金长润安徽（滁州）华东国际汽车博览城项目可行性研究报告.doc

金长润安徽（滁州）华东国际汽车博览城项目可研分析报告 滁州逸和长润安徽华东国际汽车用品博览城项目可研分析报告目 录【第一部分 项目总论】一、项目名称二、项目位置三、项目规模四、开发目标五、项目开发运营团队【第二部分滁州市整体环境分析】一、滁州概况二、滁州社会经济发展状况三、滁州城市规划发展分析【第三部分滁州汽车相关产业分析】一、滁州汽车消费市场调查二、滁州汽车相关产业现状三、南京汽车用品市场概况四、滁州汽车产业发展规划【第四部分项目资源分析】一、项目概况二、周边环境调查三、商业环境分析四、项目研判（SWOT）五、综合评估【第五部分项目定位分析】一、定位依据二、定位原则三、主题定位分析四、功能定位分析五、辐射定位分析【第六部分项目规划定位分析】一、项目规划设计条件二、项目规划设计原则 三、项目规划设计阐述【第七部分项目开发运营模式】一、运营模式二、招商模式三、推广思路四、经营理念【第八部分项目效益综合评估】【结论】【第一部分 项目总论】一、项目名称金长润安徽（滁州）华东国际汽车博览城二、项目位置安徽省滁州市南谯新区三、项目规模总用地面积：800亩一期用地面积：约245亩一期建筑面积：约22.6万平方米建筑密度：37.4%容 积 率：1.38停 车 位：2268个四、开发目标本项目目标打造成一座集汽配市场、汽车用品市场、汽车店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车租赁、展示中心、研发中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车文化博览城，成为我国华东地区汽车后服务产业的总部基地。项目开业运营后，预计将可实现年交易额达128亿，年创税收约2.6亿元，可解决约1.5万人就业。同时，本项目的建设还将大大提升滁州市汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化，以及城市竞争力；进而推动区域特色产业经济发展和繁荣。五、项目开发运营团队本项目的开发运营是一个系统工程，作为一个整合区域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金实力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀人才团队实施。为此，我们组成了一个由国外上市公司、知名商业地产开发运营商、汽车用品行业领军企业为主要成员，充分结合资金、经验、资源于一体的开发运营团队，共同实施本项目的开发运营前期工作。在今后具体的运作中，我们还聘请了国内一流的商业地产顾问、招商、管理机构组成一流的专业团队，确保项目开发运营成功。项目由下列股东单位组成专门机构，协调负责项目的开发运营。主要合作股东单位成员： 新加坡逸和集团有限公司新加坡逸和集团创立于2002年。主营业务包括地产开发，股权投资，影视文化，国际贸易。目前重点在中国的滁州、芜湖、宿迁、济南等地区从事地产开发业务，涉及住宅地产、商业地产、文化地产，截止到目前逸和集团在中国地区已开发完成建筑面积超过50万平方米，在建面积120万平米，土地储备200万平方米。逸和集团下属子公司滁州银河房产开发有限公司已在滁州开发有两大精品楼盘，其中水岸帝景项目是滁州房地产行业的标杆作品。 浙江科来华实业投资(集团)有限公司浙江科来华实业投资(集团)有限公司总部位于浙江杭州，注册资金2.3亿，总资产30亿人民币。近年来成功开发了嘉兴平湖中国服装城、舟山科来华（红星美凯龙）家居生活广场、舟山船用商品交易市场、江苏泰兴浙江商贸城、昆山汇丰商贸城、上海博联装饰展示中心、杭州大世界五金城等一批优秀的商业地产项目。目前科来华集团已发展为一家集商业地产、专业市场及房地产投资、开发与经营管理为一体的集团化公司。 杭州威龙汽车装潢用品有限公司杭州威龙汽车装潢用品有限公司是一家以做服务增值、产品销售配套方案为主的汽车用品专业流通型企业。