绿城杭州绿城新绿园项目精装修专项调研及产品建议.doc

0 新绿园项目精装修专项调研 杭州绿城房地产开发有限公司 1 目目 录录 一、一、精装修住宅市精装修住宅市场现场现状机状机发发展展趋势趋势.2 （一）国际发展现状2 （二）国内各城市发展现状2 （三）杭州发展现状3 （四）精装修发展趋势5 二、二、个案个案调调研和分析（精装修楼研和分析（精装修楼盘盘配置）配置）.8 (一)杭州项目8 (二)上海项目21 三、三、结论结论和建和建议议.27 (一)本案精装修的定位27 (二)本案精装修的投入28 (三)本案精装修设计的介入时机28 (四)本案精装修的配置28 (五)本案精装修工程的的实施和管理41 1.关于设计41 2.关于图纸42 3.关于部品集成42 4.关于合同、招标.42 5.关于材料定样和供应43 6.关于施工43 7.关于精装修样板房施工部位和施工时机45 2 附件二：附件二：齐鲁齐鲁 骏骏园园“完全完全 UNI 主主义义”精装修的具体操作精装修的具体操作 46 精装修住宅市场现状机发展趋势 国际发展现状 精装修住宅在西欧、日本等发达国家已经非常普遍，一般整体水平达到 70%、80%。据英国金融时报最近报道，在欧美市场，很多精装豪宅项目开始流 行手绘地板即先设计好图案，等地板铺好以后，再把图案手绘到地板上。这 种安装定制的手绘地板，为房产贴上非常个性化的独特标签，被称为踩在脚底下 的昂贵艺术品。 国内各城市发展现状 1. 精装修住宅的市场占有情况 目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生很大变化，逐渐接受了精装修 产品，如北京、上海、广州、深圳等地，精装修已发展到较成熟的地步。在 2005 年 中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化中心发布最新数据显示： 北京：北京新建装修住宅占到其总量的 25%30%，市中心新建楼盘的装修 比例达到 70%左右。北京市居民愿意购买精装修房的比例超过 60%。不仅高档住 宅大多选择精装，就连一些中档楼盘也开始尝试精装。可以说，目前精装住宅已 经成为北京楼市的发展趋势。 3 上海：上海新建装修住宅占到其总量的 35%。上海市中心装修比例从 2002 年 的 40%上升到 2004 年的 70%以上，徐汇区全装修房的比例已经达到 80%，中心 区域的全装修房的比例也基本超过 40%。在 2005 年，市中心新建住宅的全装修 房比例达到 70%以上，郊县区域的装修房比例为 15%-20%之间。装修已经成为 上海中高档住宅的发展方向，是上海房地产走向成熟的标志。 重庆：重庆城区新建装修住宅占到其总量的 10左右。 广州：广州新建装修住宅占到其总量的 50%。 青岛：青岛新建装修住宅占到其总量的 30。 成都：成都中心城区装修住宅占到其总量的 40。 杭州：目前杭州精装修房源约 1000 套左右，占市场总量的 5左右。 2. 精装修的标准： 精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺 装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。 在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以 下几种装修方式： 1.部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。 2.菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装 修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的 实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。 3.一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求， 必然影响销售或推翻原装修重来。 4.全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。 4 5.目前的国内精装修成品房主要采取第 2、3 种。 杭州发展现状 1. 市场概况，消费者认知和接收程度 目前杭州楼市推出精装修项目的有近 20 多个楼盘，但这些楼盘都不是纯住 宅概念。其中一部分是精装修的小户型单身公寓项目，如天元西溪风尚、新青年 广场、中浙太阳国际等；另一部分是精装酒店式公寓项目，如丁香公寓、钱塘沁园、 华润西子中心、世贸丽晶等；剩下是精装办公项目，如金桂大厦、万新大厦、西湖 金座、紫晶商务城等。这些精装房源因其户型面积小，总价低，去化速度较快，尤 其受到一些有经济实力的年轻人和一些从事外贸、IT、设计等智力型个私企业老 总的欢迎。市场接受度方面，根据中原地产对杭州第六届人居展购房需求的问卷 调研，其中对室内装修这一块，接受毛坯房的占 55.1,接受简装修的占 25.3, 接受精装修的逼近 20,占 19.6,是历届房展会最高。而影响消费者接受度的主 要为质量、价格和个性化三个方面。 2. 关于杭州精装修纯住宅楼盘的体量 综观市场，杭州精装修纯住宅楼盘现可推算的体量为 6532 套（此数据不含阳 光海岸的体量），除去不在新绿园项目竞争之列的经济型的新明半岛，市场上共 计有精装修豪宅体量为 1532 套。