广州珠江新城D3-4地块投资建议报告.doc

广州珠江新城D3-4地块投资建议报告第一部分 项目概况一、宗地位置二、宗地现状(一) 用地区域位置用地位于珠江新城D3地块，属于珠江新城东二片区。1、四至范围用地东侧隔绿化带为伟腾大厦，西接海业路，南侧为石牌村商住楼，北侧邻勤建大厦和黄埔大道。2、用地现状（1）、用地已完成场地平整，无其他建筑物、构筑物，具备七通一平条件。（2）、用地地势平坦。3、用地紧邻周边环境1、交通网络用地北侧、东侧、南侧为10米宽的内环路，这使得用地具有环形交通系统。用地西侧紧邻海业路。海业路为双向2车道，其北接黄埔大道，南联金穗路，通过海业路连接市主干道可快速到达市各区及周边城市。2、景观资源用地东面为绿化景观带，有较开阔的视野。三、项目周边公共服务及设施配套情况1、用地有较好的交通路网，交通线路流畅。2、用地周边开发较为完善，周边紧邻建成的勤建大厦，在建项目伟腾大厦，初具商务氛围。3、用地所处区域临近天河产业园、岗顶电脑批发市场，上述两地云集了大批的IT公司、设计公司等。四、规划控制要点1、2、用地面积、形状及尺寸总用地面积为5162；用地形状为规则长方形，其中东西长约80米，南北宽约55米。2、规划条件1、用地性质：商务办公用地（C13）2、建筑密度：35%3、容积率：6.654、总建筑面积：343485、绿地率：30%6、建筑高度：不大于100米7、停车位要求：机动车：181个；非机动车：336个五、获取土地方式招拍挂，初步定于9月份进行第二部分 写字楼市场分析一、写字楼市场总体分析下图为全国写字楼市场的量、价统计。从成交量上看，去年4季度到今年1季度，写字楼市场同住宅市场一样出现了成交量下降的现象，但总体下降的时间和幅度都要比住宅市场小，市场的调整比较温和，从今年二季度开始，写字楼市场也与住宅市场一样出现了上涨，但从上涨的力度上看，写字楼的表现也远不如住宅市场火暴，目前成交量水平也刚刚达到2007年的最高点附近，而住宅市场目前的成交量水平在核心区域已经基本超过了2007年的峰值。从成交价格表现看，写字楼市场从2008年初价格开始出现下降，此后价格一直处于下降通道，直到今年1季度末，从今年2季度开始，写字楼市场价格出现稳步回升，但总体回升力度有限。从全国写字楼市场的表现上看，写字楼市场的表现总体上要比住宅市场稳定。市场的波动幅度比住宅市场小，波动周期比住宅市场滞后，而且周期略短。所以从总体市场表现上分析，投资写字楼市场的稳定性要略好于住宅市场，其市场的周期性波动比较小。当然，该结论的前提是投资区域必须是写字楼成熟的核心地区，在边缘不成熟地区投资写字楼是有巨大风险的。由于国内写字楼市场一般集中与城市的中心区域，其市场表现与地区的经济发展、尤其是第三产业的发展有很高的关联度，因此，分析具体的项目时必须对区域写字楼市场进行相对准确的分析，下面我们就广州地区写字楼市场近期的表现做一个统计分析。二、广州写字楼市场概况（一）广州写字楼发展动态1993年、1994年间，是广州写字楼的供应最高峰，这期间写字楼市场总供应量大约200万平方米。由于经济环境不景气，这个体量广州用了10年的时间消化。19971999年间，受亚洲金融风暴的影响，广州写字楼多数业主为香港投资客商，为了自救，他们尽量抛售物业，广州写字楼处于最低迷状态。19982000年间，广州写字楼仍处于低迷状态，可以说几乎没有写字楼的成交记录。2000年，中国进入了“IT狂潮”，甲级写字楼出现了缺货的状态，广州写字楼市场也呈现了畸形发展的态势，高端产品缺货，低档、过时的写字楼物业空置率居高不下。2003年，受SARS的影响，写字楼物业的供应与成交一度出现了下降；但同一年，中国加入WTO及CEPA，市场需求上升。2004年，随着泛珠三角洲“92”概念的提出，以及广州市政府对珠江新城规划的调整、琶洲会展启动，整个写字楼市场供应一时急剧增加；同时，广州多数烂尾楼复工，多个前期规划的写字楼项目“改装”为当前盛行且实用的商务型写字楼。20052007年，甲级写字楼进入快速增长期。经济持续向好，令甲级写字楼的需求快速增长，价格也是直线上升。新一批的甲级写字楼当中，不少具有实力的发展商都将其作为长期发展的物业，因此，用于销售的优质写字楼，销售速度相当惊人。以至发展商经常要封盘，重新定价后再推出市场。为抑制价格过快增长，2007年下半年国家先后多次出台了系列调控政策，但对写字楼市场的影响甚微。