嘉禾路商业带发展研究.doc

嘉禾路商业带发展研究 商业街是城市的“名片”，著名商业街更是一个城市的标志和象征。商业街区浓缩历史文化、体现地域特色、反映城市面貌，是城市的亮点、精华和信誉所在地，也是人气聚集地。厦门市目前已经形成了几个独具特色的商业街区，如中山商圈、富山商圈、会展商圈。中山商圈和会展商圈处地厦门岛沿海带，富山商圈则稳居厦门岛中心地带，而嘉禾路就处于富山商圈的核心区域。该商业街区向北延伸至SM商业城与湖里区紧邻，向西南延伸文灶。以富山转盘为界，向西南为以火车站为中心的商业区，向北至SM商业广场一带则是在近年来经过各级政府努力，通过重大规划而在近几年呈现出旺盛上升势头的新兴商业区。这一商业带目前已经超越原富山商圈而隐然成为独立的商业巨舰，正逐渐成为厦门新的商贸集中区。一、推动嘉禾路商业带高速发展的有利条件（一）嘉禾路商业带具有极其有利的地理区位优势嘉禾路商业带地处厦门地理中心，位于城市主干道嘉禾路与仙岳路交汇区域，嘉禾路在改革开放前即是进出厦门的唯一一条主要通道，目前仍是厦门最主要的进出岛交通要道。建设中的仙岳路横贯东西，串联海沧大桥和在建翔安隧道，嘉禾商业带即在其中心节点上。成功大道的建设也正紧锣密鼓地进行着。因此，不但目前从各个方面进岛均能顺畅到达此地，将来更方便周边各地市快速抵达。吕岭路、金尚路、莲前大道等城市主干道环绕该区，道路四通八达，是理想的交通枢纽，具有很强的商业辐射能力。（二）嘉禾路商业带商业气氛浓厚，是建设商业带的理想区域嘉禾路商业带人气旺盛，区域内居民即有10多万人，分布于区域内之各个社区。以莲花新村为例，该新村虽然并未位于交通要道，但是区域内商铺经营火热。商业带不同于中山商圈的历史文化底蕴和自然资源优势，也不同于会展商圈以会展为主题的商业氛围，而更多地体现现代的、人文的、生活的气息。目前，商业带已经汇集了一批高档商住楼、大型商业广场等，高档酒店也得到良好规划建设。嘉禾路东西两侧分别有富山现代城、能群大厦、宝福大厦、东方明珠广场、华辉广场、惠元大厦、武汉大厦、台亚大厦、侨旺大厦、宝达大厦、宝龙中心一期、二期，以及莲花大厦、莲花广场、摩尔莲花、必利达大厦、同亨大厦、鹭江新城、嘉莲大厦、嘉益大厦、海山大厦、阜康大厦、香江花园、庐山大酒店、北方宾馆、新中林大酒店、新油大厦、凌志大厦、岷宫大厦、假日大厦、冶金大厦、经协大厦、阿里山大厦、汇腾大厦、锦乡广场、宏业大厦、嘉华里大厦、劳动力市场大厦等。正在建设的大厦有明发商业广场、世纪新景城、磐基大酒店、远景大厦、华商俱乐部大厦、益马国际文化大厦等。区内大型餐饮业有：宝龙珍宴酒楼、松柏牡丹、莲花饮食一条街、佳丽海鲜大酒楼、庐山酒店、渔家庄、重庆苏大姐火锅、望春风酒楼、雅珠大酒楼、阿凤大酒楼等。大型商场有：苏宁电器、国美和永乐思文电器、百安居、家乐福、新世界百货、华天港澳台免税商场、莱雅百货、新华都购物广场、天虹商场、阿里山家庭装修市场、百安居装修市场等。金融业有农行、招商银行。娱乐业有宝龙娱乐、劳拉娱乐、凯悦KTV、欢唱、五彩城、康康柳丁、KK、路易十三等。可以说，嘉禾路商业带不但人气旺盛，而且商、住、购、娱等配套设施齐全、种类丰富，其商业业态已经从集聚商铺、满足购物为主，上升为集办公、购物、休闲、娱乐、文化和旅游观光等多种服务功能为一体的综合服务，形成了商业带的“生物链”。（三）嘉禾路商业带发展势头劲，发展后劲足嘉禾路商业带是典型的新兴商业带。据不完全统计，仅在嘉莲街道辖区内约一平方公里的面积内，就有各类企业4000多家，2005年实现税收4.05亿元人民币。