某县加快建设可行性研究报告.doc

项目可行性研究报告蓬安东风房地产开发有限公司（东风未来城项目）第一部分：宏观经济状况研究1.1蓬安县区域经济状态1.1.1蓬安县概况蓬安为南充市辖县地处四川盆地东北部，嘉陵江中游，介于北纬30443117，东经1061010641之间，东与营山、渠县接壤，南与岳池、广安相依，西与高坪、南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约22.1公里，南北长约61公里。幅员面积1334平方公里，耕地面积54.9万亩, 地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。一般海拔在500800米之间。蓬安全县辖15个镇、24个乡、597个行政村，总人口71.07万人，其中，农业人口60.5万人，非农业人口10.57万人。1.1.2蓬安县经济发展状况经济指标单位20052006200720082009人口数量万人68.168.869.471.0771.1国内生产总值亿元29.5434.6745.2262.8663.18人均GDP万元0.540.630.830.981.03全社会固定资产投资亿元13.8816.9220.132.650.94地方一般预算收入亿元0.760.921.141.321.72城乡居民居民储蓄余额亿元27.7531.6536.1857.1168.94规模以上工业企业实现销售收入90.55亿元、增加值27.56亿元、入库税金1.26亿元、利润1.86亿元，同比分别增长46.8%、31.6%、52.1%和23.3%。蓬安农村经济持续发展，全年粮食总产34.41万吨、油料作物总产3.33万吨，新增出栏生猪10万头；水果总产8500万公斤；产茧132万公斤。培训农民工2.18万人次，输出劳务20.6万人次，实现劳务收入12.8亿元。全年农民人均纯收入4918元，增加725元。蓬安有石油、天然气、砂金等，能源充足、电力资源丰富，现有装机容量8.61万千瓦，年发电量4.2亿千瓦时的马回水电站，正在建设中的有装机容量15万千瓦时金溪航电枢纽工程。1.2蓬安县城市建设规划城市发展方向蓬安现制定了到2020年城市人口达20万人，2050年达到30万人，城市用地规模达到2007公顷，人均用地100平方米的城市远景发展规划。推出了城市向西和向南发展，成为产业结构合理、环境优美、交通便捷、生活居住和工作方便的现代川东滨江丘陵城市，形成以“龙角山”为屏障，以嘉陵江为“蓝轴”，以建设路、周河路、沿江景观大道为骨架的分片式组团空间结构的具体建设方案。 蓬安城市发展方略：调整、疏散旧城西跨南延，二桥的修建连通锦屏，大力提升城西发展 城市总体布局结构三区周口片区锦屏片区河舒片区七大组团锦屏行政文化组团锦屏旅游生活组团旧城中心组团城东组团城南火车站组团河舒工业组团河舒生活配套在抓好主城区发展的同时，大力推进城镇化进程，加快小城镇建设步伐，促进城乡统筹协调发展。一是坚持重点场镇优先发展。已经建成河舒镇和锦屏镇县城的两大“辅助区”。以省、市、县试点小城镇发展为重点，两年来在试点小城镇新修道路5条，总面积6万平方米，完成投资1300多万元。二是加快新农村建设步伐。打造了全国十大知名乡村中坝乡中坝村、享誉全市的河舒镇桃花村、桂花村、相如镇团堡岭村、金溪镇沈家坝村等示范新村。整体评述：总的来说蓬安城镇化建设却比较落后，经济社会潜力仍然没有被完全发掘，与其它相邻城市比较有一定的差距，但这意味着其提升空间较大，预计在今后5年到8年里都会高速向前发展，经济总量和能力将会有大幅提升，逐步缩小与其它同等城市间的差距。目前蓬安已建立比较完整的城市发展规划，产业布局及城市功能发展目标明确，为指导蓬安城镇化建设打下坚实基础，对进一步的经济发展创造了有利条件，具有很多发展机遇:旅游、服务、商业经济城市生活配套房地产开发及建筑第二部分：房地产市场研究2.1宏观房地产市场分析2.1.1整体房地产市场特征目前房地产市场仍呈现高速增长态势，局部房地产市场过热；二、三线城市化处于高速发展期，房地产投资增长较快；房地市场供需相对较平稳；房地产价格增长过快；房地产消费的非理性因素比重增大，局部市场出现一定泡沫。2.1.2房地产市场宏观控调由于房地产市场价格上涨幅度较大，在一定程度上影响到经济安全以及民生，目前政策对房地产市场的调控加强。近期调控政策措施：恢复二手房税率；取得预售许可证前禁止一切变象收定行为；提高二套房贷利率；停止三套房贷；房产交易实名更名制。2.1.3宏观调控后房地产形势分析房地产保持良好的持续发展态势。为稳增长调结构促消费，刺激经济的发展，国家将延续执行适度宽松的货币政策。房地产作为国民经济的支柱性产业，带动相关6070个行业的发展，国民经济依赖于房地产业的现状短时间内难已改变，房地产行业能够保持良好的态势持续发展。 调控后会刚性需求会得到释放。新政对投机型消费有很大抑制作用，但对于自住和改善型需求则会产生一定的反向刺激，因为历年来政策调控都是越调控越价格越涨，民众对于房地产价格的认识有所改变，会抓住机会出手。由于投资渠道狭窄以及房地产的增值、保值、抗风险能力强的特性仍使房地产作为投资的首选和抵御通胀的主要手段。 目前的政策措施对部分人群和项目的交易限制，而对整体房地产市场不会有太大影响，强有力的住房需求将使房地产平稳地上升。 