而这 1532 户中，未售套数近 1000 户（实际数据 为 997）。这 1000 套房子的目标客户群相仿，都在寻求金字塔顶尖人士。随着阳 光海岸的推出及钱塘江岸部分江景房顶层改作精装修，精装修豪宅在未来二年 内的竞争态势将会愈演愈烈。 5 杭州精装修纯住宅项目列表 楼盘名 称 开盘时间规划套 数 已售套数/ 剩余套数 （套） 价格（元/平 方米） 主力户 型（平方 米） 楼盘点 评 新明半 岛 2005.12.305000一期： 400/400 二期：未开 均价 5700140 180 精装修 纯住宅 中端产 品 金色海 岸 2004.9.7569一期： 234/3 二期： 105/1 三期：未开 均价 22600210-368 国际江 景豪宅 倚 天盛 世钱塘 2005.12.27196（精 装小户 型） 196/1 朝北， 见不到阳 光） 17000-1800050 80 7 幢中的 一幢为 LOFT 小 户型精 装修 通 策钱 江时代 2004.7.30 约 20 20/20未定300- 600 顶层精 装修豪 宅设私 家泳池 西湖八 号公馆 未开58未开40000（地价 为 25000） 100 220 西湖边 极品住 宅（开发 商为义 6 乌本地 企业） 观邸国 际 2006.1.4未定， 预测为 200 套 左右 二期一线 江景规划 为精装修 未定 200以 上 钱江南 岸国际 寓所 阳光海 岸 未开未定 据业界人 士预测为 精装修 未定未定 一线江 景豪宅 新绿园 项目 489 合计 6532 套 精装修发展趋势 1. 我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在 目前消费者既有表示只希望做精装修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做 精装修房，对比实力还比较相当，发达城市如北京、上海、广州、深圳的消费者希 望购买精装修的比例也仅达到 60%左右，其它内陆城市和二、三线城市的消费者 精装修的意识还没有完成形成。 2. 精装修房发展成为市场主流的内外动因 1 国家政策 早在 2002 年，国家建设部就提出要在全国范围内推广住宅装修一体化，2010 年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房。 7 2003 年，浙江省建设厅也提出了三五年内使商品住宅装修一次到位率达到 30%-50%。 2002 年上海市住宅产业现代化发展“十五”计划等相关政策的指示，本市全 装修住宅的建设目标是：2002 年 3 万套(己落实 32100 套)，2003 年 10 万套，“十 五”期末，新建住宅基本实现全装修。 2006 年 8 月初，杭州市政府转发的关于推进杭州市区住宅产业现代化工作 的实施意见中，明确提出，2008 年起，杭州新建商品住宅中，全装修房的比例要 占到 50%以上。 2 行业趋势 有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中所占 比重正以每年 10的增幅递增。目前，广州 60%以上的新建楼盘都实行精装修， 上海约为 50%（2001 年至 2004 年上海住宅全装修房占总开发套数的比例从 0.58%上 升到了 40%，增长态势迅猛，徐汇、静安、黄浦、卢湾等市中心区域更是达到 70% 以上），而北京的精装修楼盘也达到 40%以上，在这些城市中，销售最好的往往就 是精装修房，可见精装修房在这些房地产发展较为成熟的城市已经显示出其优 越性和广泛的市场接受度。 作为走在中国房地产发展前列的长三角城市，杭州的楼市近年来出现了成品 装修房，并呈现出大受市场欢迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天广场、新 明半岛等楼盘推出了精装修房。从市场反应来看，这种不同于毛坯房的精装修房， 得到了广泛的支持和大部分购房者的青睐。这也说明杭州购房者的消费习惯在 随着住宅产品的升级换代逐渐改变，变得更加成熟，更具有理性眼光。 8 3 市场认同 各方面的调查数据均显示在北京、上海、广州、深圳的经济发达城市，全装修 房已被市场普遍接受（上海的接受程度已经直逼 80%）。多次置业者、海归派、追 求生活品质的家庭以及投资客户对于全装修房都有着旺盛的需求。 4 客户需求 从直接收益看，精装修可为业主节省大量时间，减少精力和财力的浪费；对开 发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供 最佳性价比；从间接附加收益看，精装修房还能在很大程度上提高其投资价值， 真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。 5 社会需求 减少二次污染和浪费。做到资源节约化，尽量减少材料资源耗用，走资源消耗 低、环境污染少、生态能够良性循环的发展之路，才是开发企业所追求的发展目 标。 6 核心竞争力 通过全面家居解决方案，能够加强开发企业的核心竞争力，扩大与竞争对手 的差距。 7 发展时机 纵览当今发达国家的住宅产业，基本都是全装修交楼；现在，国内经济发达的 大城市消费者对精装修住宅的市场认知度和消费能力的不断提高，精装修市场产业链、本 身生产要素的逐渐具备和成熟等因素，已使住宅市场具备了推进全面家居解决方案 9 的条件和环境。 