济南祥泰城市综合体项目创意提报_120p_广告推广策略

销售目标 出货才是硬道理 目标销售额达 间紧，任务重 为了完成目标 寻找最有效方法 思考角度 决定深度 【 思考一：找准我们的定位？ 】 市场环境 析 本案 本体条件 城市综合体：五大复合产品，客户存在差异 交通条件便利，离城市中心不远 商业立项， 40年产权 目标 1 综合体高端地位确定 2 商业、写字楼、公寓、栋办公五种物业类型系统盘活 3 1 2 本项目处于南区传统居住区，区域商务认知无 2012年新增 30万方写字楼，面临考验 市场环境 区域层面： 如何化解客户对区域的新认知，引导并接受片区商务用途 . 项目层面： 寓：如何快速扩大客户基数，实现快速出货 ; 写字楼：如何规避市场容量风险，树立项目品牌商务形象，实现快速去化 . 项目问题体系 营销诊断 相比规模、位置都更占优势的 核心区商务带、 东二环商务带、东部新城商务带 我们建立怎样的区域形象？ 案例分享：华贸中心形象之战 区域炒作、大客户立标杆、奢侈商业树立形象 建立同国贸之间的比附定位关系 引进豪华酒店：里兹卡尔顿和万豪 入驻华贸中心的金融企业享受北京 新光天地 /功将区域缔造为 高端时尚发源地 区域炒作 项目标杆 特殊政策 奢侈商业 案例分享：华贸中心综合群聚效应 创造新的商务群，实现公寓高价值 贸 中心成 为与国贸并 列的顶级综 合体物 业 成功外溢，大望路 区域成 为 新的商 务 群聚 区 域 端 综 合体物 业 形象，公寓部分比周 边档 次相近的 项 目高出 30%左右的价格 . 以具体情况进行借鉴 没有综合体群聚， 没有政府政策， 不会产生商务中心迁移， 有一点是我们可以借鉴的 建立同中央商务区之间的比附定位关系 填补外溢 为成长型企业提供办公场所 享受 节约时间成本 +租金成本 +办公成本 泛 寻找价值信息（ F（ :项目本身的特性 /属性 A（ 相对于竞争对手项目的优势 B（ 带给客户的利益 /价值 我能给你带来什么价值 我好在哪儿 我有什么 F（ :项目本身的特性 /属性 泛 首付，更健康的综合体 A（ 相对于竞争对手项目的优势 板块产品价格对比 商务带 代表项目 售价 备注 核心区商务带 世茂国际广场 写字楼： 20000元 /平米 公寓： 20000元 /平米 新盘；均价 万达广场 写字楼： 36000元 /平米 公寓： 16000元 /平米 银座中心 写字楼： 12000元 /平米 公寓： 13000元 /平米 路港商务广场 写字楼： 12000元 /平米 公寓： 9900元 /平米 售罄 东二环商务带 济南华强广场 写字楼： 17000元 /平米 公寓： 12000元 /平米 丁豪广场 写字楼： 12000元 /平米 公寓： 8000元 /平米 鲁商国奥城 写字楼： 12000元 /平米 公寓： 15000元 /平米 写字楼均价 平米； 精装跨界公寓热销价格为 平米； 精装 平米 。 金桥国际 写字楼： 12000元 /平米 公寓： 9000元 /平米 东部新城商务带 中齐未来城 写字楼： 9000元 /平米 公寓： 84000元 /平米 洋房均价 平米； 公寓均价 8400元 /平米； 写字间 9000元 /平米 中铁汇展国际 写字楼： 12000元 /平米 公寓： 9000元 /平米 济南主要商务带综合体价格 B（ 带给客户的利益 /价值 项目能给客户带来什么利益 客户利益需求 消费者：他们买什么？ 项目本身价值点 F 项目本身的特性 /属性 1. 区位价值 2. 交通、配套价值 3. 开发商品牌价值 A 相对竞争对手的优势 1. 泛 . 交通便利 3. 价格优惠 B 带给客户的利益需求 1. 高格调的氛围 2. 高品质的生活方式 3. 无距离享受配套 4. 升值潜力 【 思考二：客户从哪里来？ 】 客户定位 客户拓展 数据说话 分析： 8月来电客户关注点中前三位主要是户型面积、位置及价格。 