房产开发可行性研究报告-2013.3..doc

XX项目可行性分析报告 XX公司目 录第1章 总说明1.1报告编制的目的1.2测算依据1.3其他需要说明事项第2章 项目概况12.1 项目名称22.2 项目法人概况22.3 项目建设地点22.4 建设内容12.5 市政配套12.6 投资估算12.7 财务效益分析4第3章 市场分析33.1 宏观经济环境33.2 商业物业市场分析33.3本项目区位分析 .63.4本项目市场定位.83.4.1 本项目区位分析83.4.2本项目的市场定位8第4章 设计方案94.1 主要建筑技术指标94.2 总体设计104.3 建筑设计104.4 结构设计114.5 给排水设计114.6 暖通设计124.7 电气设计134.8 环境保护13第5章 环保及节能145.1 环境保护145.2 节能14第6章 项目法人与项目的经营管理176.1 项目法人176.2 经营管理17第7章 项目实施进度18第8章 投资估算198.1 投资估算198.2 估算依据19第9章 财务分析209.1 财务效益分析说明259.2 房产出售收入259.3 成本费用259.4 项目的损益259.5 主要财务指标259.6 不确定性分析25第10章 结论与建议附图：附图 1方案效果图附图 2方案效果图第1章 总说明1.1报告编制的目的本报告的编制，旨在对项目的市场情况、定价依据、初步规划、成本造价等进行分析和预测，制定出项目的初步开发实施计划；同事，根据以上相关条件，通过详细测算，为项目投资决策提供定量分析参考依据。1.2测算依据（1）XX市拍卖转让国有土地使用权文件（2）项目初步定为报告（3）项目前期各项技术指标（4）项目成本估算（5）XX住宅市场研究报告1.3其他需要说明事项（1）土地成交价格以成交价XX万元/亩为基础进行计算。（2）项目包含商业，按销售进行测算。（3）测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。（4）营业税金按照5.65%税率，所得税率按照25%考虑。（5）项目资金筹集主要通过自有资金、银行贷款、销售回款解决，自由资金成本按 8.5 %计算。第2章 项目概况1.1 2.1项目名称峰度天下1.2 2项目用地现状及土地取得方式2.2.1项目用地现状该项目用地现状如下图（插入图片）2.2.2地上物情况及拆迁计划根据竞买须知，拟投资的地块，规划红线范围内的房屋及其他建（构）筑物的拆迁，沟渠的拆改、树木的伐移，建渣的清除、围墙的修建由宗地提供方负责实施，所需的费用由宗地提供方负责。2.2.3市政设施现状根据现场考察及竞买须知可知，拟投资地块，宗地周围均已配建了排水、自来水、燃气、通信、道路等市政设施，均能够基本满足项目所需容量要求。2.2.4土地取得方式及付款进度此项目土地通过公开拍卖方式取得。宗地中标价为XX万，竞买保证金XXX万。目前土地款已经全部付清，并办理了国有土地使用权证。1.3 2.3项目法人概况公司名称：XXX住 所：XXX法定代表人：XXX注册资本：人民币XXX万元经营范围：房地产开发经营；房地产经济；土石方工程；物业管理；项目投资；投资咨询；资产管理（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）。1.4 2.4 项目建设地点本项目地处被定位为XXX。1.5 2.5建设内容本项目建设净用地为29968.08平方米。包含地下室以及地面11栋楼（及含住宅1.2.栋，公建1，2,3,4,5,6,7,8,9栋）。地下室共有2层，共有机动车停车位1350辆。 地上建筑面积149840.24，架空层建筑面积949.84，地下建筑面积50700。总计建筑面积201490.08。其中地上：住宅建筑面积74920.12，商业用房建筑面积33481.88，办公用房建筑面积40988.84，配套用房449.40。1.6 2.6市政配套本项目市政配套由周边市政道路引入：自来水分别从项目南北侧给水管道上各接入一根DN200mm引入管，并相连成环，要求供水压力0.30MPa；项目用电由市政电网引入二路10KV高压电源，另在地下1层设置1台柴油发电机组为一、二级负荷及消防负荷提供备用电源。1.7 7投资估算经估算，本项目建设投资91379.2万元，其中，建筑安装工程费用为47007.84万元，其他建设费用为43247.24万元，预备费用为1175.2万元。第3章 市场分析3.1 XX市及XX区住宅市场分析3.1.1XX市房地产市场总体概况3.1.1.1XX市宏观经济状况 2000年XX市GDP为1310亿元，人均GDP为13020元；到2005年年底，6年时间内增长了近一倍，分别为2371亿元和21913元，年平均涨幅分别为12.2%和10.08%。