地产公司财务报表分析报告——整合.docx

保利公司财务报表分析报告2012-2014年度 组名：Dream High 撰写时间：2015.032015.06摘要本文以质量分析为核心，以保利集团相关背景资料和20122014年三年的年度财务报告为分析对象，采用水平分析法、垂直分析法、比率分析法以及项目质量分析法等多种方法，对保利集团的财务状况、经营成果和现金流量进行系统分析，评价其盈利能力、偿债能力与运营能力，旨在对保利集团的管理质量进行剖析，发现其中的问题并提出修改建议。在利润质量分析中，本文由利润结构内在质量以及利润形成质量构成，综合说明保利集团利润质量情况；在所有者权益质量分析中，本文对所有者权益变动是“输血型”还是“盈利型”的变动作出判断，并对股权结构变化和股利政策的持续性、稳定性进行了分析；在资产质量分析中，本文揭示了保利集团的整体规模、结构情况，并着重于不良资产以及盈余管理倾向等的分析；在现金流量质量分析中，本文分别从经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流以及筹资活动产生的现金流的整体质量做出评价。最后在上述分析的基础之上，对保利集团做出了管理诊断以及对其未来几年发展前景做出了预测。关键字：保利集团,质量分析,管理诊断,前景预测目录1、背景分析61.1宏观环境分析-PEST分析61.1.1、政治因素61.1.2、经济因素61.1.3、社会因素71.1.4、技术因素71.2、行业分析81.2.1、行业特征分析81.2.2、行业内竞争分析81.3、公司分析91.3.1、经营业务91.3.2、发展沿革101.3.3、实际控制人111.3.4、发展战略121.3.5、2012-2014重大事项132、杜邦分析153、利润表质量分析163.1 利润结构分析163.1.1 利润形成质量分析163.1.2 资产增值质量分析193.1.3 现金获取质量分析203.2 利润形成质量分析213.2.1 核心利润形成分析213.2.2 投资收益的形成分析-合并和母公司274、所有者权益表变动表分析274.1 区分输血型或造血型变化274.1.1 关于会计核算的影响274.1.2 股权结构变化分析284.1.3 股利政策连续性和持续性分析285、资产负债表质量分析295.1经营资产分析295.1.1货币资金分析295.1.2商业债权分析315.1.3存货分析335.1.4 固定资产质量分析355.1.5无形资产分析385.2 负债分析386、现金流量表分析396.1 总体结构分析396.2 经营活动现金流量分析406.3投资活动现金流分析416.4 筹资活动现金流分析421、背景分析1.1宏观环境分析-PEST分析1.1.1、政治因素A“国八条”的后续影响 2012年，政府延续2011年国八条的相关政策，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动，但采取了差别化信贷政策以支持普通商品住宅消费。房地产企业纷纷加大营销推广力度的，首置、首改等刚性需求得以释放。一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。B“国五条”政策 2013年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。随着“国五条”政策出台，一手房市场“水”涨“船”高。并且在整个3月，二手房买卖在短期内持续发烧。而城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求。C大部分地区限购政策已取消 2014年各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发投资，部分地区限购政策取消。地产行业的政策环境将持续友好，并存在进一步改善的可能。1.1.2、经济因素A 2012年实行较为宽松的货币政策 央行为应对国内外宏观经济形势变化，于年内分别2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求。商品住宅按揭贷款环境较2011年下半年有较大改善，商品房销售在充足的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下，从3月份开始逐月回暖。B 2013年金融市场面临“钱荒” 2013年6月份，银行问银行拆借利率大幅飙涨，隔夜升至13.44%。时隔半年，13年12月，银行间同业拆借利率再度飙升，7天利率一度逼进10%，质压式回购利率更一度飙升至12%。这对中小型房企而言，影响短期内也将会显现。目前内地大部分房企，尤其是中小房企，银行贷款仍然是其主要融资来源。拆解利率急升，预示着今后一段时间银行的流动性紧缩会超预期，众多房企的银行贷款融资也将可能告急。 C 2014年地产行业资金较为紧张 行业资金来源同比微降，整体偏紧，且信贷支持力度不足、市场利率居高不下。