2008年海南三亚泰星公司金色年华房地产开发项目二期工程可行性研究报告.doc

三亚泰星实业有限公司“金色年华”房地产开发项目二期工程可行性研究报告海南*管理咨询有限公司二OO八年四月十六日目录第一章:总论4第一节:项目提要4第二节:可行性报告依据7第二章:项目背景8第一节:项目承建建单位简介8第二节:建设项目的有利条件8第三节:项目建设的必要性10第三章:项目目市场情况的分析13第一节:三亚市旅游市场分析13第二节:三亚市房地产市场环境分析14第三节:项目自身条件分析17第四节:项目周边市场环境分析20第五节:三亚市房产销售市场分析24第六节:本项目利弊分析（SWOT分析法）25第四章:项目方案28第一节:场地选址28第二节:项目设计内容与规模28第五章:环境保护31第六章:土建工程32第一节:主要经济技术指标32第二节:结构设计32第七章:公用工程33第一节:给排水设计33第二节:暖通设计34第三节:电气设计35第八章:管理组织机构37第九章:项目实施进度安排38第十章:营销策略与销售计划39第十一章:投资估算与资金筹措41第十二章:财务效益评价43第十三章:结论与建议46附表 48第一章 总论第一节 项目提要一、项目名称：三亚金色年华海景小区。二、项目建设地点：本项目位于三亚市北面中心位置属主城区，距三亚市城市中心区约2公里车程。项目用地的一侧靠山，山峰清秀，植被极好。地势开阔、平坦。项目用地正面临大东海榆林湾，具有丰富的住居度假元素。项目用地四周已有建成的居民区，是三亚市城市发展的原生地带，拥有千年古井和天主教堂。正在建设的红沙跨海大桥从本项目左则通过，大桥建成后将把红沙地区的旅游资源整合为一体，并与著名的亚龙湾旅游区相连。项目用地一侧紧临公路，是从海口进入三亚和从三亚市区进入亚龙湾旅游区的主要干道，交通进出入情况良好。三、项目开发商：三亚泰星实业有限公司四、项目开发商法定代表人：童石军五、项目性质：海景小区。六、项目概况：本项目定址于三亚市北面中心位置属主城区，距三亚市城市中心区约2公里车程。项目用地的一侧靠山，山峰清秀，植被极好。地势开阔、平坦。项目用地正面临大东海榆林湾，具有丰富的住居度假元素。项目用地四周已有建成的居民区，是三亚市城市发展的原生地带，拥有千年古井和天主教堂。正在建设的红沙跨海大桥从本项目左则通过，大桥建成后将把红沙地区的旅游资源整合为一体，并与著名的亚龙湾旅游区相连。本地块水电配套和通讯条件优越。项目用地一侧紧临公路，是从海口进入三亚和从三亚市区进入亚龙湾旅游区的主要干道，交通进出入情况良好。建筑整体由两期组成：一期由一栋7层楼（已建）构成，共2980.71；二期小高层15层一栋，17层两栋，高层25层一栋，低层会所3层一栋组成。项目二期用地面积28.24亩（除红沙大桥道路占地外，实际审批面积：15,101.36平方米，含一期2980.71），总建筑面积41015.69平方米，其中住宅面积32776.11平方米，商场面积（分摊后）1696.25平方米，会所1659.89平方米，地下停车库面积4,884.44平方米（地下和地上停车场一共188个)，容积率2.496，绿化率40%，建筑密度21.57%，建筑高度80米。七、建设单位概况本项目开发商为三亚泰星实业有限公司。该公司成立于1992年，注册资本金为人民币2,000.00万元，公司总资产为人民币38,000.00万元。公司长期从事房地产开发。主要开发项目有：上海浦东“五牛城”，建成面积为84,000.00平方米，是上海浦东标志性建筑之一，和谐五牛组合铜雕，雄居黄埔江畔，为世人瞩目。上海浦西泰星花园，建筑面积200,000.00平方米；上海浦东泰星科工贸花苑，建成面积32,000.00平方米；海南三亚奥力赛大酒店，计建成面积6,000.00平方米，该酒店按四星级标准建设和装修，拥有客房118套，豪华大堂，餐厅，桑那健身及会务厅，配备齐全，座落在三亚市城市中心，美丽多姿的三亚河畔。八、组织管理根据公司发展战略和业务规划，天泽实业投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。九、环境保护本项目属于高层度假公寓，是生态环境为主题，既有地面绿化，又有垂直和架空绿化层；建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料；生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理之后可方便排入市政污水管线；所有水泵基础均设隔震垫，且水泵进出水管上均设置可曲绕橡胶接头，安装缓闭式只回阀，可隔噪音。十、项目实施进度安排2009年4月30好之前为前期准备阶段，预计到2010年12月31日项目竣工验收，整个项目开发经营期估计为3年时间。详见第六章项目进度安排十一、项目总投资经测算，项目总投资由土地费及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成,项目总投资额为8,672.68万元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表 “项目投资计划与资金筹措表”。