰100100100100装修1009810099朝向100100100100采光100100100100景观100100100100其它因素100100100100C、比较因素修正将可比实例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见下表：比较因素实例一实例二实例三单 价870085507900土地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素区域繁华程度100/100100/100100/100交通便捷程度道路及停车情况100/100100/100100/100公交路线情况100/100100/100100/100距车站、机场距离100/100100/100100/100区域环境人文环境100/100100/100100/100自然环境100/100100/100100/100公共设施配套完备程度100/100100/100100/100基础设施状况100/100100/100100/100其它因素100/100100/100100/100个别因素成新100/100100/100100/100结构100/100100/100100/100楼层100/112100/107100/97平面布局、户型100/100100/100100/100外墙装饰100/100100/100100/100装修100/98100/100100/99朝向100/100100/100100/100采光100/100100/100100/100景观100/100100/100100/100其它因素100/100100/100100/100比准价格792679918227经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象房地产条件时的比准价格，三个可