《紫微银座策划案》doc版.doc

紫微银座营销推广策划方案蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆肃蒅薆羄肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿膆膅虿蚅膅芈蒂羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅节膂蚅蚁衿莄蒈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒇薁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅罿莂蒂袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅袄肄芀薇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紫微银座项目营销推广全案策划一、企划概要 紫微银座营销推广策划方案，是按照成都市春熙大厦房屋开发公司发展制订的有关房地产开发经营的发展战略、思想，结合成都市春熙大厦房屋开发公司的自身发展、操作能力以及紫微银座开发现状而制订的总体营销决策和计划方案。 其旨在为紫微银座的全程营销推广，提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案紧密结合项目的特征，积极地探求营销策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。 紫微银座总体营销策划方案是在对项目前期市场调查的基础上，对项目可行性综合研究，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括项目特性分析及市场定位，项目销售推广策略、广告策略及媒体策略、销售管理及营销预算等方面的内容。并就上述主要内容作出初步判断，确立未来项目营销行动方案，并在未来的各项营销操作中有计划执行。同时，也对未来的营销活动进行周密的费用预算，并对费用的支出进行了最优化组合安排。二、项目介绍（一）项目基本数据项目名称：紫微银座区位：本项目位于成都市拥有百年商业历史的春熙路商圈腹地。所属地：成都市锦江区春熙路街道办事处。地理位置：成都春熙路正科甲巷97-115号占地面积：4215（6.32亩）建筑面积：33000 建筑规模：17层，负层层为裙楼，8-17层为塔楼户型：有239间套客房，共12种商务与行政套型工程进度：土建已到地上3层发展商：成都市春熙大厦房屋开发公司建筑设计：中国建筑西南设计研究院承建商：成都龙泉建筑实业股份有限公司工程监理：四川恒信工程监理有限公司装饰商：成都明都广告装饰设计工程有限公司（二）周边环境简况1.临界现状 地块东面紧临闻名全市的高档服装一条街：正科甲巷，与知识圣地四川省图书馆和成都市第一人民医院相邻；地块北面紧靠紫微酒店和蜀都大道总府路段，与假日酒店、百盛、王府井百货、麦当劳中心店隔街相望；地块南面紧临大科甲巷、联升巷，与青年宫影城、伊藤洋华堂、正兴百货相望；地块西面紧靠太平洋百货春熙店，与蜚声全国的春熙路春熙路北段、春熙路中山广场连成一片。2.市政规划 根据市政府近期举办的“构建成都中央商务区研讨会”所提出的构想，成都将拟建类似于纽约“曼哈顿”的CBD中央商务区，并把成都CBD定位为“中国西部规模最大、功能最全、配套最完善的商务中心”。通过市政府、中国改革发展研究院、省计委、省建设厅、省政府研究室、人民银行成都分行、省社会科学院、四川大学、西南财经大学以及在蓉的中外金融机构和国际咨询研究机构的领导和专家学者的专题研讨。专家们为成都中心商务区的建设推出了几套方案。其中第一套方案即：在骡马市顺城街盐市口春熙路一线和以春熙路为中心的区域、5-10平方公里范围建CBD。现在仅顺城街、骡马市区域，已建成30多幢高层建筑，其中有12家星级大酒店，15幢高层写字楼，世界500强企业已有30多家办事机构入驻，有11家金融证券分行和地区性总部及6家大型商场，已形成商务区的雏形。 