开发资金来源中仅个人按揭贷款和定金及预收款同比减少，导致14年地产的销售情况不是很乐观。1.1.3、社会因素A 住宅潜在需求依旧旺盛 我国城市化进程还处于高速发展时期，加之我国传统文化对自有住房的重视以及社会发展所带来的家庭小型化趋势，大量首次置业购买住房的需求长期存在。B 人们的需求将不断提高 新富阶层的比例不断扩大，以及大量闲置资金的避险渠道将慢慢缩小。高端住宅会成为首选目标，并且将从最初单纯的高昂价格，逐渐发展成为品质、服务、配套、阶层、价格全面提高的市场。C 房地产行业的文化因素现代社会的人们不仅仅追求居住物质环境，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵，购买的生活方式，更是人居文化。这将促使地产商通过倡导和塑造优秀的房地产文化，真正做到为顾客提供独特的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的期望值和满意度，从而提高顾客的忠诚度和美誉度，也为开发商长期发展提供文化积淀和品牌提升。1.1.4、技术因素A 融资方式需要创新 长期以来，我国传统的房地产企业主要通过银行贷款来聚集资金，这种单一的融资模式会危及房地产业的健康发展。房地产企业应与金融机构加强合作，探索新的融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低经营风险。B 开发模式需要创新 面对土地价格的高企，融资渠道的不畅的新形势，开发模式需要创新。目前，一些大型开发商已经开始尝试摆脱资金和土地的资源束缚，强化产品技术和管理团队的制度化优势，从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型，开始尝试商业代建模式的轻资产运营模式。C 建筑节能与建筑高科技 国外的发展经验表明，高新技术的应用不仅大大提升了居住的舒适度和便利性，同时大大降低住宅的日常维护开支，延长了住宅使用寿命，将成为住宅市场的发展趋势。目前住宅产品的竞争已经从规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展。但与国际水准相比，我国住宅节能和高科技方面还有较大的提升空间。地产的未来趋势应将节能与高科技逐步作为企业的核心竞争力。1.2、行业分析1.2.1、行业特征分析（1）产业关联度高。房地产行业的产业链长，与建筑施工、建材、银行等行业具有高度关联性。正是这种高度关联性，房地产行业对国民经济的发展具有重大促进作用；（2）受宏观调控政策影响明显。住宅作为一种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府综合使用土地利用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来保持房地产市场的健康稳定发展；（3）资金密集。房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安装等费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的资金要求；（4）具有消费和投资双重需求。房地产产品不仅是居民消费品，同时也是投资品。正是因为房地产产品具有的投资属性，投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一；（5）项目投资周期较长、程序复杂。房地产项目开发周期一般需要2-3 年，资金周转率较低。项目的开发程序比较复杂，这就要求前期项目选择、设计时需进行充分的论证；（6）业务发展具有较强的地域性。房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环境等具有密切的联系；1.2.2、行业内竞争分析表1.2.2.1 行业内竞争分析-SWOT分析SW1.销售业绩与市场占有率在逆势下持续实现“双增长”；1.在不同城市的扩张过程中市场定位不明确；2.重点区域表现突出，“3+2+X”城市群战略效果持续凸显；2.人力资源结构有待提高，缺乏高水平的管理人才；3.公司严控成本，提升管理效益，努力保持利润率的稳定；3.利润转化成现金流的能力较弱，存在流动性风险；4.低成本多渠道补充资金，保持现金流平衡；4.营销力度不够；5.推广方式和销售模式不断创新；5.经营风格过于激进，扩张速度与收益不协调6.土地储备规模快速增长7.企业形象一直保持良好，获得各利益相关方的高度认可；OT1.公司累计进入全国 57 个城市，进一步完善和深化城市群布局；1.市场规模整体增速放缓、波动加剧,房地产项目开发盈利水平趋势性下降；2.公司海外事业部成立以来迅速推进，取得实质性进展；2.区域市场分化加剧,投资风险加剧；3.公司的标准化工作已完成由“单一技术模块”向“产品线模块”的过渡，并实现分片区管理模式；3.