2010年，XX市GDP为5300亿元。由此可以看出，XX市GDP和人均GDP均维持在一个比较快的增长速度上。到2009年，XX市人均GDP已经达到35215元人民币，2010年已经轻易超过3500美元。XX地区2010年生产总值5500亿元，固定资产投资4300亿元，扣除灾后重建同比增长11.8%，社会消费品零售总额2400亿元增长18.6%。2010年XX房地产市场整体上继续保持高速增长、供求两旺的态势。 2010XX房地产开发投资继续保持高增长。XX人均GDP已经超3500美元，这意味着XX的房地产步入起飞和快速发展时期。因此，XX市整体经济实力在西部城市当中已遥遥领先，对我公司战略性开拓西南地区具有举足重轻的地位。3.1.1.2XX市城市规划1、轨道交通规划根据XX交通发展规划，去年12月底，作为XX首批轨道交通项目之一的XX地铁2号线东延线工程宣告开工；连接中心城区与XX起步区的重要交通骨干线1号线南延线已经建成通车。这标志着作为XX重要交通基础设施的轨道交通建设全面启动。目前XX轨道交通线网的规划方案已经初现雏形，86公里长的轨道交通线路将织就“三横三纵”的XX“绿色交通网”。XX轨道交通线网远景规划为204公里，占全市轨道交通线网总里程的20%，占地铁线网总里程的40%左右。远景线路共涉及1、2、3、5、6、8、10、11、15、20、21号线共11个项目。大源商务核心区位于XX的大源起步区。交通以公交为主出行快速便捷 新区里，建设用地只占40%，生态用地占据了60%。形成多中心、组团式布局，形成“一城六区”的组团城市，形成城市与自然有机融合的崭新的城市形态。 每个组团面积不超过30平方公里，工作、生活出行的半径在6公里以内，可从根本上解决城市交通拥堵问题。组团之间以轨道交通为主体，将组团连接后形成一张轨道交通网，这张“网”既与中心城区形成有机连接，同时自身又是一个功能完善的独立网络。除了轨道交通外，XX还规划了快速路网，由南北向的元华路、红星路南延线、成自泸高速底层道路，和东西向的三环路、绕城高速、双华路组成，快速路没有红绿灯，能实现和中心城区的快速连接。外部交通快速、便捷的同时，各组团内部交通更是以公共交通为主，其公共交通资源配置比中心城区高出20%左右。 XX的地下资源也将得到集约利用，在交通走廊的下方，将打造“市政走廊”和“公共沟”，把水、电、气、讯等各类市政管线综合集约化地敷设在同一条隧道内，并进行集中管理。2、城市发展规划（1）XX市近期城市发展重点：进一步优化布局结构，拉开是城市构架，重点开发东部和南部新区，逐步完善旧城功能，加快城市核心区建设。 （2） 远景规划：2012年XX高新区公布XX大源组团规划与进度XX规划面积1578平方公里，其中1293平方公里在XX境内，涉及高新区、龙泉驿区、双流县和新津县。XXXX已划定11个起步区，并确定了这些起步区承担的主要功能。大源起步区承担的主要功能是商业商务、教育。目前，大源商务核心区项目全部落实，包括金融、总部、商务、商业及酒店等业态。XX市高新区正式公布了XX大源组团的城市规划与建设进度，总面积达1平方公里的大源新城正在紧锣密鼓地建设中。整座城市围绕“宜人、节地、节能、环保”的理念来设计，建成后可媲美部分欧洲城市。高新区将在XX的大源组团1平方公里的城市内，建设2.8公里的地下环形车道，实现真正意义上的人车分流。请来了法国最顶级的设计师事务所，按照世界最先进的理念来规划设计从业态、形态、立面、地下空间等方面进行城市整体设计。XX高新区占地面积约55平方公里，包括大源组团(20平方公里)和中和组团(35平方公里)。大源组团按照产城一体的理念，打造若干产业园区，包括商务商业核心区、会展商务区、金融后台区、科技总部园区、天府软件园区、文化创意产业园区，以及居住生活配套区。目前已开工在建项目10个，建筑面积约140万平方米。包括东方希望、富润、泰然、海联、金控等。拟建项目11个，建筑面积约260万平方米。如保利国际文化中心(保利王府井、茂源、华亨、重投)。2.1项目位置描述，宗地规模2.1.1 该地块位于：天府新城核心居住区域大源组团内，益州大道西侧，紧邻剑南大道。可开发用地面积29968.05。2.1.2 可形成建筑面积149840.30，其中商业面积可达74920.15，住宅面积74920.15，按照XX商品住宅平均面积约95左右折算为789套。2.1.3 根据70%的车位比，应需要552个住宅配套车位；商业按照每100配套1个车位计算，应需要749个商业配套车位，共计1301个车位，约合面积45535的车位面积。