据成都市规划局人士介绍，理顺春熙路和盐市口两个商圈的“纹路”是构造“哑铃”式大商圈的根本。按规划，贯通两个商圈最大也是最关键的举动就是在两者间改造和打通3条开阔的步行街，同时通过把现有的小街小巷变成步行街，纵深延伸。为此，成都市规划设计院提出“西连东进，辐射两边”的策略： 策略一、“西连东进”指向西改造荔枝巷，将春熙路与青年路相连，向东将步行街延伸至大科甲巷，直接与红星路相连，形成春熙路步行商业街的主体骨架。 策略二、“辐射两边”指充分利用步行街的辐射作用，发展两边的支路系统，改变步行街“一层皮”的现状，将商业向纵深发展。 策略三、改造原有通道，将青年路连通红旗商场的天桥紧密相连，进一步改造和利用九龙广场、万紫时装批发城、金开批发中心和锦昕服装批发市场之间已经形成的通道，建立小范围的商业网。 策略四、拆除荔枝巷两侧的夹道建筑，扩宽改造道路，打通春熙路与青年路之间的联系瓶颈，将春熙路商圈和盐市口商圈联系起来。 策略五、改造城守街、新闻电影院前的广场、锦华馆前巷等，使春熙路的商业骨架由“一”字形发展为“丰”字形，为最终形成网状商业结构奠定基础。 策略六、地下步行街改造完成后，将构建一道迂回的“空中走廓”在两个商圈间架设二层“平台系统”（由过街的天桥和建筑相互连通的二层连廊共同构成），将青年路、荔枝巷和春熙西路两侧的建筑联系起来，形成地空两层的步行街系统，改善传统的平面商业结构，提高建筑物的使用效果。 根据区域最新市政规划资讯该商圈将发生如下巨大变化： 一、打造蓉城CBD。春熙商圈包括现在的春熙路、盐市口、东大街和青石桥等地段，它将是成都最大的立体“摩”，也许会是全国面积最大的CBD（中心商业区）之一。同时政府有关部门称，正在考虑将青石桥地区改造和染房街改造纳为一体，使其与“春盐商圈”血脉相连。另据成都市春熙路改造指挥部办公室有关负责人介绍，以春熙路为核心的东大街将是商圈的大动脉一条全新商贸大道，全长4.5公里，西起盐市口，东止五福桥。盐市口、春熙路、钢管厂、沙河堡、龙泉驿将被一线打通，其占地面积2.48平方公里的区域是成都市未来的商贸试验中心区。春熙路盐市口商贸圈在未来释放出来的能量将是难以估量的，向南越过青石桥，西抵天府广场，向东沿商贸大道一路下行，向北可越过总府路将商气直送华兴街以北。未来的春熙路商圈将是成都商业的核爆点，它引发的裂变将产生巨大的辐射动能。 二、核心地位的中山广场。春熙商圈的“心脏”将是中山广场，建成后面积达10亩的中山广场就像一块磁铁，把在春熙路东南西北段逛街的人流“拉”到这里，这里是春熙路最具特色的城市空间，休闲娱乐与购物同步的特色，将极大地带动周边商铺的人气。 三、春熙路东西延伸，是关系春熙路未来可持续发展的重要举措。它是连接“春盐商圈”的主轴，现代化的商业和高楼大厦将大量涌现。东头已有以经营家用品为主的伊藤洋华堂，与北段前卫、新潮的太平洋百货形成良性的经营格局。改造后的科甲巷定位于经营中高档精品时装，而青年路上的几大批发市场也将面临提高档次的变革。 四、立体的空中商业走廊。未来的二层步行平台，在全国也是绝无仅有的创意。在盐市口、春熙路商圈间架设的“空中走廊”，将以人民商场为出发点，沿“现代轴”方向，把青年路、荔枝巷、春熙路西段临街的建筑、盐市口天桥、青年路两侧众多服装城一线相连，最后经过西南书城，直抵中山广场。“空中走廊”将创造更纯净的步行空间，不仅彻底解决了人车混流的问题，提高了建筑的利用率，无人问津的二三楼店面也将成为黄金口岸，为立体商业构架添上隆重一笔。 五、改造后春熙商圈将是中商档商品的大市场。青年路的改造已使无数经营低档商品的商家无立足之地，而今春熙商圈的大变更则意味着这里将是众多中高档品牌的主战场。从目前来看，以九龙、万紫、锦绣等七大时装城为龙头的时装批发正努力提升自己的形象和档次，过去的低档批发店已变为门面崭新的品牌专卖店，改造后的春熙路将与以经营高档商品的总府路形成巨大的辐射作用，使整个商圈的经营档次都得以提升。