2012年开封市房地产市场调研报告.docx

2012年开封市房地产市场调研报告目录一、开封县概况.4二、城市经济发展.41.2011年及过去五年开封县经济运行状况分析.4（1）经济社会保持良好发展态势.4（2）招商引资质量效益明显提升.4（3）集聚区带动能力更加强劲.5（4）重点项目建设扎实推进.5（5）农业生产能力持续提升.5（6）新农村建设呈现新面貌.5（7）城镇基础设施日臻完善.6（8）社会事业全面发展.62.城市发展目标.6三、城市发展规划.61.着力在培育三大支柱产业方面实现新突破.72.着力在推进市县一体化发展方面实现新突破.73.着力在提升集聚区承载能力方面实现新突破.74.着力在加快新型城镇化建设方面实现新突破.75.着力在推动朱仙镇文化旅游开发方面实现新突破.7四、开封县房地产发展形势.8五、开封县在售楼盘调研.91.东方百合.92.祥符春天.93.书香名门.104.帝都花园.115.金源名都.116.塞纳春天.127.水木清华.138.怡景苑.139.鑫福花园.14六、商业分布.14开封县房地产市场调研报告分析一、开封县概况开封县位于河南省东部，黄河的南岸，三面环抱古城开封，距省会郑州市70公里，离出海口连云港500公里，隶属于开封市。全县设15个乡镇，总人口70万人，劳动力资源充足。县政府设在县境中部，距开封市中心仅8公里。开封县的交通条件得天独厚。境内公路总里程471公里，高速公路有连霍高速、大广高速、兰南高速以及郑民高速，并连接有310、220国道，S213、S218、S219、S327四条省道，陇海铁路线穿境而过，交通便利，畅通全国。二、城市经济发展1.2011年及过去五年开封县经济运行状况分析（1）经济社会保持良好发展态势2011年，全县生产总值完成144.24亿元，增长11.9%。财政一般预算收入完成3.56亿元，增长25.1%。社会固定资产投资完成90.5亿元，增长24.2%。农民人均纯收入6408元，增长21.4%。城镇居民人均可支配收入13207元，增长14.2%。社会消费品零售总额完成40.74亿元，增长19.1%。各项主要经济指标均实现了较快增长。（2）招商引资质量效益明显提升2011年全年共签约各类项目112个，其中，亿元以上项目14个，特别是雨润农产品交易国际物流中心项目、朱仙镇文化旅游影视创意产业集聚区项目、朱仙镇生态文化庄园项目等一批重大项目的成功引进，进一步优化了经济发展结构。（3）集聚区带动能力更加强劲2011年，集聚区实现主营业务收入68亿元，完成税收1.5亿元，吸纳就业人口1.2万人，已成为全县经济社会发展的新引擎。建成了四星级黄河迎宾馆、晋开生活区、县人武部综合大楼、公交加气站，实施了县检察院、县第一人民医院、县党校迁建等项目，产城融合发展呈现新局面。（4）重点项目建设扎实推进全县22个省市重点项目共完成投资61.2亿元，占年度投资计划的122.9%。晋开百万吨总氨项目厂区建设和供水工程有序推进，共完成投资47.7亿元，年内将正式建成投产。朱仙镇国家生态文化旅游示范区项目正式启动，运粮河景观工程任务过半，建成了年画博物馆和商贸城。同时，天宸机械加工园、双鱼食品工业园、胡萝卜市场迁建、天时利医药物流二期等重点项目建设稳步推进，项目建设拉动作用明显增强。（5）农业生产能力持续提升粮食总产实现了8连增，再次获得国家产粮大县奖励资金1660万元。投入6500多万元，疏浚治理河道505条，新建、改造桥涵闸295座，打配机井196眼，农业生产条件得到持续改善。市级以上农业产业化龙头企业达到19家，各类专业合作社达到300家，发放农机购置补贴1500万元，新增大型农机具713台，农业机械化率达到81%，农业产业化水平得到持续提升。建成标准化肉杂鸡养殖小区15个，全县规模养殖场达到120个，促进了畜牧产业化发展。全年造林4.39万亩，林业生态县建设得到进一步加强。（6）新农村建设呈现新面貌制定了全县新型农村社区建设布点规划方案，县财政投入引导资金8000万元，整合省市资金2200万元，带动社会资金1.14亿元用于新农村建设。兴隆乡一帖王村、袁坊乡袁坊村、八里湾镇玉皇庙村3个新型农村社区共封顶500多套住房，发挥了示范带动作用。