企业自筹3200万元，占总投资36.90%；申请银行贷款3500万元，占总投资的40.36%，预售回笼1,983.15，占总投资的22.87%。贷款利率按一至三年期银行利率5.94计，贷款期限为3年。十二、资金筹措（一）、申请国内金融机构贷款3500万元；（二）、企业自筹资金3200万元；（三）、预售回笼1,983.15十三、社会效益（一）、可以改善目前三亚市中心对总价要求在3580万，单位面积在55-120左右平方米的高品质的高层度假公寓地产产品的市场需求量。（二）、项目引入“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。（三）、三亚泰星金色年华项目定位为:结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。（四）通过项目产品品质的提升，进一步提升三亚市中心城区的房地产项目档次，打造三亚市标志性旅游度假的公寓典范。（五）、有利于促进三亚房地产市场消费的多元化发展。（六）、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。（七）、带动三亚及其他周边地区相关产业的发展。（八）、有利于调整产业结构，增加社会就业机会。第二章 项目背景第一节 项目承建单位简介项目开发商为三亚泰星实业有限公司。公司成立于1992年，注册资本金为人民币2,000.00万元，公司总资产为人民币38,000.00万元。长期从事房地产开发。主要开发项目有：上海浦东“五牛城”，建成面积为84,000.00平方米，是上海浦东标志性建筑之一，和谐五牛组合铜雕，雄居黄埔江畔，为世人瞩目；上海浦西泰星花园，建筑面积200,000.00平方米；上海浦东泰星科工贸花苑，建成面积32,000.00平方米；海南三亚奥力赛大酒店，计建成面积6,000.00平方米，该酒店按四星级标准建设和装修，拥有客房118套，豪华大堂，餐厅，桑那健身及会务厅，配备齐全，座落在三亚市城市中心，美丽多姿的三亚河畔。第二节 建设项目的有利条件一、气候条件三亚环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为25.5，夏季平均气温为28，冬季平均气温为20，极端最高气温35.7，极端最低气温5.1；年平均降雨量1263mm，5-10月为雨季，其中8-10月的降雨量占全年总降雨量的47%。三亚地区相对湿度79%，年蒸发量195007mm，属半旱地区，日照长，年日照时数为2586.5小时。三亚市主导风向为东北风，市中心地震烈度为6度。三亚市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响，在三亚临海侧，3-10月之东北季风时海流为西南方向，而5-8月之西北季风时，海流是朝东北方向。一般来说，季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度一年中均超过21。二、生态条件1、三亚的海水清澈透明，能见度达8至16米，有些地方达到25米；海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之一。三亚众多的海湾各有佳景。大东海、小东海、三亚湾、亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上的东岛、西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。漫步沙滩，作为三亚市标志的鹿回头雕像映入眼帘。2、三亚三面环山，绵延起伏，层次分明；山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。海上回望，群山如绿色屏障，辉映出三亚的妩媚多姿。众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。3、三亚是首批中国优秀旅游城市。近几年来，全市共投资数十亿元建设亚龙湾、南山、天涯海角、鹿回头、大东海、蜈支洲岛六大名牌景区。以“天涯文化”为代表的天涯海角人文景观已蜚声海外；按国际水准设计的南山文化旅游区堪称一座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品；以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下；梦幻般的海棠湾，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。4、三亚全市森林覆盖率达63%，城市建成区绿地覆盖率达44.3%，人均公共绿地面积达18.3平方米；其海洋负氧离子超过8,000个单位；城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民的“大阳台”，“后花园”，“大氧吧”，自然资源得天独厚，无与伦比。三、交通条件1本项目位于榆亚大道南侧。榆亚大道是三亚市政府将在2009年全力打造的景观大道之一，也是连接市区与东线高速公路的两条道路之一。2009年，榆亚大道将成为继三亚湾路之后，三亚市标志性的热带景观道路，从而也可极大的提高项目的升值潜力。