行业集中度不断提升，市场出现扎堆一、二线城象；4.公司主动出击、积极拼抢市场，市场占有率逆市提升 4.房地产行业发展模式面临转变和创新等方面挑战；5.部分城市取消限购政策，销售机会增长5.市场销售低迷、土地价格居高不下1.3、公司分析1.3.1、经营业务 保利房地产集团股份有限公司（以下简称“保利集团”）系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。1993年在保利科技有限公司基础上组建，注册资金16亿人民币。现为国务院国有资产监督管理委员会监管的155家大型中央企业之一。经过20多年的发展，保利集团已经形成了国际贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源投资开发及民爆业务共同发展的业务格局。其中，房地产业是保利集团优先和重点发展的另一个主业，累计完成投资数百亿元，在建房地产项目面积1300余万平方米，土地储备面积超过1500万平方米。目前，保利集团在以房地产为主业的中央企业盈利能力排名第一。表3.1 2012-2014年保利主营业务情况行业名称201220132014主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本房地产开发类68,874,117,682.0043,956,207,029.8392,340,696,050.0062,654,885,423.14109,032,985,627.8374,110,462,069.85其他类31,639,028.2715,874,769.6314,828,145.85329,796.3723,511,438.6512,111,235.08合计68,905,756,710.2743,972,081,799.4692,355,524,195.8562,655,215,219.51109,056,497,066.4874,122,573,304.931.3.2、发展沿革 保利房地产（集团）股份有限公司于1993年创建。保利地产的前身为保利科技有限公司，于1984年一月创立，是集防务产品研发与贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为一体的大型中央企业。1993年至2002年，是保利地产立足广州深度发展的十年；1993年2月9日，经国务院批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司基础上组建，被列为国家计划单列企业集团。同年，完成了对香港新海康公司55%股权的收购，首次拥有一家上市公司。并参股投资广州中信广场项目，是广州市标志性建筑，也是华南地区第一高楼；1994年3月，中信公司与保利集团签署转让保利科技公司的出资协议，当年保利科技贸易业务在“中国500家最大服务企业评价”中名列第26位；1995年，保利地产投资广州保利红棉花园项目，荣获建设部“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号；1996年1月，集团在工作会上强调了各项工作要进一步突出集约管理，狠抓效益控制；1997年，保利地产结算中心成立，实现资金的集中管理，同时为今后对外融资、对内调剂资金余缺打下良好基础，同年，投资四川华龙山庄、新九寨宾馆两个项目，均于1999年竣工；1998年，12月15日保利集团公司划归全国交接办，次年3月10日归属中央企业工委管理；1999年，投资广州保利花园项目、深圳保利城花园项目，分别获得广州“最佳建筑外观整体设计大奖”，深圳“十大明星楼盘”、“十大最具投资价值商铺”。同时，还参股投资“世界第二、亚洲第一”的水族馆上海海洋水族馆项目，该项目于2001年9月竣工；2000年，保利文化艺术有限公司成立。5月，保利集团将100多年前遭列强掠夺的三件圆明园国宝牛首、猴首、虎首铜像抢救回国收藏于保利艺术博物馆，获得海内外的广泛好评，被媒体评价为2000年影响力最大的爱国主义教育活动；2001年，集团实施企业整合资产重组，形成了贸易、文化、旅游、房地产等专业子公司以及上海、香港等地区子公司，中央企业工委监事会进驻集团公司；2002年起，保利地产开始了走出广州布局全国的宏伟篇章。集团公司制定了2002年2006年五年发展规划，提出到2006年底，力争实现集团公司资产翻番、五年再造一个保利的发展目标。3月，集团对广州保利房地产公司进行以国内上市为目标的股份制改造。9月10日，保利房地产股份有限公司在广州召开创立大会暨第一次股东大会，举行了挂牌仪式；2003年，保利集团划归国务院国资委管理，在新的企业整合和资产重组中，形成保利贸易、保利地产、保利文化、保利上海集团和保利海外等五大业务板块的新格局，进一步实现专业化、规模化经营和资源优化配置，有效提高集团整体实力、竞争能力和抗风险能力。5月18日，隆重举行北京新保利大厦项目奠基开工仪式。