店铺考察报告.doc

店铺选择三步骤 寻店选址考察店铺选择三步骤：寻店、选址、考察寻店广开渠道 有些投资者手中并没有闲置店铺，往往是拿到一个加盟项目后才开始找店，如何在最短的时间内找到店铺转让信息？主要有以下几种方法：1、 报纸广告在报纸上发布寻铺信息与寻找店铺转让信息。此种方法最具时效性，但是发布寻铺信息要支付广告费，效果无法预估，可做为后备之选。2、互联网信息通过城市互联网发布和寻找店铺转让信息。此为网络时代优选。3、房屋中介房屋中介信息资源丰富，由于长期与各类店铺合作手中掌握了大批优质店铺，并可代为和转让方谈判。缺点是如果店铺转让交易成功需要支付较高的中介费用。4、铺面张贴信息在目标商业区张贴寻铺启示并发动亲友多逛逛商区，随时了解店铺转让动态。选址三要素区域、地段、位置 对开店的来讲，地段的选择是相当重要的一个因素，套用李嘉诚的一句话说，地段，地段，还是地段。1、选择最佳区域体育用品专卖店选址标准依次为休闲步行街、商业街区、闹市区、目标消费群体聚集地。专卖店所在的街区商业活动频繁，则营业额必然较高，这样的店址可谓“寸金之地”，但也要核实该地段的人流量是不是你品牌的有效客流量。运动品牌的定位是有着一定区隔的，从顾客的年龄、职业、社会角色、经济收入、文化背景等要素区分目标消费群会去不同的场所选购。例如休闲风格低价位的品牌一般适合于学生、刚参加工作且收入不高的群体等，而流行风格高价位的品牌一般适合于参加工作时间长、收入较高的群体，这两部分顾客的服饰选购场所自然形成了差异：年轻而收入不高的群体喜欢逛人流量大、整体价位比较低的鞋服店铺集中街区;偏向于昂贵品牌的群体喜欢逛购物环境好、配套设施齐全、人流量不太大的场所。例如广州北京路的客流量非常大，但假设定位较高的U.S.POLO品牌选择在此销售，则不具备理想的投资收益比。特别是二线运动品牌选址的重要因素还需要考虑：该商业街区是否有同类竞争的一线品牌?如在李宁、安踏等一线品牌旁边开店，通过“傍大款”带动目标消费群的顺带光顾，从而本品牌的销售得到惠顾，这是有利的一方面。2、选择最佳地段选址中应用专业的“人流活动路线”测算工具。带上秒表、诚实的员工、笔、笔记本以及具备洞察能力的“火眼金精”，站在你要选择的店铺前，如实地记录过往的人流、车流、通过的时间、目标消费群的数量、竞争品牌的进店率等数据，用科学的数据帮助你决定，从而有效地避免在选址上的感性与冲动。 “时间段”是指按运动品牌店铺需经营的一天时间来算，通常是10：00-22：00，那么在此经营时间段内以一小时作为测评单位，来分析每个不同时间段中，过往的人流、车流以及相关指标的变化。从而判断出该地段客流的高峰期和目标顾客的主要集中时间以及客流行走方向等。 “客流/车流数量”是指在测评时间段内，经过目标店铺的人和车辆的总数量。该指标反映的是：目标店铺位置的商业氛围以及聚客能力水平。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的车流(包括骑自行车的)。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。不过这只是一个总的数量指标，如果要详细深入分析，还要了解“目标消费群数量”。从“目标消费群数量”指标中可分析出该店铺的针对性是否强?如果这个指标的占比数据越高，则反映该店铺经营运动品牌的成功机率也越高! “主客流方向”是指该店铺门口的人行街道上，来往两个方向中，哪个方向是人流行走的侧重?这个指标对于该店铺后续开业后的陈列展示是有非常重要的作用。 “竞争对手的进店数量”一定程度上可以比对反映出同类产品经营的适应性。如果竞争对手门头和橱窗、灯光都没有大问题，进店率却很低，那么实际上无形中已经给你敲了警钟：这条街针对目标消费群的适应性是否存在问题?当然，也可帮助你在后续该店铺的经营中，对比你自己的进店率，从而切实找到经营上的差距。 “聚客点”是指聚集客流的地点，如：公交车站、地铁站、出租车站、百货商场、大型超市、停车场、休闲娱乐广场、带横道线的十字路口等。