2008年全球金融危机大规模爆发，对写字楼市场造成极大冲击，成交量出现大幅下降，导致市场存量猛增。为解决资金压力，消化积压库存，回笼资金，不少写字楼项目开始变相促销。2009年年初，受金融风暴持续影响，整个房地产行业不敢对广州的楼市抱以太大的奢望，调整期是一年还是两年，甚至是三年成为业内最关注的话题。而当半年时光过去时，市场行情在第二季度出现了转变，量价齐升局面出现。（二）广州2002-2009年写字楼供求分析从2001年初，广州市写字楼市场开始呈现出强劲态势，新供应面积、成交量和成交均价皆呈现阶梯性增长。据统计，2002年广州市的写字楼供应量为23.9万平方米。经过近几年的调整和消化，写字楼空置率明显下降，2002年为22%，远低于1996年的47%。部分高档写字楼更出现了供不应求的局面，如中信广场、电子大厦、东山广场等出租率接近95%。随着空置率的降低，租金水平也有所提升。到了2003年，随着中国加入WTO和CEPA的签定，市场对写字楼的需求仍然呈上升趋势，而市场的供货量也急剧增加，广州市原八区写字楼预售面积更大幅上升，达38.4万平方米，较2002年上升61%。2004年上半年，广州市写字楼市场呈现出继续发展的良好趋势，办公楼完成投资4.62亿元，同比增长10.5%，写字楼供应量约为24.5万平方米。同期推出的写字楼项目很多，大部分集中分布在东山区和天河区。二手写字楼租赁宗数上升，租价也有轻微的升幅。进入2005年经济持续看好，投资热度迅速攀升，市场供应量猛增，2005年写字楼竣工面积达到70.2万平方米，比2004年增长83，销售量环比2004年也出现了20的增幅。尽管市场供应量大幅增长，但不少项目只租不售或者销售少量部分，供需之间的紧张关系令写字楼售价也不断攀升。2006年与2007年广州写字楼市场供应量连续两年出现下跌，2007年，广州写字楼供应量只有2005年的49.6，成交量却达到76.52万平方米，是2005年的180，广州写字楼存量进一步被消化。写字楼租赁宗数及租赁面积也出现大幅增长，2007年出租的办公楼，主要是珠江新城、体育中心周边的新型甲级写字楼，租用的公司多为国际或国内知名大公司。受到前期经济持续看好，投资热度攀升的影响，前期投入开发的写字楼项目在2008年集中上市，竣工面积达到68.6万平方米，是2007年的197。然而突如其来的金融风暴，对市场造成极大冲击，成交量出现大幅下跌，环比2007年跌幅高达46。广州写字楼市场的供需关系在2008年彻底颠覆。2009年上半年，写字楼供应量下跌，同比减少7.27，成交量也同比减少12.3。但从第二季度成交数据来看，成交量出现大幅上涨，市场开始活跃起来，同比涨幅高达52。（二）、广州写字楼市场统计分析下表为广州写字楼市场量、价的统计分析从上表成交量分析上看，广州写字楼市场比较活跃的时期为2007年，月成交量基本维持在4-8万平米之间，从2008年开始，整个房地产市场出现不景气，广州写字楼市场也出现了回落，但整体回落幅度不大，月成交量维持在2-6万平米之间，且从2008年年初开始，市场一直处于比较稳定的状态，没有出现比较大的波动。我们认为，广州属于国内经济发达地区，尤其是第三产业和总部经济比较发达，因此其写字楼市场也比较成熟，虽然随行业的波动，写字楼市场也会出现周期性变化，但总体市场运行比较稳定，抗风险能力较强。从写字楼成交价格上看，广州市场表现出了与全国市场截然相反的走势。虽然从全国范围内看，写字楼市场在2008年也随房地产市场大环境的恶化出现了调整，但广州市场的价格一直保持强势，没有受到整个市场调整的任何影响，价格走势始终处于波动上升的格局，目前写字楼市场价格基本处于历史最高点。广州写字楼价格走势可以充分说明广州地区写字楼市场的潜力和前景，能够在2008年市场大调整时期维持稳定上升的价格趋势充分说明了区域经济对写字楼的需求及巨大的潜在市场。虽然前面分析了2008年以来成交量方面始终维持在低位徘徊，但该并不能完全说明广州房地产市场景气度下降，造成这个现象有两个主要因素：一是2008年以前整个区域，尤其其核心商务区珠江新城的写字楼供应量相对比较低，另一个因素是目前品质较好的写字楼基本都以出租为主，这也严重影响了市场写字楼的成交量。综上所述。广州地区由于其良好的经济基础及高比例的第三产业占比，市场对写字楼的需求比较旺盛，未来一段时间写字楼市场仍将保持稳定发展的态势。