目前，嘉莲街道每年增长的企业数达1000家以上。该商业带更为重要而且具有无可比拟的优势的是，它比起中山路、禾祥西路等商业街区，面积更大，扩张能力更强，其发展后劲不可限量。莲坂改造的成功以及明发商业城的高调策划，对该商业带形成了新一轮推动作用。二、嘉禾路商业带新一轮发展的主要障碍（一）整体形象不够突出虽然嘉禾路商业带扩张迅速，经济总量发展迅猛，但是从总体上看，商业带缺乏整体统一的形象。其主要表现，是商业带内各个商业块之间有断裂带，各商业块的发展各自为阵，互相之间的经济呼应较弱。同时，嘉禾路两侧商业区块之间的联系较弱。其次，商业带内缺少能够起到龙头带动作用的骨干商贸企业。没有龙头商贸企业，要带动实业性休闲产业集群发展有相当难度。现有大型商业设施大都由于经营面积、经营手段等原因的限制难以担当起嘉禾商业带龙头商贸企业的重任。现有大型商业网点经营特色不鲜明，经营档次不高，难以满足本地居民的中高档消费需求和有效吸引周边县市的购买力。第三，各街区的商贸发展不平衡。从整体商贸业的发展现状来看，呈现出区域发展不平衡的态势。如何通过发挥相对发达街区对全路实业性休闲产业的带动作用，使全路实业性休闲产业得到整体协调发展，是规划期内发展的重要课题。（二）新型业态快速发展，但传统业态仍占主体虽已出现大型综合超市、大型专业店、专卖店、便利店、仓储式商场等新型业态，但市区真正上档次的零售商贸企业为数不多，旅游消费品连锁经营在社会消费品零售总额中所占的比重还很轻，缺乏国内外知名连锁企业的入驻和加盟，吧类商业业态形式和交易方式还比较落后。（三）商贸流通企业技术进步加快，但经营管理手段依然落后由于受经营规模和资金实力的限制，对硬件设施和技术设备的投入不足，企业信息化水平低。除有一定规模的连锁超市在收银环节使用POS系统外，大部分企业在购、销、运、存、财务及日常管理中，仍采用人工方式，决策支持系统较弱，企业信息化水平较低。 三、嘉禾路商业带的发展构想（一）嘉禾路商业带的发展思路嘉禾路商业带有别于中山商圈、会展商圈，也有别于以火车站为中心区的富山商圈。当前，它已经成为大MALL的集中区域，可以提供“一站式”服务的现代购物理念，满足消费者集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的需求。其发展定位，应当使之成为服务本地消费同时辐射闽西南地区的现代高档消费、娱乐的商业中心。在制定商业带发展思路时，应首先顺应商业带自身经济发展规律，在此基础上有效整合区内商贸资源，确定商业带主业及其配套产业发展方向，使商业带形成整体统一的商业形象。具体而言，就是一方面要增强商业区内各产业的关联度，有针对性地加大招商引资。针对商业带内新建、待建项目多的特点，引导开发商、建设者、业主单位有选择性、有针对性地开展错位招商，吸引不同方向、定位的经营者，增加高雅文化艺术的成份和比例，扩大商业带整体的吸引力和竞争力。着重引进新兴的商业业态，突出主题和特色，例如精品店、特色店、专业店、主题店等，与大卖场相辅相成，丰富整个商业带的业态，满足顾客一站式购的需求。注重引导同类型商业项目的集聚，形成购物、休闲、娱乐、餐饮等不同的功能分区。与此同时，出台相关政策吸引商贸流通业、中介服务业等企业入驻，做大楼宇经济，并与商业区相辅相成。另一方面，应重点修复商业区块间的断裂带，如对断裂带进行基础改造，适当引入相应的商铺，并着手完善横跨嘉禾路的交通设施，使整个商业带没有断点，如借鉴火车站广场临时人行天桥模式增设临时设施。