进一步加强农村基础设施建设，2011年修建农村公路37.5公里，新建沼气池2270座，解决了4.9万人的饮水安全问题，实施了7个村的扶贫开发工作，脱贫人口达9000人，群众生产生活条件得到持续改善。（7）城镇基础设施日臻完善认真落实国有土地使用权“招拍挂”出让制度，全年共出让土地2191亩，收缴土地出让金4.1亿元，保障了城市基础设施建设。改扩建了经一路、经二路、纬三路、青年路等道路，实施了祥符大道、青年路供水改造工程，城市基础设施日趋完善。高标准建设了东方百合、塞纳春天等商住小区，总建筑面积达到30万平方米，人居环境进一步改善。（8）社会事业全面发展以落实省、市、县民生工程为重点，持续加大财政投入，用于民生的支出达5.5亿元，占本级财政支出的36%，解决了一批人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。加强保障性住房建设，建成经济适用住房5.97万平方米、公共租赁房165套，国有农林场危旧房改造34户，为困难家庭发放廉租住房补贴63.6万元，改造农村危房800户，进一步改善了中低收入家庭的住房条件等多项举措。2.城市发展目标根据十一五工作总结和十二五工作的整体规划，可以看出，开封县将致力于“市县一体化”，横向向西发展，兼顾南北纵向延伸，在今后五年，实现县城建成区面积达到30平方公里，县城人口超过20万的发展目标。三、城市发展规划据开封县政府今后五年的发展规划，以“市县一体化”方针为指导，开封县将借力市区，打造开封市东部新城区。开封县将依托黄龙产业集聚区优势、交通区位优势和丰富的农产品资源优势，做好煤化工、农副产品、物流三大产业的集群优化发展，实现开封县新的跨越。今后五年，开封县着力在以下五个方面实现新突破：1.着力在培育三大支柱产业方面实现新突破围绕晋开百万吨总氨、龙大植物油、雨润农产品交易国际物流中心等重大项目，大力推进项目建设，着力引进关联企业，迅速拉长产业链条，努力培育煤化工、农副产品精深加工、大物流三大产业集群，力争产值突破200亿元，使三大产业集群真正成为全县经济社会发展的强大支柱。2.着力在推进市县一体化发展方面实现新突破加强与市直有关部门的沟通协调，力争早日完成县府大街西延、经二路北延建设任务，建成直通市区的两条快速通道。积极谋划以开封县为核心的大东区组团式发展，逐步实现县城与市区在规划、产业、新型城镇化等方面的全面对接。县城建成区面积达到30平方公里，县城人口超过20万，努力打造成开封市东部靓丽新城区。3.着力在提升集聚区承载能力方面实现新突破进一步完善投融资体系，拓宽融资渠道，加大基础设施建设投入，打造承接产业转移的平台。努力在黄龙湖综合开发、晋开城市综合体、新型社区建设上取得突破。力争产业集聚区建成面积达到14.2平方公里，年产值突破300亿元，进一步增强对全县经济社会发展的拉动能力。4.着力在加快新型城镇化建设方面实现新突破进一步完善新型农村社区布点规划，以城乡建设用地指标增减挂钩为主要抓手，引导社会资金参与新型农村社区建设，积极探索切实可行的新型城镇化建设模式。有序推进新型农村社区建设，力争五年内建成20个功能齐全、设施完善的高标准新型农村社区。引导人口向城镇转移，城镇化率达到46.6%。5.着力在推动朱仙镇文化旅游开发方面实现新突破围绕“北方历史文化名镇”这一定位，借力开封市国际文化旅游名城建设，加快推进国家生态文化旅游示范区等三个重大项目建设，打造独具特色的朱仙镇文化创意产业集群，努力把朱仙镇建成既有古老文化，又有现代气息的新型中心城镇。四、开封县房地产发展形势开封县城距离开封市中心仅8公里，呈现半包围态势围拢开封市，城市的发展方向也是西、北、南全方位围和开封市区。但是开封市政府主要贯彻“郑汴一体化”方针，主力向西发展，处于开封市区东南角的开封县县城的发展并不乐观。对于房地产市场的发展而言，更是弊大于利，一大部分县城居民会倾向于开封市购房。从目前房地产发展趋势来看，开封县房地产开发处于缓慢发展阶段，新建楼盘不多，总体上集中在县城北部和南部，分布在祥符大道和科教大道两侧，凭借县城南北的纵向扩展，辐射中心城区居民。（1）“十二五”规划的良好发展势头，推动县城整体宏观经济的良好运转，房地产发展的大环境看好。（2）今后五年内，将实现以开封县为核心的大东区组团式发展，县城人口突破20万人，市场容量和人口转移，将为房地产的发展提供一个良好的契机。