农村房产价值在推动城市化发展作用研究.docx

农村房产价值在推动城市化发展作用研究提要本文分析目前我国城市化进程中存在的农民进城难、进城后生存难问题。通过农村和城市居民家庭财产对比分析发现,农民贫困的原因在于物化资产价值过低,而提升农村宅基地价值和房屋价值是解决目前农民贫穷的关键,并给出具体的建议。 关键词:城市化;农民;家庭财产结构 中图分类号:F29文献标识码:A 一、我国处于快速的城市化进程中 “十一五”规划建议指出,我国要走中国特色的城市化道路,这是从根本上解决农村问题,全面提高城乡居民收入水平和生活质量的关键所在。从1978年至今,我国的城市化水平逐年提高,城市人口比重由1978年的17.9%提高到了2007年的44.9%,提高了27个百分点,城镇人口由1978年的17,245万人增加到了2007年的59,379万人。2008年我国城镇人口达60,667万人,比2007年增加1,288万人,乡村人口为72,135万人,比2007年减少615万人。按照规划,到本世纪中叶,我国总人口将控制在16亿左右。设定本世纪中叶的城市化率目标为75%,则我国农村人口数在2050年必须减少为4亿;假定20082050年间全国增加的2.8亿人口在城镇和农村之间的分配是按照2008年的城镇/农村人口比例来进行的,则在2050年我国的农村人口数将增加至8.73亿。因而,20082050年期间我国必须转移出大概4.73亿的农村人口,平均每年转移1,126万农村人口。可见,我国的城市化本质上是人的城市化,加速农村人口向城市转移是关键。但是,在大量农村人口以农民工身份向城市转移时却面临着各种各样的问题,农民进城难、进城后的生存难是其突出表现。 二、城市化进程中的问题 (一)农民进城难 第一,进城成本高。农民工进城要办理各种各样的证件,每年每个农民工都要为此花费500元左右。以北京为例,农民工进京打工需要办理的证件多达六七种。首先,前往北京的农民工要在户口所在的省市区办理流动人口证,同时缴纳管理费5080元/年;到了北京,按北京外地来京人员户籍管理规定要申领暂住证,需缴纳管理服务费180元/年,证件工本费8元/本;根据北京市外地来京务工经商人员管理条例,还须由雇用单位代为办理就业证,缴纳管理服务费180元/年,证件工本费5元/证;还需在工作所在地卫生部门办理健康证,费用为4050元/年;若为育龄妇女,则还需办理婚育证,办证费为每证5元;如果所从事的工作是要求具有一定技术资格的工种,还须经培训取得职业资格证书,办证费为每证4元。以上证件如果办齐,来京打工者每年至少需要支出450元。 第二,求职者排斥。多数城市明文禁止一些岗位、时段不准雇佣农民工。如广东省为保护本地就业者,对外来务工人员实行了长达十年的“六不准”政策,即在春节后一个月内,省内的所有用人单位(包括企业、事业单位、党政机关、社会团体和个体工商户)一律不准招收外省民工;回乡过节的民工返岗时,一律不准带新民工入粤就业;职业介绍和人才交流机构一律不准开展介绍外省民工的介绍活动;不准举办劳务和人才交流集市;外省驻粤劳务办事机构一律不准向广东组织劳务输出;任何组织和个人,特别是新闻单位一律不准刊登和发布招(聘)用外省劳动力的广告或信息。 第三,缺少健全的领导服务网络。目前,国家对1亿多的青壮年劳务大军还没有设立一个全国性的领导服务机构。有的城市虽然设立了“外来流动人口管理办公室”,但主要职能是如何管理他们,而对他们的权益保护、服务工作却很少过问。 第四,就业信息少。多数地方农民外出打工,除靠亲戚、朋友、同学、老乡这条渠道外,根本找不到任何就业信息。而劳动部门由于劳务输出服务网络很不健全,与外界劳务市场联系极少,得不到用工信息,即使获得一点,也难以进乡、入村、到户,导致1/4以上的农民只好盲目外出,到城里现找。 第五,技能培训跟不上。根据国家统计局重庆调查总队调查显示,被调查的农民工中,只有24.7%的农民工在外出务工之前接受过技能培训,但大多也是临时性的、短期的岗前培训。其中,接受培训的时间在3个月之内的接近70%。因为缺乏培训,绝大多数农民进城以后,只能干一些脏、险、苦、累、重的活。 第六,户籍管理制度。