拥有在职员工100余人，代理1000多种品牌产品，其中国际、国内知名品牌就达20多个，建立了庞大而又完善的市场销售网络（其销售网络已覆盖整个浙江省和苏南地区）。威龙公司先后荣获“杭州市机动车配件经销行业协会第一届常务理事单位”、“2005年-2006年全国汽车用品行业年度优秀流通商”、“2006年-2007年全国汽车用品行业年度优秀流通商”、“2009年度杭州机动车配件经销行业优秀经销商”、“消费者信得过企业”等一系列荣誉称号。并参与了浙大汽配市场、杭州金恒德汽配市场、华浙汽配广场等知名的汽车用品相关专业市场的运营和管理。 安徽燕青汽车用品有限公司安徽燕青汽车用品有限公司成立于1995年，总部位于合肥市瑶海工业园区，并有安徽燕青一份利汽车用品公司和安徽徽源车居汽车美容俱乐部两大下属企业。设有集企划部、采购部、售后部、仓管物流部、后勤部、人力资源部、财务部、市场销售部八大部门为一体的配套体系。目前，公司的销售服务网络已经覆盖安徽省5个县级市、56个县级区域、17个地级市！拥有实力区域分销商3000余家，产品终端零售商上万余家！并以每年超过13%的速度递增，在安徽区域汽车后市场上的占有率高达50%以上。是安徽省汽车后市场的标杆企业！ 郑州市达洋汽车装饰有限公司郑州市达洋汽车装饰有限公司成立于1993年，是一家以批发汽车装饰用品为主的专业型企业，同时也是河南省内汽车用品行业中规模最大的产品供应商之一。目前公司经营汽车装饰类产品达上百种，其中国际、国内知名品牌就多达数十种，建立了遍布河南省以及周边区域的市场销售网络，成为中原汽车用品行业年销售额超数亿元的龙头企业。凭借自身实力及在行业内的领导地位，公司积极参与了郑州汽配大世界、河南省宏达车业广场等多个专业汽车用品市场的规划、开发、建设以及招商，对河南省汽车用品后市场的发展做出了巨大的贡献！【第二部分滁州市整体环境分析】一、滁州概况（1）城市综述滁州地处苏皖交界地区，毗邻六朝古都南京，属泛长三角合作核心区、“南京都市圈”核心层、国家级“皖江城市带承接产业转移示范区”第一站。滁州古属扬州棠邑（今南京市六合区），依滁河而建，自古便为长江下游临江近海的“鱼米之乡”。滁州东与南京市、扬州市水土相连，西与合肥市、淮南市傍山而邻，南与和县、含山县一水共饮，北与盱眙县、蚌埠市隔河相望。（2）行政区划滁州全市土地总面积1.33万平方公里，全市户籍人口450万。现辖天长、明光2市，来安、全椒、定远、凤阳4县和琅琊、南谯2区。市区人口约52万人，其中琅琊区19.55万人，南谯区32.68万人。（3）区位交通滁州是安徽东大门,地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连，为南京都市圈核心层城市之一，属于上海四小时城市带，泛长江三角洲经济区。滁州的交通四通八达，境内拥有宁洛、沪陕等多条高速公路；京沪铁路、宁西铁路、京沪高速铁路、沪汉蓉高速铁路等多条铁路纵横境内；滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的步伐，其中滁宁快速通道使滁州和南京两地市中心距离仅60公里；此外，宁滁轻轨、马滁扬等高速公路正在规划、设计、建设中；距离南京禄口机场、新生圩港口、合肥骆岗机场均在1小时左右车程；水运依托清流河-滁河航道直入长江。（4）自然景观滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，雨水充沛，日照充足。全市地貌大致可分为丘陵、岗地和平原三大类型，地势西高东低，全市最高峰为南谯区境内的北将军岭，海拔399.2米，围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带，构成岗地区，滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要平原区。滁州因滁河而得名，市域跨长江、淮河两大流域，境内水系发达，河流众多，拥有1000多所大中小型水库。蜚声中外的国家重点风景名胜区、首批AAAA旅游区和国家重点森林公园琅琊山，与市区相依，山在城中，城在山中。