双桥门旅游度假休闲中心项目建议书.doc

滁州市南谯区双桥门旅游度假休闲中心项目建议书滁州市南谯区双桥门旅游度假休闲中心项目建议书南谯区双桥门水库（现已废弃）位于风景秀丽的琅琊山的山脚下，水库依山傍水，空气清新，是适合开发旅游度假的好项目。该地块规划总建筑面积约为175200平方米，水体面积约为98885平方米，原土地利用率较低，基址现状为少量农田及竹林，以及一些幼年期林地，此处基本属于荒地状态。我集团经过多次对该项目实地考察后，经研究决定对上述项目进行投资开发建设，建设内容为：1、水上活动基地（水上游艇、垂钓中心、水上儿童乐园、游泳池）;2、户外活动区（配备露天酒吧、茶座、咖啡馆等）；3、休闲度假区；4、接待会务健身中心（旅游纪念品销售部、商务中心、会议中心、客房、保龄球馆、网球场、台球馆、射击场、健身房等）；5、企业疗养基地（疗养中心区、露天交际舞场、卵石健身路、氧吧长廊等）。准备投资人民币3亿元左右，开发建设时间3年左右，分三期投入。该地块的规划以“绿色、健康”为指导思想，在力争维护原有地块内生态特点的基础上，改善地块内的景观环境，创造最优的生活空间，突出“自然、和谐、统一”。将生活、地域、生态、艺术四个层面进行叠合，高标准、高品位地建成具有农业特色的绿色生态旅游度假休闲中心。中国瑞尔实业（国际）集团有限公司简介公司实力中国瑞尔实业（国际）集团有限公司是一个多元化战略发展的大型集团公司，注册资本达6000万元人民币。集团公司涉及房地产开发、路桥建设、策划销售、物业管理等多个行业，面向国内国际两个市场经营、投资，集团正在快速地发展成为一个综合性的大型现代企业集团。公司架构集团现有多个独立核算的全资子公司：南京瑞尔房地产开发有限公司、扬州邗江瑞尔投资实业有限公司、南京瑞尔房地产销售有限公司、南京瑞尔建材有限公司、南京长顺物业管理有限公司、中国瑞尔实业（国际）集团印尼分公司等，现集团已成立南京投资担保分公司，主要从事投融资担保业务等相关工作，与北京银行合作参股20%成立农村保险公司，注册手续申报工作目前正在保监会办理之中。集团公司发展至今，分工严谨、结构有序，拥有着雄厚的资金和严格的管理。国际运作在国内形势不断发展壮大的同时，集团公司也将眼光投向了更广阔的海外市场。2005年7月，集团印尼分公司与印尼沙益特集团（Sahid Group）携手合作，在雅加达市内的黄金地段兴建十一万平方米38层的办公大楼沙益特大厦，该项目投资逾5000亿盾，大厦有33层办公楼和地下5层楼（供停车场、食品饮料和美食中心使用）。瑞尔集团与沙益特集团的合作是金融风暴后，中国内地企业与印尼企业的首次大规模合作 ，具有开拓性意义，得到了印尼中华总商会总主席陈大江先生的高度赞赏。回报社会集团在快速的稳定发展过程中，时刻不忘回报社会，已先后多次向社会公益事业捐资助学，体现了集团积极回报社会的奉献精神，集团总部曾获“2006中国企业诚信经营示范单位”、“江苏法制报法律服务网重点维权单位”、“重合同守信用企业”、“第二届中国民营十大（名优）创新企业”等荣誉证书，董事长李长江曾获“全球100位华商品牌人物”、“中国民营企业十大杰出创新人物”、“中华全国工商联合会冶金商会常务理事”、“中国诚信企业家大会会员”、“中国优秀民营企业家”等荣誉称号。公司动态公司已完成南京雨花区铁心桥地块以及河西地块商品房开发和销售，正在开发的项目位于南京雨花区安德门瑞尔大厦工程，建筑面积近3万平方米，总高度达116米，该工程是集商业、住宅、办公于一体的综合项目，项目总投资1.5亿元人民币，是南京城南的标志性建筑。句容虬山湖开发项目正在进行，预算投资3亿人民部。南京汤泉的温泉度假别墅及步行街灯商业项目也已进入了实质阶段。