聚客点越多，说明人流量就越大，“人气”就越旺。肯德基成功开店的原则是：“努力争取在最聚客的地方和其附近开店”。3、选择最佳位置研究发现，要找出最佳的店铺位置，首先应区分两类不同性质的商业步行街，一类是“什锦”步行街，即步行街上的店铺经营范围五花八门，各适其式；另一类是专业步行街，即整条步行街上的商铺基本上都卖同一类商品，如服饰一条街、电器一条街之类。 “什锦”步行街，最好选取靠近步行街两端的店铺。这个位置的店铺通常客流量大，成交活跃。 专业步行街，最佳位置在四分之三处。专业步行街不宜选取靠近两端的店铺。以服饰一条街为例，购物行为模式研究发现，当一名顾客要到服饰一条街购买鞋服的时候，无论他从街的哪头开始逛，基于货比三家的原则，他极少会在看了第一家店铺之后就动手购买，因为他知道整条街都是服饰店，现在看中的难保后面不会有更合心意的；即便是真的对那件衣服情有独钟，往往还会在后边别的服饰店里再看到同样的款式，等比较了价格再决定在哪儿买也不迟。但另一方面，也极少有人非要等到走完了整条步行街之后，挨到了最后一家店才买不可的。通常，消费者都是等步行街走过了四分之三，想想该看的都看过了，该比价的也都比过了，于是决定只要价钱合适便就地购买。所以，对于专业步行街，最佳的铺位是在步行街全长的四分之三的地方。考察规避风险 店铺经营的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、商圈规划等，以规避投资风险。一般需要从以下三个方面加以考察。1、考察商圈规划并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈是布点考虑的地区。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。2、考察租金的性价比不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月销售收入在3万元左右的体育用品店，其月租金在3000元-5000元比较合适，能保证一定的毛利率。3、考察周围环境考察周围环境，要用两种角度来观察，一是商人的角度：什么迹象显示该地点可以创造业绩？该地段的固定人群消费率怎么样？周围有没有被低档品牌包围？其次，从顾客的角度：你会不会到这里逛街？到这里逛街的都是些什么人群？店铺是否显眼？开车经过的人看得到吗? 行人能从人行道上就注意到吗?黄金地段有冷门的角落，次级商圈也有热门据点。专卖店铺的选址布局不仅仅只涉及店铺位置的确定，还涉及店铺经营成本，品牌经营策略，以及铺面风水等多种因素，是一个复杂的系统优化问题。本文章内容属部分观点仅供投资者参考。如何考察服装店铺地址选址要求： 1、渠道要求：人流密集的繁华街道、销售较好的大型商场、步行街等商圈； 2、 区域要求：服饰、化妆品、流行饰品区、大型社区、学校附近或人口密集区； 3、 位置要求：正面或者侧面面对主通道，人流量大，消费者能够第一时间看到店铺或者专柜标志，不可被竞争品牌阻隔； 4、 装修要求：统一形象、统一风格； 5、 面积要求：20平米以上，理想面积在50平米以上； 6、 管理要点：加盟商独立管理。 一般来说，好的店址都有一些共同的特点，可以对下面几个地区做重点考察和选择： 1、商业活动频率高的地区 这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，营业额必然较高。这样的店址就是所谓“寸金之地”。对于服饰业来说，服饰的流行趋势很快，商业活动频率高的地区对店址的选择来说是绝佳的地点。2、人口密度高的地区 在居民区附近开店，人口比较集中，人口密度较高，则人们光顾店铺的频率相对高，生意好做。在这类地区，各年龄层和社会阶层的人都有，会有较多的顾客，对于选择卖哪种款式或类型的服饰比较容易。而且，由于人口的流动量都很大，容易掌握每天的销售额，因此销售额不会骤起骤落，可以保证折扣店稳定丰厚的收入。