（三）、珠江新城写字楼市场分析在分析了全国及广州写字楼市场大环境之后，我们对项目所处的珠江新城地区写字楼市场做一个比较深入的细化分析如下：（一）珠江新城写字楼供应量分析（1）珠江新城写字楼0408年供应量统计项目名称地块物业级别用地面积（）建筑面积（）双城国际大厦E5-4乙级7553.3956650.43发展中心I6-3超甲级6900.0061739.00信合大厦I7-6超甲级6600.0035248.45保利大厦I2-5甲级6153.2430766.20勤建商务大厦D3-1甲级4921.6732749.42珠江投资大厦F2-1甲级10266.0072920.00富力科讯大厦M1-1甲级6072.2043371.00星汇国际大厦E1-1类甲级8068.1252442.78华普广场E1-3类甲级8728.5361972.92华南电力通讯大楼I7-14977.9624899.80国税大厦I7-46841.4034207.00广州海关综合楼E6-214314.1650000.00联通新时空广场M1-2甲级10400.4052002.00富力盈隆广场B2-2甲级8985.0689850.60富力摩根商务A2-2甲级468544400.00三银国际I7-2类甲级520026000.00合景国际金融广场J1-6超甲级7262.2872316.00富力盈泰D1-1超甲00津滨腾越大厦A4-3甲级629383195.00富力中心J1-4超甲级8117162477.00合计156837.41222486（2）珠江新城未来3年内项目开发供应量统计与分析A、珠江新城待建、在建商务办公用地调查a、写字楼项目开发地块调查b、 综合商业项目开发地块调查（1） 珠江新城未来供应量总结通过对珠江新城在建及即将开工建设的项目调查，从调查的26个写字楼项目中，建筑高度为超高层设计且定位为超甲级写字楼的项目就有19个，合计开发面积约为223万平方米，其中销售型项目面积约为97万平方米，租赁型项目面积约126万平方米。可见，珠江新城未来3年内，定位为超甲级写字楼项目开发供应量非常大，无论是销售型写字楼项目，还是租赁型写字楼项目，必定会造成项目与项目之间的竞争，且许多项目的产品定位较为雷同，如超高层建筑、OA网络地板、冷暖中央空调、豪华气派大堂、5A智能化管理、千兆光纤、大面积户型设计等。一旦市场的吸纳量不足，势必会使市场步入供大于求的局面，从而会影响项目的销售周期或空置率。目前，核心区已投入使用租赁型超甲级写字楼的空置率较高，如竣工入伙近二年的合景国际金融广场出租率不足三分之二，入伙近一年的富力中心出租率不足三分之一、特别是已入伙近一年的南雅中和广场目前出租率还不到10%。B、珠江新城未来3年内供应量统计与分析2010年，借举办“亚运”的契机，珠江新城作为“亚运”开幕式庆典现场，政府对各项基础配套项目加紧建设，与此同时，珠江新城区域内的各个地产项目纷纷上马，特别是核心区域的建设更加如火如荼地进行，如西塔、高德置地广场、富力盈凯广场、广东烟草大厦、利通大厦以及中轴景观市场广场与地下商业空间等，主要集中于A街区和中轴核心区域为主。预计在未来的3年内，珠江新城的项目开发供应量将迎来另一个高峰，预计写字楼开发供应量将达277万平方米，销售型与租赁型写楼供应量各占半壁江山；而区域内的公寓项目开发供应量将达33万平方米，酒店项目开发供应量也将达28万平米。附：珠江新城未来3年内项目开发供应量统计项目类型项目数量合计建筑面积（）备 注销售写字楼161514222.04未动工开发项目按销售统计租赁写字楼101263396.43包括西塔小计：262777618.47公寓4326476酒店7277191合计：373381285.47（2） 珠江新城已开发写字楼项目产品分析根据对珠江新城写字楼在建或即将开发项目的调查，在未来3年内，市场总供应量在277万平方米左右，且多数项目定位为超甲级，产品定位雷同明显。无论是销售型的项目还是租赁型的项目将面临着较大的竞争。2007年，珠江新城商务办公用地开发的第一个公寓式写字楼富力盈力大厦史丹尼公寓，当时曾受到市场的热棒。2008年，富力地产接着又开发了一个公寓式写字楼盈丰大厦威尔斯公寓，同样受到市场的追棒。这说明，市场对创新型产品是比较容易接受的。