除了涉及房地产业之外，集团也致力于矿业与旅游业，已与吉林省长春市合作开发铅锌矿，与河南荥阳市亿鑫化工有限公司合作开发氢氧化铝项目以及内蒙古纳林湖文化生态休闲旅游项目，开发建设旅游度假休闲中心等等。集团公司在城市经济建设发展中积极与政府部门合作，参与市政基础开发建设，其中，与南京建邺区政府合作投资2.2亿元人民币，建设南京新城科技园2幢28层新城科技大厦及标准厂房；与南京六合区政府合作投资3.8亿元人民币，建设南京化工工业园的基础建设及复建房工程；与江苏省淮安市合作投资5亿元人民币，建设淮安经济开发区道路等基础设施建设；与江苏省建湖县合作，收购了建湖县两条高等级公路的经营权，该项目预算总投资共1.2亿元人民币等，创造了较客观地经济效益和社会效益。 公司将一如既往的秉承至诚至信、领先科技、用于创新、回报社会的企业发展理念，在国内外良好的发展机遇下，不懈努力、稳步经营、持续发展，协同社会各界共同创造美好的明天和共同的辉煌。目 录第一章 总论71.1 项目概况71.2项目建设背景8第二章 市场分析9第三章 项目建设依据及建设目标103.1项目建设依据103.2项目建设原则113.3项目开发战略思路123.4项目建设目标133.5功能分区13第四章 建设内容144.1水上活动基地144.2接待会务健身中心154.3休闲度假区174.4企业疗养基地184.5户外活动区194.6多元景观林带204.7配套项目214.9旅游商品开发214.10标志性建筑选择方案22第五章 环境保护225.1水环境目标225.2固体废弃物处理目标235.3综合环境保护目标235.4环保措施23第六章 经济效益分析246.1总投资额及回收期246.2投资收益表246.3远期发展项目26第七章 结论29第一章 总论1.1 项目概况项目名称：滁州市双桥门水库风景区（度假休闲中心）委托单位：滁州市南谯区政府项目规模：项目总建筑面积约175200平方米，总投资约为3亿元项目地点：滁州市南谯区双桥门水库1.2项目建设背景双桥门水库风景区（度假休闲中心）位于滁州市南谯区。双桥门水库风景区（度假休闲中心）所依托的滁州市具有独特旅游吸引力，区域旅游开发前景无限广阔。生态皖东 山水之城 休闲圣地 文化滁州滁州市历史悠久，源远流长。西汉初年置全椒县，南北朝梁大同二年（公元536年）置南谯郡，隋开皇九年（公元589年）改南谯郡为滁州。境内山青水秀，人文荟萃。拥有国家森林公园4座，国家、省、市级文物保护单位59个，各类景区景点40余个，其中，国家AAAA级旅游景区2个，AAA级旅游景区4个，AA级旅游景区1个。滁州市区西南有琅琊山国家森林公园，蔚然深秀，林壑尤美。其间有始建于唐大历六年（公元771年）的琅琊寺、始建于北宋庆历六年（公元1046年）的醉翁亭。唐宋时期先后任滁州刺史、知州、太守的李幼卿、李德裕、韦应物、李坤、欧阳修、辛弃疾及诸多文人雅士均在这里留下了许多美诗佳文，其中，欧阳修的醉翁亭记和丰乐亭记最为著名，成为千古绝唱。凤阳是安徽省本土唯一皇帝朱元璋的故里。滁州境内著名的景点还有明皇陵、明中都城遗址、皇家寺庙龙兴寺、吴敬梓纪念馆、狼巷迷谷、江北第一洞韭山洞、神山寺、高邮湖、碧云湖、女山湖等。被列入全国经典红色旅游线路的有定远藕塘烈士陵园、定远王小庙新四军无名烈士陵园、来安半塔保卫战旧址、天长抗大八分校旧址等。滁州之游，美不胜收。身临其境，妙不可言。可以说无论从自然风光旅游、名胜古迹旅游、历史文化旅游、还是人造景观看旅游都拥有着十分广阔的前景。 本项目的定位在一定程度上依托滁州旅游业的利好趋势，有着良好的机遇，另一方向也面临着巨大的考验，就是项目以旅游产品出现是不是能吸引游客，能吸引住目标类型的游客，如何做出产品的特色出来，使这一景点具有长久的生命力，都将是要解决的问题和面对的挑战。