2.本项目距三亚凤凰国际机场25公里。三亚凤凰国际机场现已开通北京、上海、广州、沈阳、武汉、青岛、深圳等国内23个城市航线和新加坡、澳门、香港、马来西亚、泰国、汉城、大阪、东京9条国际航线。3.三亚往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达。4.市内交通主要有公交车和出租车。三亚的出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表10元就可以到达中心城区的任何地方。三亚市内主要有2路、4路及往亚龙湾方向的三条公交线路。上述两条线路的公交车均经过本项目所在地。据了解，三亚市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系。本项目紧邻的榆亚大道是公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。5本项目右侧正在新建的红沙跨海大桥，将把大东海及榆林湾的旅游景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏大东海及榆林湾的风景。第三节 项目建设的必要性三亚地处海南岛最南端，集山海河自然美景于一体，是中国最南端的热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净的乐土和休闲度假的天堂，是神州大地中最美的画卷，犹如镶嵌在南海上的一颗明珠，有“东方夏威夷”之称。优美的自然环境使三亚成为最适合人类居住的城市，他是集阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园十大旅游资源于一体的生态示范城，更具有全国独一无二的空气质量和环境质量。据有关资料显示，三亚市森林覆盖率为64%，城市地区绿地覆盖率为44.3#，人均公共绿地面积18.3平方米，城市空气负离子含量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有着天然氧吧的美誉。三亚天蓝海碧，河水清澈透明，山川美丽，绿意怏然，生气蓬勃，一年四季树木长青，鲜花烂漫，让人仿佛倘徉在诗人笔下的“世外桃源”，凭借其得天独厚的自然风光和顶级的生态环境质量，三亚荣获“全国生态示范区”、园林城市、中国优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市、中国人居环境奖等称号。三亚以其美丽，被越来越来越多的国内外新老朋友熟知和青睐，人们爱这里美丽的风光和优良的生态环境，来三亚旅游的许多世界各地的朋友，被三亚的阳光、海水、空气、绿色所吸引，他们在这里购买了自己的第二居所，把三亚购房置业作为生活中的一件大事、乐事。据上海文汇报近期评选的“中国最受上海人欢迎的置业城市”中，三亚位居榜首。近年来，三亚市在城市工业基础设施建设投入上投入巨资，改善城市投资环境：投资约2.5亿元，使长达17.8公里的三亚湾得以建成,沿三亚湾滨海路前行,近处是椰树摇曳生姿，远处是碧海晴天，烟波浩渺，美不胜收；投资约2.2亿元进行”两河三岸”景观建设，包括三亚东西两河三路以及泊岸景观建设工程，东西河两座景观步行桥工程和临春桥等三座旧桥改造装饰工程；整治工程成效显著,三亚的”山、海、河、城“相互交融，热带滨海城市的景观开始形成。随着三亚西线铁路的建成，三亚直达北京、上海、广州等城市的跨海客运列车已经通车。城市规划的逐步实施和城市基础建设的日益完善，三亚将吸引更多的人来投资置业。但是三亚市房地产在小户型持续热销的趋势下集中涌现出大量的小户型项目，为适应大的市场潮流，许多项目在硬件方面，从根本上限制高品质产品的发展，从多次调查结果表明，目前在售物业中许多项目只是在大量的小户型产品中缺乏高品质的产品，不管是项目的总体定位，还是从产品的规划与建筑设计上都缺乏国际化的水准。许多项目产品出现“高不成，低不就”的尴尬局面。 三亚泰星实业有限公司投资兴建的三亚金色年华海景小区项目的建筑设计将项目的环境优势发挥到极至。项目的规划设计、建筑设计、景观设计均为专业团队联手擎创。建成投入使用后提供优质公寓物业管理服务，充分引入“以人为本”和“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化舒适空间。 第三章 项目本身及市场情况分析第一节 中国房地产发展状况中国房地产业现在处于非常重要的转变时期。（一）、配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。（二）、房地产业从单纯的消费型产品转向投资、旅游度假和消费三重功能的产品。（三）、在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。第二节 三亚房地产市场环境分析一、房地产业发展势头良好目前三亚市房地产业总体运行特征是：投资增长，结构合理，房价稳中有升。2000年以来三亚市的房地产形势发展势头良好，房地产市场供需平衡、价格平衡、结构合理。