2006年12月落成，再次创造新的城市标志。8月，保利上海集团公司正式注册成立。保利集团在中国地产业排名第26位；2004年10月，“集团发展与改革座谈会”召开，提出到2020年实现总资产在现有126亿基础上翻两番的目标。12月，保利地产公司荣登“2004年度中国房地产十大品牌”之一；2005年6月，国资委召开“保利集团发展战略与规划评议会”，会议认为，发展规划体现了保利集团“以军贸为立业之本、以房地产开发为兴业之柱，以文化为强企之光”的总体发展思路。7月，科技公司投资控股山西灵石县煤炭、焦炭项目正式签约，标志着科技公司实施“贸工一体化”战略正式启动。2005年保利贸易进出口排名跃居全国企业第63名，并在原总会计师体系基础上，集团公司增设总工程师、总经济师，完善三总师体系。公司提前一年完成2002-2006年规划开创集团历史上最好局面；2006年7月，保利地产（集团）股份有限公司A股在上海证券交易所成功上市。筹集资金近21亿元，上市仅一年市值达760亿元。保利地产公司荣登国有房地产品牌价值榜首，综合实力居全国五强；2007年4月，科技公司第一个国外工程项目苏丹鲁法大桥正式开工。12月，银监会正式批准保利财务公司开业。保利集团资产总额首次突破500亿元（达到551.6亿元），提前跻身央企第二方阵；2008年3月，保利地产综合实力跃居全国四强，荣获国有房地产企业领先品牌三连冠。12月，保利集团荣登中国企业集团纳税五百强，名列第79位。2009年，保利香港实现三次成功配售，融资能力取得新突破。5月,集团公司年底合并总资产1391.6亿元，同比增长62.20%，当年6月提前跻身央企第一方阵。同年，北京新保利大厦被评为“北京当代十大建筑”；。2010年，集团公司建立规范的董事会，集团公司党组改设党委。保利地产年销售额突破600亿元。当年，保利集团获得国资委“2009年度财务决算管理先进单位”称号、 “企业管理进步特别奖”、 “北京市政策性住房开发建设先进单位”称号；2011年8月，集团公司首次荣获国资委2010年度经营业绩考核A级，房地产主业继续保持业内第二位；2012年，集团经营业绩再创新高，主要经营指标连续十二年实现两位数增长，连续两年获经营业绩考核A级，保利地产成为全国第二家销售过千亿的房地产企业，连续三年获得“中国房地产行业领导公司品牌”称号。“保利” 商标被国家工商总局认定为中国驰名商标；2013年3月，保利地产荣登国资委“2012年度央企上市公司综合实力排行榜”十强榜单。12月，集团公司召开改革发展战略研讨会，同年获得国资委“业绩优秀企业奖”；2014年3月，保利文化集团股份有限公司在香港联交所成功上市。在公司发展的十几年里，一直坚持慈善活动，先后对地震灾区捐款，创办爱心学校等，树立了良好的企业形象。1.3.3、实际控制人 表1.3.3.1 保利实际控制人 单位：亿元 币种：人民币名称 中国保利集团公司 单位负责人或法定代表人 张振高成立日期1993年2月9日 组织机构代码 10001288-5 注册资本 20主要经营业务军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发、民爆器材生产与爆破服务等五项业务。 未来发展战略中国保利集团公司致力于发展成为在主业领域保持或取得行业领先地位、管控能力强、公司治理优良、国际化程度高、具有可持续发展能力和高度社会责任感、进入世界500 强的大型企业。 报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况间接持有保利置业集团有限公司（00119.HK）47.4%的股权；直接和间接持有保利文化集团股份有限公司（03636.HK）63.69%股权；间接持有贵州久联民爆器材发展股份有限公司（002037.SZ）30.26%股权；直接持有新加坡星雅集团（Straco Corporation Limited（SCL）22.46%股权。经营成果和财务状况 2014 年实现营业收入1605 亿元，利润总额219 亿元，净利润158 亿元。截至2014年12 月31 日，总资产5467 亿元，净资产1244 亿元。2014 年经营活动产生的现金流量净额-115 亿元，期末现金余额636 亿元。 备注：以上财务数据均为未经审计数图1.3.3.2 2014年公司与实际控制人之间的产权及控制关系图1.3.4、发展战略 保利地产长期以“三个为主、三个结合”为基本发展战略，即“以房地产为主业、以中心城市为主、以普通住宅为主”和“扩大经营规模与提高开发效益相结合、开发性收入与经营性收入相结合、资产经营与资本运营相结合”。 保利地产将中国经济与房地产行业的发展方向和行业特点与企业自身的情况相结合，在2010年提出了要将规模与效益相结合，灵活应对市场调控。保利地产在房地产开发业务上已具有明显优势，这些优势来源于核心竞争力，而核心竞争力又包括企业的市场管理、资源获取能力，这体现于市场研究、投资分析、项目策划、资金及徒弟的获取等各环节；核心竞争力同时也包括产品设计、创造能力以及质量控制、成本控制、进度控制、市场营销、销售能力等各环节，这些优势使得保利地产坚持采取核心竞争力战略，不断提高行业竞争能力。 