区域位置图1，（详见附件）区域位置图2，（详见附件）2.2宗地临界状况2.2.1地块东侧为政府开发打造的铁佛寺风情特色街区。2.2.2地块西侧临剑南大道，对面为7中高新校区；2.2.3地块南侧为在建住宅项目和已建成居住小区（凤凰城、中海兰亭）；2.2.4地块北侧为外籍人口居住区。包含酒店、别墅。2.3宗地交通动宗地临剑南大道，东侧有益州大道新建双向8线道路直接接入三环路，地铁1号线离宗地约700米。临规划中的地铁5号线。2.4配套 教育体系发达，社区性商业居多，综合性大型商场配套合理。餐饮及中小型专卖配套略显显落后。【配图】2.5区域建筑情况区域内再建项目较多，已经建设完善的有纯住宅社区：凤凰城、中海兰亭、复地雍湖、雅颂居、华西府苑等，物业形态的多样能够形成良好抱团效应。2.6宗地控规情况宗地规划建设净用地为29968.05,总容积率3.0-5.0之间，总建筑密度不大于50%，高层建筑密度不大于25%，建筑高度不大于100米，综合用地(含住宅)。2.7环境分析2.7.1 该地块北接城南组团区域，属于新兴城市副中心的居住区域,现阶段已经聚集大量置业者于此，该区域已经定位为时尚、科技、教育、商业区域，未来会有更多的中青年置业者聚集在此地；2.7.2 该地块向南辐射致华阳区域，该区汇集了众多的中小型企业，该区域也是政府重点打造的国际城南XX，是未来发展的重点之一。此地云集的众多技术从业人员蕴含了强大的住宅刚性需求；2.7.3 该地块拥有的直达性公交线路，可深入市中心多个商业聚集核心区域，如春熙路、盐市口、内双楠、玉林等，因此该区域对于市中心仍有可观的纵深渗透性。2.8区域市场利好因素现阶段该区域拥有两大利好因素， 一方面源于政府“向东向南向北”规划发展的深化、地铁1-2号线开通延伸的“地铁经济”等利好，另一方面随规划纵深发展后，面临的基础商业配套匮乏所带来的商业契机，也是此番XX城市综合体全面崛起的深层原因。1、项目优势（S）与机会点(O)分析 区域优势：本项目处在“站南组团”与“大源组团”的夹击之地，同时吸收两片区的优势力量，区域优势不言而喻。 市场优势：通过市场调研与分析，我们发现未来该区域有着旺盛的住宅刚性需求，而我们项目总建筑面积仅仅149840.30，其中住宅占50%，约为74920.15，按照XX商品住宅平均面积约95左右折算为789套，很有可能在短期内快速售磬。 地段优势：宗地出于连接“城南”与“华阳”的干道-剑南大道的中间位置上，具有很好的开发机会点。 交通优势：依靠剑南、益州大道两条进入主城区；地块东侧地铁1号线即将开通使用紧邻地块约700米；公交线路齐备，直达XX市区、华阳区内多个商业聚集区，双楠、玉林、盐市口、春熙路等。 配套优势：周边教育资源，餐饮及社区配套型商业（建设中）也较为发达。 辐射优势：由于我们地块处于在外环路外侧，土地成本相对较低，因此产生的价格优势加之我们地块的交通优势，将对外环内市场产生很好的辐射作用，这是一个明显的复合型优势。 规划优势：大源组团位于外环路以外，是独立于高新区其他组团的一个单独组团，主要定位为城南商务中心的高端生态配套居住区。区域内生活配套等设施日益完善，城南居住新中心逐日展现。 品牌整合优势：在本项目开发期间联合相关行业的知名品牌企业共同实施各环节作业，将生产明显的品牌叠加效应。 建筑、户型优势：虽然现在项目未进入标准设计阶段，但我们认为一个成功的地产项目开发，建筑与户型优势必是其中最大的亮点之一。 2、项目弱势（W）与威胁（T）分析与建议 宗地面积较小，不利于总平面摆布。 宗地西侧面临剑南大道，噪音及扬尘问题较大。 宗地面积小，致使景观打造也成为本项目一个难点所在。 在到达项目的通路上同质项目截留客户的威胁。如“华府西苑、华润凤凰城、天府豪庭、天府鹭洲”等。 六、市场分析1、天府新城区域处于发展侍寝，人口的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；南延线科技产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展；大源组团承担新中心功能，是整个天府新城的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域；大量的外资、科技产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求；天府新城已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。