3、客流量多的街道 折扣店处在这类街道上，客流量大，光顾本店铺的顾客就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还要考虑到一些地形或交通的影响，来选择最优地点。对于一些客流量多，但因为是交通要道，客流都是上下班的地方，则不是折扣店址很好的选择。4、交通便利的地区 只有交通便利，顾客才愿意光顾。一般来说，附近有汽车站，或者顾客步行不到20分钟的路程可以到达的店铺是最好的。5、人们聚集或聚会的场所 如在剧院、电影院等娱乐场所附近，有时会吸引那些休闲娱乐的人到店里闲逛，就有更多的成交机会。只要能购进款式独特的流行服饰，人们就会因在别的地方买不到而买下它。而且光顾这类娱乐场所的大都是年轻人，他们追求时尚的心理很强，所以，在这些地方开一家时尚服饰店，会吸引大批追赶潮流的年轻顾客。另外，在学校附近以及人气旺盛的旅游景点开店也是很好的选择。6、服装店铺聚集的街区 对于服饰这类选购性商品，若能集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客。因为经营同类服装的店铺很多，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择。 一般来说，具有两个以上条件的地区就是好的地点，如果能全部具有，则是最佳的店址。但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。店主不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。一般只要开店构想对了，都是高投入高回报，所以要舍得在店址上投资。 其实好店址的高租金并不是一天两天形成的，它是房东和租主在长期利润分成较量中形成的契约，租金高到商户无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。可见，只要经营有方，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会大大超过租金。 因此，与其开个大店铺，不如选个好店址。当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险。俗话说：“没有金刚钻，就不要揽瓷器活”。如果实在是初期资金不足，且其它地区也还有好店址，只要能经营得当，也一样有利可图。 店铺营销的魅力 从消费者购买偏好和习惯来看，越来越多的消费者是在商场看到商品后才做出购买决定的。市场调查显示，不少人进商场是随便逛逛：836的消费者是非计划性购买，916的消费者是到了店铺才决定购买商品的。 店铺营销并非新的发明，它只是以前人们在策划广告活动时，注重了电视、报纸等大媒体的宣传，仅将店铺营销视为最末端的营销工具。然而，从目前的市场现状看，某些特性的商品（如服装和日用消费品），有时候反而需要以店铺营销作为主要传播活动，更能刺激消费者的购买欲。 店铺营销首先面对消费者的是店面广告，尤指门头广告和店堂内灯箱广告。以前店面广告只是占据零售点固定的位置，作为传达的工具而已。可现在，店面广告已不仅是传达信息的工具，还能担负诱导购买的重任。 店铺营销还包括商品陈列和音乐的配置。所谓的商品陈列并不是把几箱商品往商店的过道或门口一放就万事大吉了，而是要使这堆商品活起来。品牌折扣服装，应该根据服装特性来设置特殊的广告柜以吸引消费者对服装的购买欲望。 拒调查研究显示：70的人喜欢在播放音乐的店铺购物。但并非所有音乐均能达此效果，柔和而节拍慢的音乐在店铺播放时，使销售额增加40，但节奏快的音乐反而使顾客在店里流连的时间缩短而购买的物品减少。 包装广告节省陈列广告费却效果显著。店铺营销还包括POP陈列、店内海报、折价券、人员推荐展示、柜台上样品展示，甚至商品包装本身的陈列与展示也能起到很好的店铺传播作用。 有效的店铺营销必须能够引起消费者注意，让顾客的脚步停留在自己的服装前，提起其兴趣，激发购买欲望，重新记忆服装，最终采取行动，这是店铺营销的终极目标。