（5）物产资源滁州物产丰饶，矿藏丰富。是全国20个商品粮基地之一，粮食总产量占全省1/8，粮食商品量占全省1/4，主要盛产水稻、小麦、油菜等农作物。著名土特产有明光绿豆、滁菊、来安花红、南谯茶叶等，特种水产有女山湖大闸蟹、银鱼、滁州鲫鱼、雷官板鸭、天长芡实等，传统特色食品有琅琊酥糖、马厂酥笏牌、凤阳瓤豆腐、天长甘露饼、炉桥桥尾等。动物资源、次生林木、竹、中药材资源丰富。非金属矿是滁州市的优势矿产，目前已已发现的矿种近40种。其中，岩盐、芒硝、石膏、玄武岩、石油储量居华东之冠；而岩盐矿、石膏矿是安徽省唯一的大型岩盐、石膏矿床；硅石、凹凸棒石、铸石玄武岩、岩盐、芒硝、石膏、石油等，几乎占据安徽省全部或大部分储量或是唯一的矿种，部分矿产在华东，甚至全国占有重要位置。（6）城市布局滁州正努力打造“山水田园城市”，南京同城发展的魅力“花园城市”。市区规划主要分为以下八大区块： 老城区京沪铁路以西、明光路以北为老城区。主要是疏解中小学校、市级办公和大型的商业设施。疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。此地区包含旧滁州城，存在大量历史遗存，原滁州市区繁华的地段，现逐渐为新城区取代。 城西地区京沪铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西地区，是居住、工业、公共设施综合片区。此地区为滁州传统的主城区。 城南地区西涧路与京沪铁路、花园路与洪武路之间的用地是城南地区，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南的城市双中轴线之间。此地区为滁州开发的新城区，包含城南新区、政务新区、科教园区。 城东地区京沪铁路以东、世纪大道以南为城东地区，是以工业为主的组团。此地区为滁州开发的新城区，包含琅琊新区、城东新区。 高速铁路站前地区京沪高速铁路以北、洪武路以南为高速铁路站前地区，主要布置公共设施、居住用地。 城北地区世纪大道以北、蚌宁高速公路以南为城北地区，主要布置工业、物流、居住用地。此地区为滁州开发的新城区，包含城北新区。 大琅琊山旅游区是国家级重点风景名胜区、城市郊邑公园。此旅游区主要由琅琊山风景区、清流关风景区、普贤庵风景区组成，涵盖众多人文遗迹和旅游资源，尤以欧阳修所咏而著称。 南谯新区南谯新区的规划建设，显示了滁州政府与南京同城发展的宏大目标。新区东到南京市浦口区永宁镇的苏皖交界处，西至马滁扬高速公路，北到京沪铁路，南与全椒县接壤。此地区为滁州开发的新城区，是南谯区未来的政治行政、商贸经济中心。（7）城市荣誉近年来，滁州市不断优化投资环境，先后被评为浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、深港企业投资潜力城市、苏商（中国）最佳投资环境城市、全国双拥模范城、安徽省首家电子信息产业基地、国家家电设计与制造特色产业基地、中国家电及装备制造业基地、2010中国城市科学发展转变经济发展方式示范城市、2010中国全面小康最佳投资服务城市等称号。（8）发展目标滁州市正在纵深推进工业强市、城镇化和东向发展三大战略，优化发展环境，加快推进以人口100万、城区100平方公里为目标的“大滁城”建设，积极打造承接产业转移的新型工业园的城市新家园、南京同城发展的城市新家园、吸引东部地区的魅力后花园。二、滁州社会经济发展状况（1）综合实力2010年，滁州全市国内生产总值（GDP）696亿，排名安徽省第6位，增幅以15.6%速度排名全省第5位；财政收入90亿元，增长31；规模以上工业增加值296亿元，增长27；固定资产投资近700亿元，增长38；城镇居民人均可支配收入15100元、农民人均纯收入5600元，分别增长13和11.5。据安徽省“2010年各市生产总值”排行显示，去年全省GDP为12263.4亿元，在17市中，合肥排第一，去年GDP达2702.5亿元。处在排行榜前6位的城市分别是合肥、芜湖、安庆、马鞍山、阜阳和滁州，其中，芜湖GDP为1108.6亿，安庆为988.1亿，马鞍山为811亿，阜阳为721.8亿，滁州为696亿。