2、从20世纪90年代高新南区的启动，21世纪初各组团逐步启动，到2005-2007年土地出让品牌开发商纷纷入驻，再到政府搬迁，至今日地铁1号线的通车，天府新城显现火热景象。是值得期待的一个地产热点。随着大量企业及投资者进入天府新城，未来的房地产市场潜力较大，而且市场消化率较高。本项目是地处天府新城大源组团区，是未来居住核心所在，是开发住宅/公寓的较好的领地。3、2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平方米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大型卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。4、商务公寓终端使用客户：项目承建商及设备供应商技术人员；商务参观交流人员；往来于XX长期包房居住人员；私人度假类客户；已建成投产的上游产业项目企业；建设中项目的承建商；下游产业和配套服务企业，如物流、贸易等；与大源区有相关业务往来的外地企业办事处；5、住宅客户：区域员工、产业园、行政办公等从业人员、投资者；对城南区域向往者 6、主要竞争项目分析项目名称开发商占地面积（亩）总建筑面积（）容积率总户数（户）销售均价誉峰合景泰富28011000002.9815002200（含6000精装）城南一号中海地产1734160152.85210818000华敏世家花园上海华敏20837264.828615000时代晶科名苑九龙仓1235300004.928009000中海翠屏湾中海地产95240000320468200叠翠峰合景泰富20.8630003.564199400城市春天嘉隆利422317295.9919698300南城都汇和记黄埔1036+25000003.4200008000长城半岛城邦深长城1605500004.26120009200华润凤凰城华润置地1307000004.224988500保利心语花园保利地产约2005791283.223000高层7600别墅18000中海兰庭中海地产1103500004.227007500复地雍湖湾上海复地962300003.61357电梯8500别墅待定美年广场美岸花样年实业25510000003.96047800天府豪庭金怡源1478000002.3316107600华西府苑西南房屋开发公司502800004.512137500蜀都中心蜀都嘉泰6750000010.3017197700卡斯摩广场四川思凯621636883.77896高层8300（含1000精装）第2章 设计方案2.1 主要建筑技术指标项目数据单位备注总用地面积29968.05不含代征地总建筑面积201490.08地上总建筑面积149840.24其中高层住宅74920.12办公用房40988.84商业用房33481.88配套设施449.40架空层949.89不计入容积率地下总建筑面积50700.00其中地下机动车库44200.00其中人防13890地下非机动车库2000.00地下设备用房2610.00地下物业管理用房220.00地下储藏室1580.00地下市政设施点位用房90.00总容积率5.00 住宅容积率及住宅站总容积率的比例2.5及50%总建筑密度48.67%高层主体建筑密度18.71%绿地率15%总户数783户地下室机动车停车位1350辆其中住宅停车位750辆办公停车位330辆商业停车位270辆非机动车停车位1918辆其中地上非机动车停车位370辆地下非机动车停车位1548辆全民健身场所6002.2 总体设计2.2.1 总平面布置总平面的布局上我们精心考量，结合规划条件及周边情况，将公建和住宅部分合理布置，划分为公建和住宅两个大的片区：公建片区沿用地外侧布置，形成一个环形布局，在用地东面和南面为多层商业建筑围合而成的商业街区，高层和多层公建共同构成一个错落有致的公建核心区，相对集中，流线顺畅，四通八达，利于项目形象的展示;住宅片区位于用地内环，住宅区内部拥有大尺度的中庭院落，形成静谧的高品质居家环境。两个片区的划分充分考量了日照，城市公共交通，周边环境以及周边项目性质的影响 。 。2.2.2 交通组织居住区在北面规划道路上设计一个7米宽的人车共用出入口，公建片区在用地西面布置了一个7米宽的人车共用出入口，在用地南面布置了一个7米宽的人行出入口为住宅和公建片区共用。机动车停车采取全地下停车方式，地下车库入口靠近车行入口，地面仅考虑紧急情况下的消防车辆通行。交通体系上尊重现状和规划意图，内部消防车道在平时使用中景观化处理，尽量做到人车分流的设计意图，并通过步行广场的设计使总体在交通组织及景观上达到有机的融合。