目前,农民把户口迁到小城镇相对容易些,但是在大城市对农民的户口迁移都有很大的限制,一般都规定农民必须要购买住房才能迁移户口,给农民进城设置了很高的门槛。 (二)农民进城后的生活问题。根据2006年8月国家统计局在全国范围内对城市农民工生活质量的调查情况,当前农民工工作和生活条件普遍较差。这表现在进城农民的居住条件差、医疗卫生条件差、收入水平低、社会地位低、缺少权益保障、子女教育问题突出等。 1、进城农民的居住条件很差。目前,进城农民在城里一般没有自己的住房,大部分是居住在集体宿舍,多数是一家人或几人合租一套房,生活设施设备简陋,有的连自来水、天然气、卫生间都没有,还有的农民工甚至长期住楼梯间、危房、工棚等。(表1) 2、进城农民缺少权益保障,社会地位低。进城农民工是城市中的“边缘”一族,享受不到城市居民的各种福利待遇和社会保障,城市里的许多公共产品他们享用不到,形成了明显的身份差异。 3、进城农民收入水平低,被克扣、拖欠报酬的问题依然存在。根据国家统计局的调查情况,进城务工经商的农民平均月收入为966元,一半以上的农民工月收入在800元以下,其中月收入在500元以下的占19.67%,月收入在500800元的占被调查人数的33.66%,只有10%的农民工月收入超过了1,500元。虽然国家已经对克扣、拖欠农民工工资的现象做出了严厉整治,但克扣、拖欠农民工工资的情况依然存在。调查显示,经常被克扣、拖欠报酬的农民工达到了被调查人数的20%。 除了以上几点,还有农民工子女的教育问题、农民工工作环境差、农民工所引起的社会治安问题等。 城市化进程中出现的这些问题,严重影响我国的城市化速度和效率,制约我国经济社会的发展。出现这样的问题,有很多方面的原因,其中我国农民的贫穷是一个很重要的因素。因为他们在进城前缺少进行技能培训的资本,进城后又没有由农民向市民进行身份转换的资本,所以农民的贫困制约了我国城市化发展。 三、城乡居民家庭财产结构分析 家庭财产是社会财富的重要组成部分,是评价人民生活水平的指标,分析家庭财产结构可以明确家庭收入来源,进而分析农民贫困的原因所在。根据国家统计局对家庭财产的分类,家庭财产的内涵由家庭金融资产、房产、主要耐用消费品现值和家庭经营资产四部分组成。统计资料显示,在城市家庭财产构成中,家庭金融资产为7.98万元,占家庭财产的34.9%;房产为10.94万元,占家庭财产的47.9%;家庭主要耐用消费品现值为1.15万元,占家庭财产的5%;家庭经营资产为2.77万元,占家庭财产的12.2%。(对农村居民家庭财产结构,本文采用类似对比方法得到农村居民家庭财产结构,家庭金融资产、房产、家庭主要耐用消费品、家庭经营资产所占的比例分别为:25.1%、32.2%、28.4%、14.4%。)(图1、图2) 我们可以看到,在城市居民家庭财产结构中,房产所占的比例接近一半,已经是家庭财产的最主要构成部分,而在农村居民家庭财产结构中,房产仅占1/4,为城市居民的一半,农村居民房产在农村家庭财产中所占的比例过低。而农村居民家庭房产面积是远远大于城市居民家庭房产面积的,农村居民家庭房产在家庭资产结构中所占比例过低的根本原因在于农村房产价值过低,这也就是农民贫困的根本原因所在。 目前,我国城市居民人均住宅面积大约为28m2,家庭平均人口规模为2.9人,由此我们可得到城市居民家庭的房产面积约为81m2;农村人均住房面积31.6m2,家庭平均人口规模为4.03人,则农村家庭住房面积约为127m2,农村家庭房产面积约是城市家庭房产面积的1.6倍。而对家庭资产来说,城市家庭资产往往是农村家庭资产的5倍左右,那么综合考虑以上因素分析可得,城市房产价值约是农村房产价值的16倍。 导致农村房产价值低的因素很多。首先,农村房产价值低是由现行的农村土地政策决定的。农村土地现行政策决定了农村土地所有权属集体所有,农民对其几乎没有什么话语权、支配权,因此农村土地价值普遍被低估。国家征收集体土地时,支配权完全掌握在县、乡级政府手中,而代表村民行使话语权的村干部又往往只听从上级领导意图安排而不顾及村民的利益,导致农村土地被低价征用;其次,农村房屋缺乏产权保护。