资产评估实验及答案.doc

资产评估资产评估 实实 验验 指指 导导 书书 编写：肖川林 实验一：资产评估在房地产评估中的应用 实验目的：实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务：实验任务： 计算分析题 1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 2000 平方米，允许用途为住宅建设， 允许容积率为 6，覆盖率为50，土地使用权年限为 70 年，要求按假设开发法估测该 宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为 2 年，第一年投入 60的总建设费， 第二年投入 40的总建设费，总建设费预计为 1500 万元。专业费用为总建设费用的 6，利息率为 10，利润率为 20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5，假设 住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为 4500 元平方米,折现率 10。 方法提示：方法提示： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2 3000 2000 6 29752066() 1 10% 元 2)总建筑费用现值为： 0.51.5 1000 60% 100001000 40% 10000 9190000() 1 10%1 10% 元 3)专业费用： 专业费用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售费用及税金： 租售费用及税金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投资利润： 投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20 =(地价20)+(9 190 000+551 400)20 =(地价20)+1 948 280 6)总地价： 总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20) =165747831.2 =13812319(元) 2、有一待估宗地，现收集到 4 个可比较参照交易案例，具体情况如下表。 宗地 成交价格 （元平方米） 交易时间交易情况容积率 剩余使用 年限 区域因素个别因素 待估地 2010/0101.24500 18002009/012%1.3501%0 28502008/011%1.45001% 37602009/0101.1400-2% 47802008/0101.045-1%1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号 表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优， 数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在 l-1.5 之间时， 容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时增加 3。该城市地价指数见下表： 年份 200520062007200820092010 指数 100105108110111115 试根据以上条件评估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格。 方法提示：方法提示： 1）确定待估地分别与参照物 1、2、3、4 作比较后的评估值。 45 1 50 1 1 1 10%115100106100100 800785.4/ 1 110102109101 100 1 1 10% P 元平方米 45 2 50 45 3 40 1 1 1 10%115100106100100 850812.8/ 1 111101 112100101 1 1 10% 1 1 1 10%115100106100100 760841.53/ 1 11010010310098 1 1 10% P P 元平方米 元平方米 45 4 45 1234 1 1 1 10%115100106100100 780881.93/ 1 1101001009999 1 1 10% 785.4812.8841.53881.93 830.41/ 44 P PPPP P 元平方米 元平方米 2）用平均法计算待估地评估值 3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为 3200 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为 50 年。据市场调查和项目可行性分析，该 项目建设开发周期为 3 年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率 估计为 90，每建筑平方米的年租金预计为 300 元，年出租费用为年租金的 25。建筑 费预计每建筑平方米 1000 元，专业费为建筑费的 10，建筑费和专业费在建设期内均匀 投人。假设当地银行贷款利率为 7，不动产综合还原利率为 8，开发商要求的总利润 为所开发不动产总价的 15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整） 。 方法提示：方法提示： 1） 测算不动产总价 不动产建筑总面积：32002.5 = 8000(平方米) 不动产纯收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年) 47 1 1620000/8%1 1 8% 19706113 不动产总价 （元） 2） 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 计算利息 利息 = 地价7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地价 + 924000（元） 4） 计算利润 利润 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 测算地价 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 = 19706113-8800000-0.21 地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2） 该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，实际已经使用 8 年。经过调查测算， 现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800 万元（建设期为 2 年，假定第一年 投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%） ，管理费用为建造成本的 3%，年利息 率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复 费用为 18 万元；装修的重置成本为 200 万元，平均寿命为 5 年，已经使用 2 年；设备部 分的重置成本为 110 万元，平均寿命为 10 年，已经使用 8 年。假设残值率为零，试计算 该建筑物的折旧(贬值)总额。 方法提示：方法提示： 1)建筑部分的重置成本: 800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧： 建筑部分的折旧：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧： 装修部分的折旧:2002/5=80(万元) 4)设备部分的折旧： 设备部分的折旧:1108/10=88(万元) 5)总折旧： 总折旧:182.6+80+88=350.6(万元) 实验二、资产评估在机器设备评估中的应用 实验目的：实验目的：进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用 实验任务：实验任务： 计算分析题计算分析题 1、某被评估的生产控制装置购建于 1995 年，原始价值 100 万元，2000 年和 2003 年分别 投资 50000 元和 20000 元进行了两次更新改造，2005 年对该资产进行评估。调查表明， 该类设备及相关零部件的定基价格指数在 1995 年、2000 年、2003 年、2005 年分别为 110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为 6 年。另外，该生产控制装置正常运 行需要 5 名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要 4 名操作员。假定待评估装 置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为 12000 元，所 得税税率为 33%，适用折现率为 10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。 