目前，明发广场边的人行通道、公交车站、出租车通道、停车场等正在加紧施工，工程完工后将有效地把明发广场与嘉禾路对面的在建商业带联结起来。其他的路段也有必要根据商业发展的需要进行相应改造和建设。（二）嘉禾路商业带的建设定位?实业性休闲文化特色街商业带是满足消费需求的重要场地带，是现代商业发展的重要组成部分。与传统消费主要集中于日常生活不同，现代消费需求以追求完善的服务为特征，以提高生活质量为目标，包含了物质、精神、文化需求等多方面的内容。商业带同时也是提升城市品位和竞争力的重要载体。现代城市之间的竞争，在某种意义上讲就是特色的竞争。商业带以其巨大的内聚力和辐射力，有效集聚城市资源，激发市场活力，形成特色商业品牌，成为城市特色的重要内涵和城市品位及竞争力的有效载体。厦门要建设成为海峡西岸经济区的中心城市和知名特色城市，就必须增强加快商业带建设的紧迫感和责任感。分析一下嘉禾路的地理分布，可以发现，城市规划已将她自然地划分出若干地块：富山?莲花路口；莲花路口?吕厝圆盘；吕厝圆盘?SM商业城。由于嘉禾路穿城而过，自然而然又将其划分成六块完整的商业地块。由于交通流量大、城市管理障碍的设置，嘉禾商业带其实已经天然形成了六个商业地块。六个商业地块可以建成六个商业专业街，通过莲坂路口和吕厝大圆盘的有机联接，形成嘉禾商业带。四、关于把嘉禾路商业带建设成为闽东南商贸中心的建议（一）加强组织协调，统一规划对沿厦禾路、嘉禾路，西起湖滨中路，东至仙岳路的两侧商业带经营现状和业态状况进行调查摸底，包括高档写字楼、百货、超市、咖啡、酒吧、卡拉OK、夜总会、影院等商务、购物、休闲、娱乐等的数量、经营种类、业绩、从业等基本情况以及整体交通、景观等外部环境，特别是在建或计划建设的项目情况，分析比较提出该商业带的发展目标、方向、思路和措施，科学指导政府引导商业带合理布局，特色经营，错位发展。商业带建设是一项综合性很强的系统工作，涉及各级政府及有关部门及各类相关组织，因此必须加强组织领导，通过有意识的引导积极实施发展规划。实业性休闲产业是完善嘉禾商业带城市功能，促进产业战略发展的重要力量，是提高街道核心竞争力的重要组成部分。有效实施嘉禾实业性休闲产业发展规划，必须统一思想认识，提高政府各部门、企业和个人发展商贸流通业、实业性休闲产业的自觉性；必须构建新的政策支撑体系。建议由区政府分管领导牵头，建立由发展改革委、经贸委、工商局、国土资源部门、规划建设、财政局、外经贸局、旅游局、交通局、统计局和街道等部门分管领导组成的嘉禾实业性休闲产业管理领导小组。其主要职能：1协调解决实业性休闲产业发展规划与城市总体规划、土地利用规划、交通发展规划、城市道路建设规划、旅游规划等的相互关系，使各个规划能够相互衔接，有机结合，保证实业性休闲产业发展规划的实施。要将实业性休闲产业发展纳入新一轮的经济社会、城市发展总体规划之中，为实业性休闲产业发展留足应有空间。实业性休闲产业规划要作为城市总体规划的重要组成部分，在城市建设详细规划阶段加以落实，主要商业设施设计要与街景规划结合起来，共同提升城市品位；土地利用规划中要保证实业性休闲产业用地的规模和单元完整性；在交通规划中要落实物流、配送中心的布局需要。2根据实业性休闲产业发展的总体规划，组织制定区域设计、项目安排、业态结构、人才培养、资金筹措等方面的专项规划。3研究制定实业性休闲产业发展的重要政策措施，统筹解决实业性休闲产业发展中的重大问题，为实业性休闲产业发展创造良好的发展环境。4收集分析实业性休闲产业发展的信息，加强对实业性休闲产业发展的监测和考核工作。