3. 精装修房是住宅产业不可阻挡的趋势 精装修房是世界居住的普及形式，也是今后房地产开发的主导方向，是成熟客 户和成熟开发商的共同选择。房地产开发行业由单纯的开发建设转向开发、建设、 服务并重的局面，产品也由初级向高级提升，产业服务也由基础性向增值性不断 深化。 精装修房在未来的变化主要体现在几个方面： 1 首先是“量”会进一步扩大，而且会加速的扩大。随着毛坯房装修显现出 的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦，市场存在一定的需求变 化。同时精装修住宅在资源节约、质量保证、环保等方面具有毛坯房不可 比拟的优势，消费群体比例逐年上升。 2 它的区域性会进一步扩散，会由集中于中心城区向外发散，由发达城市 向内地城市发展、向二线、三线城市发展。 3 是价位，随着市场的逐步成熟，开发商资源整合能力不断加强，装修房的 价位会逐渐下降。 4 随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向 发展，消费者参与度越来越高。 5 装饰装修行业的大组合。 10 在新建住宅中，精装修的比重会不断上升，在这种发展过程中，市场应该说会 形成三类主要的企业：第一类企业就是有比较大品牌的企业，主攻方向配合房地 产开发商做一次精装修。第二类就是比较专业化的企业，主要是根据各个消费层 次进行个性化的二次精装修；第三类就是专业分包性的企业，有劳务分包，或者 是有专项安装。 个案调研和分析（精装修楼盘配置） ( ) 杭州项目 楼盘名 称 精装修成 本（元/） 室内部分公共部分 点评 精装纯住宅 金色海 岸 6000 吊顶：英国 BPB 双层石膏板； 门窗：德国旭格断 桥隔热门窗系统； 厨房：原装进口西 门子 SIEMENS 嵌 入式厨房电器，原 装进口德国西曼 帝克 Siematic 厨 柜； 电梯：原装进口 OTIS 电梯； 定位国际江 景豪宅，装 修用材品牌 明确，强调 精装修工艺， 用造名车的 标准造房。 核心广告语 尽享人 生 11 空调：日本大金户 式带新风中央空 调； 热水：AO 史密 斯中央热水炉； 洁具：德国唯宝、 汉斯格雅兴、福络 双人按摩浴缸、雅 生龙头花洒； 开关：德国吉徕 墙面：上等墙纸 新明半 岛 1100 吊顶：客厅、饭厅、 走廊局部吊顶天 花配饰线，扫高级 环保乳胶漆； 门窗：美国黑胡桃 木饰面防火防盗 门，铝合金框配双 层中空玻璃； 厨房：人造石台面， 整体厨柜（低柜及 吊柜）、抽油烟机 （方太）、煤气灶、 未定 精装修纯住 宅中端产品， 经济型。广 州星河湾原 设计团队打 造。室内精 装修材质品 牌不能确定， 样板房中厨 卫品牌为一 般的国内品 牌，在宣传 12 消毒柜、碎骨机、 连体洗盆、直饮水 龙头及高级冷热 水龙头； 空调：客厅及餐厅 采用嵌入式空调， 卧室采用高档品 牌挂机； 热水：高档品牌热 水器 洁具：高档洗脸盆 及冷热水龙头，配 高级马桶 开关：普通插座 墙面：客厅、卧室 乳胶漆、其余为面 砖； 资料中常以 “高档”二字 代替。 核心广告语 完美生 活新标杆 钱江时 代 未透露 门窗：德国旭格铝 合金门窗 橱柜：德国西曼蒂 克 洁具：德国 VILLEROY&BOC 艺术长廊过厅， 电梯厅装饰进口 地砖、轿厢内铺 设高档大理石 共推出顶层 20 席精装修 大宅，347- 632 平方米 ，楼顶设私 家泳池。 13 H 浴缸：法国 HERBEAU 龙头：德国 DORN BRACHT 旗下 LULU 床：法国 CURVA TRECA 遥控液压 平衡床 雪茄柜：法国 LV 路易威登，红酒柜： 法国 EUROCAVE 瓷器、餐具：英国 皇室瓷器，英国皇 室银质餐具 寝具：法国 YUES DELOVME 依芙 德伦 书房用品：德国 MONBLANC 万 宝龙书房用品。 邀请法国著 名室内设计 师尚博担纲 精装修设计， 提供 5 次与 设计师面对 面交流的机 会，并有专 业人士陪同 考察世界住 宅的机会一 次。 该项目精装 修是典型的 救盘手段。 核心广告语 核心时 代 核心生 活 观邸国 际二期 2000 3000（暂定） 未定未定 二期规划为 精装修江景 房，还没最 后确定。 14 戈雅公 寓 设计费 250 元/，成 本 2500 元 / 抽油烟机、燃 气炉、水槽： Boloni 消毒柜：安佳 冰箱：LG 浴缸：ARTO 台盆、淋蓬头： RETONE 坐便器： CASSINA、M OSO、KOK 洗衣机：LG 空调：科龙 墙面：刷乳胶漆 地面：地砖 楼梯扶手：铁艺 扶手 样板房精装 修档次一般， 较为大众化， 设计师自用 发挥的空间 较大，部分 细节如厨房 等不太实用， 景观、外立 面做好，形 成准现房开 盘对销售的 促进作用大。 配置了新风 系统，这对 于沿路的房 子尤为实用， 降躁需要关 窗，新风的 作用尤为重 要。 