（三）、区域人文历史状况 本项目地块所处区域，为成都市老城区，居民多为老成都，区域内有著名的“孙中山铜像”、五星级的“总府皇冠假日酒店”、历史悠久的“四川宾馆”，并且区域内各级省级机关和单位云集，各种市政配套设施十分齐全，因此区域内既具有浓郁的成都传统商业文化底蕴，又具有良好的居家、办公、餐饮、娱乐、购物等优异的氛围。（四）、周边道路现状及规划宽度、性质总府街：宽约30米，系太升南路与蜀都大道之间的重要二级交通干道；正科甲巷：宽约10米，系城区知名高档服装一条街；大科甲巷：宽约10米，系城区传统小街道，同时也是高档服装一条街的组成部分；联升巷：宽约10米，系城区传统小街道；城守街：宽约10米，系城区传统小街道，同时也是高档服装一条街的组成部分；春熙路北段、南段：系春熙咱商圈的核心通道；署袜北二街：宽约20米，系城区传统小街道；总府路：宽约50米，系蜀都大道的一段，为成都都市市中心最繁华的一级街道之一；提督街：宽约30米，系太升南路与顺城街之间的重要二级交通干道；太升南路：宽约30米，系成都市电信通讯一条街；华兴街：宽约20米，系城区传统小街道，以餐饮、服装经营为主；兴隆街：宽约20米，系市内三级街道，受太升南路电信通讯一条街辐射，以经营通讯器材为主；商业场街：宽约20米，系市内三级街道，是成都市有名的家电一条街；顺城大街：宽约40米，系市内一级街道，属市中心南北主干道之一，其地下是有名的天座商城。玉双路：宽25米，改造完毕后成为一条东西向主干道，缓解了城区交通拥堵，预计将形成强有力的中心商业带，产生又一个经济增长区。（五）、周边道路汽车流量统计调查时间：2002年8月2日（星期五）14：00总府街：1500辆/小时署袜北二街：800辆/小时总府路：4500辆/小时提督街：2000辆/小时太升南路：2500辆/小时顺城大街：3000辆/小时三、项目特性分析 本项目位居正在拆迁改造的正科甲巷之中段至北口，春熙路、正科甲巷、总府路三条财富旺脉交错于紫微银座门前！商业经济高度发达，为公认的黄金商业口岸，有着极强的市场消费力。但由于房地产竞争激烈，加之本项目在价格定位上与春熙路其他竞争楼盘相比偏高。因而要科学、周密地策划，才能在春熙路商圈的楼盘中脱颖而出。首先客观地分析本项目的问题点和机会点。 根据详实的市场调查及分析，开发商将项目结构划为两个部分，即负1层第5层为产权式商场，8-17层为产权式酒店，6、7层暂定为茶房或餐饮场所。这种全新的尝试一方面是发展商根据需要改善财务结构，利于未来的发展。另一方面也是希望突破酒店的固有格局，因此又加入了产权商场这种更具含金量的商业地产形式。同时，为保证投资者相对稳定的收益，计划引入大型的百货品牌（截止2002年8月初，开发商已与著名百货巨头“太平洋”签定20年的租赁合同）；其酒店部分将按四星级规划，业主自营、他营，方式灵活。同时，紫微.银座计划修建地下泊车场，拥有300个停车位，相比现在的12个车位，更是一大进步。 由于项目自身的定位，决定了项目针对的目标客户是不同的。 产权酒店来源于西方，从接受层面来说，应该为具有较高知识水平的中高级白领、富有的中产阶级家庭；商场由于其总价较高，普通人无法承受，故最终的买家只能是资金雄厚的中小投资者，他们想通过商场的经营获得更高的利润，但是现阶段的情况是商场全部租给太平洋统一经营，投资者不可能自己经营，唯一的吸引力是相对风险较低的、较稳定的租金收益。通过以上分析，我们可以得出这样的结论，即投资紫微银座的投资者看重的是此项投资的稳定性、较高的回报率（如产权酒店不变的11%年回报率），而稳定回报的信心来源于项目的绝版位置春熙路。所以与其说卖紫微银座，不如说是在卖春熙路的现在与未来。在这里，我们有必要了解一下春熙路的过去与未来。 （一）关于春熙路：春熙路，源自老子道德经中之“熙来攘往，如登春台”。其历史悠久，繁华昌盛，在解放前一度达到鼎盛时期，是成都自古以来美名远扬的商业街。解放以后，经过多次整修和重建，春熙路大放异彩，日渐繁荣。建造：1924年，杨森重占成都，提出修马路办交通。12月3日，令市政公所规划，拆除清按察使司衙署所开商场，建立“模范街市”。次年春动工，至夏，4段俱成，路宽12.2米。定名春熙路，设市街花园，后建筑路纪念碑，上塑孙中山立姿铜像。