2.3 建筑设计2.3.1 建筑平面设计（1）地下室:地下室共二层，建筑面积50700,地下室顶板覆土厚度0.61.20m，含有地下汽车库,物管用房，非机动停车库及设备用房，丁戊类储藏室，市政设施点位五种功能。可停放机动车1350辆，非机动车1548辆。地下室共设置3个机动车出入口通往地面，均临小区主要出入口处设置，避免了地下汽车库汽车出入时对小区内部的干扰。（2）住宅:住宅部分由两栋一类超高层住宅组成。住宅1栋为底部架空的39层超高层纯住宅楼，由两个单元组成，每层每个单元为一个防火分区，在屋顶两个单元的楼梯可以互通。1栋架空层层高4米，标准层层高2.9米；住宅2栋为底部为商业网点和物业管理用房的39层超高层住宅楼，由3个单元组成，每层每个单元为一个防火分区，防火分区面积小于1000平米，在屋顶三个单元的楼梯可以互通。2栋西面临小区内部，底层和局部二层层高3米，西面架空层高达两层，高度6米；东面临商业内街，1层2层合并为单层高6米的底部商业网点。针对不同位置和规格的户型，设计时进行了详细分析，户型平面布局合理、功能完善。（3）高层公建：办公部分由两栋一类高层综合楼组成。公建7栋主楼30层，1-3层是裙房，功能为商业，裙楼1-3层层高分别为6米，4.5米，4.5米；4-30层为办公，标准层高3.1米。公建8栋主楼30层，1-3层是裙房，功能为商业，4-30层为办公，层高关系同公建7栋。（4）多层公建：本期多层商业部分由公建1栋和公建2栋组成。公建1栋层数3层，单层面积不到1000平米，为大空间商业用房，预计使用业态为餐饮；公建2栋层数为2层，为一拖二的联排店铺布局。各栋建筑构件最高点120米。设计正负零标高绝对高程490.80米。总体规划对城市景观资源进行有效的整合，形成高层中心大绿地住宅与低层亲人尺度院落空间互为补充，相得益彰的居住空间。住宅部分入口空间局部放开公共活动场地，形成有收有放的趣味空间。以突出的空间轴线为中心，同时不失仪式感。合理布置各个功能空间，分区明确合理，尺度舒适宜人，创造亲切舒适的居住空间。地下室主要作为地下停车库，并有变电房、弱电机房、消防生活水池、水泵房等辅助设施，部分地下车库面积兼作战时人防。2.3.2 建筑立面设计住宅和高层办公部分为现代古典风格：厚重的石材质感、优美的欧式线条、端庄的经典柱式，突显建筑的高贵、典雅，代言了居住者对生活品质的追求。公建部分：1-6栋围合而成的街区商业以中式风格为骨骼，配以现代建筑语言的解读，既与用地东面的铁像寺风情街区相呼应，又通过建筑语言上的巧妙融合与住宅以及高层公建部分完美的融合在一起。二者中西合璧，以多样的建筑语言赋予项目形象上的多义解读，极大的丰富了建筑的形象，并和周边环境相适应，创造了一个在形象上独特的综合街区。2.4 结构设计2.4.1 工程设计标准使用年限：结构设计适用年限为50年。安全等级：建筑结构安全等级均为二级。抗震设防：建筑物抗震设防类别丙类，抗震设防烈度7度设计特征周期按“XX市抗震设计规程”采用Tg=0.80s2.4.2 结构选型地下室、商业1，2,3,4,5,6，9#楼采用钢筋混凝土框架结构；商业7#楼采用钢筋混凝土框筒结构；8#楼采用采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构,住宅1，2#楼均采用钢筋混凝土剪力墙结构。楼、屋盖系统均采用现浇钢筋混凝土梁板式楼屋面板。楼梯采用钢筋混凝土板式楼梯。2.5 给排水设计2.5.1 给水系统以项目北侧盛锦二街、项目南侧盛安街市政给水管网作为水源，采用二路进水，给水引入管至红线内，经水表后与本工程室外生活消防合用环状给水管相连接，且表后设倒流防止器。(1)用水量标准的采用：1水源 1).本工程水源为城市自来水，要求供水压力0.30MPa。2).本工程分别从城市给水管道上接入二根DN200mm引入管，并相连成环。要求供水压力0.30MPa2用水量 1).生活饮用水量：最高日1186m3/d，最大小时108m3/h。2).主要用水项目及其用水量，详表二。3).消防用水量，详表一。表一序 号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统40L/s3h432m3由消防水池供2室外消火栓系统30L/s3h324m3由消防水池和市政管供3自动喷水灭火系统35L/s1h126m3由消防水池供合 计882m3由消防水池和市政管供表二序号用水项目名 称使用人数或单位数单位用水量标准(L)小时变化系数(K)使用时间(h)用水量(m3)备注平均时最大时最高日1住宅2740人每人每日2202.502425.1636032公寓式办公1674人每人每日2002.502414.0353353商场33482m2每m2每日81.20129.511.41144绿化及道路洒水12800m2每m2每次2.01.0212.825.6按每日2次计5未预见水量按10%计6合计67.51081186 3.5.2 排水系统1、排水方式：室内厨、卫分流；卫生间污、废水合流。