15 南岸花 城 排屋样板 房精装修 75 万/套 （含设计费） ，套均面 积 200， 推算单方 成本 3700 元左右 空调： NORICA、富 士通 燃气炉、冰箱： 西门子 抽油烟机： ARISTON 消毒柜：Blin 水槽：樱花 台盆： DURAVIT 龙头：汉斯格 雅 浴缸： CASCADE、R OCA 坐便器： CASCADE 电器开关： AUPU 对精装修较 重视，投入 也比较大， 但装修档次 较为大众化， 聘请杭州典 尚进行精装 修设计，从 样板房看， 水平一般的 精装修单位 与国际知名 的设计团队 相比，设计 理念和处理 手法等差距 较为明显 绿城桃 花源 洗衣机：西门子 水槽：富兰克林、 科勒 冰箱、抽油烟机、 烤箱、消毒柜、燃 气炉：西门子 装修档次较 高，古典风 格，装修细 节处理较到 位，与千万 豪宅的身价 16 台盆、马桶、浴缸： DURAVIT 龙头、淋蓬头： Hansgrole（汉斯格 雅） 较为匹配。 翡翠城1800 左右台盆、坐便器、浴 缸：DURAVIT 热水器：松下 龙头、淋蓬头： Hansgrohe 洗衣机：西门子 冰箱：华日 热水器：松下 水槽： Blanco/Moen 抽油烟机、燃气炉、 消毒柜： Ariston/Valenti 微波炉：西门子 橱柜：柏丽 卫生间石材：欧亚 米黄 地板：兔宝宝，实 木复合地板（定做） /柚木复合地板（定 施工时间很 紧（两个多 月）很多细 节还不到位， 如：主卫台 盆大理石台 面边角位的 处理，沐浴 间玻璃墙仅 用玻璃胶固 定等。做得 最粗糙的是 不锈钢制品， 焊接工艺较 差，值得借 鉴。 17 做） 电器开关：西门子 空调：大金 精装小户型 南都逸 天广场 1500 内墙:厅，卧室：涂 料为主 卫、厨：墙砖，马赛 克 橱柜:科宝博洛 尼 水槽:科宝博洛 尼 油烟机：伊莱克斯 油烟机 坐便器、台盆、龙 头:乐家 外墙:面砖，局部 石材，涂料 电梯:合资富士 达 一个集酒店、 公寓、写字 楼的复合产 品，精装修 品质在小户 型中有一定 的代表性。 银色港 湾 未透露 门窗:塑钢、进户保安 门 外墙:日本进口 涂料、毛石 电梯：芬兰通力 装修质量不 尽如人意， 多项指标与 合同不符。 中浙太 阳国际 公寓 2000-3000 松下品牌产品全装修电梯：观光电梯 外墙涂料：金属 氟碳漆 太阳国际太 追求外观、 实用性不够。 精装修品质 一般。 18 绿都泰 富广场 800 精装修，配备空调等， 卫生间、厨房装修齐 全，需自购活动家具 地段优势显 著，配套齐 全，自住投 资两相宜 绿都百 瑞广场 1000 卫生间、厨房装修齐 全，配备空调等 外墙:赭色 梯:上海三菱（两 梯两户/三户） 精装修品质 一般 龙禧硅 谷酒店 广场 1000 以上 门窗:加厚中空玻 璃 厨房:海尔整体厨 房家电 卫生间:精装修， 乐家卫浴/贝朗洁 具 空调:大金中央空 调 大堂:酒店式大 堂 该项目总投 资 3.8 个亿， 是杭州滨江 一桥辐射范 围下唯一的 一个大型商 贸综合体。 精装修品质 在小户型中 尚可。 新青年 广场 1000 元左 右 普通木地板 品牌空调 精装修品质 一般，因临 近高架，有 噪音，销售 情况欠佳。 瑞丰格未透露 卫生间、厨房装修富士达电梯精装修品质 19 林 齐全，需自购家具 家电。 中央环保清洁系 统：美国碧慕 橱柜:德国柏丽 卫浴洁具:吉事多 防盗门 高级电脑马桶 安装管道直饮水 一般 滨江新 城市广 场 未透露 卫生间：普通马 桶 洁具 CASERO 空调:海尔 热水器:海尔 60 升 厨房：方太抽油 烟机及橱柜。 外墙：面砖木制门下端 与地面接壤 处有比较大 的空隙，廉 价的地板， 粗糙的墙壁， 卫生间的配 套洁具也属 低端产品。 紫晶商 务城 2000 元 3000 元左 右 卫生间：科勒或 TOTO 二选一。 松下小型洗衣、 干衣机：松下 此楼盘只销 售 3 层（19- 21）自住房， 每层 20 套， 共计 60 套。 20 精装修品质 较好。 神州白 云大厦 600 内墙:白色乳胶漆 大堂:精装修 门窗:彩铝窗 电梯:东芝电梯 外墙:进口涂料 非真正意义 上的精装修， 显得粗糙。 钱塘沁 园 2000 左右 卫生间：高级电 脑马桶，洁具（乐 家） 空调：海尔 外墙：面砖 电梯：东芝 项目整体为 酒店式 SOHO 加纯 住宅。精装 修品质在同 类产品中居 上。 理想碧 云阁 未定 卫生间：乐家洁具； 洗衣机：松下（4.2 公斤） 热水器：海尔（60 升） 空调：海尔（1.5 匹） 装修品质一 般，临平主 城区市民为 主，多为 2 次置业。 新绿园 广场 2500 左右美国 HONEYWELL 中 央智能化热回收 新风系统 芬兰恩似托卫生 外墙:Low-E 玻璃、铝材 和进口高档 石材 日立 NPX 绿城集团首 个在市中心 打造的精装 修精品楼盘。 装修品质值 21 间地热系统 日本大金空调 法国圣戈班玻璃 双层夹胶 LOW e 玻璃 德国丝吉利娅 奥彼门窗五金件 韩国（株（IREVO 电子门锁系统 德国 ABB 灯光场 景控制系统 德国西门子家电 德国 SIEMATIC 橱柜 德国唯宝洁具 德国汉斯格雅龙 头 移门：美国士丹利 500600 元/ 卫生间石材：新绿 园石材耗量 3500038000， 400 多元/（施工 价） 型电梯 1600/1400/2 600 1.75m/s，2.5 m/s，写字楼 配 8 台电梯， 电梯门厅点 式干挂石材 装修。 得参考。 22 户内门，木制品： 正大，乙供；户门 钥匙为带指纹及 密码形式 丁香公 寓 小户型 1800 元,复 式 2500- 3000 元 卫生陶瓷：德国进 口-威宝 龙头:：德国进口- 汉似格雅 橱柜：德国进口- 西曼帝克 空调：日本合 资-大金 热水器：美国合资- -史密斯 开关：德国进口- 吉徕 可视对讲：韩国进 口彩色液晶-三 星 门锁：韩国进口电 子锁-泰琪特 客梯：日本进 口-三菱 立面石材：紫 点黄麻 580 元/，施工 费 300 元/ 小户型精装 修显得有点 沉重，顶楼 复式户型精 装修刚动工， 材质没定。 