发展：此后，商贾云集，至20世纪40年代已是成都商业、金融中心，其繁华可与上海滩相媲美。解放前夕，成都的24家商业银行有17家设在春熙路及周边地区。重建：1947年，成都商、民两界自行集资将春熙路改铺成水泥路面。同年，著名雕塑家刘开渠将孙中山先生立像改塑为坐像。新中国成立后，成都首家营业的储蓄所也出现在春熙路。改造：十一届三中全会后，市政府对春熙路进行重点改造，街面焕然一新，商气重聚。新中国成都最早的百万富翁就诞生在春熙路和青年路上。 修整：1991年，铺沥青路面，两侧人行道铺彩砖。1992年起新开常年夜市，到去年初，业者近三千，年均缴税百余万元。改建：2001年4月，夜市拆除；5月，春熙路历史上最大规模的改建开始。2002年春节，春熙路改建一期工程-步行街竣工，新增IC卡式电话机、长椅、浮雕、喷泉、地面灯等新型设施。展望：黄金口岸，万目关注，日趋升值，潜力无限。 自从去年对春熙路进行了一系列的改造整修之后，该商圈面积达300亩，商业网点700余个，商业经营总面积22万平方米，以一种前所未有的崭新姿态，成为商业圈中的钻石地带，成为成都市民关注的焦点，同时也吸引了大量的外来游客来到此处，以体验在黄金口岸购物的时尚之感，日均人流量100万，人流量翻了一番。其周边商铺租金普遍上涨近一倍，黄金口岸的租金从300400元/ M上涨至8001000元/ M，最新拍卖的春熙路西侧的一块土地地价高达1520万元/亩，6月4日拍卖的春熙商圈210 M共9间商铺3年租金高达735万元。春熙路已确立了它成都市当之无愧的商业中心地位，即使今后出现各种不可预期的影响，这一局面也至少要维持数十年。（二）关于太平洋 太平洋集团旗下的成都店于1993年12月11日开业，是太平洋进入内地市场的一个里程碑事件。传媒和业界曾把其开业当作台资百货进入内地市场的第一轮竞争的起点。走过九年之后来看，它的影响力远不止于此，太平洋在成都的地位不容置疑。 成都店是太平洋在内地的第一家百货公司，同时也是西南地区第一家全开放式、全开架式百货店，具有示范效果。尤其是它的整个管理体系和对客人的服务体系，对成都的商业零售变革产生了具有指导意义的作用。但现在，太平洋的一举一动不得不小心谨慎。19931996年，它面对的主要是国有企业的竞争；此后两年还来不及缓解，情况又发生了变化：以外资企业为主的新竞争对手来势凶猛，出手强劲。新对手们的营业面积都很大，像伊藤洋华堂的面积甚至是太平洋的4倍。所以“不能墨守成规“。1999年，太平洋不得不迅速转向，选择将服装、鞋帽、化妆品类“做大做强“。比如化妆品类，太平洋强力引进国际一流品牌，像雅诗兰黛、娇兰、倩碧、兰蔻、SKII、香奈尔等。太平洋的服装，据称每年有30的老品牌要出局，又有30新品牌进来，淘汰率之高业界罕见。太平洋给成都商业带来了一股清新的空气，促进了成都经营档次和服务水平的提高。开业初期出现了营业员比顾客多的现象，太平洋当机立断进行三个月调整，重新找准市场定位。把原来曲高和寡的档次稍微降低，推出降价活动，总共“三波“：大放送、大折扣。太平洋以准确的市场定位，系统化和专业化的服务，令成都商场耳目一新。太平洋是成都最早搞企划的百货零售企业：1993年底，太平洋第一次搞流行秀，捧场过万人，以后坚持每年春夏及秋冬各举行一次；1994年，首次在成都举行海峡两岸儿童绘画巡回展，吸引了来自全国各地的绘画爱好者；1994年底，太平洋第一次在成都百货业界做周年庆，当时卖场人山人海，第二年太平洋的整个销售业绩翻了一番；1994年，太平洋第一个在成都百货商场中做DM单促销；1995年，太平洋在成都首次举行了“伊都锦“大型特卖活动，1996、1997年大型特卖再度出击，盛况空前；1999年，太平洋最大的年中酬宾活动选择在67月淡季，在成都商界首开先河；2000年，太平洋在成都举行了最大的购物擂台赛；2001年，太平洋策划举行了成都首次内衣秀，汇聚了全国优秀名模让蓉城人大饱眼福；2001年，太平洋作为百货业零售商场首次在公交车上做车身广告。今年一至四月的一个消息说，春熙路上四家百货公司，两家营业额为负增长，数额为6000万元，两家营业额正增长，数额也是6000万元。