《2009年重庆市百吉项目投资计划书》(18页).doc

- 本资料来自 - 目 录一、 项目基本情况（一） 地理位置（二） 主要经济技术指标（三） 地块性质二、 项目前景（一） 重庆概况（二） 北部新区概况（三） 重庆房地产市场情况三、 项目联建方案（一） 联建条件（二） 操作步骤四、 联建方股权结构五、 项目开发时间节点及资金投入计划六、 项目经济测算（一） 主要测算依据（二） 项目成本测算（三） 计划销售收入（四） 项目财务分析七、 公司架构八、项目激励机制九、企业文化（一） 企业文化（二） 企业目标客户（三） 企业品牌重庆北部新区百吉地块项目投资计划书一、项目基本情况（一）地理位置百吉地块位于重庆市北部新区人和组团民安大道与泰山大道交汇处，地块周边路网发达，交通便捷。距离江北机场15分钟车程，距离龙头寺火车站仅1.5公里，距离拥有中国最长商业步行街的商圈观音桥商圈仅5分钟车程。（二）主要经济技术指标地块面积20942.83 M2拟建面积50385 M2地上面积41885 M2住宅36235 M2门市3500 M2办公2000 M2社区用房150 M2地下面积8500 M2车库7800 M2设备用房700 M2容积率2.0覆盖率30%绿地率30%停车位257个地上26个地下231个（三）地块性质项目地块目前为出让工业办公用地，规划已调整为综合用地，且已经与土地方百吉厂口头达成联建协议，并与重庆市土地交易中心、评估公司等有关土地招拍挂部门就后续土地招拍挂程序取得一致意见。二、项目前景（一）重庆概况重庆地处中国内陆西南，位于长江上游。城市面积8.2403万平方公里。重庆是我国面积最大、最年轻、最具活力的直辖市。2007年底,重庆户籍人口总量已达到3235.32万（中国省级行政区第20名）。其中主城九区户籍人口约568万。2008年重庆地区生产总值5096亿人民币，近五年年均增长12%，人均GDP突破3000美元。2009年GDP增幅有望突破14%，增幅进入全国前五名。2007年9月，国务院下发国务院关于重庆市城乡总体规划的批复，正式批准实施重庆市城乡总体规划(20072020年),明确了重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。重庆市政府于2009年发布了宜居重庆总体规划，将从居住条件、公共空间、服务设施三部分来打造“宜居重庆”。根据宜居重庆总体规划总体目标，2009年-2012年4年间，将斥资8761亿元，把我市建成为西部(最)宜居城市之一。2013年到2017年，将持续投入巨资，将我市建成全国(最)宜居的城市之一。在现江北、渝北基础上，重庆市政府已经规划了具有多项特惠政策的两江新区上报国务院批准。本地块处于渝北中心地带。（二）北部新区概况重庆市北部新区于2000年12月18日成立，将建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区。北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港保税区，西接嘉陵江，东依长江寸滩保税港区，规划面积136.6平方公里，城市建设用地91.73平方公里。规划人口65万人，科技人员占30%以上。北部新区拥有便利的交通优势；重庆铁路客运枢纽龙头寺火车站聚散人数居西部前列；规划的城市轻轨环线，3号、4号、6号线通达四周；毗邻长江、嘉陵江，得长江黄金水道舟楫之利。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。毗北部新区发展战略目标是：到2010年再造一个重庆工业，即到2010年在北部新区实现年工业总产值1500亿元。（三）房地产市场情况 自2009年春节之后， 重庆楼市成交量连续三个月位居全国首位，成交价格环比涨幅亦一直居前列。 多年来，在全国房地产市场上，重庆楼市一直保持着“低泡沫、高创新”的良好形象，重庆地产，领跑全国。商品房方面，随着降低交易税费等刺激房市政策的实施，重庆商品房销售开始出现量价齐升的形势，1-4月商品房累计销售957.73万平方米，同比增长27.6%；1-4月商品房累计销售额298.45亿元，同比增长44.3%；主城九区商品房成交均价4071元/平方米，环比增加328元/平方米。重庆商品房成交量连续5个月位居全国第一。