室外雨、污分流。室外污水分二路排至项目西侧剑南大道市政污水管，排出管径均为DN300。2、污、废水排水量：最高日排水量：867.07m3/d，最大时排水量：108.37m3/h3、雨水排水量：设计雨水流量Q= 1980.02L/s，室外雨水汇合后分二路排放，均排至项目西侧剑南大道上的市政雨水管，排出管管径均为DN400。室外雨、污水管道采用U-PVC双璧波纹管，橡胶圈接口。4、室内排水：室内厨、卫分流；卫生间污、废水合流。住宅阳台排水与屋面雨水排水分开设置。 室内污、废水管、雨水均采用U-PVC管。2.6 暖通设计2.6.1 设计范围1、地下室汽车库通风系统设计；2、地下自行车库通风系统设计；3、地下室设备用房（配电房、柴油发电机房等）通风系统；4、地下物管用房通风系统；5、公建1栋、栋、9栋及7、8栋之裙楼面积大于300平方米的商业通风系统；6、住宅及商业无窗卫生间、电梯机房的通风系统。2.6.2 空调系统本工程住宅、公建（办公）、物管用房等均设家用分体式空调器，电气专业预留电源，建筑专业预留有室外机位。本工程公建1栋、栋、3栋、4栋、5栋、6栋、9栋等，考虑设置变制冷剂流量多联机（VRV）分体空调，室外机考虑布置于屋面，室内机根据装修情况，可采用明装、安装、侧送、四面出风等多种形式。该系统由租户（商家）根据二装特点自行安装，本设计预留室外机位及空调用电负荷（详电初）。分体空调冷凝水及冬季除霜水通过室外立管统一有组织排放(立管位置详建初)。2.6.3 通风系统及其排烟系统1、地下汽车库排烟系统：该工程地下汽车库共2层，单层面积约2.5万平方米，各层均划分为6个防火分区（不含设备用房及自行车库所属防火分区）。本专业在车库内按照防火分区划分防烟分区，各防烟分区面积均小于2000平方米。车库内按照防烟分区设置机械排烟系统。排烟量按照6次换气次数确定，计算排烟量时，车库按照实际高度计算。原排风机（详本专业初设说明通风部分）为消防专用双速风机箱，低速为排风，高速为排烟。发生火灾时，由消防控制中心启动排烟风机，对失火的防烟分区排烟；对于需要机械补风的区域，同时启动补风机（补风量不小于排烟量的50%）。当烟气温度达到280时，设于排烟机入口处的常开排烟防火阀熔断关闭，联动排烟风机、补风机停止运行。 2、地下自行车库排烟系统：本工程1、2#住宅地下设有自行车库。本专业对自行车库设置机械排烟系统，排烟量按照6次换气次数确定。排烟系统采用该自行车库平时排风系统（风机为消防专用型），排烟控制方法同地下汽车库。排烟时，通过自行车道自然补风。 3、地下物管用房排烟系统：本工程地下设有物管用房（面积约200平方米），本专业对该区域设置机械排烟系统，物管用房为一个防烟分区，排烟量按照60m3/m2.h确定。排烟系统与排风系统共用风管和风口，风机单独设置。平时排风系统运行，发生火灾时，排风机停止运行，排风机前防烟防火阀自动关闭，同时排烟风机前排烟防火阀自动开启，排烟风机投入运行，对物管房排烟。该区域排烟时机械补风，（补风量不小于排烟量的50%）。当烟气温度达到280时，设于排烟机入口处的常开排烟防火阀熔断关闭，联动排烟风机、补风机停止运行。 4、住宅防烟系统：本工程1#楼个单元，2#楼3个单元，地下两层，地上39层，为超高层塔式住宅，各单元合用前室兼作避难间。本专业采用对各单元合用前室和防烟楼梯间分别送风的方式防烟。楼梯间正压送风分为地下室、地面低区（119层）、地面高区（2039层）：楼梯间地下段加压风机设于地下一层顶板下，地面低区加压风机设于一层吊顶，地面高区加压风管机设于屋面。正压送风量按照规范要求，并根据出入口数量及门洞风速校核确定(剪刀楼梯按照两个楼梯的风量计算)。楼梯间加压风口采用自垂百叶风口，地下各层均设置，地面各层每隔23层设置。合用前室正压送风系统分为低区（-219层）和高区（2029层），低区加压风机设置于地下一层顶板下，高区加压风机设置于屋面。各层合用前室均采用常闭加压风口。地面合用前室兼做避难间，避难间另单独设置正压送风系统。避难间正压送风系统分为低区（119层）和高区（2029层），加压风机分别设置于一层顶板和屋面。各层避难间均设置敞开单层百叶风口。避难间加压送风量按照30m3/m2.h确定。