2008年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34万平方米，和去年同期相比增长76%。其中商品住房37.05万平方米,3942套，登记销售面积25.45万平方米，和去年同期相比增长48%；其中商品住房24.66万平方米,2785套（包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78万平方米，一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米）,商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格9317元/平方米，和去年同期比增长30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商业用房8037元/平方米，产权式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米）。商品房销售总金额23.71亿元，和去年同期相比增长94%。1、土地供应价格情况：三亚土地市场价格逐年升高，以三亚市中心城区为例，2003年-2004年内地价60=100万元亩，2005-2006年土地价格攀升到100-200万元亩，2007年10月月川新区临河12亩土地拍卖到432万元/亩，2008年2月，三亚湾海坡开发区的一宗69.52亩的土地，拍出每亩762万元的高价，每平米价格达11,429元。三亚城市发展土地告急，一路攀升，政府开始提前启用海棠湾、红塘湾的城市发展储备用地。2、三亚商品房市场主要在岛外三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2006年，岛外市场占总销售套数的90.33%，面积占89.11%，。除了西藏自治区以外，全国其它省区(包括港、澳、台）都有人在三亚市购买住房，国外如美国、德国、法国、加拿大、英国、俄罗斯等17个国家人士也有在三亚市购房的，国外购房比例占3。3、商品房销售价格稳中有升：2003年，以一批具有一定规模的海景住宅小区进入市场为标志，三亚市房地产发展进入较快增长阶段，商品房销售价格有较大幅度的提高。据统计，2008年第一季度三亚市商品房平均价格是9317元平方米。其中海景房的平均价格是13000元平方米（毛胚）以上。根据市场需求的情况，现在的房价属恢复性增长，房价应属正常。（二）宏观调控新政对三亚房地产影响情况分析2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,新政出台的主要目的是抑制上涨过快的住房价格，同时要保证中小户型的供给，满足中低收入家庭的住房需要。这些政策主要是针对上海、广州等房价整体水平已经很高，房价又在疯长的大城市。基于以下因素分析，预期新政策对三亚中心城区的高层度假地产项目不会造成太大的价格的影响：1、三亚的房地产是属于旅游休闲度假型的房地产，其目标市场与主要的客户群体在岛外，而且大多是中国有闲有钱的中产以上的富裕阶层，该阶层的群体有十分强烈的购买力，他们向往的是高品质的生活方式，喜欢旅游休闲度假，对价格不是很敏感。2、三亚旅游度假房地产以三亚热带滨海旅游度假资源为依托，这些热带滨海旅游资源在中国是独一无二的，亚龙湾国家旅游度假区的旅游度假项目买的不仅仅一个度假产品，一项投资，也可以说是一个奢侈品，一种身份和地位的体现。3、三亚旅游度假地产在国外也有强劲的需求。三亚在城市发展战略中提出要建设国际热带滨海旅游城市，并积极地开展国际化和国际性旅游度假宣传活动，近年国际旅客在三亚置业每年前来旅游度假，其他时间将购置的物业委托专业公司经营的现象越来越来多，特别三亚市中心城区的度假公寓临近市区，可租赁性比较强，特别受内地游客的青睐。（三）2008年初三亚市房地产市场发展的情况。2008年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34万平方米，和去年同期相比增长76%。其中商品住房37.05万平方米,3942套，登记销售面积25.45万平方米，和去年同期相比增长48%；其中商品住房24.66万平方米,2785套（包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78万平方米，一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米）,商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格9317元/平方米，和去年同期比增长30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商业用房8037元/平方米，产权式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米）。商品房销售总金额23.71亿元，和去年同期相比增长94%。第三节 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。