金桂大 厦 2000 电磁炉：西门子 坐便器、台盆： DURABVIT 外立面采用高 级外墙干挂石 楼盘定位较 模糊，商住 皆可的取向， 23 龙头、淋蓬头： Hansgrohe 热水器：A.O 史密 斯 电器开关：Merlin Gerin 电磁门锁：IREVO 空调：大金 新风：美国布郎 材和部分铝合 金玻璃幕墙，窗 户为彩色铝合 金断桥双层中 空玻璃，精装修 大堂，品牌电梯。 导致既不宜 商亦不宜住， 精装修投入 后对楼盘销 售的推动和 价格拉升并 没有起到很 明显的促进 作用。比照 周边项目， 如果做毛坯 房，销售利 润会更好， 精装修投入 未能有效撬 动利润。 广厦吉 家 8001000 配有标准厨房、独立 烟道和管道煤气 18 层以上为 精装修，品 质一般 华润西 子中心 4000未定未定 酒店服务式 公寓以武林 CBD 地标之 身份，据守 武林商圈的 钻石位置。 24 天元西 溪锋尚 800 门窗:全落地窗，地板： 普通 电梯:德国蒂森 电梯， 精装修品质 一般，受年 轻人欢迎 凯恩西 湖金座 2000 3000 大金 VRV 层式变频 中央空调 其科材质品牌未定 电梯: 奥迪斯精装修品质 较好，有借 鉴意义 万新大 厦 小户型酒 店式公寓： 600700 橱柜：高档橱柜 水槽：欧林 空调：松下 卫浴：台盆、坐便 器、淋浴房品牌 DURAVIT 地板：普通复合地 板 外墙:全隐框玻 璃幕墙， 幕墙：东升（反映 不好） 精装修品质 一般，每套 装修成本 3 万元左右 （不含设备）， 套均建筑面 积 35左右， 精装修成本 600700 元 / 世贸丽 晶城 2000 3000 未定未定包括高档景 观公寓、国 际化写字楼、 国际化商务 公寓、按星 级标准建设 的宾馆以及 25 精品商铺等。 ( ) 上海项目 楼盘名 称 装修 成本 室内装修配置公共部分 世茂滨 江花园 未透 露 厨房：德国“POGGENHOHL”整体橱 柜/“WHILPOOL”厨房电器 /“KUPPERSBUSCH”抽油烟机及灶 具 卫生间：西班牙“ROCA”洁具/德国 “HANSGROHE”瀑布花洒 插座：“西门子”插座 空调：TRANE 独立中央空调机组. 上海三菱 GPS|， 三梯二户的垂直交 通设计 万科朗 润园 未透 露 进户门：德国霍曼品牌 地板：乐洋洋或菲林格尔实木复合 地板 涂料：多乐士 厨房：美时厨柜 卫生间：乐家卫浴/摩恩系列五金件/ 安洋木门/能率或林内热水器 插座：西门子 空调：日立或松下 26 海上海未透 露 进户门：南洋木质防盗分户门； 地板：南洋实木复合地板； 涂料：爱迪科乳胶漆； 厨房：美时橱柜/林内燃气壁挂炉/伊 莱克斯厨房三件套/弗兰卡水槽、龙 头/亚细亚墙地砖； 卫生间：亚细亚墙地砖/科勒洁具/阿 波罗淋浴房； 开关插座面板：松下； 户内空调：松下智能变频户式中央 空调。 城市经 典玉墅 未透 露 厨房：SMEG 抽油烟机/燃气灶具/不 锈钢水斗/Anaheim 碎骨机/诺迩厨 柜； 卫生间：TOTO 系列浴缸/奥普浴霸； 史密斯燃气热水器； 开关插座：澳德奇胜 空调：特灵家用中央空调； 古北瑞 仕花园 未透 露 进户门：三好木门； 柚木地板：三好、立丰； 涂料：澳大利亚威迪； 厨房：德国柏丽厨柜；旭格门窗意 大利原装 SMAG 电器合资西门 27 子电器。 卫生间：国产科勒卫浴；斯米克、诺 贝尔、冠军、亚细亚墙地砖；雷力士 热水器；原装德国高仪龙头； 开关：梅兰日兰、松下； 空调：意大利 RHOSS； 安亭新 镇 未透 露 地板：上家/久家/环亚/福马； 乳胶漆：红魔/立邦；木器漆：长春藤/ 百路得/欧龙。 厨房： 华帝灶具/方太脱排； 卫生间：亚细亚/皇冠/冠军/诺贝尔/ 维多利墙地砖； 冲淋房：贝蒙/康淋/协华；卡斯卡特/ 乐家洁具；汉斯格雅龙头； 开关插座：西门子； 28 华府天 地 未透 露 厨卫一线品牌联合：德国 EBKE/Miele/Blanco/Villeroy&Boch/ DomBrach/意大利 Scavolini/美国 DupontCorian/日本 TOTO 或同级产 品 户式中央系统： 中央空调：三菱电机或同级产品 （VRV 新风、新冷媒 R410A） 中央除尘：美国 BEAM 或同级产品 中央净水：Canature（中、加合资）或 同级产品 中央热水炉：Vaillant（德国）、 CHAPPEE（法国）或同级产品 中央地暖：客厅、餐厅、卧室、主卫、 书房均配备地暖系统，次卫（除佣人 房卫生间外）配备散热架采暖系统。 户内装修标准： 进口大理石、进口品牌地砖/墙砖、 进口品牌石膏板、进口地毯、品牌实 木地板、进口品牌乳胶漆等组成地 面、墙面和顶面装饰，崩配备高级实 木及进口门锁。 