太平洋属于正增长的两家之一。但6月底传出了众多太平洋的惊人内幕，这个百货连锁霸主，遭遇到了空前严重的信誉和生存危机。母公司太平洋建设的本业房地产12年来情况一直非常坏，负债高达500亿台币，同时由于太平洋建设向高科技领域的错误投资，使得内部失衡严重。5月20日14名台湾籍中高层干部集体辞职。6月25日，60名上海籍管理人员离开上海太平洋百货，投奔原老总王德明组建的大洋百货集团。江西南昌，凯美实业发展有限公司（原名南昌昌发房地产有限公司）的董事长贺凯敬对外宣称：他将状告太平洋集团旗下的太平洋中国控股公司“恶意违约”。（三）关于紫微银座SWTO分析 A. 项目优势（）产权式商场1. 本项目地处商业繁华地段，商业氛围浓厚，是商铺求之不得的好口岸。2. 春熙路寸土寸金，地价升值潜力较大，加之改造春熙的政策性利好消息，可增加投资者信心。3. 按照政府规划，正科甲巷将拓宽16米，同时拟建一个小型广场，未来的人气、商气可以预见。4. 商场交由太平洋统一经营，将形成太平洋内地最大旗舰店，同时也是目前春熙路最大百货，无论从品牌还是规模上都具备了强大的实力。5. 太平洋百货春熙店在成都的商业地位和经营业绩有目共睹，成熟的经营业态足以保证租金。产权式酒店1. 产权酒店在内地尚属新鲜事物，对投资者有足够的新鲜感和吸引力。2. 发展商已有4年的酒店经营经验，其优异业绩能给业主以实力、成熟、信心保证。3. 在产权酒店的规划上，利用了一期完善的配套，惠而不费，对业主有很大的吸引力。4. 项目所处的位置，优质性价比决定了其充沛的客源：周边各大商场上千品牌厂家商务代表、旅游团体、游客。5. 客源+成熟经营+硬件配套=回报稳定，因此也足以吸引投资者6. 11%的回报率较高，有一定吸引力。B.项目劣势（）1. 紫微一期资金问题对本项目形成了一定的压力。2. 进入门槛最低也需8万，挡住了一批小投资者。3. 现在还是期房。4. 虽占据交通要道，但十分拥挤。5. 产权酒店的操作还在实践过程中，会出现许多意想不到的问题，包括经营、管理、维护等方面。6. 太平洋的负面新闻不利商场推广，开发商在与之合作的过程中也要慎之又慎。C.市场机会点（）1. 抓“天时”即政府投入巨资改造春熙路这一千载良机，抓住一系列配套政策和前景规划做足文章。（由于“前景规划”与实施有一段距离，可能出现变数，因此乘热打铁很重要，切勿盲目等待。） 2. 抓“地利”强化春熙路核心地段这一地理位置。抓住正科甲巷地段在历史上的的春熙路所处的辉煌地位。抓住规划中的春熙路正科甲巷未来即将展现的蓝图和正在改造实施中的种种现象，完美统一项目的大、中、小环境。 3. 抓“人和” 春熙路商圈巨大的人气、商气造就的商业氛围利于投资。春熙路众多的现代化商场的商务人士、厂家代表成为产权酒店的客源基础。 四川建西部旅游大省，春熙路全国闻名，是成都的一个标志，旅游团队纷至沓来。 就投资而言，新生事物往往成为追捧的对象，本项目“产权酒店+商场”的定位可以担当“西南首座”，就差异性就可吸引相当的投资者。D.市场威胁点（）1.将建成的红星路步行街宽度达50米，南端和中部将各建一个小广场，还将进行绿化和各种景观建设，比现在30米的春熙路步行街更有魅力，可能会导致春熙路商圈中心东移，而相关竞争对手都虎视眈眈，紫微若不乘热打铁，尽快消化二期，可能会丧失部分地理优势，加之定价较高，削弱竞争力。2.春熙商圈内近期已有商业地产（世都、春禧大厦、汇发摩尔、科甲巷商业用房等）造成影响，并形成口碑；本项目在定价上没有优势。3.附近的正兴百货、春禧大厦已在招商，商业楼盘竞争进入白热化。4. 春熙商圈内的红马大厦、东风商场近期经营不善的不良报道，会影响买家对投资收益的担心，增加销售难度。5. 一期遗留的集资问题如果没有妥善解决方案，销售一旦受阻影响资金回笼，巨大的资金压力和来自各方面的压力可能给销售带来恶性循环，造成致命打击。（四）结论与对策通过以上分析，我们认为“紫微银座”客观条件优越，存在的问题通过主观努力能够得到妥善解决，只要发展商与各方面群策群力，时刻保持清醒的头脑，克服项目在开发经营中的种种困难，根据市场状况做好应对工作，协调好各方面的工作，在未来的几个月内，“紫微银座”一定会成为成都商业地产的明星楼盘。