从GDP增幅看，2010年安徽全省GDP增幅达到14.5%，增幅排在前5位的分别是芜湖、合肥、铜陵、池州和滁州，芜湖以18.2%的增幅位居全省之首，超过合肥的17.5%。（2）工业经济2010年，滁州工业总产值达到1059亿元，当年新增373亿元；全部工业增加值迈上300亿台阶，其中规模以上工业增加值296亿元。滁州全市拥有11个开发区和工业园区，园区规划面积150平方公里，目前仅开发建成60平方公里，包括9个省级开发区；其中，滁州经济技术开发区正在围绕家电、绿色照明、汽车机械制造等产业，努力把滁州打造成承接产业转移的工业新区，争取把滁州开发区上升为国家级开发区。近年来，滁州现已逐步形成了家电、装备模具、汽车、建材、纺织、化工、农副产品深加工、非金属矿深加工等八大支柱产业，产业集群初步显现。尤其是以西门子冰箱、康佳彩电冰箱、扬子空调为代表的家电制造业，达到了年产各类家用电器1600万台的生产能力，被列为安徽省首家电子信息产业基地，是一座正在崛起的中国家电城。目前，滁州正着力打造家电信息、硅能材料两大千亿元产业基地。（3）社会消费2010年，滁州商品销售额（营业额）较快增长，全年实现商品销售额452.7亿元，同比增长29.5%，其中，批发业实现销售额237.2亿元，同比增长32.0%，零售业实现销售额215.5亿元，同比增长26.8%；实现营业额36.3亿元，同比增长25.9%，其中，住宿业实现营业额5.1亿元，同比增长18.1%，餐饮业实现营业额31.2亿元，同比增长27.3%。同时，滁州汽车消费强劲增长。2010年，全市限额以上批零企业汽车类商品零售额2.2亿元，同比增长169.3%，汽车市场呈现持续热销的火爆态势，成为消费市场的亮点。（4）金融业截至2010年12月末，滁州全市银行业金融机构资产负债规模进一步扩大，其中全市银行业金融机构资产总额达869.2亿元，比年初增加141.4亿元；负债总额为847.7亿元，比年初增加133.5亿元；本年利润达10.4亿元，同比增盈3.8亿元，增长57.6%，创历史新高。各项存款余额达749.4亿元，增幅为24.7%。贷款保持平稳增长，全市各项贷款余额达482.5亿元，增幅为23.7%。全市银行业金融机构贷款按“五级分类”口径计算，不良贷款余额为37.9亿元，比年初下降2.9亿元，不良贷款率为7.89%，比年初下降2.6个百分点。其中全市农村中小金融机构各项贷款余额达136.9亿元，增幅为18.3%，各项存款余额为203.9亿元，增幅为28.2%；不良贷款余额为7.9亿元，降幅为18.6%，不良率为5.8%，较年初下降0.03个百分点。（5）房地产市场2010年，滁州市商品住房累计成交10361套。就销售情况来看，对比2009年，除琅琊区置业比例呈现下降趋势外，其他各县（市、区）置业比例均有所提升；在价格上，2010年滁州商品住房成交均价为3869元/平米，较之2009年3391元/平米的均价，足足增长了14%。其中2010年12月，滁州商品住房成交均价短期内升至4269元/平米，价格同比增长23.31%，环比上涨2.55%。数据显示，2010年商品住房消费结构中，销售均价在4000元以上的住房所占比重呈上升趋势，这也刺激了滁州楼盘销售均价不断上扬。到2010年底，滁州楼市销售均价已破4000元大关，甚至出现6793元/平米的历史最高价位，较之2009年的最高销售价位足足上浮20%。（6）重点商业项目 滁州瑶海农机大市场滁州瑶海农机大市场开发有限公司投资开发建设的滁州瑶海农机大市场、瑶海农产品大市场共占地1300亩，项目总投资18亿元；该项目是安徽省“861”重点工程、滁州市2009年重点招商引资项目之一。市场位于滁州市南谯区腰铺镇担子社区，处于滁宁快速通道和京沪铁路之间，距市中心仅5千米，地理位置优越，交通极为便捷。滁州瑶海农机大市场主要经营各类大、中、小型农业机械、农机配件和农业生产资料，整个工程计划分为两期，其中一期约530亩宗地拟建设“滁州瑶海农机大市场”，二期约770亩宗地拟建设农贸、农资、家居建材、五金机电等综合商贸物流市场。