建议采用全社会商品零售额及新型商业业态所占比重、实业性休闲产业投资额及外资所占比重、规模企业销售额、商品市场成交额、出口贸易额等统计指标，来监测和考核实业性休闲产业的发展动态、运行质量和规划实施进度，为决策提供科学依据。5强化规划实施的严肃性和决策的科学性。在符合土地利用总体规划的前提下，优先安排重大商贸业项目的建设用地计划指标。新建营业面积超过XXXX平方米以上的商业设施和新建专业市场，应由市发改委、市经贸委、市规划建设局和有关专家组成评审委员会，根据人口密度、现有商业网点、服务范围、环境承载能力和对本行业的影响等因素进行预审，在广泛听取各方意见后再进行复审，实行“听证制”等市场准入制度。（二）深化体制创新进一步转变政府职能，把政府对实业性休闲产业的行政管理职能转到规划、调控、服务、监督上来。进一步破除行业分割、各自为政、地区封锁等体制障碍，改善实业性休闲产业投资发展环境。深化管理方式创新，简化实业性休闲产业建设项目的行政审批程序和审批手续，积极推行“统一办公、全程服务、一个窗口办结”的审批方式，增强服务意识，提高办事效率。顺应科技和经济发展的潮流，强化实施商品品牌、服务品牌、企业品牌的品牌战略；鼓励多种业态相互渗透和流通资本向工农业延伸，向旅游、咨询等服务贸易领域渗透；规范流通市场秩序，提高流通企业的经营效率和社会资源配置效率，尽快实现传统流通业向现代流通业的跨越式发展。综合运用财政资金支持、财政贴息等手段，设立嘉禾路商业带实业性休闲产业发展调节资金，用于支持现代流通业的发展网络建设，增加对重点流通龙头企业、重要流通设施和流通信息服务系统的建设投入。鼓励担保机构为流通企业提供信贷担保，协调解决中小流通企业资金困难。降低各种税费负担，积极探索多元化的投融资机制，保护金融资本、区外资本和民间资本投资商贸业的积极性。扩大消费信贷，刺激居民消费增长。进一步放宽市场准入限制，积极鼓励市内外资本进入实业性休闲产业。坚持“谁投资谁受益”的原则，吸引多元化投资主体参与发展实业性休闲产业。所有以股份、合作、独资等各种形式参与商贸流通业平等竞争的投资主体都应得到鼓励，所有市外资金在批发、零售、分销、特许经营等方面的投资均可享受平等待遇。根据我国加入世贸组织的承诺，允许外商在批发、零售、分销、特许加盟经营、佣金代理等方面享受国民待遇。建立招商引资项目库，完善用地、用水、用电、税费、信贷等方面的相互配套政策，加大招商引资力度，加强对国外高质量的商业资本的引进。重视引进国内特别是上海、泉州、漳州、汕头等地方的民间资本。加强与市外商贸流通业的合作交流，在提供信息、信贷、人员出入境等方面，支持街道企业到境外拓展市场。成立街道投资公司，配备专门人员，以协调和服务为主要职能，无偿为引进的项目和企业申办工商、税务、特种行业许可证、ISO质量认证、进出口许可证及其子女就学等手续；对新引进和开办的企业做到扶上马、送一程，切实帮助企业解决生产经营中的实际问题，努力为企业营造良好的投资发展环境。（三）合理布局，突出商业带的整体形象和特色1切实引导商业带定位，加强商业带业态关联性切实抓好商业街的规划和定位，逐步把嘉禾路建设成为我市新商贸中心。在空间布局上，要根据厦门市的总体城市规划框架，结合商业带的培育，填空式配套建设各类商业项目；在行业布局上，要根据各专业区域自己的优势和特点，积极培育旅游、休闲、家电、电子产品等适应产业发展要求的商业地带；在业态和业种布局上，既要突出商业街的主题特色，重点配置各类专业店、专卖店等新型业态，又要统筹兼顾，配套完善的服务功能，满足消费者的物质、精神、心理等各方面的需求。