金色年华海景小区是目前三亚大东海环榆林湾第一个高层海景中、小户型项目，具有标志性。高层海景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本项目是不错的居家与度假选择。（一）目标市场定位1、主要的客户群体：职业范畴：国内外私营企业主、大公司职员、以及国内有条件老人易地养老的对象等等。心理特征：常出差于旅游城市，思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活。主要为投资型和度假需求型客户。消费者分类：在高层中、小户需求型购房者当中，根据心理特征，分为两类客户：一类客户（笃定型）：买高层就是为了买风景，价格不是首要因素。该类客户会选择712层有好视野的户型。二类客户（无奈型）：想要高层风景，但又在乎价格。该类客户会选7层以下或视野景观相对差一点的户型。从目标消费者的分析来看，本项目目标客户群相比较而言有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力。（二）产品定位（市场定量调查分析）调查时间：2009.3.102009.3.15调查地点：三亚市凤凰机场、金凤凰大酒店、亚龙湾旅游度假区、解放路；海口市环岛泰得大酒店、美裕珍珠专卖店。调查方式：同类问卷抽样调查实际发放问卷：150份回收有效问卷：126份基本市场参数如下：1接受调查的常住人口比例2潜在客户购房原因3大众了解楼盘信息的渠道5购房人群对车库的需求6潜在客户的职业分布7购买高层中、小户型房产的主要动机8潜在购房者认为合理的价位9潜在购房者理想的套面积10潜在购房者理想的户型：11购房时主要听取谁的意见市场调查结果分析1、临海高层旅游度假住宅处在热买阶段的上升过程，高层临海楼盘的最大优点是视野开阔，临海景观是本项目的最大卖点。2、本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买者需求心理。3、据本次调查，潜在客户中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的购房心理。4、通过市场调查和深度访问，上海、北京、山西和东北地区是本项目的主要目标客户群。5、物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在1.401.80元左右，占总调查人数的八成。结合市调市场需求和项目特征，将金色年华海景小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。引领三亚旅游房产消费市场，建成该地区首个高品质的海景高层楼盘。第四节 项目规划本项目的总体设计思路是创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的海景社区，着力体现21世纪居住建筑人性化的原则。一、总体布局在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一组林荫步行道，南北贯穿小区，延伸至公共绿地。以四个建筑单元为核心，采取错位错层方式设计，确保每栋楼每间房都能观赏到山景或海景。每个单元由一栋1525层住宅围合而成，四个单元住宅以南洋内廊作弧形拼接而成。二、建筑风格顺应消费者对人性化住宅的心理需求，本项目采用了新古典南洋风格的建筑形式。在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使二个组团色彩协调统一。小区轮廓设计上，1525层住宅错落有致，摆布有序，四个单元屋顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。小区以四个主题热带园林景观小品配合四个建筑单元，整体内外空间交错穿插，一气呵成，园林、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。三、户型结构本项目户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以4060平米一房，8085平米的两房二厅为主，其户型、套数比例如下：户型面积套数比例三室两厅120m2206.51%二室二厅80-85m29614.92%一室一厅60m220459.03%一室40m214519.54%第五节 项目周边市场环境分析本项目周边有丽景海景小区、皇家生态海景花园和三亚蓝月湾海景酒店公寓多个上规模住宅小区和产权式度假酒店，加上在建的本项目，该地段正逐渐成为三亚红沙地区新生的旅游度假区域之一。（一）、周边住宅小区分布情况 本项目附近有丽景海景小区、皇家生态海景花园和蓝月湾海景酒店公寓多个小区。前者主要技术指标为：用地面积35,000.00，建筑面积53,000.00，容积率1.9，密度22.06%，绿化率65%以上，由三幢1113层带高档电梯高层和16幢独立式别墅组成的低密度、低容积率的现代化高档社区。有隔层空中花园，采光通风效果较好，小区配套设施有：观景池、泳池、网球场、会所、停车场（地上和地下）。后者为三亚蓝月湾海景酒店公寓。该项目为精装修小户型酒店式公寓，共500套40平米客房。