市场计划将于2012年12 月完工，项目整体建成后，将拥有独立营业单元约8000个，预期入驻经营达4000户，创造就业岗位约15000个，市场成熟期可实现年交易额220亿元以上。是皖东第一，全国一流的农机、农资专业化综合大市场。目前，瑶海市场一期商铺将于下半年实现交房，在售商铺以三层连体商铺为主，单层标准商铺尺寸为4米*7.2米，价格在53006180元/之间，3年24%投资回报一次性抵扣，40年产权，可以办理商业贷款。 大雄华东农贸食品城大雄华东农贸食品城规划占地2000余亩，总投资逾20亿元。项目由安徽大雄华东投资发展有限公司投资兴建，地处国家产业转移示范区安徽滁州南谯政务新区核心地段，滁宁快速通道北侧，东与南京零距离接壤。项目由展示交易区、仓储物流区、农产品初深加工区、综合配套服务区和食品企业总部基地5大功能区组成。其中首期开发建设的展示交易区占地515亩，建筑面积40万平方米，预计建成4000多个商铺，含联排、单体、大卖场、大空间4种基本物业。一期商铺将于下半年交房。售价为33504180元/，并由购房者无偿提供所购商铺给开发商无偿使用两年。且每套商铺要办理两本房产证，1楼商铺，2、3楼住宅，水电费用标准也分别计算，外地人无法办理按揭单款。 滁州国际商城中国滁州国际商城，地处滁州市城东扬子路与上海路交汇处，紧邻G104国道，毗邻宁洛高速公路、滁宁快速通道，与长三角立体物流交通网络紧密相连。由多年来成功开发“无锡五洲国际装饰城、无锡哥伦布广场”等项目的投资商斥巨资20亿元倾力打造，总占地面积约900亩，总建筑面积约68万，是2010年安徽省“861”重点投资项目、安徽省重点工程、滁州市重点招商引资项目。中国滁州国际商城，创造性开发“中国首个集合型商品交易大平台”，规划建设有产品交易区（涵盖五金机电、建材装饰、义乌小商品、电子数码、汽摩及配件交易、家具家私等多种业态）、仓储物流区、国际商务中心、国际会展中心、高档住宅小区、商务酒店及商业步行街等七大分区。项目建成后将成为华东地区超大规模，品种齐全，涵盖面广，设施配套完善的商贸巨无霸，成为集“国际展贸、产品交易、会议展览、仓储物流、商务办公、生态居住、时尚商业”等多种功能于一体的国际商品博览交易中心。目前市场一期商铺基本售罄，计划将于2011年8月底交房。商铺以两层分体商铺结构为主，一楼均价超过6000元/，二楼超过3000元/，并实行3年24%折扣优惠，现有客户约70%为本地自营户。 碧桂园现代城碧桂园房地产开发有限公司开发的滁州碧桂园现代城项目，位于乌衣镇滁宁快速通道南侧，项目总用地面积约50.5万平方米，总建筑面积约为70万平方米，居住户数约为3500户，容积率1.58。主要开发酒店、商业区及交通中心、低层住宅、高层住宅等项目。其中酒店建筑面积5.5万平方米，规划六层，客房350间；商业区及交通中心建筑面积8.5万平方米；住宅建筑面积56万平方米，其中高层住宅约38万平方米，低层住宅约为18万平方米。三、滁州城市规划发展分析（1）滁州“十二五”发展规划概述“十二五”是滁州崛起的关键阶段、转型发展的重要时期。全市将重点抢抓皖江城市带承接产业转移示范区建设重大机遇，大力实施工业强市、城市带动、承接合作、转型升级、科教兴滁五大战略，着力打造承接产业转移的新型产业园、与南京同城化的城市新家园、吸引东部的魅力后花园，努力进入全省发展第一方阵，全力把滁州建设成为与南京都市圈、合肥经济圈紧密对接，引领皖东跨越发展的新型区域性中心城市。（2）城乡统筹“十二五”时期，滁州市将继续加快推进“大滁城”中心城市建设，加快来安、全椒与滁城一体化进程，形成“一主三副一区多点”的“131”空间开发格局，打造“大滁城”区域城镇群。重点打造中心城区，按照老城区以水为魂、西城区以山为秀、新城区以文为品、东北片以工为本的“一城4区”功能定位，加快建设政务新区、高铁站区、科教园区、琅琊山旅游区、南谯新城、琅琊新区、商贸物流园区、开发区、示范园区、老城区等十大功能区，到2015年，100平方公里、100万人的“双百”中心城区的构架基本形成，为努力实现到2020年建成200平方公里、200万人口的“大滁城”目标打下基础。