（3）开封县的房地产发展处于起步阶段，建筑设计、配套设施、景观绿化以及产品设计等都处于较低水平，房地产营销、推广等操作手段也不成熟，无法带动房地产的专业化运作。（4）户型方面，市场需求主要以三房为主，为三房两厅一卫，面积在110130之间，做到两卫的标准，普遍户型面积偏大。两房户型面积在80-110之间。（5）供暖方面，有极个别小区采用地暖的方式供暖。（6）产品形态方面，开封县主流产品还是以多层为主，搭配小高层、高层销售；但是作为高端楼盘代表金源名都产品开始以“高”为主，说明开封县的产品已经开始了“由低向高”的过渡。（7）目前开封县市场投放量比较小，根据现有楼盘的市场消化速度来看，开封县的购房需求还需要进一步扩大。（8）市场产品价格维持在2800元/左右。（9）在此次市场调查中，2012年8月份9月份预计开盘的项目共有5个，颇具有竞争性。五、开封县在售楼盘调研本次住宅地产调查主要针对县府东街、县府西街以及科教大道、祥符大道等周边的9个楼盘展开调研，分别为东方百合、祥符春天、书香名门、帝都花园、金源名都、塞纳春天、水木清华、怡景苑、鑫福花园。1.东方百合项目地址：中学街与科教大道交汇处向北500米路西开发商：开封亨通置业有限公司建筑形态：多层、小高层；项目概况：占地130亩，建筑面积160000，分2期开发，一期已售完，目前在售二期，多层花园洋房19#、20#、21#，准现房，2012年11月交房；面积：主打户型95-136三房；价格：2760元/（五层均价）优惠活动：10家以上团购各优惠1万（团购活动）内部配套：绿化率45，单气双水，水景，喷泉广场，风情商业街，900个停车位，篮球场、网球场；周边配套：文博高中、黎明中学、四高分校、一中、新宇中学，斜对世纪广场、体育场、超市；项目小结：整体属于中高端项目，体量大，形成规模效应。准现房，海派建筑风格，坡屋顶，特色外立面；教育资源丰富；户型一般，置业顾问讲解不专业。2.祥符春天项目地址：园丁路与李太路交汇处开发商：开封县开心一方置业有限公司建筑形态：多层、小高层；建筑风格：现代简约项目概况：占地面积约60亩，共23栋楼，一期1#13#，一期多层2012年8月开盘。外墙三段式，底层为仿石材，25层为瓷砖，顶层为涂料；半围式布局；坡屋顶，买顶层送阁楼，买一层送花园；面积：78.66两房，103108三房，133.34四房；价格：未开盘，开盘日期2012年9月份，价格未出；优惠活动：现正在排号中，1万抵1.5万，2万抵3万；内部配套：绿化率35，单气双水，双重安全门，单元可视对讲系统，红外线防盗系统，深井温泉，活动中心广场；2期规划有儿童、老人活动区；周边配套：四高分校、一中、新宇中学、超市、斜对世纪广场、体育场；项目小结：四面临路，交通便利。项目认筹中，围墙未拉起。销售员态度较好，无代理，自售。项目品质一般，周边现有环境差，道路狭窄，户型一般。3.书香名门项目地址：体育中心对面开发商：开封中瑞房地产开发有限公司建筑形态：多层、小高层；项目概括：占地面积30亩，共14栋楼，10栋多层，4栋小高层；其中，小高层1、2层为临街商铺。多层已售完，现在售小高层（现房），仅剩129、140三房房源，卧室带飘窗，外墙材料为瓷砖；面积：129、140三房；价格：3590元/（均价）内部配套：单气双水，三个大门（一主二次），地下车库，单元可视对讲系统，360度全方位电子监控；周边配套：文博高中、黎明中学、四高分校、一中、新宇中学，世纪广场，体育场、超市；项目小结：整体属于中高端项目，项目周边有众多学校，教育科教有很大优势；地理位置优越，交通方便，但房源品质一般，与价位不契合。主要是现房和科教资源因素在内，现所剩房源不多。4.帝都花园项目地址：科教大道南段，电业局北临；开发商：开封金都置业有限公司项目简介：小区分三期开发，一期多层，一层为车库，二期别墅，均已入住；现在售三期（前期咨询），占地约20亩，共四栋，多层住宅，1层商铺，2层以上住宅；面积：8090两房，90120三房；价格：价格未出，2012年8月底出价格；内部配套：单气双水，地上停车位；周边配套：超市、银行、学校；小结：此项目为本地代理公司销售，置业顾问不专业，讲说一般；小区外立面颜色呈深咖与暗红相接合，用色沉稳大气；小区道路没有采用人车分流；小区有两个大门，一主一次，次门不常开。