同时，在商业街具体建设过程中，要将规划设计工作与业态定位、招商引资结合起来，同步推进，避免盲目建设，以免形成有街无市的尴尬局面。2突出整体形象，凸显商业地带特色突出地方文化特色，依托城市特色、产业特色、商业特色，把本地区的历史、文化、自然有机地融入到商业街中来，使历史与现代、文化与商业和谐交融，名人轶事、名牌老店和名牌产品交相辉映，形成各商业地带独特的个性和鲜明的特征，以此为优势打造商业地形品牌，并给商业地带的发展带来勃勃生机。突出商品经营特色，紧紧围绕主营行业，努力强化专业优势，增强商品的可选择性，靠商品的“专、特、全、优”来满足消费者多层次的需求，实现差别化错位经营。同时，积极引进名优企业，培育商业地带的主力核心门店，并加快发展新型零售业态，带动整个商业地带档次的提升。商业地带的建设应以高起点、高品位、高质量为目标，通过科学规划，进行绿化、亮化和硬化改造，综合整治环境，使商业地带的建筑风格、景观设计与城市风貌、周边环境和特色定位相协调，形成自己的特色。同时，应做好街区的外形整体设计和布局。一是改造各街区的联接带，如莲花路口可设立环型立交桥，并作为景观工程来建设，路口周边与整体商业带不适宜的景观应做好外观改造，使其成为嘉禾路商业带的一个十分明显的连接点。目前嘉禾路商业带各路段中的商业空白带应尽快进行商业氛围设计，吸引商家填补。此外，应当有效发挥商业地带的旅游功能，把商业街建成商旅互动的精品。厦门是旅游城市，商业地带的建设不能忽略了这一点。在培育商业地带过程中，应注意发挥商业地带的多功能服务优势，尤其是购物与旅游互动的功能，努力打造精品商业街区，使旅游的几大要素都能在商业地带上得到发挥。在经营展示活动和宣传中，应紧密结合旅游，为旅游团队和游客到商业地带观光购物创造便利的条件，使商业地带成为厦门市旅游新的景点，让大量的来厦游客为商业地带带来人气和经济效益，形成良性的循环。一是强化夜景工程，增强商业氛围，延长宜商时间。目前吕厝路口段、仙岳与嘉禾路段、富山转盘段夜景工程已经成熟，可以以这些路口为节点进行延伸，使整个嘉禾路商业带形成不夜城，从而增强商业气息，适应夜生活休闲购物等消费需要，同时也成为旅游景观。二是商业带内大小街区应进行休闲风格设计，建成雕塑区。可以以厦门人文景观、历史文化名人、海洋生态等为主题建设雕塑景观。如日光岩、海沧大桥等自然景观以及郑成功、陈化成、陈嘉庚、陈景润等等在厦门留下光辉一页的各方人士均可入选，建成类似泰宁状元文化雕塑的景观，也可借鉴大连建设海洋主题雕塑区，从而强化商业带的休闲旅游功能。（四）开拓创新，营造优质的商业带经营环境1创新招商工作思路、有针对性地加大招商引资针对商业带内新建、待建项目多的特点，引导开发商、建设者、业主单位有选择性、有针对性地开展错位招商，吸引不同方向、定位的经营者，增加高雅文化艺术的成份和比例，扩大商业带整体的吸引力和竞争力。着重引进新兴的商业业态，突出主题和特色，例如精品店、特色店、专业店、主题店等，与大卖场相辅相成，丰富整个商业带的业态，满足顾客一站式购物的需求。注重引导同类型商业项目的集聚，形成购物、休闲、娱乐、餐饮等不同的功能分区。（1）聘请经济顾问。发动社会力量为街道发展献计献策，提供信息，“借梯上楼，借脑发财”。坚持利用每年“9?8”投洽会的有利时机，从社会各界人士中聘请一批经济顾问，通过他们的支持和努力，帮助街道引进创办一批较具规模和具有一定品牌的企业。如梧村街道2000年由经济顾问引进的蒙发利科技有限公司，其生产规模从当时年产值1000多万元，发展到2005年5.8亿元，税收超千万元，其生产的“轻松伴侣”系列按摩器获得福建省“名牌产品”的荣誉称号。