我们公司开发的第一个项目津滨腾越大厦，能在房地产市场最低迷时期创出优异的销售成绩，正是因为津滨腾越大厦的产品创新，津滨腾越大厦的产品定位充分结合了目标客户的需求量身打造，包括设置了空中花园、户型方正、通透，可自由组合、独立安装空调系统以及低廉的物业管理费等，成为了项目销售致胜的“法宝”。目前，珠江新城写字楼产品定位同质化趋势明显，项目市场定位多为超甲级写字楼，如超高层建筑、OA网络地板、千兆光纤、冷暖中央空调、豪华气派大堂、5A智能化管理、大面积户型设计等。写字楼市场专业化分工目前在珠江新城甚至其他区域几乎也没有体现，随着对写字楼产品的研发更新换代，原来以甲级或超甲级写字楼定位的产品难于满足不同客户的需求，经过市场产品分析和客户需求分析的创新产品缺乏。（一） 珠江新城写字楼市场需求分析1、 珠江新城写字楼销售价格情况 u 由广州富力地产开发并于2008年竣工的富力盈泰广场，其定位是甲级写字楼，2008年售价为21000元/平方米，2009年初售价为19000元/平方米。u 由广州富力地产开发的富力盈悦国际，其定位是超甲级写字楼，目前售价为25000元/平方米。2、 珠江新城写字楼客户特征u 珠江新城写字楼客户群主要集中在IT业、广告业、贸易、以及金融行业等。同时中轴线上的超甲级写字楼以世界500强企业为目标客户作为定位。珠江新城部分写字楼客户分布表项目名称客户群华普广场银行、科研机构、外资公司双城国际大厦IT业、广告业、中小企业/国税星汇国际大厦银行、金融、证券勤建商务大厦IT业、广告业珠江投资大厦金融、证券、保险富力科讯大厦IT业、广告业、高新产业富力盈隆广场金融、信合大厦金融、证券、保险富力中心世界国内外500强企业、富力集团总部津滨腾越大厦贸易、设计、工程、事务所u 总部经济在珠江新城已初现端倪珠江新城突显总部经济的写字楼表项目名称使用情况保利商务大厦广州市国税局全栋自用珠江投资大厦农业银行广东省分行购入北塔，南塔珠江投资自用1/3，2/3对外出售发展中心发展集团自用1/3，2/3面积对外出租勤建商务大厦发展商自用顶层，其余出售富力中心富力集团自用1/3，2/3对外出租合景国际金融广场合景自用3层，其余出租联通新时空广场中国联通全部自用全球通大厦全球通部分自用烟草大厦广东省烟草公司自用部分，其余出租（3） 珠江新城已开发写字楼项目目标客户分析一般写字楼市场定位有三种主要类型的客户：一是创业型公司，公司规模小，仍处于创业阶段，但该类企业也有成长性较好的公司，对办公物业需求面积小、营运成本低，同时希望办公选址能有更大附加值。如IT、网络、传媒、广告设计、服装设计、贸易等企业。二是发展型公司，公司规模不大，企业处于发展过程中，比较注重“面子”，要办较高的办公形象。律师事务所、会计事务所、设计工作室等。三是成功型公司，即一些实力雄厚的大型公司，一般都是大规模的购置写字楼物业，要求物业装饰装修高档，外观形象也非常重要，基本上要求是地标型的建筑物，写字楼内各项功能齐全。珠江新城甲级或超甲级项目客户多数定为实力型企业和金融类总部型企业，有的更是定位于国内外500强企业，如西塔、合景国际金融广场定位于国内外500强或大型跨国公司、外资企业驻穗总部等企业。据调查，广州市现有企业的结构类型，创业类、发展类型的中小企业占大多数，这类企业由于自身企业发展的需要，越来越注重“面子”，迫切希望进驻城市CBD，来提升企业竞争力。特别是对于一些俗称“吃脑”的创意类企业，如广告创意、服装设计、网络IT、动漫设计、文化传播、如律师事务所、会计事务所和建筑设计事务所等企业。这些企业将是进驻CBD办公的主力军。一、 项目定位(一) 客户定位1、 目标客户定位（1）创意类企业，如广告创意、服装设计、网络IT、动漫设计、文化传播等企业；（2）会计事务所、律师事务所和建筑设计事务所等；（3）贸易类企业，如化妆品贸易公司；（4）投资客2、 潜在目标客户消费行为分析（1）希望进驻城市CBD，提升企业形象和竞争力；（2）基于行业特性，办公空间最好可以隔成二层布置；（3）希望拥有相对独立的办公间，并且可24小时办公；（3）老板或主创人员与普通员工之间有一个明显的功能分区；（4）企业希望能给员工一个人性化的办公空间，如空中花园；（5）老板或员工上下班便利，包括车辆停放等；（6）能给员工一个吸烟、接听私人电话的空间；（7）办公空间能具备产品展示于办公一体，且可以明显进行功能分区；(二) 产品定位依据对珠江新城项目地块的调查，结合市场定位及目标客户定位，考虑珠江新城未来3年内开发项目产品定位以超甲级写字楼为主，为了避免区域产品同质化，本地块项目应打造人性化、差异化的产品，因此，本地块产品定位于：珠江新城CBD生态公寓式创意办公空间。