此外，保利地产的产品生产数量大，形成了规模化经营，降低了产品的单位成本；较高的管理水平使得产品质量不断提高，资源消耗不断减少，使公司运营成本降低。这些因素说明了保利地产持续坚持成本领先战略。下面是对保利地产2012年到2014年的公司战略的详细分析：2012年，销售方面，公司坚持普通住宅产品定位，加大中小户型产品的推售力度，且公司重点区域表现突出；投资方面，公司坚持以一二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则。可以看出公司在2012年主要以“降本增效”为主要战略，持续推进集团采购，使保利地产在产品质量和成本上占有优势地位。2013年，保利地产仍定位为成长型企业，围绕“三到五年再造一个保利地产”的发展目标；继续坚普通住宅为主的产品定位，坚持快速周转经营策略，力争市场份额有增加；继续坚持等量拓展原则，完善一二线城市布局的基础上，稳步开拓三四线城市，保利地产的区域布局更加完善，可以得出在2013年，保利地产的经营战略重心由效益转为以规模为重点。2014年，保利地产坚持以发展为主题，以经济效益为中心，坚持规模经营，坚持快速周转，稳中求进，持续提高品质，提高持续发展能力，与2013年相比，公司始终坚持等量拓展原则。但是由于2014年房地产市场整体处于低迷状态，公司虽然依旧主动出击、积极拼抢市场，创新推广方式和销售模式，但是在开发投资方面，表现较为谨慎，实行以销定产的原则，审慎控制开工节奏，采取了差异化拓展策略、优化了投资结构，使得保利地产在整体低迷的房地产市场中营收和盈利规模稳步提升，利润率也保持稳定。1.3.5、2012-2014重大事项 2012年2013年2014年2、杜邦分析表2.1 2012-2014年杜邦分析单位：元201220132014销售净利率9.15%12.85%13.05%资产周转率0.49 0.33 0.32 总资产净利率4.47%4.20%4.19%权益乘数4.07 4.09 4.20 权益净利率18.22%17.16%17.60%根据表2.1数据显示，权益净利率总体有略微下降，主要是由总资产净利率的下降导致。虽然销售净利率连年增长，起到积极作用；但由于资产周转率下降幅度超过销售净利率，因此总体呈下降状态。根据年报数据显示，较之于2012年，2013和2014年应收账款增加，这反映了公司采取较为宽松的销售政策；同时，由于公司处于扩张期，存货和固定资产规模也随之扩大。因此，我们认为应该适当加速账款回收，防止坏账风险，提高资金使用效率，从而提高权益净利率。3、利润表质量分析3.1 利润结构分析3.1.1 利润形成质量分析A 利润结构和盈利模式的匹配程度根据表3.1.1可知，保利地产在2012年到2014年的经营性收益占核心利润的94%以上，表3.1.2为经营性收益占核心利润的比例以及经营性资产占总资产的比例，可以看出，这两个比例基本都是在95%以上的，且对比经营活动和投资活动产生的现金流量净额，也可以看出经营活动所占用的现金流量的比例是最大的，所以保利地产的盈利模式是经营主导型，且与保利的以经营利润为主导的利润结构是相匹配的。 表3.1.1.1 经营收益和投资收益占核心利润比例年份2012年2013年2014年核心利润13,052,999,499.35 15,431,654,300.21 18,390,278,769.92 投资收益411,368,972.97635,052,586.691,152,793,610.86投资收益占核心利润比例0.030.040.06经营性收益占核心利润比例0.970.960.94表3.1.1.2 利润结构和盈利模式匹配比例2012年2013年2014年经营性收益占投资收益比例96.85%95.88%93.73%经营资产占总资产比例99.48%99.16%99.06%B. 盈利能力分析根据图3.1.1和3.1.4可知，保利的毛利率与核心利润率的变化趋势与万科基本相同，且毛利率与核心利润率的大小与万科也基本相同，说明保利的盈利能力与行业领先水平企业基本相同，且在2013年到2104年万科地产的利润率有较多下降时，保利地产的毛利率下降比率非常小，且核心利润率还在上升，说明保利地产的盈利能力在2103年到2014年相较于万科稳定。虽然保利的毛利率和核心利润率在不断下降，但是毛利和核心利润都是在不断上升的。图3.1.1.1 2012-2014年盈利能力变化趋势图根据表3.1.3可以看出，保利地产明显领先于行业水平。从2012年到2014年，保利的毛利率与核心利润率明显高于恒大、绿地两个个企业，与万科基本持平。但是在2012年到2014年房地产行业毛利率与核心利润率普遍下降的情况下，保利地产的下降幅度较小，在2012到2014年总计保持比较平稳的盈利能力，受市场影响较小。