（2）实行委托招商。委托中介机构帮助街道招商，会计师事务所、资产评估机构等都在他们提供中介服务的同时，利用其自身联系广的特点，可以为街道穿针引线。（3）街道联合招商。实行信息资源与发展空间优势互补，联合招商，采取引资额和税收共享分成机制，实现双赢效应。如2003年与嘉莲街道在莲坂二期改造地块，通过联合招商引进五星级的“磐基大酒店”。（4）山海协作招商。采取“请进来、走出去”的招商策略。2创新商贸业态，培育重点企业大力发展大型超市、仓储式超市、连锁经营、特许经营和物流配送等新型商贸业态，在规划用地、技改贷款贴息、财税和土地出让金方面支持新型商贸业态的发展。积极推动连锁经营从传统零售业、餐饮业，向医药、报刊图书、音像制品、旅游、家政、维修、中介、教育培训等服务领域发展。积极推广特许加盟经营的发展模式，改造传统的“小门店”、“夫妻店”。按照以市场为导向、以资产为纽带、以效益为目标的思路，通过资产重组、兼并收购等资源整合形式，组建若干个内外贸结合的大中型连锁企业集团，形成优势企业的规模化经营，形成以供应链管理为核心、有助于整合产业链的社会化商贸系统，促进商贸活动的专业化。在2010年前，全路应重点培育810家具有较大实力规模的大中型连锁企业集团。3积极吸引商贸流通企业、中介服务业等业态入驻做大楼宇经济出台相关优惠政策吸引商贸流动企业、中介服务业、采购中心、企业总部等入驻，把商业带打造成楼宇经济和商场经济的联合体，使二者相得益彰。企业入驻的同时也方便其商业消费，同时也更有利于为商场经济提供相关服务配套，力使嘉禾路商业带不但是商贸中心区，也成为商务运营中心。4加强重点建设项目的跟踪服务工作加快督促推动在建重点项目的进度，加强拟建、计划建设的项目的跟踪，了解项目建设基本情况，积极协调相关部门加强批建等的管理，引导商业带的整体发展建设。5建设标准化体系，规范市场秩序加快推进商贸标准化进程，是商贸业向规范化、高效化发展并与国际接轨的迫切需要。必须抓紧开展商贸业术语、计量、技术标准、数据传输标准、商贸业运作模式与管理标准的普及工作，积极推动各种商贸业设施、条形码等通用性较强的商贸业装备技术的标准化，提高标准化作业水平和接轨国际的能力。坚持“在整顿中提高，在规范中发展”的方针，整顿和规范市场秩序。开展商业文化、商业道德的宣传教育，提高全社会商业道德水准，加大对商贸业的市场监管和执法力度，严厉打击制售假冒伪劣产品、欺行霸市、以次充好、行业垄断等违法行为。建立企业（个人）信用档案，限制不合格企业（个人）进入商贸市场，完善市场摊位出租出让的公开招标、抽签等方法，规范市场收费制度，降低市场经营成本。创立嘉禾实业性休闲产业信用品牌，建设“信用嘉禾”，抑制恶性竞争。增强实业性休闲产业政策规范性、透明性和稳定性，完善商贸管理实施细则。6加快信息化进程，培养经营管理人才鼓励企业采用先进的信息技术和商贸技术。加强条形码（BC）、全面质量管理（TQM）、电子数据交换（EDI）、管理信息系统（MIS）、射频技术（RF）、地理信息系统（GIS）、企业资源计划（ERP）以及供应链管理等商贸理论和技术等在商贸企业管理中的应用。大力支持低公害、绿色环保商贸业技术装备的研究开发和推广普及。推进网上流通信息和商务平台的建设，全面提高企业的信息管理水平。利用网络技术将实业性休闲产业散布在不同区域的服务网点联结起来，改变有点无网、有网无流的状况，形成商贸服务平台。通过完善贸易网和信息服务体系，强化信息服务功能，引导各类商贸企业在商品采购、调运、仓储、营