周边教育资源丰富，商业配套比较成熟，交通方便，三期体量不大，坡屋顶。5.金源名都项目地址：科教大道与园区路交汇处开发商：开封市金源置业有限公司（为银海纺织集团下属）物管顾问：河南建业物业管理整合推广：太格地产咨询建业形态：多层、小高层、高层；建筑风格：新古典主义项目概括：占地100亩，建筑面积19万，共24栋，2栋9层，6栋7层，4栋6层，2栋15层，2栋20层，8栋17层；工程未开建。面积：87.54、90.93两房，109、128、135、138三房；价格：价格未出，前期咨询，开盘日期2012年8月底；配套设施：绿化率40%，双气双水，开封县首个拥有山水景观，商业街，会所，红外线对射系统，社区360度监控系统，单元可视对讲系统，地下车库；项目小结：整体属于高端项目，此项目为代理公司代理销售，销售人员讲说水平较高，小区环境较好。代表开封县目前最高水平，产品品质高；售楼部装修豪华，实力雄厚；人车分流，外立面温和稳重，户型布局合理，坡屋顶，三重檐口，三重建筑腰线，手工文化墙，入户花园。地理位置相对较偏，商业配套不完善。6.塞纳春天项目地址：开封县祥符大道与园区路交叉口开发商：开封市鑫鑫房地产开发有限公司设计单位：北京维斯顿建筑设计有限公司全程代理：河南亿恒项目简介：占地40多亩左右，共12栋，其中8栋多层洋房，2栋小高层，2栋高层。临街5栋，有2层底商铺；配套设施：双水双电（市政供电、自供电）、天然气、地暖、篮球场、网球场、水系假山、室内游泳池、地下停车场；户型：在售二期，8090两房，100125三房；价格：花园洋房2768元/，小高层均价在29003000元/左右，八层三房2877元/，高层均价2879元/；销售进度：1期多层除5#楼余少量房源以外均售完。小高层余少量房源。2期VIP正在排号。优惠活动：总房款：按揭优惠6000元，免三年物业费；一次性在按揭的基础上再优惠2个点；交房时间：一期2012年8月中旬交房，二期今年年底交房；项目小结：此项目为代理公司销售，项目属于中端社区，坡屋顶，全框架、剪力墙结构；项目所处位置较偏，商业配套不太完善，附近没有大型超市，户型一般，采光通风不好；售楼部装修一般，售楼人员讲解详细、到位。7.水木清华项目地址：开封县祥符大道南段（原开封县交警队）开发商：开封豪享置业有限公司项目概括：占地23亩，分2期开发，共11栋多层，6栋临街，5栋不临街，临街有2层底商铺，一楼送花园；户型：107.75两房，131三房，136.34四房；价格：1期1号楼均价2680元/配套设施：双水（温泉水、地下水），天然气，商业街，外墙外保温，中空彩铝双玻璃；销售进度：1号楼在售；临街3栋正在排号，预计2012年8月底开盘；优惠活动：交5000抵1万，交2万抵3万，工程进度：仅1号楼已封顶，其余尚未动工（交警队房屋尚未拆迁）。1号楼预计2012年年底交房，其他2013年年底交房；项目小结：全框架结构，平屋顶，外立面不醒目，地理位置可以，交通方便，附近有学校。项目开发进度慢，销售现场简陋，户型一般，有3名置业顾问，讲解一般，属于开发商自销。8.怡景苑项目地址：县府西街三八岗东50米（原公安局）开发商：开封正大房地产开发有限公司创意设计：开封北方广告设计有限公司代理营销：睿邯策划项目概括：约25亩，6栋小高层，原砖混结构7层，改为小高层框架结构，小区1#临街有2层底商铺；面积：90两房，110、120三房；价格：价格未出，预计开盘9月底；内部配套：自来水、电、天然气一户一表，地下停车场，有线电视宽带网，电子摄像监控和楼宇对讲系统；周边配套：县直幼儿园、实验小学、中学、县医院、银行、超市等；项目小结：此项目为代理公司代理销售，开发商实力一般，项目开发之前没有做好系统规划。建筑形态在原规划上有较大变更。小区体量不大，一个出入大门，绿化率低，内部配套不齐全，售楼部装修一般，售楼人员讲解不专业。但小区地理位置优越，交通方便；商业配套完善。9.鑫福花园项目位置：开封县青年大道与袁楼路交叉口开发商：开封市鑫福房地产开发有限公司项目概括：占地约30亩，共19栋；14栋多层，5栋联排别墅，砖混结构，外墙外保温，多层基本售完；临街有2层底商铺，交通方便；销售进度：多层仅剩4套；目前临街商铺别墅在售，现房；户型：135.19三室（仅剩4套）2230元/；280三层别墅2300元/，商铺4200元/；配套设施