表3.1.1.3 2012-2014年地产行业领先企业毛利率与核心利润率比较年份201420132012毛利率核心利润率毛利率核心利润率毛利率核心利润率保利地产32.03%16.86%32.16%16.71%36.19%18.94%万科地产29.94%14.75%31.47%17.22%36.56%19.57%恒大地产28.53%16.69%29.52%21.21%27.90%19.29%绿地地产27.43%3.03%26.55%18.89%22.92%-0.35%C. 盈余管理倾向如表3.1.4所示，“资产减值损失”项目占营业利润比重一直较小，虽然在2014年比重有所上升，但不存在盈余管理倾向；如表3.1.5所示，核心利润逐年增长，但投资收益保持稳定规模，因此投资收益和核心利润也不存在盈余管理倾向；如表3.1.6所示，营业利润保持稳定增长，而营业外收支净额规模较小且稳定，因此不存在盈余管理倾向。表3.1.1.4 盈余管理倾向分析年份201220132014资产减值损失70,794,150.3259,882,558.32562,538,228.05营业利润13,393,574,322.0016,006,824,328.5818,980,534,152.73比重0.005285680.0037410640.029637639图3.1.1.2 投资收益与核心利润图3.1.1.3 营业利润与营业外收支净额D. 利润的波动性、持续性和实现性利润结构的波动性主要与“公允价值变动损益”项目规模的大小有关，但是保利公司2012-2014年的“公允价值变动损益”的数额都为0，所以保利地产的利润结构波动性很小；由表3.1.7可知，营业外收支净额占利润总额的比例非常小，即由非流动资产处置损益以及补贴收入等一些偶尔发生的非正常损益项目引起的金额所占的比例小，所以保利地产的利润结构的持续性较好。表3.1.1.5 营业外收支净额占利润总额份额表2012年2013年2014年营业外收入189,444,545.43182,283,960.89166,683,258.52营业外支出50,891,907.4287,411,760.92115,394,340.49营业外收支净额138,552,638.0194,872,199.9751,288,918.03利润总额13,532,126,960.0116,101,696,528.5519,031,823,070.76收支净额占利润总额比例0.0100.0050.003如表3.1.1.5所示，2012-2014年已实现损益逐年保持稳定增长，且其规模远远超过未实现损益，因此我们认为保利集团利润实现性较好。图3.1.1.4 利润实现性分析3.1.2 资产增值质量分析资产可以分为经营性资产和投资性资产，通过计算两种资产各自的报酬率，我们即可通过计算出的数值走势初步判断出企业的资产推动收入的能力。如图3.1.2.1所示，我们可以看到保利的经营资产增值情况稳定在5.5%-6%左右。但在2013年有个明显的下降，到14年又有所回升。结合表3.1.2.1，我们可以看到保利集团的资产规模每年都是显著增加的，但是其推动收益的能力，尤其是经营资产推动收益的能力，我们可以通过2012-2014年的狭义营业利润看到，其增长速度明显跟不上经营资产的增长速度。结合背景分析中的PEST分析，我们初步推断2013年是由于宏观环境中严苛的购房政策，企业经营资产推动收入的能力达到了低谷，但随着2014年购房政策的放松，市场回暖，企业资产增值的情况也有所提高。表3.1.2.1 资产增值质量分析情况201220132014投资资产1,168,687,8202,366,438,5923,663,700,592广义投资收益411,368,973635,052,5871,152,793,611经营资产221,922,903,607280,187,797,360336,189,048,233狭义营业利润13,123,793,64915,491,536,85818,952,816,998图3.1.2.1 经营资产报酬率趋势图 如图3.1.2.2所示，企业投资资产的增值情况走势与经营资产类似。但是其波动的幅度不大，属于正常情况。其中值得注意的是，企业的广义投资收益即为投资收益，并且2012-2014年的投资收益份额中，权益法下的长期股权投资收益所占比例最大。图3.1.2.2 投资资产报酬率趋势图3.1.3 现金获取质量分析如表3.1.3.1所示，保利集团在2012-2014年，核心利润产生现金净流量的能力一直欠佳，甚至有恶化的趋势，在2013年和2014年现金应回收金额已经为负，和同口径核心利润相差很多。表3.1.3.1 现金应回收金额与同口径核心利润比例趋势表201220132014经营活动现金流量净额3,092,581,275 -9,754,106,778 -10,458,366,565 同口径核心利润10,506,031,987 12,323,273,142 15,017,336,307 比例0.294362446-0.791519158-0.696419548 经过对资产负债表以及现金流量表的初步分析，我们初步判断造成这个结果的原因可能是由于企业存在不恰当的资金运作行为。