户型以35平米酒店式标准间为主。按四星级酒店配套：游泳池、网球场、贵宾会所、健身房、中西餐厅、大小会议室、儿童活动室、娱乐中心、商务中心、便利超市等。（二）、竞争楼盘价格情况三亚皇家生态海景花园于2007年3月1号开盘，高层均价在12600元，起价10600元，最高价为16000元。每层加价380680元。目前，销售已达60%。三亚蓝月湾海景酒店公寓2006年5月6日开盘报价最低为19.8万/套，最高为29.8万/套。现每套均价为40万左右。目前，销售已基本完毕。第六节 本项目利弊分析（SWOT分析法）一、优势分析（一）发展商是具有良好口碑的老牌开发商，有长期房产开发经验和企业知名度。（二）金色年华海景小区独占海景资源和山景资源，高层小户型将为住户带来良好的视野和风景。（三）本项目周边人文资源丰富，有利于提升本楼盘的文化品位，对目标消费者具有吸引力。（四）本项目规模适中，具有规模、景观、位置、交通的综合性特征，可以获取“综合领先效应”。（五）高层小户型海景房是现代城市的象征，本项目依山而立，面海而视，鹤立山涧海畔，气势宏大，对消费者具有新鲜度和向往感。（六）本项目户型设计相宜深浅，以小为主，可变性强，具有紧凑、实用、合理、雅致的优点。（七）本区域没有厂房和企业，污染源少、环境相对安静。（八）项目所在地负氧离子高达11000个单位（北京天安门处150个单位），适合于居住与度假。是老年人生活的天堂。二、劣势分析（一）本项目位于三亚东部的红沙镇，虽然项目独立封闭管理，与当地民宅交融相处，对于高端消费者的观念中，本项目似乎地段档次欠高。但随着三亚市城市品味的逐步提升，地段档次将会逐步提高。（二）周边大配套正在完善。住宅景观的不均等。楼层和朝向的不同，景观落差的感觉似有存在。（三）目前，本项目周边渔民作业区面积较大，鱼排餐馆较多，降低了本地块的品味，2009年10月后海军基地和市政府准备加快榆林港净化工程，将渔民迁出榆林港湾。榆林港有望成为国际优良的海军基地和游艇港湾。（四）项目位于城区主干道旁，周边稍有一点噪音影响。待小区及红沙镇整体绿化完善后，环境效果将会更进一步优化。三、风险分析（一）由于本项目是临榆林湾的首个高层中、小户型房地产项目,对目标市场不熟悉,没经验可以借鉴。能否起到“羊群”效应，既要看市场需求，又要看三亚红沙整体效应的发挥。（二）来自竞争对手的压力，营销过程中容易处于的被动地位。地域性和集群性销售可争取主动。（三）高层购房及居住成本高，公摊面积虽不大、但物业管理费用略偏高。因为业主享受了较好的物业服务。（四）本项目由于和民宅连片，易降低本项目的消费档次。但由于市政府准备加快榆林港净化工程，将渔民迁出榆林港湾。榆林港有望成为国际优良的游艇港湾。消费档次将大幅提升。四、机会分析（一）三亚市旅游房地产已在国内外建立了强大的品牌力，本项目可借势而行，减少本项目的告知成本。（二）旅游产业已成为三亚市的支柱产业，每年大量的游客进入三亚度假休闲，为本项目市场提供更多机会。（三）本地区可供开发的土地已经不多，周边地区2004年以前开发的楼盘，现在价格已经是当初销售价格的1.53倍。（四）目前三亚市房地产市场需求旺盛，基本上供不应求，尤其是临海一线基本上无楼可售。（五）红沙跨海大桥建设将改变三亚城市发展现状，区域性交通地理优势在促进环榆林湾新的旅游景观区形成的同时，对在三亚的旅游度假的观念亦会改变，项目市场角度视线可以更广。（六）连带本项目，周边已有3个上规模的高档旅游住宅小区，加之紧邻红沙镇，这对本项目的商铺来说，具有良好的市场经营前景。第四章 项目方案第一节 场地选址一、场地选择1、地理位置：本项目地块坐北朝南，背靠“龙脉”三亚最高的苟岭山脉，面向“明潭”南中国海，左揽“青龙”龙嘴湾，右拥“白虎”虎头岭，是三亚第一风水宝地。金色年华海景小区位于大东海榆林湾畔，与三亚红沙镇隔街相邻，是榆林湾畔目前在建的规模和规格均处于唯一状态的住宅开发项目。项目住宅以高层为主、并推出适量的商业用房来填补该地区高尚商业物业的空白。2、交通条件：本项目位于榆亚大道南侧，距三亚凤凰国际机场25公里，三亚往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达；三亚市内主要有2路、4路两条线路的公交车均经过项目所在地，项目右侧为正在新建的红沙跨海大桥，将把大东海及榆林湾的旅游景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏大东海及榆林湾的风景。第二节 项目设计内容与规模一、设计依据（一）、委托方提供的各项原始资料及有关数据；（二）、三土房（2008字第0453号；（三）、三亚市建设工程规划许可证编号为200826号；（四）、三亚市国土环境资源局文件；（五）、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据；（六）、海南省统计局相关数据资料；（七）、三亚房地产协会统计的相关数据；（八）、海南省建筑安装装饰工程概预算定额。二、建筑设计（一）、单体设计1、户型设计以人为本，结合海南的地域及气候特点，注重通风、采光及遮阳设计，即满足居住舒适要求，也符合市场需求。2、注重户型的景观设计，卧室及客厅均有大面积飘窗，视野开阔，小区美景尽现眼中。 （二）、造型与色彩1、建筑体型设计上突出热带建筑风格，以轻巧的阳台，必要的遮阳构件形成造型特色，适应海南的地域及气候特征。2、立面造型手法统一，采用大面积飘窗及落地窗，出挑宽大阳台，体现热带建筑风格。利用窗和阳台的形态变化，产生立面装饰效果。3、建筑外墙饰面材料采用本地火山石、墙砖与外墙涂料结合。建筑立面做三段划分，底层基座为深色火山石面砖，中间为砖红色墙砖，中间为砖红色墙砖，上部为浅色涂料，阳台及挑板为浅色涂料。玻璃用浅绿色透明玻璃，整个建筑格调高雅，别致、具有地域特色。三、项目设计的主要指标：建筑整体由两期组成：一期由一栋7层楼（已建）构成，共2980.71；二期小高层15层一栋，17层两栋，高层25层一栋，低层会所3层一栋组成。项目二期用地面积28.24亩（除红沙大桥道路占地外，实际审批面积：15,101.36平方米，含一期2980.71），总建筑面积41015.69平方米，其中住宅面积32776.11平方米，商场面积（分摊后）1696.25平方米，会所1659.89平方米，地下停车库面积4,884.44平方米（地下和地上停车场一共188个)，容积率2.496，绿化率40%，建筑密度21.57%，建筑高度80米。第五章 管理组织机构本项目开发商为三亚泰星实业有限公司。该公司成立于1992年，注册资本金为人民币2,000.00万元，公司总资产为人民币38,000.00万元。公司长期从事房地产开发。项目开发管理团队童石军：三亚泰星实业有限公司董事长、法定代表人。从事房地产开发15年，该直接领导和主持开发的房地产项目约32万平方米。其中上海浦东五牛城项目成为上海浦东最有名的楼盘之一，并以此项目为载体，首开中国内地房屋按揭贷款先河。童石军董事长长期关注我国信用体系建设，2000年至2002年，专程赴美国考察信用体系建设问题，并为此向党和政府提出多项社会信用体系建设提案，是中国目前具有极高信用名望的企业家。武洪凯：三亚泰星实业有限公司工程总监，高级工程师。本项目的现场总指挥。长期从事房地产项目开发管理，有丰富的项目管理经验，高度重视项目的质量管理和进度协调，对项目管理有独到的见解和方法。唐超：本项目总工程师。高级工程师、国家一级建筑师，国家一级项目经理。长期从事房地产项目施工管理，有丰富的项目施工管理经验，善于结合海南的环境和气候条件来安排工程的施工，注重工程项目的效率管理和整体协调。孙勇：本项目策划师和现场协调者。对海南建筑文化有深刻的认识，对旅游地产项目有许多前沿的思想，也是周边环境发展的和谐使者。王肖翰：本公司总设计师。国家一级注册设计师。有丰富的建筑、园林设计经验，尤其善于挖掘土地资源、环境资源、气候资源、人文资源的效力与房产项目的关联性。注重建筑外型、内部结构、住居环境的配套融合。李巧驰: 本公司销售总监。有多年房地产销售经验,对项目的促销有自己独到的风解。谭慧：本公司财会总监。会计师职称。工作作风严谨，会计工作经验丰富，无论在管理会计还是核算会计等方面均具有较强的处理能力。江雯、秦波、周发武：本公司法律顾问，资深律师。熟悉房地产法律和政策，工作勤勉细致，敢于直言和善于维护公司利益。第六章 项目实施进度安排第一节 项目实施进度一、进度安排的说明根据市场情况和我国现有的行业管理状况，本项目进度分为两个阶段，即项目前期阶段立项，申请项目批准审批阶段，编制可行性研究报告；项目建设阶段项目设计、施工、验收、运营。二、项目实施计划进度：整个项目二期运作周期预计从2009年5月初开始到2009年12月底结案，整个项目开发经营期估计为1.5年。包括设计、施工、销售、竣工验收入住，部分周期相互重叠，销售周期贯穿其中。时 间项 目 内 容备 注09年4月30日前组建项目筹建领导小组已完成09年9月30日前完成地下室及停车场施工准备进行10年1月31日前2#至4#楼封顶,5#楼建到15层已完成设计10年5月31日前1#楼、5#楼封顶已完成设计10年7月31日前进入装修及园林绿化工程已完成设计10年11月30日前完成最后装修,配备家具及部分电器已完成设计10年12月31日本项目工程基本峻工验收本项目工程基本完毕第七章 营销策略及销售计划本项目是目前三亚大东海环榆林湾第一个高层海景中、小户型项目，具有标志性。高层海景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本项目是不错的居家与度假选择。一、核心价值：天然氧吧，度假天堂二、卖点整合健康住宅家在天然氧吧隐逸空间环境是一面镜子，照见家的质素山景元素奇特山景，三面环绕海景元素远眺榆林湾，享受大海的平静精品建筑大东海榆林湾畔，第一个高品位的空中海景豪宅学区优势便利的就学环境，鲁迅中学、小学 、幼儿园投资价值升值无限信心保证高实力、良好口碑的开发商三、推广策略（一）推广主题1主题确定：天然氧吧，度假天堂2主题阐述：地处三亚市大东海榆林湾畔，三面环山，山景奇特，能享受三亚最美丽山景，此地负氧离子含量超过10000个单位。（二）项目命名：金色年华（三）广告推广策略1推广时间：2009年7月至销售结束2推广阶段划分推广阶段划分阶段任务推广核心第一阶段开盘炒作项目推广形象的强势建立第二阶段强销结合活动丰富项目的形象第三阶段保证旺销局面享受天然氧吧的健康生活二、定价策略（一）定价指导思想随着海南经济的快速发展以及红沙跨海大桥的建造，三亚红沙区域优势骤然发挥出来。