方法提示：方法提示： 1）估算重置成本 重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（万元） 2）估算加权投资年限 加权投资年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66 年 3)估算实体性贬值率 实体性贬值率9.66（9.666）61.69% 4)估算实体性贬值 实体性贬值重置成本实体性贬值率144.6761.69%89.25(万元) 5）功能性贬值估算 第一步，计算被评估装置的年超额运营成本 （54）1200012000（元） 第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 12000（133%）8040（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和， 以确定其功能性贬值额 将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功 能性贬值额 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元)3.5 万元 6）求资产价值 待评估资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值=144.6789.253.5 51.92(万元) 2、某被评估设备购建于 2005 年 6 月，账面原值 100 万元，2008 年 6 月对该设备进行了 技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元，2009 年 6 月对该设备进行评估， 评估基准日为 1999 年 6 月 30 日。现得到以下数据：2005 年至 2009 年该类设备的定基 价格指数分别为 105%、110%、110%、115%、120%；被评估设备的月人工成本比同类设 备节约 1000 元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模效益指数为 0.7，该企业为正常纳税企业；经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原 因，其实际利用率为正常利用率的 60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使 用 6 年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的 80%。根据上述条件估算该设备 的有关技术经济参数和评估价值。 方法提示：方法提示： 1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(万元) 2）估算加权投资年限 加权投资年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75 年 3)估算实体性贬值率 实体性贬值率3.75（3.756）38.46% 4)估算实体性贬值 实体性贬值重置成本实体性贬值率124.7238.46%47.97(万元) 5）估算功能性贬值 第一步，计算被评估设备的年超额运营成本 10001212000（元） 第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本 12000（133%）8040（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和， 以确定其功能性贬值额 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元) 3.5 万元 6）估算经济性贬值率 经济性贬值率1（60%80%）X 100% 1（60%80%）0.7 100% 18.24% 7)估算经济性贬值 经济性贬值(重置成本实体性贬值功能性贬值) 经济性贬值率 （124.7247.973.5）18.24% 13.36(万元) 8）求资产价值 待评估资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 124.7247.973.5-13.36 59.89(万元) 3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产型机组，该机组于 2006 年 5 月 20 日购 置并投入使用，其设计生产能力为年产 A 产品 10 万件账面原值为 150 万元，现评估人员 需要评估该机组于 2011 年 5 月 20 日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术 数据资料：从 2006 年 5 月至 2011 年 5 月，该类设备的环比价格指数 2007 年为 102%，2008 年为 101%，2009 年为 99%，2010 年为 100%，2011 年为 102%；型机组在 2011 年的出厂价格为 100 万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的 25%；被评估 机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的 60%，估计评 估基准日后其利用率会达到设计要求；该机组经过检测尚可以使用 7 年；与具有相 同生产能力的型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在 4 万元左右；折现率 为 10%。试评估确定该机组的市场价值。 方法提示：方法提示： 1)运用市场重置方式(询价法)评估 I 型机组的过程及其结果 重置成本： 重置成本=100(1+25%)=125(万元) 实体有形损耗率： 实体有形损耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30% 评估值： 评估值=125(1-30%)=87.5(万元) 2)运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元) 实体有形损耗率=3/(3+7)100%=30% 功能性贬值=4(1-33%)(P/A,10%,7)=2.684.8684=13.05 万元 评估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(万元) 3)关于评估最终结果的意见及理由： 关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估 结果为准或为主(此结果的权重超过 51%即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断，更 接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。 实验三、无形资产评估 实验目的：实验目的：掌握无形资产评估方法 实验任务：实验任务： 计算分析题计算分析题 1、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是 三年前自行研制的，账面成本为 80 万元，三年间物价累计上升了 25%，该专利保护期 10 年，剩余保护期 6 年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为 400%，乙企业资产 的重置成本为 4000 万元，成本利润率为 13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发 展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为 4 年。通过对市场供求状况及生产状况 分析得知，乙企业的年实际生产能力为 20 万件，成本费为每件 400 元，未来 4 年期间的 产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在 未来第一、二年为 500 元，第三、四年为 450 元。折现率为 10%，所得税税率为 33%。试 确定该专利的评估价值。 方法提示：方法提示： 1）求利润分成率 80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96% 2）求未来每年的预期利润额 第 1、2 年：（500-400）20 = 2000（万元） 第 3、4 年：（450-400）20 = 1000（万元） 第 5 年：（430-400）20 = 600（万元） 3）求评估值： 9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+ +1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5 = 352.2（万元） 2、某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来 5 年净利润分别为 100 万元、110 万元、120 万元、150 万元、160 万元，预计从第 6 年起每年收益处于稳定状 态，即每年平均为 160 万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资 产，且其评估值分别为 100 万元和 500 万元。该企业有一尚可使用 5 年的非专利技术， 该技术产品每件可获得超额利润 10 元，目前该企业每年生产产品 8 万件，经过综合生产 能力和