而从上述旅游景点情况也可以看出，只有以文化为积淀的旅游地才能够长久的保持它的魅力与吸引力。目标客户群随着旅游产品定位的不同也存在着很大的差别，这种差别的产生是由于旅游产品所带给消费者的需求是不同的，不同的消费者会根据自己需求去选择不同的产品，而产品的特色是吸引消费者的重要因素。我们也可以看到，纯景观的旅游产品只能吸引到大部分外地的客源，而嫁接有商业、其它娱乐消费的旅游产品却不仅吸引了外地消费者也吸引了本地大部分消费客源，从而也带动了当地经济的良性循环发展。第二章 市场分析改革开放以来，滁州市旅游业发展迅猛，旅游产业形象日渐鲜明，正逐步成为国民经济新的增长点。2006年滁州市旅游外汇收入457.91万美元，其中旅游产品出口创汇4625万美元，国内旅游总收入14.66亿元，旅游业总收入14.95亿元。目前，滁州市已初步形成以市区为辐射中心，以琅琊山为龙头 ，以凤阳县为重点，南谯区、全椒、天长等县、市全面开花的旅游新格局。2006年滁州市接待外国和港澳台旅游人数10984人次，国内旅游人数265.61万人次。通过对双桥门水库风景区（度假休闲中心）、清流关、皇甫山森林公园等项目的开发，届时，南谯区旅游项目开发将在功能上互相补充，在市场上相互呼应，前景十分看好。第三章 项目建设依据及建设目标3.1项目建设依据1、国家标准1）旅游区（点）质量等级的划分与评定2）旅游饭店公共信息图形符号3）星级饭店客房用品质量和配备要求4）游乐园（场）安全和服务质量5）旅游汽车服务质量2、法律依据1）中华人民共和国野生动物保护法2）中华人民共和国公路法3）中华人民共和国土地管理法4）中华人民共和国环境噪声污染防治法5）中华人民共和国固体废物污染环境防治法6）中华人民共和国大气污染防治法7）中华人民共和国水污染防治法8）中华人民共和国城市规划法9）中华人民共和国森林法3、政策法规依据1）国家旅游局旅游发展规划管理暂行办法2）国家旅游局旅游规划通则3）林业部森林公园管理办法4）安徽省国民经济和社会发展“十一五”计划和2020年远景目标纲要5）安徽省旅游业发展总体规划6）滁州市旅游业发展总体规划7）滁州市国民经济和社会发展“十一五”计划和2020远景目标纲要3.2项目建设原则1、规划的原则（1）生态环境的保护和利用相结合根据度假休闲中心自然清爽、生态环境质量高的资源特点，度假休闲中心开发应该坚持“自然和人相和谐”的指导思想，在开发过程中，辩证处理生态环境的保护和利用相结合的关系。项目要严格依照可持续发展原则，保护环境，保持生态平衡，维护城市生态系统得良性发展，合理利用和开发资源，发挥旅游业的生态效益、环境效益。（2）符合大趋势、总布局原则双桥门水库风景区（度假休闲中心）项目开发要服从我国自然生态保护总体战略和安徽省自然生态保护规划及安徽省旅游总体规划总体布局原则。（3）注重综合效益的原则双桥门水库风景区（度假休闲中心）要严格依照可持续发展原则，保护环境，保持生态平衡，维护区域内生态系统的良性发展。合理利用和开发资源，发挥旅游业的经济效益和生态效益，兼顾到社会效益。（4）坚持综合开发、分期实施的原则双桥门水库风景区（度假休闲中心）开发要结合滁州市的综合经济实力、资金潜力、综合人力、现实物力，注重实效，项目开发落到实处。项目的设计、建设、管理、维护、后期投入和人力资源保证要分步实施，便于操作。3.3项目开发战略思路1、总体思路上，保护环境，维持生态平衡。双桥门水库周边良好的生态环境是旅游开发的前提。旅游项目的设计要立足“绿色环保”基础；旅游项目的建设不得破坏生态环境；旅游活动不得损坏当地的植被；游客容量超过环境承载力。2、项目策划上突出野趣，做休闲度假的文章。滁州旅游的韵味在于有“野趣”。在项目策划、特别是户外活动要突出“野趣”。