在2012年-2014年的现金流量表中，“支付的其他与经营活动有关的现金流量”占到了经营活动现金流出百分之九十以上的比例，可能存在其他活动成了主流活动的情况，而这与公司的战略是息息相关的。在背景分析中，我们得知保利地产相对于其他地产企业来说，一直采取的都是比较激进的企业战略，对土地的购买量一直都很大，所以企业的利润产生现金的能力并不乐观。至于企业投资收益产生现金的能力，如表3.1.3.2所示，2012-2014投资收益产生现金流量的能力是在逐年变好的，通过观察保利集团投资收益的报表附注以及资产负债表，我们可以看到2012-2013年集团的金融资产只有长期股权投资，而投资收益中，权益法下长期股权投资的投资收益占比高达90%，所以在2012-2013年投资收益产生现金流量的能力不是很好，存在泡沫收益的情况。而在2014年，保利集团的金融资产多了可供出售金融资产，投资收益中权益法下长期股权投资的投资收益占比下调至60%左右，剩余的主要部分为处置长期股权投资与可供出售金融资产产生的投资收益，所以在2014年，企业投资收益获取现金流的能力有了显著的提高。3.2 利润形成质量分析3.2.1 核心利润形成分析A营业收入、营业成本按产品、地区分析保利地产作为行业龙头之一，在近年实现了规模及业绩的快速增长。由表3.2.1.13.2.1.3可知，2012-2014年间，房地产销售的业务收入及毛利每年都远远高于保利集团的其他经营业务。因此房地产销售为保利集团在2012-2014年的增长点；2012-2014年保利地产公司覆盖面由最初的15个城市增加到了18个城市，公司坚持以一二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则，建筑面积不断扩大，全国布局不断趋于完善。由图3.2.1.13.2.1.4可看出2012-2014年每年的主营业务收入最大值均出现在中国广州，说明中国广州为其增长点。保利地产盈利状态良好，具有较大的市场需求和发展潜力。表3.2.1.1 2012年主营业务按行业分项表行业名称2012年主营业务收入主营业务收入比例主营业务成本主营业务成本比例毛利率房地产销售66,314,473,691.670.9642,924,152,860.460.980.35其他2,559,643,990.330.041,032,054,169.370.020.70合计68,874,117,682.001.0043,956,207,029.831.00表3.2.1.2 2013年主营业务按行业分项表行业名称2013年主营业务收入主营业务收入比例主营业务成本主营业务成本比例毛利率房地产销售89,289,984,174.940.9761,385,958,590.810.980.31 其他3,050,711,875.060.031,268,926,832.330.020.58合计92,340,696,050.001.0062,654,885,423.141.00表3.2.1.3 2014年主营业务按行业分项表行业名称2014年主营业务收入主营业务收入比例主营业务成本主营业务成本比例毛利率房地产销售105,587,199,135.340.9772,510,318,859.010.980.31其他3,445,786,492.490.031,600,143,210.840.020.54合计109,032,985,627.831.0074,110,462,069.851.00图3.2.1.1 2012年各地区营业收入比例图图3.2.1.2 2013年各地区营业收入比例图图3.2.1.3 2013年各地区营业收入比例图 图3.2.1.4 20122014年保利公司总建筑面积保利地产是近两年内地房企转投港股蔚然成风的情况下，第一家最终选择留守内地股市的知名房企。保利地产对国内房地产市场和证券市场未来的发展有充足的信心，这也一直是保利上市操作的首选。保利地产有望成为国内地产股的新龙头。目前看来，保利地产在打通了资本运作的渠道之后，将有效降低公司资产负债率，财务抗风险能力和偿债能力明显增强。从长期来看，公司资金状况良好、盈利能力较强、开发能力优秀、股东实力较强，具有广阔的发展前景。因此我们建议：（1）抬头看路，在调控中把握机遇房地产行业还是一个新兴行业，在目前行业发展过程中出现的一些不和谐的现象，政府迅速的调控是非常必要而正确的，通过调整结构，引导需求，必将会推动房地产行业的健康发展。同时，房地产运作的信贷门槛和建设门槛也在提高，这对行业规范和大企业的发展是好事，这样可以加速行业的优胜劣汰，使行业更健康。从这个角度讲，对保利地产这样有实力讲诚信的企业是一次挑战也是机遇。