产品出品细节要求：1、 主力户型面积以150200，户方正实用，层高3.5米以上；2、 要求半层或整使用的实用及通透；3、 每套房预留独立洗手间位和给排水；4、 公共部分如大堂、电梯厅、公共通道、电梯等按甲级标准装修；5、 每套务必设置需空中花园；6、 每套尽可能设置生活阳台；7、 预留分体空调安装位；8、 电梯厅、公共通道能自然采光、通风；9、 每单元间配备大气的入户大玻璃门，强弱电到户，毛坯交楼；10、 保证外立墙整洁、美观；11、 平面层实用率应在70%以上(三) 价格定位考虑本地块项目产品定位，结合区域房地产的价格走势，本项目销售均价定为：写字楼部分：18000元/；一层商业：60000元/。二、 开发进度和销售计划（一） 开发进度项目开发周期2.5年。根据项目挂牌公告，竞买等时间，本项目预计2009年9月取得用地，2012年3月开发建设完毕。具体施工进度安排如下（二） 销售计划1、 写字楼销售周期为1年，根据开发建设时间预计本项目2011年6开始销售，2012年5月售罄。三、 投资分析（一） 投资与成本费用估算1、 开发成本估算2、总体损益表1、 销售范围 （1） 一层商业：1066.70（扣除首层骑楼与公共部分面积）（2） 写字楼：33281.3（3） 车位：80个2、 销售价格（1） 一层商业均价：60000元/（2） 写字楼均价：18000元/（3） 车位：200000元/个3、 销售收入测算（二） 资金筹措、投资计划及借款利息1、 资金筹措与投资计划项目之总投资为43898.63万元，投资的资金来源有三个渠道：一是股东自有资金，二是金融机构融资（含总承包单位带资），三是预售房款。公司自有资金16980.47万元作为该项目的启动资金，包括：部分地价、开办费、开发期间政府收费、桩基础的部分工程款等。项目开发还需向金融机构融资18000万元，不足的开发资金8918.16万元将通过预售房款补充，详见投资计划与资金筹措表。投资计划与资金筹措表 单位：万元（三） 项目销售收入测算依据项目销售计划，本项目的销售收入详见销售收入测算表，如下：销售收入测算 单位：万元项 目2011年2012年合计 第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度一层商业售价6000060000销售率0%0%0%50%50%100%销售面积0.00 0.00 0.00 533.35 533.35 1066.70 销售收入0.00 0.00 0.00 3200.10 3200.10 6400.20 回款金额0.00 0.00 0.00 1600.05 4800.15 6400.20 写字楼售价1800018000180001800018000销售率10%25%35%10%20%100%销售面积3328.13 8320.33 11648.46 3328.13 6656.26 33281.30 销售收入5990.63 14976.59 20967.22 5990.63 11981.27 59906.34 回款金额2995.32 10483.61 17971.90 13478.93 14976.59 59906.34 停车位售价20000.00 销售个数80 80 销售率100%100%销售收入160.00 160.00 回款金额160.00 160.00 合计 （万元）2995.32 10483.61 17971.90 15078.98 19936.74 66466.54 1、 现金流量表与动态盈利分析（1） 全部投资现金流量表详见表：全投资现金流量表 全投资现金流量表 单位：万元综合财务评价成本可以略低费用取值（四）（五）（六）（七）（八）（九）（十）（十一） 项目不确定性分析1、 敏感性分析（1） 项目的土地出让金的变化必将影响项目的效益，详细结果见下表。从表中看出，土地出让金每增加500元/，内部收益率将下降1.6%左右。敏感性分析土地出让金表土地出让金单价 (元/）￥6,500 ￥7,000 ￥7,500 ￥8,000 ￥8,500 增价幅度 (元/)￥0 ￥500 ￥500 ￥500 ￥500 土地出让金 (万元)￥22,326 ￥24,0