从资源的属性上看，双桥门水库周边地块适合开发休闲度假旅游项目。3、市场开发上立足滁州、南京，辐射华东双桥门水库风景区（度假休闲中心）市场开发早期要立足滁州和南京等地，可以通过企业建设疗养院、居民分时度假等方式“租借”度假休闲中心设施。可以按照季节定价，调整市场需求。远期开发江浙沪市场。4、产品营销注重品质，突现个性利用现有水体面积达98885平方米的双桥门水库进行项目打造，休闲度假旅游产品内容可以显得较为丰富。因为策划筹建多个旅游项目，所以在营销过程中要注重整体形象“野趣”。对有的特色旅游项目，如双桥门水库游艇休闲等要凸现旅游项目的个性。5、景区发展综合开发，市场导向，多种经营开发中要注意根据实际情况动态调整景区产品形态适应旅游市场的变化，达到经济效益、环保效应与社会影响力的同步提升。3.4项目建设目标1、双桥门水库项目建成后，形成具有观光、休闲、度假、疗养等综合功能的生态野趣型山野度假休闲中心。2、双桥门水库风景区（度假休闲中心）要建成滁州市最具特色和个性的休闲旅游基地。3、双桥门水库风景区（度假休闲中心）要逐步形成一级生态质量下的山水型疗养基地。4、双桥门水库风景区（度假休闲中心）要形成滁州市旅游开发多种投资模式、多种用地模式、多种经营方式的示范旅游项目。5、双桥门水库风景区（度假休闲中心）管理模式形成滁州市“旅游特区”。3.5功能分区双桥门水库风景区（度假休闲中心）初步设想分为下列四大板块：1、 水上活动区（利用现有废弃的双桥门水库）2、 接待会务健身中心待水库建成临水为佳。3、 休闲度假区依山体而建独体山野别墅群，作为旅游者休闲度假所在。4、 企业疗养基地临水依山而上，划分不同区域提供企业客户生态疗养。5、 户外活动区现在周边农田区区域。参考规划图第四章 建设内容4.1水上活动基地通过对现有水库水域的改造，形成水上游艇、垂钓中心、水上儿童乐园、游泳池等项目区。1、 水上游艇临近接待中心，通过购置高速游艇、豪华游艇、单/双人摩托艇和碰碰船、皮划艇、独木舟等，为旅游者提供水上游乐项目。但要注意对水体的保护，避免污染。2、 垂钓中心安排临水建设垂钓中心，湖滨安排仿自然座椅。3、 水上儿童乐园选择水库边缘地带，建设水上儿童乐园。儿童乐园水深控制在0.48米以下。4、 游泳池满足旅游者对戏水的需求。4.2接待会务健身中心1、接待中心大楼新建接待中心大楼，设大堂、旅游纪念品销售部、商务中心、客房部等五个功能块。健身运动中心（设置多种健身器材）、健浴中心。2、会务中心新建会务中心大楼，设置30-300人不等的多动能会议室若干，满足区域企业的休闲会务需求，并形成一定影响力的会务论坛。3、健身活动中心其中健身活动中心包括下列项目：（1） 保龄球馆建设10标准球道保龄球馆。要求球场面积宽敞、空间比较高大。球道、自动回球设施、记分显示、球路显示器等设施符合国际保龄球比赛场地标准。球面、屋顶建筑装修美观、舒适、室内照明充足，光线柔和。球场附近设小酒吧。设立男女更衣室。（2） 网球场建设标准单打网球场（23.77m8.23m）1个，双打标准网球场（23.7719.97m）1个。中远期可作为县网球比赛场地。场地四周用钢丝网作围栏，高度在2.5-4米之间。场地必须符合国际网球比赛标准。场地要求平整。保持场地平整、无废纸、杂物、垃圾。保持球网清洁、无破损。（3） 台球馆建设室内台球室。配置落袋式台球（比例式）、22彩球（斯诺克）、4球（撞击式即开伦式）三种台球设备。数量总共在15幅以上。台球室设计须美观，现代建筑外观。球场内铺设地毯等防滑设备。球桌、球杆、台球、记分显示等运动器材和设备，符合国际比赛标准。球桌坚固平整。室内照明充足，光线柔和。各种设备保持齐全、完好、无损坏。