店铺考察报告2007/12/02 14:31时 间：2006年04月27日地 点：南京西路重点考察店铺：ZARA ESPRIT 具 体 情 况：ZARA 这个店位于恒隆广场对面街口，地理位置不错，可是门头的布置并不显眼，对原有的门的造型没有改动，只是主入口上方处有一个白色金属包边的“ZARA”的英文LOGO。在我看来有点过于简单，而且没有设计感。 店内总体以黑、白两色为主。一楼空间较大，可由于内部结构复杂柱子较多，再加上道具（特别是中岛）的布置比较密集，以致于整个货品的陈列显得有些杂乱、随意。但由于店内简单的色调调节起来使整个环境有所缓和；二楼的布置相对则显得更为清晰、明确。从楼梯口上去整个区域基本呈一个“回”字形客流导向。男装部的道具以黑色为主，在分区上也比较清晰，前面是休闲类服饰区域，在道具的材质上加入了一些金属元素如不锈钢中岛龙台，使色调轻快一点，增加了活力；后面是正装区域，如西服、衬衣等，黑色的则显得比较稳重，大方。店内的道具造型都比较简洁、大方，线条感强，属于简约风格。 店内柱子的处理方法也基本分为两种：1.在柱子上贴海报；2.在柱子上贴镜子。不过镜子的高度不统一（有的落地有的又不落地），但镜子四周用木条包边的效果不错，与店铺的整体风格很协调。 店内的层高不高，有的地方很低以致于让我有时感到空间上有点压抑，所以我想店铺在装修时也考虑到这个因素因此顶部没有采用拉平的形式，而是能高的地方就高。但是店内也在顶部做了些造型来进行区域划分。 店内在灯光的处理上整体显得比较柔和。灯具的造型也比较简单，以暖光为主，与店内的布置搭配起来显得很有档次。 这个店给我的整体感觉还是不错，造型简约但不失经典，材质的选用和灯光的搭配烘托出一种高贵、大方的气氛。 SPRITE ESPRIT的店面位于梅隆镇广场的侧面，门面的造型以及橱窗的布置比较简单，但大红色“L”型的门楣造型与白色的LOGO搭配起来很醒目，而且在视觉上给人一种很清爽的感觉。 店内的布置整体给我的感觉比较清晰、简洁。道具的形式很多样化，边场架有背板内嵌挂钩凹槽的，有组合框架式的等，中岛等其他道具的形式的种类也比较多。在色彩的搭配上明亮，多以红、白两色为主，显得很有活力，与该品牌给我的印象很一致。 一楼以男装，因此在布置上也比较简洁、明了。整体以楼梯为中心围成“U”字型，对客流有很好的引导作用。在道具上多用浅色木质层板，清新雅致；灯光分布也比较简单，基本是筒灯和轨道射灯。二楼主要是休闲女装以及一些配饰，而且面积比较大，在布置上也比较活泼多样，区域的划分明确，有主题性。特别是顶部有一组一组的小水晶吊灯，很华丽、炫目，让女孩有种置身童话故事里的感觉。三楼以职业女装和一些较成熟的服饰为主，因此在布置上也比较简洁，以黑、白两色为主，设计简约，给人以高雅、理性的感觉。总 结：另外我们还看了ONLY 、VERO MODE等品牌的店铺，整个看下来与我们自己的门店比起来，美特斯邦威的店铺设计比较平民化，具有亲和力，而且在陈列方面主题性更强。对一般大众消费者更有吸引力。但象ESPRIT、ONLY等品牌的店在设计上更简约，但是给人更清爽的感觉。但是在布局方面更多样化，节奏感较强，在男女装的分区上特点鲜明男装以清爽、简单为主，而女装方面则有更多女性化的设计，有些许的华丽感。而我们的店则显得比较中性，而且在色调方面不够明快。下面是赠送的两篇散文欣赏，可以仔细阅读，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！脚下的时光不知走过多少地方，不知看过多少风景，不知听说过多少轶事；不知经历过多少岁月，不知邂逅过多少良人，不知变换过多少心情；不知理想的未知是否在前路等待题记：蒲公英悠悠岁月，时间苍苍！(文章阅读网： )在这繁花似锦的青葱岁月里，我们不断的接受新鲜的美好事物，不断的享受科技发展所带来的高品质生活；我们总是随大流的，去跟风一些前卫潮流的思想；然而，很少有人去整理那些过往的断壁残垣！我走过很多地方，但是同样的，我也有更多的地方没去过！我渴望走遍地球上每一寸土地，我期许世界上每一个地方的人都善良！