外墙：裙房和主 楼干挂巴西进 口花岗岩“皇室 金麻”，并采用 外墙保温材料 住宅公寓大堂、 电梯厅：酒店标 准室内精装修 电梯：日本进口 FUJITEC 电梯 29 翠湖天 地御 苑 同上 标准住宅单位： 厅及卧室： 墙面及天花为高级乳胶漆/石膏板外 涂高级乳胶漆、地面及楼梯铺设高 品质柚木实木地板 厨房： 墙、地面铺设玻化砖、天花为面刷 白色高级乳胶漆吊顶 卫生间： 墙、地面铺设高级人造大理石、天 花为面刷白色高级乳胶漆吊顶 阳台/服务阳台： 地面防滑地砖、外墙面为高级仿真 石漆、天花为涂料 佣人房： 地面为防滑地砖、墙面为白色乳胶 漆 佣人卫生间： 墙、地面分别为墙、地砖、天花为铝 质吊顶 外墙窗及阳台移门： 高品质电镀铝合金隔热桥外框，内 镶中空玻璃 公共部位： 外墙：巴西金山 麻（SAHARS GOLD）花岗石/ 高级仿真石漆 电梯：迅达客梯 大堂和电梯厅： 地面铺设大理 石/花岗岩、墙 面铺砌墙纸及 柚木饰板 信箱：大堂设不 锈钢信箱 保安系统：小区 配置周界报警 系统；所有住宅 楼宇的首层、二 层和顶层的门/ 窗的室内安装 红外线探测器。 小区花园、主要 区域、出入口、 地下车库、住宅 30 冷热水管： 高品质铜管 进户门： 高级实木防盗门 电话线： 每户预留二条电话直线 宽带网络线及端口： 光缆接至楼宇宽带机房，提供住户 宽带网络接入，户内预留 2 个可同 时使用的网络端口，并设置无线上 网接受器 有限电视/卫星电视： 小区中央接收系统同时提供有线电 视至每户；预留卫星电视接口，待小 区通过政府相关部门批准后开通 设施设备： 厅：(二选一) 壁炉开能 等离子电视机松下 厨房： 橱柜poggen pohl 炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机 楼宇入口和首 层大堂及电梯 桥厢内、会所大 堂及游泳池以 及儿童游戏区 都配置 CCTV 监控系统，并连 接至楼宇管理 中心。每户单元 配置可视访客 对讲电话，并连 接小区及住宅 楼宇的各进出 口大门；单元内 均安置紧急报 警按钮，连接至 楼宇管理中心。 各住宅楼宇的 首层大门及地 下室门厅进出 门采用 IC 卡电 子门锁，连接每 户的可视访客 电话。 31 gaggenau 料理台kuraray 纯水器Pentair 纯水器龙头Franke 双开门冰箱/洗碗机 kuppersbusch 水槽Franke 水槽龙头kohler 卫生间： 卫浴洁具及配套龙头/花洒 kohler LCD 电视机(仅限 1-2 号楼主卫生 间)comemon 卫浴五金件decorlux 配备地暖系统Nexans 工作阳台： 洗衣机及干衣机Teka 热水器恒热 洗涤池闻洲 洗涤池龙头AOLEISHI 佣人卫生间： 卫浴洁具欧诺 台盆龙头/淋浴龙头/花洒 PRONTO 智能设备：小区 设集中污水处 理系统和垃圾 集中处理系统； 单元内预装煤 气泄漏探测器， 与楼宇安防中 心连通。 32 卫浴五金件KARLUX/T.C 其他： 可视对讲系统i-home 空调系统采用“松下”的小型家 庭中央空调 结论和建议 从以上调研个案我们可以看到，基于每个精装修楼盘档次定位的不同，其精 装修的定位也有一定的差异。对于那些在住宅精装修方面具有相当成熟经验的 开发企业而言，精装修作为楼盘标准配置已成为主流趋势，将精装修作为产品的 有力卖点促进销售打造产品和开发商品牌的楼盘，其精装修的设计、档次、用材、 施工管理等方面都具有较高的水平。档次高品质好的精装修住宅的认可度很高， 对于金字塔尖的消费人群而言，基于其阅历和人生经验，高档次高品质的精装修 才能真正打动这类消费者，平庸和大众化的精装修反而会令客户对楼盘产生负 面的评价和认知。从调研个案看，装修价格占房价比例视每个楼盘情况而定，一 般市场的装修价格根据装修方式的不同，约占销售单价的 10%20%左右，高档 精装修楼盘的精装修投入甚至达到楼盘售价的 30以上。 ( ) 本案精装修的定位 就本案而言，精装修是产品的重要亮点，是项目的成败关键之一；在绿城开发 项目中已有较多的精装修楼盘，积累了一定的经验，形成了良好的市场口碑；本 案所处区域为杭州高档住宅楼盘的聚集区域，竞争楼盘高档次、高品位的精装修 33 产品得到了市场的广泛认可和好评。有鉴于此，本案的精装修定位必须是高档、 精致，在绿城已开发精装修项目的基础上有所创新和提升，具有实质性突破亮点 的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅精致豪 宅，形成产品差异化竞争优势。 ( ) 本案精装修的投入 通过调研和分析，建议本案精装修成本在 2000 元/以上，精装修设计应适 当考虑客户的个性化需求（如跃层一对一），建议推出几种不同风格的精装修方 案供客户选择，对于跃层户型的精装修设计，客户与室内设计师的直接沟通是十 分必要的。 ( ) 本案精装修设计的介入时机 建造精装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。土建设计方案确 定后，装修设计单位就应提前介入，针对住宅套内的平面布置、设备及管线的位 置，提出相应的装修方案图，两个方案相互补充完善并进行调整。重点解决土建、 设备与装修的衔接问题，解决界面的联系，真正达到装修的标准化、模数化、通 用化，为装修的工业化生产打下基础，改变土建、装修相互脱节的局面，使室内 空间更趋合理。装修一次到位应在土建施工开工前，确定装修设计方案，由公司 优选队伍，统一组织，采用工业化的集成方式加以实施。 ( ) 本案精装修的配置 本案的精装修应以保证档次和品质，使精装修能真正成为本案具有竞争力的 产品亮点为第一原则打造本案，按目前新绿园项目户均建筑面积约 160，参照 新绿园广场已被市场认可的中高档次配置标准，精装修配置建议如下： 34 类别 序号 材料名称品牌、产地型号单价（元）数量小计备注 1 防盗防火分户门广东恒福立 5578.001 套5578.00 2防盗防火分户门锁韩国盖特曼2380.001 套2380.00 甲供 进 户 门 合合计计： ：7958.00 3厨房橱柜德国西曼帝克43426.001 套43426.00 4人造石台面韩国三星 780.00 3.6 延米2808.00 5厨房油烟机西门子（德国） 4816.00 1 台4816.00 6厨房燃气灶西门子（意大利） 3404.00 1 台3404.00 7厨房嵌入式微波炉西门子（英国） 6159.00 1 台6159.00 8厨房嵌入式烤箱西门子（德国） 4499.00 1 台4499.00 9厨房全嵌洗碗机西门子（德国） 6196.00 1 台6196.00 10厨房双门冰箱西门子（韩国） 13000.00 1 台13000.00 厨 房 11厨房洗衣干衣机西门子（中国） 4300.00 1 台4300.00 甲供 35 12厨房星盆佛兰卡（合资） /1200.00 1 只1200.00 13厨房龙头科勒（合资） /585.00 1 只585.00 14厨房净水器美国 CUNO 1210.00 1 只1210.00 甲供 15厨房墙面砖亚细亚无缝砖 257.23 16.86 m24336.90 16厨房地砖亚细亚无缝砖 237.76 6.47 m21538.30 17防水石膏板吊顶可耐福 199.31 5.84 m21164.00 18铝扣板乐思龙 465.21 2.16 m21004.85 19门套线樱桃木实木 57.62 11.5 m662.63 20门套樱桃木贴皮 423.36 1.4 m2592.70 21玻璃门樱桃木贴皮 /2009.95 2 扇4019.90 22厨房大理石门槛土耳其 794.43 0.35 m2278.05 乙供 23 厨房铝片百叶帘日本 192.00 1.4m2268.80 厨 房 24厨房煤气报警器星光 400.00 1 套400.00 甲供 36 25厨房灯具香港伟奥60.004 只240.00 26厨房开关面板德国吉来200.0011 只2200.00 合合计计： ：108304.00 27主卫座便器德国威宝 5950.00 1 只5950.00甲供 28主卫浴缸 5560.00 1 只5560.00 29主卫面盆 德国威宝 3205.00 1 只3205.00 30主卫面盆龙头 2642.00 1 只2642.00 31主卫淋浴龙头 3052.00 1 只3052.00 32主卫浴缸龙头 德国汉斯格雅 2163.001 只2163.00 甲供 33 主卫墙面大理石 土耳其778.1519 m214784.85 34 主卫地面大理石 土耳其794.433.43 m22724.90 35 主卫淋浴房底座 意大利 SM1799.951 套1799.95 36主卫面盆石材巴西1192.310.964 m21149.38 主 卫 37主卫浴缸裙边巴西995.552.36 m22349.50 乙供 37 38浴缸镀锌角钢钢架/480.541 套480.54 39主卫淋浴房玻璃门 上海耀玻 (含五金) 1006.971 套1006.97 40石材墙面 v 槽磨边/ / 7.2640 m290.40 41镀锌角钢钢架隔墙/214.262.2 m2471.37 42主卫五金件毛巾杆广东帝朗177.142354.28 43主卫五金件卷纸盒229.061 只229.06 44 防水石膏板吊顶 可耐福 199.313.7 m2737.45 45主卫铝板吉祥135.040.945 m2127.61 乙供 46主卫排气扇松下 400.00 1 只400.00甲供 47主卫排气扇出风口148.991 只148.99 48主卫空调出风口 杭州金盾 102.541 只102.54 乙供 49主卫灯具60.005 只300.00 主 卫 50主卫开关面板德国吉来200.005 只1000.00 甲供 38 51主卫镜柜樱桃木贴皮/1061.711 只1061.71 52主卫玻璃门樱桃木贴皮/2009.951 扇2009.95 53主卫门套樱桃木贴皮423.360.84 m2355.62 54主卫门套线樱桃木实木57.6210 m576.20 55主卫地漏汇泰龙46.002 只92.00 乙供 56主卫铝片百叶帘日本192.000.36 m269.12甲供 57浴缸钢化清玻隔断上海耀玻374.842.74 m21027.06 58主卫浴缸检修门樱桃木贴皮 / 500.000.88 m2400.00 59主卫镜面装饰墙上海耀玻208.760.838174.94 60主卫面盆木柜樱桃木贴皮 / 1515.151 只1515.15 乙供 61主卫门槛巴西1059.630.119 m2126.09乙供 主 卫 合合计计： ：58435.00 次 62次卫座便器德国威宝2155.001 只2155.00甲供 39 63 次卫面盆2235.001 只2235.00 64次卫面盆龙头603.001 只603.00 65次卫淋浴龙头 德国汉斯格雅 1978.001 只 1978.00 66次卫地面大理石794.431.91 m21517.36 67次卫墙面大理石 土耳其 794.4312.3 m29771.48 68次卫淋浴房底座意大利 SM1431.481.23 