配备设施要求：球场旁边要有与接待能力相应档次与数量的男女更衣室，淋浴设备和卫生间。淋浴室配备冷热双温水喷头。球场内设饮水处。保持地面整洁，保持环境美观。（4） 壁球馆室内，场地设置，长为9.6米，宽慰6米，占地57.9平方米。（5） 健身房室内，占地100-200平方米，主要设置自行车练习器、跑步练习器、模拟划船机、台阶式攀登机、举重器、杠铃架、上半身肌肉训练器、下半身肌肉练习器。（6） 室内羽毛球馆建设国际标准单打场地（13.40m5.18m）和双打场地（13.40m6.10m）各一个。室内建筑标准同网球馆。（7） 室内乒乓球馆乒乓球馆容量为标准球台（2.74m1.52m76cm）8个。室内设备要求同台球室。（8） 射箭场室外建设，场地要求长为120m-150m。（9） 飞镖房飞镖运动是一项手持飞镖投向靶盘的运动和游戏。它起源于16世纪的英格兰，不久便迅速在欧、美、亚洲盛行起来，每年都要进行各种形式和规模的飞镖比赛。该项目在镖头的安全性上作了前所未有的超级革命，成为老少皆宜，促进全民健身的新型体育休闲产品。内含8种国际标准比赛方式，每台飞镖机活动人数可由1-4人组成。自动计分自动显示，是运动也是游戏。没有体力和场地限制。4、健浴中心建设桑拿房、按摩室、蒸气浴房、水力按摩池等健浴项目。接待能力为100人左右。5、综合娱乐设施占地600平方米，配置麻将中心、卡拉OK室等。所有综合娱乐设施提供茶、咖啡等饮料。4.3休闲度假区随着经济发展，社会压力渐大，越来越多的都市人需要在纯自然的环境中休憩、充电，感受自然、亲近自然。1、竹林木屋竹林木屋区位于接待中心以北竹林带。靠近接待中心，便于用电及污水处理。该地带朝南，常年比较干燥，利于木屋度假。2、独体山野别墅沿山而上建造独体别墅若干，供各社会人士休闲度假，享受幽雅的自然环境。3、药膳堂中医的食疗是纯自然的人体机能调理方式，通过药膳的食疗作用为来此休闲度假的旅游者进一步的去病排毒，了解自然真谛。4.4企业疗养基地1、疗养中心区拆除民房修建企业疗养会所疗养中心，分成不同地块，分别租借给不同的企业，建设疗养中心。疗养中心规划配置下列项目：（1） 疗养中心医务医疗室配备专业理疗医生、保健医生，为疗养区度假旅游者服务。（2） 有氧健身中心配备供养设备，建高氧含量健身中心一座。（3） 急救护理中心配备急救护理设备，成为疗养基地和景区急救护理中心。由专职医师24小时值班。2、氧吧长廊氧吧长廊是供人们在无污染的自然环境中进行恢复性和放松性活动的场所，结合企业疗养中心后山的大片竹林，配置富氧植物，疗养者可以吸氧和静态修养，达到身心放松。考虑到雨天情况，建议建成长廊，长廊两边环境需大力整治，修建休闲亭等。3、露天交谊舞场建露天交谊舞场一个4、卵石健身路位于疗养中心外，缓坡型。主要包括一条健身路和其他一些健身设施。健身路全长60米，由鹅卵石组成，供人们踩踏，按摩足底，以利健康。其他配置各种锻炼手臂、大腿、腰部等健身器材。5、登山健身道沿着竹林上山道路建设石梯登山道，在险要地方建护栏。6、茶室、棋牌中心设茶室、棋牌中心，容量为30人。4.5户外活动区1、青年谷选择临水幽静处建设青年谷。园区内曲径通幽、环境幽雅，配备适合青年男女需求的小酒吧（露天酒吧）、茶座、露天咖啡馆等服务设施。在非林带设烧烤区，提供情侣自助式烧烤设备，供青年男女野餐。2、环湖图腾路环湖通道宽2.5米。分为电瓶车道、人行道，配置绿化景观植物。路边立各式各样的图腾柱。3、 山地自行车越野沿现在上山到双桥门水库上洞口的道路修建上山“S”型山地自行车道，开展山地自行车建设娱乐活动。4、迷你（微型）高尔夫练习场迷你（微型）高尔夫练习场，其运动方式来自正规-高尔夫运动的推杆阶段，即采用在果岭上用推杆将高尔夫球打进球洞这一过程的运动形式，然而其难度又高于这种形式。