土地供应方面，在经济通胀预期下，土地供应市场回暖，知名地产如万科等开始在重庆(果断）拿地，增加土地储备。6月，重庆市国土房管局共推出土地33宗,其中面积最大为江北区大石坝组团K分区的一块土地，约合896亩，拍卖成交价总价38.1亿元，楼面地价为3040元每平方米；价格最贵为江北区江北城组团A分区，面积约合142.3亩，总价20.24亿元，均价1422万元/亩，万科在紧邻百吉厂附近拍得63亩地，楼面地价为2013元每平方米。房价方面，随着成交量的增加，房价开始节节攀升，北部新区成为房价最高的板块，2009年，北部新区高层住宅套内成交均价达到5626元/平方米，成为主城区房价最高的区域。与去年下半年相比，北部新区多数楼盘（如上品十六、鲁能星城、首创十方界等）成交价较去年下半年增加500-800元/平方米。三、项目联建方案（一）联建条件经与百吉厂多次沟通，该厂董事长同意以地出资与房地产开发公司（以下简称联建方）进行联建，联建条件如下：1、联建方式：项目地块总面积31.4亩，作价4500万元，联建方向百吉厂支付现金2000万元作为厂房的搬家补偿费，另2500万元作为百吉厂联建投入。项目开发建设所需的其他资金由联建方投入。2、分配方式：序号项目总建筑面积(M2)百吉厂分房面积(M2)联建分房面积(M2)1住宅362352700335352门市3500100025003办公2000100010004车库7800150063005社区用房1506设备用房700合计50385620043335（二）操作步骤联建方与百吉厂签订联建协议后，项目即开始启动，具体步骤如下：1、联建协议签订后，联建方向百吉厂支付1000万元作为定金，用于百吉厂办理厂房搬迁，启动土地招拍挂程序。在拿到拍卖成交确认书后百吉厂就开始搬迁（百吉厂是一个私营企业，新厂房已建好，拆迁工作顺利不会影响项目进展）。2、与土地交易中心、评估单位商议土地评估，力争将项目土地评估价值评为5500万元，以阻止其他房地产开发公司摘牌，同时为后续合法避税创造条件。如被其他单位摘牌，超出土地成本的1000万元，联建方得700万元，百吉厂得300万元，已付百吉厂的款项全额退还给联建方。3、成功摘牌后，取得成交确认书。联建方向土地交易中心支付首期款3500万元，土地交易中心收到后率先向百吉厂返还第一期土地成本3500万元。此3500万元中，百吉厂在扣除1000万元的搬家补偿费后，再将2500万元转到联建方账上，联建方将2500万元交到土地交易中心，土地交易中心将2500万元返还给百吉厂，完成土地成本支付环节后，签订土地出让合同，办理国土证。百吉厂将2500万元再次转到联建方账上，专款专用作为项目开发资金。至此，双方已经完成联建的相应出资。4、联建方按照既定程序缴纳土地出让金1250万元，取得国有土地使用权证，即可进入后续的开发程序。四、联建方股权结构作为百吉厂的联建方，必须要有房地产开发资质。因此，需要成立一个全新的房地产开发公司。根据估算，百吉项目启动资金为7000万元，扣除百吉厂联建投入的2500万元，项目缺口4500万元。初步设想成立一家注册资金800万元的三级资质的房地产开发公司与百吉厂进行联建。该房地产开发公司暂定名为“重庆泰富物业发展有限公司”，股东建议为2名(如果主要出资方认为确有必要，亦可再邀请1-2位小股东，但我认为，为了减少开发过程中的沟通成本，股东不宜过多)，深圳汇金泰富董事长（或其他人）出资4050万元，占90%股份，吴春成（或其他人）出资450万元，占10%的股份。公司成立后，4500万元资金必须全额到位，大股东即委派财务人员对项目资金进行全程监管，专款专用，用于该项目开支。小股东因与百吉厂、重庆市地房局、建委系统、规划局系统等有关房地产开发的政府部门建立了良好的关系，因此该项目除财务之外全程运作均由小股东负责，并保障项目的最低利润指标。五、项目开发时间节点及资金投入计划序号项目分项名称费用金额（万元）时间节点费用备注一土地取得阶段60002009.7.12009.10.311百吉土地成本45002009年7月31日前其中2000万元作为搬家费，合同签订后付1000万元，在完成招拍挂手续后，支付土地成本时扣除1000万元，另2500万元作为百吉联建投入。2补缴土地出让金12502009年9月15日前取得土地成交确认书并签订土地出让合同时。