（3）产业发展“十二五”期间，滁州市将加快构建以高效现代农业为基础，新兴产业为引领，先进制造业为主体，现代服务业为支撑的结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系，全面提高产业核心竞争力。依托现有优势产业，“十二五”末，家电信息产业方面，产值将努力增加到800亿元，家电产能扩大到4000万台，建设成为中国家电及装备制造业基地；以深度开发石英砂资源打造的千亿级硅（玻璃）产业，产值将增加到500亿元，建设成为华东地区规模最大和产业链最完整的硅（玻璃）产业群；依托煤化-盐化一体化工程和现有化工产业基础，延伸上下产业链条，辐射发展基础化工、精细化工的千亿级盐化工产业，产值将达到300亿元，建成华东地区规模效益领先的盐化工产业群。经过“十二五”期间的加快发展，到2020年我市基本形成家电信息、硅（玻璃）、盐化工三个千亿级产业。围绕“大企业上台阶、中企业上水平、小企业上规模”工程，合理引导企业兼并重组，提高产业集中度，同时深入实施品牌战略，按照布局集中、用地集约、产业集聚、配套完善、环境友好的要求，将博西华、天大、全柴、天康、安康等一批超百亿的企业集团，形成一批产值超百亿元的特色园区。（4）示范园区2010年10月31日，滁州市规划面积达150平方公里的滁州承接产业转移示范园区建设正式启动，这也是皖江城市带10座城市中率先建设的示范园区。滁州承接产业转移示范园区的发展目标：是建设成为战略性新兴产业、循环经济和汽车及零部件的产业基地，打造成低碳产业园区，目前相关的产业规划正在加快编制。同时，示范园区建设突出产业合作，将与上海嘉定、青浦等工业园区对接，明年合作共建的“园中园”将达到5平方公里。“十二五”期间，滁州市将全面加快滁州经济技术开发区“二次创业”步伐，建成产业集中、功能完善、特色鲜明、生态环保的现代化国家级开发区，争取进入全省开发区第一方阵；高水平建设滁州承接产业转移示范园区，建成中心城市的拓展区、新兴产业的集聚区、体制机制创新的先行区；加快推进高铁站经济区建设，努力建成集交通、商贸、物流、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区，成为连接周边铁路、公路、机场的重要枢纽和滁城新型副中心；加快一批省市级开发园区规划修编，促进各类开发园区扩容升级，创建一批国家级、省级特色产业园区；建设一批重点乡镇工业集中区，提高承载力，形成集聚力，构筑一批“四沿”（沿边、沿路、沿河、沿城）隆起带，争创一批省级开发园区。（5）皖江城市带皖江城市带承接产业转移示范区城镇体系规划是近年来推出的国家级战略发展纲要。规划确定到2015年末，皖江示范区常住人口达到3300万人，城镇化率达到55%以上，超过全国平均水平。通过重组优化，将形成“一带三极两星”的空间新格局，。最终使得以一带为主轴线、三极（合肥为“带动极”、芜马巢为“集聚极”、安池铜为“增长极”）为顶点、两星（滁州、宣城）为节点，促进合肥经济圈、合芜蚌自主创新综合试验区、皖江示范区联动发展，构建安徽经济板块的核心区域。在示范区城镇化发展战略中，规划明确指出要促进宣城、滁州、巢湖、六安等城市充分发挥比较优势，完善城市功能，提升承载力和带动力，尽快发展成为各具特色的大中城市。因此，滁州被列为皖江示范区城镇体系重要“一星”，必将推动滁州示范区建设和“大滁城”建设步伐，加快实现滁州工业化和城镇化两大战略。【第三部分滁州汽车相关产业分析】一、滁州汽车消费市场调查滁州市现阶段汽车、汽配销售主要以清流路、来安路自然形成的汽车、汽配销售区以及皖东国际车城市场、扬子商贸城等区域为主。其中清流路、来安路、以及扬子商贸城区域自然分布着汽车修理、汽车配件、汽车用品等沿街店铺，但整体形象较差。“皖东国际车城”项目是由滁州国润投资发展有限公司投资开发建设，项目定位为一个立足皖东、面向华东，集整车、配件交易及汽车服务业、物流于一体的综合型批发市场。规划占地230亩，建筑面积17万余平方米，总投资2.5亿元人民币。