其球道虽短（每条球道长10-15米，宽2-5米），但作为提高兴趣增加打球难度，每条球道上设置多种出奇制胜的障碍小品。球道的草坪结构一般采用天然草地。球道布局自然而紧凑，球道可以随地形高低曲折变化。迷你（微型）高尔夫球场，一般占地1000-2000平方米。5、露营基地疗养中心对面，规划开展野外生存露营活动。6、烧烤活动区设烧烤区，占地200平方米。用无污染炭火，注意环境保护。7、热气球活动中心山下放热气球，到山顶降落。8、彩弹娱乐中心建彩弹中心，青少年可以开展山野“游击战”活动。4.6多元景观林带按照植被季节变化呈现的不同色彩配置树种，丰富林相。例如配置杜鹃带、枫林带等。环新建湖滨配置景观林带。薄弱林带丰富树种、林相。4.7配套项目1、山门位于进入度假休闲中心处，徽派建筑风格。2、上山车道远期水泥路到景区。3、停车场位于山门外，用树林隔离，在山门处看不到，不影响景观。4、污水处理场景区外建设污水处理场一个，污水集中处理。5、变电房景区外建设变电房一座。所有景区电线全部地下化。6、解说系统交通要道、支路路口、景区内建不同大小和功能的指示牌。景区内指示牌要与景区协调。4.9旅游商品开发开发竹子系列工艺品。开发安徽土特产品。滁菊系列旅游产品。4.10标志性建筑选择方案拟在双桥门水库外山顶建灯塔式标志性建筑。考虑设想为单体式、城堡式、阁楼式三种。选择其一。 第五章 环境保护双桥门水库风景区（度假休闲中心）的建设要注意保护环境和维持生态平衡，要注意保护森林，保护植被，保护山体，保护野生动物，保护空气和水体不受污染。良好的生态环境是旅游业可持续发展的基础。项目旅游环境保护主要目标：5.1水环境目标水环境目标表时 间类 别近期中期远期饮用水保护二级二级二级饮用水取水湖二级、三级二级二级一般湖水三级二级二级饮用水达标率（%）100100100污水处理率65801005.2固体废弃物处理目标固体废弃物处理目标表时 间类 别生活垃圾无害化处理率近期100%中期100%远期100%5.3综合环境保护目标环境保护目标表地点大气环境质量水体环境质量声环境质量（白/夜db）疗养中心一级一级45/40户外活动区一级一级55/50接待中心一级一级60/555.4环保措施环境保护内容包括保护森林，保护植被，保护山体，保护野生动物，保护空气和水体不受污染。保护区环保措施如下：1、 建立气候观测站和环境监测站：及时发现污染源，掌握污染动态，制定治理方案。2、 营造生物隔离带：在保护区周边营造宽带状乔灌草相结合的防护林带，与周边地区起到一定隔离作用。3、 兴建沼气池：在职工居住区和动物饲养区兴建大型沼气池，将排泄物、污水集中发酵，产生的沼气可作燃料或照明，剩余物集中处理。4、 修厕所，设废物箱：在向游人开放的游览区设置高档移动厕所和设立废物箱。为残疾人设置专用厕所。总之，生态旅游环境保护要遵循生态旅游与环保规律，平时要做好生态旅游政策研究和开发规划，认真做好环境影响评价与审计工作，大力推进旅游管理者、经营者和旅游者的教育与管理步伐，从建立生态旅游产业结构的各个领域推行全面的生态旅游环境保护策略，达到生态旅游的可持续性发展。第六章 经济效益分析6.1总投资额及回收期1、投资总额：3亿元人民币2、投资回收期：最长5年6.2投资收益表旅游项目投资收益表序号项目/设施投资估算（万元）回收期水上活动中心1水库改造20002游艇100053垂钓中心10024水上儿童乐园50035 游泳池3002接待会务健身中心6接待中心大楼200057会务中心200048保龄球馆40059网球场80210台球馆120210壁球馆50212健身房260213室内羽毛球馆140114室内乒乓球馆60115射箭场30216飞镖房20217健浴中心6003