我国农村房屋没有产权证,买卖时无法办理过户手续,造成这些农村私宅交易存在风险,阻碍了农村房屋的自由流通,由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏,致使农村房产价值得不到体现;再次,城乡二元管理体制使我国的城市化呈单向度方向流动,只有农民向城市流动,没有城市居民向农村流动,农村的房产市场小,导致农村房产价值低,而城市房产大幅度升值。还有,在农村融资方式单一也是一个重要原因。城市居民可以通过抵押贷款、按揭等形式向银行借款购房;而农村居民只能靠自己的民间借贷完成自己的置房计划,停留在自给自足的小农经济时代,阻碍了农村房产市场的发展。 四、提升农村房产价值的思路 众所周知,房产由两部分组成,一部分是住房本身,而另外一部分就是住房所占用的那部分土地的使用权。因此,要提升农民房产的价值,应该从提升农村宅基地价值和提升农村房屋价值两个方面努力。 (一)提升农村宅基地价值 第一,完善农村土地产权制度。农村土地产权是以农村土地所有权为基础、以土地使用权为核心的一切关于土地财产的总和,是由各种权利组成的土地权利束。它包括土地所有权、占有权、使用权、收益权和处置权等。根据现代经济学理论,产权是可以分解的,只有明确了所有权、使用权等各级产权的归属,才能构建合理的收益分配机制。因此,我们可以从分离宅基地的土地所有权和使用权,并明确宅基地的产权两个方面,完善农村土地产权制度。 分离宅基地的土地所有权和使用权,即所有权归集体,而给予农民宅基地永久使用权,宅基地的占有权、使用权、收益权、转移权归农民所有。宅基地对农民来说具有福利性、社会保障性,是农民基本的生活条件,是农民的重要财产之一。只有允许农村土地所有权与使用权的分离,农民才能理直气壮地行使使用权、收益权和处置权等一系列土地权利。 明确土地产权归属,必须在坚持农村土地集体所有制不变的前提条件下,对分散凌乱的农村土地使用现状进行排查,建立完善的农村土地产权制度,在法律和法理上,对集体所有权和使用权的权能做出清晰的界定。具体做法如下:首先,要对农民集体组织的土地所有权进行确认,必须以通过权能登记发证的形式对土地所有权予以确认;其次,要制定出台有关规定,明确集体成员身份资格的认定、取得、丧失与继承等相关规定;最后,要规范集体土地使用权的种类,明确宅基地、集体建设用地和农用地使用权的使用期限和内容,并以法律形式物化农民与土地之间的产权关系。 产权制度,究其根本是为了保障财产收益的合理分配,通过确认生产要素的所有权与使用权,明确收益来源,确保正确分割。集体土地使用权得到明确、清晰的认证,农民因拥有土地使用权所享有的收益权也就清晰可见了。 第二,建立统一的土地流转市场。农民缺少社会保障,这是众人皆知的问题,宅基地成为了农民至关重要的财产之一,可以说宅基地对农民来说是起到社会保障和社会福利的效果,宅基地的价值可以决定农民自身财产的多少。然而,在农村不允许宅基地进行自由流通也就难以实现宅基地真正的价值,可以毫不夸张地说,这就把农民手里的财产变成了“死财产”,没有意义,严重地损害了农民的利益。因此,要提升农民宅基地的土地价值,就需要建立统一的土地流转市场,对宅基地进行市场化改革。宅基地市场化改革必须根据各地发展差异分类进行。对发达地区和大城市城郊地区已经有了对土地的市场需求,可以考虑直接建立区域性宅基地交易市场。我们可以先建立一个小区域扩散性的宅基地市场,然后在更大区域范围内形成更为合理的价格机制。对欠发达地区和城市远郊地区由于土地市场需求少,可以由政府出面组织,对农民宅基地及住房进行整体规划和集中改造。 (二)提升农村房屋价值。对提升农村房屋价值我们也要从明确产权和规范流转程序两个方面来做。通过为农村村民办理房产证,物化其房产资源,可以大大提升居民住宅的市场价值;通过对农村房屋的流转程序进行规范,可以防止居民私下进行交易,减少了居民财产被损害的可能,同时通过严格的申请制度,可以让交易双方处于更平等的状态下进行交易,这样房屋的价值才能得到真正的体现。 五、总结 在我国的城市化进程中出现了农民进城难,进城后生存难的问题,严重制约了城市化的发展,究其原因是由于农民贫困引起的,而农民贫穷的根本原因在于农民的物化资产价值低。与