发生火灾时，开启合用失火层及其相邻层合用前室内共3个正压送风口，启动前室加压风机，对前室送风加压。避难间风机全部开启，对各层避难前室送风加压。楼梯间加压风机启动，对楼梯间送风加压。以上控制过程均由消防控制中心根据相关火灾信号自动实现。大楼人员疏散完毕后，消防控制中心根据情况停止运行正压送风机。5、公建7、8#楼防烟系统：7、8#楼地下2层，地面30层，防烟楼梯间及合用前室均设置正压送风系统。合用前室正压送风机布置于屋面；楼梯间正压送风系统分为地下室和地面两端，正压送风机风别布置于地下一层和屋面。正压送风量按照规范要求，并根据出入口数量及门洞风速校核确定(剪刀楼梯按照两个楼梯的风量计算)。合用前室设置常闭正压送风口，楼梯间地下室各层均设置自垂百叶风口，地上各层每隔23层设置自垂百叶风口。发生火灾时，开启合用失火层及其相邻层合用前室内共3个正压送风口，启动前室加压风机，对前室送风加压。楼梯间加压风机启动，对楼梯间送风加压。以上控制过程均由消防控制中心根据相关火灾信号自动实现。大楼人员疏散完毕后，消防控制中心根据情况停止运行正压送风机。6、本工程其余防烟楼梯间防烟系统：本工程其余位置，如住宅2#楼一、二层商业、公建7、8#楼裙楼、公建9#楼局部设有防烟楼梯间。对于无法自然排烟的防烟楼梯及其前室，本专业采用对楼梯间送风加压的方式防烟。加压送风量按照规范要求，并根据出入口数量及门洞风速校核确定。防烟楼梯间每隔23层设置自垂百叶风口。发生火灾时，正压送风机启动，对楼梯间送风加压。控制方法同上。2.7 电气设计2.7.1 供电电源在地下2层设有1处高压配电房，容量9700kVA。在地下2层设有1处低压配电房，其中设置2台1250kVA, 2台2000kVA及2台1600kVA变压器。在地下1层设置1台柴油发电机组为一、二级负荷及消防负荷提供备用电源。机组始终处于准备起动状态，当市电中断时，机组应立即起动，并在30s内能投入正常带负荷运行。机组应与电力系统联锁，不得与其并列运行。当市电恢复时，机组应自动退出工作并延时停机。2.7.2 配电系统1. 本工程一、二级负荷采用自备发电机为备用电源；应急照明还配置蓄电池柜作为过渡。2.高压进线电缆采用YJV22-8.7/15kV交联电缆。由变配电房引出至7、8号商业楼的干线采用封闭式母线，其余干线采用WDZ-YJV-0.6/1kV（消防用WDZN-YJV-0.6/1kV）在封闭桥架内敷设；住宅12#楼为超高层建筑，起消防线路采用BTTRZ矿物绝缘软电缆。-支线采用WDZ-BV-450/750V或WDZN-BV-450/750V（消防用）型铜芯塑料绝缘电线穿管保护。3.每套住宅进户线截面不小于10mm2，分支回路截面不小于2.5mm2。4.照明、一般电源插座、空调电源插座、住宅的厨房电源插座分路设计。2.8 环境保护通风设备选用低噪声风机箱，设在独立的排风机房内。风机采用有效的隔振措施。水泵选用低噪声，设备基础进行隔振处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要，必要时采用弹性支吊架。第3章 环保及节能3.1 环境保护3.1.1 建设期环境保护1、采用先进施工工艺，以降低施工期间的噪声、减少建筑垃圾，不影响周边环境的正常生活秩序。2、施工设备不产生超标废水、废气排放。3.1.2 使用期环境保护1. 污水与废水：水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪 声 控制在规定标准内。室内排水采用污废水分流排至室外污水管网。室外排水系统采用雨污水分流制，雨水由小区雨水管网收集后就近排入市政雨水管网，污水由小区污水管网收集后就近排入市政污水管网。地下车库通过集水坑潜水泵排水，经沉砂隔油后并入小区污水管网。厨房污水通过隔油池处理后并入小区污水管网。2、废气：污废气排放符合环保标准：厨房油烟经过滤处理后高空排放；卫生间废气集中至屋面排放。空调和通风末端设备设置可清洗的过滤网，必要时还在空调箱和新风空调器内设置杀菌装备，以保证室内空气品质标准。3、 噪声与震动控制：水泵采用低噪声水泵，并采取隔声减振措施，使噪声控制在规定标准内。通风、空调系统的设备安装均采用消声隔声、减震隔震措施，满足环保要求。空调机房，新风机房等房间采用隔声、消声设计。4、电气环保：照明设置洁净式灯具，以便清洗。变压器选用低噪声产品。5、环卫：垃圾收集方式为分类收集，垃圾站设置临车辆通道，满足环卫车进出的要求。垃圾站周围用常绿树种包围。3.2 节能3.2.1 建筑节能技术措施1. 