从踏入社会的那一刻起，我就觉得人应该是自由的；应该去做自己喜欢的事，看自己喜欢的风景，爱自己喜欢的人；一切都那么单纯，完美！然而，现实的世界告诉我；理想的丰满一定要遇到拥有相同理想的另一半！我喜欢珠海，一个美丽的花园城市；我喜欢那里的天气，没有北方的寒冷；四季如春的温度感觉非常惬意，不用担心换季带来的差异！走在市区的街道上，绿化的花草树木被园丁修剪的井然有序；形态各异的花卉搭配得格外美观！尤其是除过草之后的绿地，泥土的芬芳与绿草的清新扑鼻而来，有一种身处大草原的感觉，使人心旷神怡！我时常一个人发呆，散步；看着过往的人群，车水马龙的街道；也时常去繁华的街巷，拥挤的商业中心；感觉这才是生活，正因为世界有了这么多事物的陪伴，才使我有了对美好生活的向往与喜悦！珠海的夜，很美；到处灯红酒绿，一派歌舞升平的祥和；每当夜幕降临，才是广东因有的生活的开始！溜冰场，酒吧，迪厅，大排档等等等等；我很庆幸在这里认识了很多人，他们教会了我很多，也帮助了我很多；我们都是来自五湖四海，为了同一个目标而聚集在一起的年轻人；我们时常出去聚会，嗨皮；但等到散场后，又回到了应有的孤寂！白天，可以去渔女，公园，九州城，免税店等等都是不错的地方！人常说，一个时代会有一个时代的代表；而我在这个曾经为之奋斗的地方，也时常会想起曾经相识的人，走过的地方，看过的风景；有时候，听着当时的流行歌曲，也会感伤；也会自嘲一笑；还有那公车到站的粤语提醒，还有那想见却永远没见的人；一篇篇，一幕幕久久回荡在脑海；早晨的肠粉，中午的餐饭，下午的炒粉，晚上的烧烤；好像味道还回味在口中一样！人，只有在对自己真诚的人的眼里，才会感觉到亲切；而我，也着实喜欢这座城市带给我家一样的温暖感觉！在这短暂而悠长的时光里，我成长了很多，也磨砺了很多；正是因为思想的成熟，阅历的增长，我选择了离开；去寻找属于自己的新的天地，新的开始，新的征程！其实，无论走过多少地方；都不重要！重要的是你从中得到什么！知识！阅历！思想！每个人，在人生的道路上；难免遇到挫折困苦，也难免会因为一些因素而错失机缘！不可能因为一时的艰难险阻而放弃将要来临的幸福！也不可能因为一时的过失而自暴自弃颓废一生！人，应该用豁达的心态来迎接下一秒的新鲜时光；而不是沉溺在上一秒的懊恼当中！每个人的路，都在自己的脚下；只有自己醒悟才能把未来的路走好，反之只会让错误延续到未来，从而影响以后的健康生活！即便曾经的时光再美好，那也只是人生道路上的一段插曲；没必要去纠结当时的愕然，愚昧！就像我，从来不对上一秒的事情产生情绪一样！一切都是恬淡的样子，顺其自然比什么都好！对于未来，只要真诚的去善待身边的所有；我相信，未来的时光，也该是你想象的模样！蒲公英2015.12.13家乡的茶籽林坐落在戴云山脉西麓的高才坂，属亚热带季风气候区，夏无酷暑，冬无严寒，日照充足，雨量充沛，山区丘陵满地尽是红壤土，非常适宜茶籽树的生长。高才坂种植小果油茶有着悠久的历史，是远近闻名的茶籽油之乡。家乡高才坂，一年四季茶籽林郁郁葱葱，枝繁叶茂。村头的亭后坑、银珠垄、赤土岭、牛脊崎，村尾的庵墘头、虎坪林、下淂，村庄对岸的牌匾山、坑里、墘头、下坋、坑柄里等等，山坡上，山坳里，道路边，田边地头，屋后山边，漫山遍野到处是一片连着一片的茶籽林。那里是我儿时与伙伴们捉迷藏、摘茶苞、采茶菇、捡茶籽的地方。每当春风拂来，几场淅淅沥沥的春雨之后，唤醒沉睡了一个冬季的茶籽树林。老茶树开始发出新枝，抽出嫩芽，嫩芽吐露出嫩红嫩红的叶片，转眼间，嫩红的叶片又变成稚嫩的绿叶。整片茶籽林绿浪涛涛，层层叠叠，在家乡群山环抱的山腰上，形成一道翠绿的屏障。清明节后，儿时的我常与伙伴们在嬉戏玩耍的同时，十分注意寻找茶籽树梢上的“茶苞”，这是一种生长在茶籽树上的果实，果熟时表面会脱去一层薄如蝉翼的白皮，淡绿色的形似胖胖的寿桃，中空，果瓤可以食用，果肉脆而汁多，清甜爽口。“茶苞”是儿时伙伴们最喜欢的果实，从茶籽树上摘下，在袖口上来回擦几下，脱去表层酥松的外皮，馋猫似地往嘴里塞，津津有味地品尝着大自然恩赐的美食，这是我与伙伴们喜欢到茶籽林玩耍的原因之一。秋季来临，茶籽树上挂满了青色中夹杂着褐色的茶籽果，茶树枝被压弯下垂，这是