分析：市中区占绝对优势。 8月来访客户公寓需求最大，其次为 他物业需求较弱。 来访客户居住区域、工作区域分析 分析：来访客户居住区域与工作区域相对统一，主要为市中区客户，其次为历下区客户。 分析：从置业目的进行分析，投资、自用平分秋色 。 其中自主型客户属于过渡型自住客户（半投资客户） 客户 客户需求 客户利益需求 区域写字楼客户 功能性强、交通便利、方便员工上下班 便捷、功能性 中心区域外溢写字楼客户 物管、讲究办公氛围、开发商有一定历史背景、讲究办公邻居 办公氛围、开发商品质、交通便利 公寓、 关注地段、周边配套、户型、使用成本、价格 对新的高品质生活方式向往 投资客户 投资成本、投资回报率、租金、地段价值 追求长期利润，看中升值潜力 各类客户的价值需求 对 较高保值增值性 和 较高投资回报率 的产品有需求客户 目标客群定位 客户范本 投资嗅觉敏感，精明懂行， 重视投入与产出比， 有些人更是职业投资人， 他们对于理财总是 先人一步。 羡慕别人赚钱。 但没有投资方向， 人云亦云。 稳定高收入， 无投资意识 月光族，接受度强， 但缺乏引导。 把房产品当做一个金融产品 强调寻租变现能力和保值增值能力 专业稳健的财富管理 差异化思考角度 置业顾问 悉心专业的财富管理顾问 写字楼、酒店式公寓、 品种丰富的投资理财产品 每一次的广告 精确及时的财富管理资讯 低投入，高回报 稳健增长财富理财渠道 差异化角色 置业顾问 悉心专业的财富管理顾问 机会稍纵即逝，风险无处不在。 如何把握机会、规避风险，成就您的理财目标？您身边的祥泰专属贵宾理财顾问及其身后强大的专家团队， 荟萃专业指挥，专职服务于您，为您提供： 量身定做的财务规划，为您的投资、教育和退休养老做出精心安排。 写字楼、酒店式公寓、 品种丰富的投资理财产品 光顾理财中心，就像去访问一位知心老友。 在这里，您的财务隐私得到最严密的保护，您的金融需求得到最优先的满足。 理财中心恭候您的光临，为您倾力打造优越专属的理财控件，让您的理财之行更像一次温馨写意的会所之旅。 每一次的广告 精确及时的财富管理资讯 根据您的要求，我们将通过各种信息平台为您提供丰富及时地投资资讯和信息服务，您将获得我们与股市、汇市、债市、基金等方面的投资对比分析报告。 投资理念五大支撑 地段：距城市核心近，交通便利 价格： 总 价低，投 资门槛 低 户 型： 户 型多 样 ， 灵 活多 变 环 境：六大生 态绿 肺，自身 绿 化面 积 品牌：祥泰集 团 ， 济 南 当 地知名企 业 针对投资客户，量身打造定位语 改变泉城投资格局的新综合体 祥泰广场 吹响济南投资集结号 准对位 客户拦截 客户拓展 银行 理财客户的长据点 高档写字楼群 有稳定收入的白领聚集地 高档小区 有能力理财客户的居所 【 思考三：火爆开盘，顺利完成 推广策略 具体执行 现实状况：开盘在即， 蓄水 900组客户，能否高比例转化为准客户 市场声音 正是影响这批客户下决定的主要因素 济南综合体市场广告搜集 绿地普利中心 泰府广场 省府前街红尚坊 在济南，充斥着罕见、财富、商机、世界级等字眼的线上媒体，我们如何突破 审美疲乏、让受众记忆犹新？ 给济南来点 不一样 的 不一样的 广告表现 高端 +刺激 不一样的 传播 事件 +话题 一样的 传播 事件 +话题 大型公关事件撬动市场绝对关注 激活媒体计划全线铺开高举高打 利用事件 认同项目前 先认同区域 炒 热区域板块 引发市场 关注 济南 ” 引发商务“蝴蝶效应” 济南城市商务版块高峰 论坛 核心 内容 ： 1. 邀请专家、媒体，探讨泛 展趋势， 进行新闻 性事件炒作。 2. 邀请济南政府、各 大媒体、地产界专家、各大开发商、贵宾客户、具影响力企业代表等业界人士参与论坛，演讲、对话、展开交流。 3. 围绕 “ 从“稀缺资源”“价值洼地”等各角度开展话题。 4. 网络媒体进行现场直播，并在后续进行轰炸式全线推广炒作。 