房地产投资普遍看好，增值潜力较大，预计未来一段时间房价将保持“快速增长”的走势。本项目与三亚丽景海景小区、三亚皇家生态海景花园和三亚蓝月湾海景酒店公寓多个小区构成竞争楼盘，项目可比性较大，消费者在购房时也首先会进行比较衡量，由于本项目是高层项目，且有临海优势，故在定价上应在竞争楼盘的均价以上浮动。（二）定价思路1定价原则（1）以市场测试和资金回流为定价原则。本项目是一个新颖的产品,本区域房地产市场上也是首次推出这种项目。所以第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据,带有市场试探性质,必须执行安全价格策略,一方面,反映市场现实需求;另一方面,确保销售速度,加速资金回流。（2）稀缺性定价原则。本项目综合性优势表明本项目最具有稀缺性特征。虽然项目所处的位置正处于新规划区域的开发前期,但是它是大东海榆林湾目前市场上离海岸线最近的住宅,成为最好的海景住宅。同时三亚目前的房地产市场总体处于一种需大于供的局面。所以,稀缺性也是本项目定价的一个重要原则。2定价策略（1）定价策略目前，主要是实行“谨慎、高效”的原则,以实现最大利润化,并以最快速度进行销售为目的。采取“低开高走”的定价策略,并实行有效的销控。（2）基本定价依据本楼盘定价的主要是依据周边楼盘的价位,结合楼盘自身的特点及周边高层楼盘的价格以及一线海景住宅价格发展趋势所制定。（3）定价办法在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分质一分价，正确的项目营销策略就是要如实地体现项目本身的价格，反映出项目的合理价格，做精确定价。3定价建议根据本项目的特征，结合周边楼盘的情况，本项目住宅起价为8,800.00元，每层价280元580元，最高价为14，800.00元，均价为12，800.00元。本项目商业用房起价为12，000.00元，最高价为16，800.00元，均价为15，000.00元。第十一章 投资估算与资金筹措一、估算依据1、海南省建筑安装装饰工程概算定额2、类似建筑项目经济指标3、国家及海南省现行有关规定4、材料和设备价格信息二、估算范围项目规用地面积28.24亩（除红沙大桥道路占地外，实际审批面积：15,101.36平方米，含一期2980.71），总建筑面积41015.69平方米，其中住宅面积32776.11平方米，商场面积（分摊后）1696.25平方米，会所1659.89平方米，地下停车库面积4,884.44平方米（地下和地上停车场一共188个)。三、投资估算项目总投资由土地费及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成,项目总投资额为30077.76万元，各项费用估算和项目各种财务数据估算，详见附表 “项目总投资估算表”。四、资金筹措项目的资金来源为三部分：自有资金，借贷资金，预售回笼。项目总投资额为8,672.68万元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表 “项目投资计划与资金筹措表”。企业自筹3200万元，占总投资36.90%；申请银行贷款3500万元，占总投资的40.36%，预售回笼1,983.15，占总投资的22.87%。贷款利率按一至三年期银行利率5.94计，贷款期限为3年。第十二章 财务效益评价一、项目经济分析遵循的主要依据1、中华人民共和国房地产开发企业财务准则2、投资项目可行性研究指南二、基础数据（一）销售收入1、项目可售建筑面积：项目规划用地面积为15,101.36平方米, 总建筑面积：41015.69平方米，住宅面积32776.11平方米，商场面积（分摊后）1696.25平方米，会所1659.89平方米，地下停车库面积4,884.44平方米，188个车位.2、项目经营收入确定：考虑相同区位，相同档次的楼盘目前销售状况，结合本项目的特点，综合确定本项目平均售价为6800元/ m2. 3、项目收入估算总销售收入为21711.52万元。（详见附表“损益预测表”）（二）成本1、项目房地产开发成本总计7,880.49万元，包括土地费用(土地取得成本及有关税费)及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用，按有关规定的比例对应计算。2、贷款利率按一至三年期银行利率7.56%计，项目管理费及销售费用等均计入项目总投资中，详见附表 “项目总投资估算表”。3、在损益计算中，计算各种税金。（详见附表 “损益预测表”）营业税5%计算，城市维护建设费按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，所得税按25%计算。三、财务分析（一）财务静态数据分析项目预计总销售收入为21711.52万元，利润总额8619.74万元，投资利润率97.08%;净利润6464.81万元，投资利税率72.81%。分析过程详见附表 “损益预测表”。（二）项目财务现金流量分析基准折现率取12%计算。相关财务数据为（详见附表“