（2）低头看地，加大土地储备力度（3）坚持3-5年再造一个保利地产目标不动摇（4）坚持以普通住宅为主和快速周转的开发策略不动摇（5）把握市场机会，逢低吸纳优质土地资源（6）加强成本控制，提升开发效率B三项费用的形成和趋势分析 如图3.2.1.5和图3.2.1.6所示，2012-2014年期间，保利的销售费用率以及管理费用率期间费用率保持在稳定状态，与其他地产企业相比，也差距甚微，可见保利企业2012-2014年的经营状态是趋于稳定的，并无太大的整改与波动。图3.2.1.5 保利与其他地产管理费用率对比图图3.2.1.6 保利与其他地产销售费用率对比图而保利的财务费用率与其他地产相比，一直处于中游水平，结合图3.2.1.8，可以看到保利和万科财务费用率的趋势和其短期借款的趋势是相似的，所以我们可以推断2012-2014年，对大型房地产企业而言，利率的宏观环境是稳定的，而保利的财务费用与其借款规模呈正比变化。图3.2.1.7 保利与其他地产财务费用率对比图图3.2.1.8 保利与万科短期借款趋势图3.2.2 投资收益的形成分析-合并和母公司A. 长期股权投资的形成和趋势分析B 投资收益的“泡沫化”“总结问题4、所有者权益表变动表分析4.1 区分输血型或造血型变化如表4.1.1所示，2012-2014年保利集团所有者权益均为“造血型”，盈利质量较高，企业可持续发展的前景较好。表4.1.1 2012-2014年“造血型”变化201220132014综合收益总额8,438,233,558.38 8,438,233,558.38 12,200,315,103.96 所有者投入和减少资本69,360,776.18 69,360,776.18 -455,033,523.60 合计8,507,594,334.56 8,507,594,334.56 11,745,281,580.36 综合收益总额所占份额0.9918 0.9918 1.3874.1.1 关于会计核算的影响根据2012-2014年报数据显示，无会计政策变更和前期差错更正事项。4.1.2 股权结构变化分析根据2012-2014年年报数据资料显示，保利集团股权结构没有变化。表4.1.2.1 保利集团前十名股东持股情况4.1.3 股利政策连续性和持续性分析如表4.1.4.1所示，2012-2014年保利集团股利发放连续性较强，但在2014年，股利实现性有所下降。总体来说，现金股利的发放可以在一定程度上减少股东对未来收入的不确定性，增强对公司的信心，但会减少企业的内部融资来源。表4.1.3.1 2012-2014年利润分配方案表分红年度向股东分配的利润应付股利分配股利或利息支付的现金每10股派息数（元）（含税）20142,098,570,350.95 228,905,375.03 2,318,495,468.47 2.16 20131,656,014,698.71 4,812,626.00 2,098,570,350.95 2.94 20121,278,890,661.69 6,158,426.00 1,656,014,698.71 2.32 5、资产负债表质量分析5.1经营资产分析5.1.1货币资金分析A.货币资金规模的稳定性货币资金是企业资产的重要组成部分，是资产负债表的一个流动资产项目，包括现金、银行存款和其他货币资金。为维持企业经营活动的正常运转，企业必须保有一定的货币资金金额。20122014年保利公司的货币资金数额在不断增长，公司拥有的货币资产数额较大，说明公司拥有较强的支付能力和应变能力。20122014年保利公司货币资金数额占总资产的比例一直稳定在11%或13%，这说明保利公司日常货币资金规模是较为稳定，接下来我们应当关注货币资金去向。 表5.1.1.1 20122014年保利公司货币资金与流动资产份额 （单位：亿)年份资产201220132014期末余额期初余额期末余额期初余额期末余额期初余额货币资金327182338327401338流动资产总计243118803030243135093030资产总计251219503139251236583139比重97%（13%）96%（9%）97%（11%）97%（13%）96%（11%）97%（11%）B.经营活动产生的现金流量分析保利公司的货币资金占比虽然较为稳定，2012年到2014年货币资金数额的增长幅度还是较为突出的，造成保利集团货币资金变化的原因无外乎经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量以及筹资活动产生的现金流量，从具体原因来看，保利公司经营活动产生的现金流量在持续减少，尤其在2012年度到2013年度期间，经营活动现金流减少幅度较大，而投资活动产生的现金流量净额也在逐年减少，投资活动现金流减少幅度相对于经营活动来讲，幅度较小，同时我们可以看到筹资活动产生的现金流量在逐年递增，由此我们可以看出，导致货币规模增加主要原因即保利公司进行的筹资活动较为成功。表5.1.1.2 20122014年保利公司现金流量 （单位：亿）年份项目2012年2013年2014