2.2区域房地产市场分析2.2.1房地产投资状况随着蓬安经济、社会的不断发展市场需求有较大增长，房地产投资开发量呈跳越式增长，房地产市场处于发展阶段的高速增长期。2.2.2房地产价格状况由于开发水平低，蓬安房地产价格一直处于低位，随着开发理念的转变，开发档次及水平提高，房地产价格大幅上涨。2.2.3区域房地产市场分析住宅产品分析产品价格多层住宅价格：区间在25003800元/平方米；电梯价格：29003700元/平方米左右产品总体规划状况 总体规划有了较大提升，都力图建立各自的特色。产品户型状况 平层为主，带屋顶花园； 三房两厅占主导地位； 主卧室带凸窗；少数项目户型带入户花园。产品配套状况近期新开项目配套都有了较大提高，但投入及要求都不高；缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。商业市场分析蓬安目前商业地产还处于发展期，商业形态较为单一，商业分布较为分散，商业物业整体租价水平相对较低。由于城市规模的限制，整个城区在规划上就不可能出现比较规则的商圈。所以我们大致分为以下几类商圈：类商圈是指以老城区五星花园为轴线而形成的狭长型以零售业为主的商圈：磨子街：属蓬安传统老商业中心，和其它城市传统商业中心一要因为物业老化、消费档次难以提升，逐步被临近新建商业街取代，受习惯性消费影响，但其人气还是比较隆重；建设中路：该商圈内主要集中的是服装鞋帽、品牌专卖店等零售商品，消费环境较好；以相如广场为中心的城市活动休闲商业区：该辐射区域，餐饮娱乐业态相对较集中。五星花园至建设路沿线临街商铺租金水平普遍较高，集中在40100元/月之间，相如广场周边商铺租金水平也较高为3060元/月。类商圈是指低档位商品零售、专业卖场和市场为主的商圈。该商圈内业态门类复杂，主要集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。主要功能是对类商圈进行有效补充。而以服装、小商品等零售类而言，商品档次较低，吸引不同层次的消费群体。类商圈是指以道路为中轴，由居住区围合而成的区域，包括社区商业，提供配套服务为主的商业形态。这类商圈数量多而分散，商圈内业态种类以配套服务为主，大多数是以临街商铺的形式出现，通常规模不大，档次参差不齐辐射范围较小。主要商圈及店铺概况商业业态比较混杂，其中服装、餐饮娱乐业态相对集中服饰专卖：集中在磨子街其品牌档次为中、下档居多，建设路临街主要为高档品牌通讯产品专卖：建设中路，其中商铺面积多数集中在50100平方米左右建材专卖：抚琴路休闲娱乐：相如广场周边社区商业尚处于原始自发阶段由于蓬安城市半径小，居住区主要集中在老城区，配套环境差、街道规划杂乱，规模的社区商业及区域商业中心难以形成。蓬安房地产市场分析现阶段房地产开发热点在城东由于城东的地利条件优越，城市空间向城东拓展，基础配套向该区域转移，使城东成为当前蓬安房地产开发的热点区域。价格上升快2008年至2009年，蓬安房地产价格上涨近较快，市场供给明显满足不了需求。消费心理日趋成熟消费者的传统保守思想开始瓦解，价值取向发生变化，消费心理及消费行为日趋理性与成熟，消费时除考虑价格、地段位置、环境、户型等基本因素外，也关心项目的品牌、配套、文化内涵、绿化、物管等深层次因素，除考虑房子居住功能以外的人文因素。产品开发由初级到中高级过度，多层向小高层、高层过渡随着城市发展需要，也因地价的不断上涨，向天空要土地的开发时代必然导致高层产品成为市场主流产品。消费需求开始趋向多元化本地居民家庭观念浓厚，两代、三代同堂的现象很普遍，购买商品房时往往从大家庭角度考虑。随着年轻人观念的转变，开始考虑脱离大家庭自营小家的打算，同时投资需求的变化必要求对产品也要开始走向多元化。紧凑实用型小户紧缺80平米的两房及100平米以下的三房等紧凑型户型严重紧缺。蓬安房地产投资机会分析1、地方经济及居民购买力持续增长为房地产的发展创造良好经济环境蓬安经济发展逐步进入快车道，城镇化步伐加快；城镇居民的收入大幅增加，蓄积了很大的消费能量。2、目前房地产市场供给不足截止目前蓬安县主要在售楼盘为：紫苑、相如公园1号、东风未来城，市场供给总量约40万平方米，而蓬安县的城市化水平较低，未来3-5年将是一个快速发展的时期，该供给规模满足不了市场需求。3、需求强劲由于2007年到2008年房地产开发处于低位水平，蓬安房产蓄积了巨大的消费需求，2009年将是一个消费暴发的时期。第三部分： 项目可行性研究3.1 项目概况项目位置：城东大道；项目指标（估算）占地面积：128.1亩总建筑面积约：220000平方米容积率：2.39 绿化率30.4%产品类型：住宅：多层，高层项目优势：临近相如文化公园，景色优美；是居家、生活的理想位置。3.2项目可行性研究结论:产品仍然太单一、有社区配套缺少精耕细作由于开发水平低劣,所以蓬安县房地产产品的品质有较大的提升空间,项目在几个在售楼盘之后入市，在规划和产品设计上容易建立起一定的优势，为销售创造良好的硬件条件，从而取得市场竞争优势。市场需求强劲城市远景发展规划：2020年城市人口达20万人，2050年达到30万人，城市用地规模达到2007公顷，人均用地100平方米。目前蓬安房地产市场有效供给仅40万平方米，远远满足不了城市化扩张的需求，项目