住宅部分节能措施：1）屋面：贴面砖+ 20厚1：2.5水泥砂浆结合层+40mm厚C20细石混凝土(加4%防水剂)内配4200冷拔低碳钢丝双向,分格缝6.0m(钢筋断开)，缝宽20,缝内填防水油膏+ 30厚聚苯乙烯挤塑保温板+ 4厚SBS改性沥青防水卷材,同材性粘胶剂二遍+ 25厚1：2水泥砂浆找平层+1:6沥青膨胀蛭石找坡（最薄处30）；+现浇钢筋砼板，起到保温隔热作用2）外墙：1、中空玻化微珠（30mm）+页岩空心砖砌块（200mm）+水泥砂浆（20mm）2：中空玻化微珠（30mm）+钢筋混凝土（200mm）+水泥砂浆（20mm）分户墙：水泥砂浆（20mm）+页岩空心砖砌块（200mm）+水泥砂浆（20mm）普通层间楼板：水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+水泥砂浆（20mm）3）外窗：隔热金属型材多腔密封窗框K5.0，框面积20%，(5mm+9空气+5mm)，传热系数2.85W/m2.K，自身遮阳系数0.4，气密性为不低于6级，水密性为3级，可见光透射比0.71，不仅能增加隔声能力，而且可提高外围护结构热阻。2、商业部分节能措施：屋面：贴面砖+ 20厚1：2.5水泥砂浆结合层+40mm厚C20细石混凝土(加4%防水剂)内配4200冷拔低碳钢丝双向,分格缝6.0m(钢筋断开)，缝宽20,缝内填防水油膏+ 30厚聚苯乙烯挤塑保温板+ 4厚SBS改性沥青防水卷材,同材性粘胶剂二遍+ 25厚1：2水泥砂浆找平层+1:6沥青膨胀蛭石找坡（最薄处30）；+现浇钢筋砼板。外墙：1、中空玻化微珠（35mm）+页岩空心砖砌块（200mm）+水泥砂浆（20mm）外窗：隔热金属型材多腔密封窗框K5.0，框面积20%，(5mm+9空气+5mm中透光Low-E)，传热系数3.90W/m2.K，自身遮阳系数0.50，外窗气密性为6级，透明幕墙气密性为4级，水密性为3级，可见光透射比0.62。3.2.2 给排水节能技术措施1、节能措施：(1) 充分利用市政供水水压，多层商业、配套用房生活用水均利用市政水压直接供水。 (2) 水泵选型尽可能使工况位于水泵一扬程曲线的高效区段内。(3) 采用节水器具、仪表。(4) 给水系统竖向合理分区，系统最低用水点处静压满足300KPa350KPa。(5) 各单体均设置水表进行生活用水计量。2、隔振防噪声传递措施：(1) 为防止共振，吊支架一律采用防止固体传声的弹性支吊架。(2) 管道流速控制在干管：1.01.2m/s；支管：0.81.0m/s，以降低流水噪声。(3) 采取防振、防沉、防水锤、防震、防超压、防层间变位等措施，从声源处理到综合处理，双重手段进行。3.2.3 暖通节能技术措施系统中冷温水机组、冷却塔、循环水泵及风机等设备均选用环保节能设备。在水系统上安装平衡阀、旁通阀，温控电动阀等，以便于水量调节。在空间允许和经济性比较合理的前提下，设计时尽量降低风管内风速，并减少弯头，根据经济流速确定风管尺寸，降低系统阻力，以节省输送能耗。3.2.4 电气节能技术措施1、住宅公共走道照明采用节能效果显著的高光效环管荧光灯；商场、车库等公建采用带电容补偿的高效荧光灯。2、高层住宅除电梯厅照明和应急照明外，楼梯灯采用带指示灯声光控延时节能自熄开关。3、充分利用太阳能节能技术，小区环境照明采用太阳能草坪灯，节约电能。4、各箱变、开关站尽量设置在负荷中心，以便减少损耗。第4章 项目法人与项目的经营管理4.1 项目法人本项目由XX公司作为项目法人，对项目的策划、资金筹措、建设实施、债务偿还和相关资产的保值、增值实行全过程负责。4.2 经营管理本项目建成后，住宅全部销售，配套商业出售、出租经营。第5章 项目开发建设计划本项目各栋号楼同时实施，地下室建筑面积50700平方米，地上建筑面积约 149840.24平方米，计划于2011年12月开工，2012年9月预售，2014年9月竣工；总建设期为2.75年，详见建设形象进度表（附表1）。5.1项目开发分期计划单位：月建设形象进度表峰度天下工程开发节点计划表序号工作内容开始时间（年月日）完成时间（年月日）工期（日历天）2011年2012年2013年2014年24681101122468110112246811011224681101121前期工作2011-4-12011-9-301802方案设计2011-4-12011-6-15753扩初设计2011-6-162011-7-30454施工图设计2011-10-112011-12-10605项目招标2011-8-12011-11-301206报批报建2011-5-12011-12-302107工程施工2012-1-12014-7-319408房产销售2012-9-12014-12-306309市政配套20