在操作过程中提出具体对策如下：1. 提升项目周边优势。2. 提纯项目自身的优势。3. 传播上以理性+感性的同时并重。以切实可信的数据和看的见的人潮、商气让投资者有理由相信回报是可信、看的见的，而这种看的见的回报正是项目物超所值的原因；通过感性诉求表现出投资产权酒店这一新兴方式带来的不止是物资回报，还有精神和生活层次的回报，从而使项目更具备一种诱人的魅力。4. 销售上的策略以产权酒店的旺势带动商铺。四区域定位分析（一）区域定位本项目的区域定位是：第一市场是成都市区为中心的成都市场；第二市场将辐射到整个四川市场及重庆市场；第三市场是外地来蓉经商的集团与个人。据调查，紫微酒店在重庆地区影响较大，而且，紫微酒店也十分重视这一区域的客人，入住实行“永远的最低价”，来成都的重庆人80%住紫微酒店， 他们很欢迎紫微酒店提供的生活方式，休闲、购物一体化。紫微银座可以将他们锁定为目标客户。（二）项目定位本项目规划的产权商场是一座现代、时尚商城；产权酒店是春熙路第一地段第一尊贵星级酒店表现出来品位、价值、尊贵的文化氛围为基调，以此充分呈现投资的价值所在，侧面表现出投资可取得的稳定的高回报。充分利用春熙路的浓厚商业氛围，在环境上做文章，突出该项目的投资性，既依托于周边的商业促进自身发展，本身又是该商业地区的重要组成部分。（三）目标客户定位分析紫微银座，目标客户群主要分为四类：第一类是大中型企业的中高级白领阶层及其他高收入者；第二类是生活富庶的中产阶级，包括一些退休人员；第三类是外地来蓉经商、业务集中在市中心的私人老板和集团公司；第四类目标客户是，追求货币保值、增值的投资人士。前期统计数据地域分布： 异地50%，本地30%，国外20%年龄：3545岁家庭构成：成家80%，单身20%（春熙路生意人、外地投资者）家庭月收入：6000元/月以上，中产阶级以上职业：经商、政府机关、异地企事业单位购房面积：多数在35 55购房标准：总投入不多、回报稳定购房付款特点：按揭购房心理特点：稳定、灰色收入投资、新的生活方式投资经验：首次投资30%，多次投资70%客户买点：看重地段100%，回报稳定80%，生活方式在10%以内五营售推广策略（一）定价方案根据我们对目标市场的仔细调研和深入分析，本项目的入市定位应当采取低开高走的策略，入市定位应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购者的物业升值，同时使投资人士的投资具有炒作的空间。但也应当注意入市价格太低并非好事，这样会使购买者认为发展商对物业没有足够的信心，所以定价适当与否是影响销售至关重要的因素。定价问题是策划方案中最重要的问题之一，影响定价的主要内在因素有土地成本和项目定位的建筑成本等。按照最新规划设想，本项目在占地面积：4215（6.32亩）的土地上建造33000可售建筑面积（其中商场3、4、5层共5327.18，酒店13162.6）。地价费用：1500万元/亩6.3亩=9450万元建安费用：1600元/33000=5280万元二装费用：1600元/13162.6=2106.016万元家具：9000元/间30=300元/家电：25000元/间30=833元/配套摊销：合计约3150万元，均价954元/合计8180元/在这种规模基础上，预测商场、酒店每平方米实际成本为：完全单位成本（含息）：商场、酒店8180元/平方米。 根据可行性研究报告一系列经济指标及项目立项后的再一轮市场调研结果，反复比较周边重点项目和竞争对手的价格销售政策，本着“顺利启动，逐年提升”的价格策略，考虑以上项目成本又考虑项目市场接受能力，拟定项目销售定价。1.价格方案 A紫微银座商场入市价格意见 周边竞争性商业楼盘，春禧大厦距离紫微银座最近，同样处于春熙商圈，使紫微银座的地理优势丧失殆尽，对商铺的冲击最大，它的底层起价为29800元/。世都大厦也位于春熙商圈，它的商铺四楼单价19800元/。紫微银座的商场借助于太平洋