济南 ” 引发商务“蝴蝶效应” 济南城市商务版块高峰 论坛 名人投资理财讲座 相约祥泰 纵论财经 理财名人讲座 名人齐聚，共支财招 财经名人 陆新之，商业观察家 话”节目前排嘉宾、东方卫视“头脑风暴”特约评论员、凤凰卫视中文台“锵锵三人行”嘉宾，还在各地电视台的“财富非常道”、“财经五连发”、“我们爱理财”、“听我非常道”和“紫薇视界”等节目出镜。 李光一 著名财经评论员 全球投资先行者。 理财周刊 资深理财专家，专栏作家。常年应 理财周刊 、第一理财网、交通大学 旦大学 媒班、上海理财专修学院、香港上海商会金融组等邀请，在全国各地巡回讲座中成功演讲数百场 . 贺强：全国政协委员、 中央财经大学 教授 现任 中央财经大学金融学院 教授、证券期货研究所所长， 兼任 中央财经大学法学院 经济法专业硕士研究生导师、中央财经大学金融学院货币银行学专业博士研究生导师 。 小么哥聊投资 真名叫张勇，齐鲁电视台 拉呱 、 么敢当 节目的 主持人 。师从相声演员唐爱国。 小么哥是谁？ 拉呱 之前，查无此人， 拉呱 之后，路人皆知！ 却是绝对地“与众相同”！来自民间、操着乡音，大众面孔，嬉笑怒骂，家长里短娓娓道来 广播稿 1 祥泰广场，吹响投资集结号 改变泉城投资格局的新综合体 稳赚不赔有道理 4060平米创意 0月 20号，盛大开盘，见证资本的力量 15万起，别让你的钱输在起跑线上 广播稿 2 高投入，高收益的是大多数综合体 低投入，高收益的是祥泰广场 4060平米创意 下投资绝佳首选，小投入大回报让资本翻滚起来 10月 20号，盛大开盘，见证资本的力量 15万起，别让你的钱输在起跑线上 不一样的 广告表现 高端 +刺激 【 创意表现 】 【 第一套报广创意表现 】 生活 生意 生财升升不息 15万起 别让你的钱输在起跑线上 日理万机，不如日理万金。 打理生意，亦要打算“升机” 级高端写字楼， 以年 20%物业价格升值 坐拥区域最高地标，稳赚区域红利， “生财”也要“升财”，才是硬道理 改变泉城投资格局的新综合体 户好 量少 速来 月供 月租 跃层 越来越好 15万起 别让你的钱 输在起跑线上 南中心繁华地，白领聚集区，月租抵月供，最快回收成本 活性创意 一层送一层， 60变 120 双倍价值稳赚，坐在家里做庄家，生活资本升级在即 改变泉城投资格局的新综合体 户好 量少 速来 而立 压力 红利 以利滚利 15万起 别让你的钱 输在起跑线上 人生资本从起跑即要领先。智慧、机遇当利器 6米挑高全能瞰景公寓，济南高端居住区首席平层公寓 以智慧产品，坐收区域红利。让钱生钱，才是赚钱之道 改变泉城投资格局的新综合体 户好 量少 速来 【 第二套报广创意表现 】 财富的积累不是赚多少钱，是投资理财 巴菲特如是说 改变泉城投资格局的新综合体 15万起，别让你的钱输在起跑线 上 低门槛 / 低首付 / 低总价 /高价值 / 高生效 / 高回报 投资输赢与智商无关，是意识的先后 索罗斯如是说 改变泉城投资格局的新综合体 15万起，别让你的钱输在起跑线上 低门槛 / 低首付 / 低总价 /高价值 / 高生效 / 高回报 资本运转的唯一目的不是不赔钱，是赚钱 罗斯柴尔德如是说 改变泉城投资格局的新综合体 15万起，别让你的钱输在起跑线上 低门槛 / 低首付 / 低总价 /高价值 / 高生效 / 高回报 【 道旗 】 【 户外 】 【 围挡 】 展卖空间 卖场出新论 营销道具 道具创新说 营销活动 活动推陈论 推广三件套 不一样的 广告表现 高端 +刺激 不一样的 广告表现 高端 +刺激 展卖空间 卖场出新论 不一样的 广告表现 高端 +刺激 营销道具 道具创新说 不一样的 广告表现 高端 +刺激 营销活动 活动推陈论 金饭碗 计划 金饭碗竞猜活动 暨开盘活动 新闻话题制造： 铁饭碗 瓷饭碗 不如祥泰的 “金饭碗” 巨型金饭碗现 身祥泰 来祥泰， 猜金碗，猜中金