m21760.73 69次卫淋浴房香港旭辉530.002.6 m21378.00 70次卫五金件毛巾环广东帝朗 / 142.062 只284.12 71次卫五金件卷纸盒 / 229.061 只229.06 72次卫浴巾架 / 383.231 只383.23 73防水石膏板吊顶可耐福系列199.311.2 m2239.17 74次卫铝板吉祥135.040.7297.23 卫 75次卫排气扇松下400.001 只400.00 乙供 40 76次卫铝百叶出风口杭州金盾148.991 只148.99 77次卫灯具60.004 只240.00 78次卫开关面板德国吉来200.005 只1000.00 甲供 79次卫面盆石材巴西0.8581192.311023 80次卫地漏汇泰龙46.002 只92.00 81次卫玻璃门樱桃木贴皮/2009.951 扇2009.95 82次卫门套樱桃木贴皮423.360.84 m2355.62 83次卫门套线樱桃木实木57.6212 m691.44 84次卫配电木柜樱桃木贴皮2963.951 只2963.95 85石材墙面 v 槽磨边/ / 7.2623m166.98 86镀锌角钢钢架隔墙/214.262.42 m2518.5 87次卫镜柜樱桃木贴皮/1028.531 只1028.53 乙供 次 卫 合合计计： ：33262.00 41 88主卧地面地板柚木实木复合地板507.6916.5 m28376.89 89主卧墙纸铺贴美国进口/88.3124.768m22187.26 90主卧踢脚线樱桃木实木121.5711 m1337.27 91主卧房门樱桃木贴皮2065.251 扇2065.25 92主卧门套樱桃木贴皮/423.360.612 m2259.10 93主卧门套线樱桃木实木57.6210 m576.20 94主卧床头翻板暗柜樱桃木贴皮985.00 1 组 985.00 95主卧木制镜面暗柜樱桃木贴皮1769.52 1 组 1769.52 96主卧木制衣柜樱桃木贴皮3704.93 1 组 3704.93 乙供 乙供 97主卧开关面板德国吉来200.00122400.00 98主卧窗纱国产36.506.76246.74 99主卧窗帘轨道国产11.503.38 m38.87 甲供 主 卧 100主卧石膏板吊顶可耐福（双层）155.2917.4 m227.02.05乙供 42 101主卧异形石膏线/55.2911m608.19 102主卧灯光槽可耐福199.162.18 m2434.17 103主卧灯具 2600*1 50*8 93000.00甲供 104主卧窗帘箱可耐福82.743.38 m279.66 105主卧墙面封平/120.3610.263 m21235.25 106主卧空调回风口杭州金盾铝质366.671 只366.67 107主卧空调出风口415.051 只415.05 乙供 合合计计： ：30306.00 108次卧地面地板柚木实木复合地板507.6911.43m25802.90乙供 109次卧墙纸铺贴美国进口/88.3125.5m22251.90 110次卧踢脚线樱桃木实木121.5710.7m1300.80 111次卧房门樱桃木贴皮2065.251 扇2065.25 次 卧 112次卧门套樱桃木贴皮/423.360.612 m2259.10 乙供 43 113次卧门套线樱桃木实木57.6210 m576.20 114次卧开关面板德国吉来200.0011 只2200.00 115次卧窗纱国产36.504.22 m154.03 116次卧窗帘轨道国产11.502.1 m24.15 甲供 117次卧石膏板吊顶可耐福（双层）155.2910.6m21646.07 118次卧异形石膏线/55.2910m552.90 119次卧灯光槽可耐福199.162m2398.32 120次卧窗帘箱可耐福82.742.115m175.00 121次卧空调回风口杭州金盾铝质366.671 只366.67 122次卧空调出风口500.311 只500.31 乙供 合合计计： ：18268.00 书 123书房地面地板柚木实木复合地板507.698.86m24498.13乙供 44 124书房墙纸铺贴美国进口/88.3120m21766.2 125书房踢脚线樱桃木实木121.579.1m1106.287 126书房房门樱桃木贴皮2065.251 扇2065.25 127书房门套樱桃木贴皮/423.360.612 m2259.10 128书房门套线樱桃木实木57.6210 m576.20 129书房开关面板德国吉来200.006 只1200.00 130书房窗纱国产36.504 m144.00 131书房窗帘轨道国产11.502 m23.00 甲供 132书房石膏板吊顶可耐福（双层）155.298.86m21375.87 133书房异形石膏线/55.299.32m515.30 134书房灯光槽可耐福199.161.6m2318.66 135书房窗帘箱可耐福82.742.035m168.38 房 136书房空调回风口 杭州金盾 铝质 366.671 只366.67 乙供 45 137书房空调出风口350.951 只350.95 合合计计： ：14729.00 138衣库地面地板柚木实木复合地板507.693.55m21802.30 139衣库墙纸铺贴美国进口/88.319.5m2838.95 140衣