3评估费及交易税费2502009年9月15日前二规划设计报建阶段402009.10.12009.3.104方案设计402009.10.12009.11.15预付设计费定金10万元，规费、地勘、放线、环评等30万元。其余设计费项目开盘后再分期支付。5方案报建完并取得建设用地规划许可证2009.11.162009.12.156初步设计2009.11.162009.12.207初设报建完并取得联建备案2009.12.212010.1.208施工图设计2009.12.212010.1.319施工图报建完并取得建设工程规划许可证2010.2.12010.3.10三施工报建阶段7302010.3.112010.4.1010配套费4802010.3.112010.4.10按190元/平米缴纳，交一半缓一半。11人防费2302010.3.112010.4.10按45元/平米缴纳13取得施工许可证-2010年3月31日前14项目三通一平202010年3月31日前四项目开工-2010年4月10日由施工单位垫资至封顶，销售资金作为再投入五前期营销阶段1002010.42010.915售房部装修好并对外开放202010年8月1日前项目开盘前营销推广及物料16沙盘楼书等制作152010年8月1日前17景观示范区施工152010年8月1日前18前期营销推广502010.42010.9六项目开盘102010年9月中旬七竣工验收交房-2011年12月31日前八开盘前其它费用1202010年9月中旬开盘前19项目管理费802010年9月中旬开盘前人员工资及相关费用20不可预见费402010年9月中旬开盘前其它可能产生的费用费用合计7000费用总计7000万元，扣除百吉土地成本2500万元，实际仅需要投入4500万元即可进入预售，预售收入作为项目再投入。六、项目经济测算（一）主要测算依据序号项目总计建筑面积（）百吉厂分房面积（）联建方分房面积（）1住宅362352700335352商业3500100025003办公2000100010004车库7800150063005社区用房150-6设备用房700-合计50385620043335 （二）项目开发成本测算 序号费用名称建筑面积（平方米）费用标准（元/平方米）费用金额（万元）备注1土地费用503853500土地成本、出让金及交易税费2三通一平50385402123前期规费503852801122城市配套费、人防费（扣除车库设备用房不交配套费及原产权房配套费的减免）4建安费50385105052905水电气、闭路、通讯网络、电梯5038525012606绿化及配套50385603027不可预见费用50385402028管理费用50385603029销售费用503858040310财务费用50385120605总计5038513198（三）计划销售收入序号项目总计建筑面积（）可售部分建筑面积（）预计平均售价（元/）销售收入（万元）1住宅36235335354200140852商业35002500120003000.003办公200010005000500.004车库7800630020001260.005社区用房150-6设备用房700-合计503854333518845（四）项目财务分析序号项目合计金额（万元）1销售收入188452完全成本131983税前利润56474税后利润37625全部投资的投资利润率28.50%6全部投资的投资利税率42.79%7自有资金的投资利润率83.60%财务评价：本项目以上三个静态评价指标与目前中小房地产同行相应指标（比较）较好，故项目可行。- 本资料来自 -七、公司组织构架董 事 会总 经 理材 设 部一人营销部一人成本控制部一人工程管理部两人行政人力部两人开 发 部一人财务部两人备注：上述人员随着项目进度陆续招聘到位。八、项目激励机制有效的激励机制能让项目团队更有效的工作，项目团队在完成既定利润的前提下，提取既定利润10%-20%作为奖励；如在项目团队努力下，创造了超额利润，则超过既定利润部分建议项目团队和公司实行三七分成。九、企业文化和品牌（一）企业文化产品是躯体，品牌是灵魂。如何建立企业品牌，关键是树立正确的企业文化，用企业文化作为项目和公司品牌的桥梁。重庆泰富物业发展有限公司在重庆这块热土上锐意进取、志存高远，要做到健康持续的发展，必须顺应市场和行业的发展趋势，其竞争力不仅仅体现在产品力层面，还要上升到形象力层面。这就要求公司的企业文化要做到“精专勤勉.，诚信务实”。（二）企业目标客户重庆作为最年轻的