一期商铺以三层分体结构为主，一层为商业铺面，二三层为办公与商务洽谈场所，于2008年正式开业，目前市场入住率约90%，主要经营中低档轿车、面包车，大中型货车、农机及工程机械、以及摩托车，没有汽配及汽车用品业态，市场整体经营氛围一般，很多客户都已在瑶海市场购买商铺，准备搬迁。市场一期商铺租金为12万元/年/间，二期正在建设中。同时，近期在花园路与金陵路交叉口，有一“开发区4S店项目，占地88.8亩，总建筑面积约4万平方米，共有长安汽车、一汽大众、东风本田、东风日产、广州本田、吉利汽车、奇瑞汽车等7家4S店入驻，目前已有长安、大众、吉利等店开业。 （皖东国际车城） （来安路沿街） （4S店项目）二、滁州汽车相关产业现状滁州现有规模以上汽车工业企业 66 家， 其中专用汽车生产企业 5家，汽车年生产能力5.5万辆。固定资产原价近20亿元，从业人员 1.5万人，分别占全市规模以上工业企业的14.1%、12.8 % 和 13.7 % 。规模以上汽车工业产值占滁州全市规模以上工业总产值的10% ，工业增加值占全市工业增加值11.2% ，成为滁州第二大工业行业。目前已初步形成以皮卡、SUV汽车、专用汽车、客车为主要发展方向的汽车生产特色，长丰扬子皮卡、SUV 汽车、江淮扬天、兴扬专用汽车、明光浩淼消防汽车等一批专用汽车产品享誉国内，在国内同行业中有较大影响和知名度，滁州成为国内知名的专用汽车生产基地。 汽车零部件企业也得到了较快发展。主要汽车零部件企业 60 多家，全柴环保车用多缸柴油机、天长缸盖环保型汽车发动机气缸盖在国内汽车行业有较大知名度，其他主要重点企业和产品有安徽省凤阳散热器公司 汽车散热器、扬子车桥厂重型和轻型汽车车桥、全柴汽车内饰件、全椒兴达机电有限公司汽车用多缸机机体、鲲鹏装备汽车模具、明光伯良车辆公司汽车模具及轻型汽车覆盖件、悦达实业汽车涡轮增压器、安徽天祥汽车空调等。三、南京汽车用品市场概况鉴于本项目位置相邻南京，建成后必将辐射南京。同时，随着南京城市化进程的不断推进，现有集中在市区内的一些汽车、汽配、汽车用品市场将逐步外迁，这也给本项目的发展提供了良好的契机，可以有机会承接部分南京商业资源的外迁转移。因此，对南京市场的分析纳入其中。根据调查情况分析，南京的汽车消费市场及汽配、汽车用品等相关行业起步较早，目前已形成了相对成熟的几大集聚区。（1）南京大明路国际汽车街区 大明路国际汽车街区位于南京市区的东南部，由大明路和卡子门大街组成，全长约5.6公里，地处宁沪、宁杭、宁马高速等交通要道连接处，是主城区与江宁、溧水、高淳等郊区县之间的重要枢纽。作为国内唯一一条以汽车营销及相关行业为主题的“中国特色商业街”， 大明路国际汽车街区有着从购车、缴税、检车、买保险、到上牌照的全部配套服务功能；同时，街区内还有着汽车维修、改装、美容、装潢、零部件生产、中转、供应、汽车用品销售、二手车交易、车友俱乐部、驾驶员培训、汽车专业人才培训等几乎所有汽车相关行业，大明路已成为南京及周边地区有车族的乐园；此外，整条街区的汽车文化氛围十分浓厚。到大明路选车、购车或是看车，浓郁的汽车文化扑面而来。（2）南京宁南汽配城南京宁南国际汽车城占地300亩，建筑面积达15万平米，总投资10亿元，项目共分三期实施，包括汽配市场 、汽车用品市场、汽车综合服务广场三大区域。一期汽配城7万平米于2006年12月1日开业，米其林、韩泰、固特异、优配连锁、方正、蓝霸、唯达、奥通、军威、宝德、金海狮、威登等200余家汽配大户入驻，已形成大众系列、日产系列、韩国配件、美国配件、轮胎、快修等六大特色街区。二、三期汽车用品市场占地8万平米，二期于2007年12月1日开业，3M、恒源祥、欧华、好帮手、龙膜、百祥、新华亿、久久、安马、车都、诚永、祥龙等行业众多知名品牌集聚入驻，已经形成汽车改装、电子、内饰、外饰、养护、精品等六大品牌街区。宁南汽车用品市场其规模居全省第一、填补江苏及南京汽车用品专业市场的空白、同时将成为华东地区最专业的汽车用品市场。三期汽车综合服务广场也已投入使用，大明路汽配城商户及众多4S店均也已加盟宁南三期综合广场，三期市场被致力打造成为一个多功能的汽车主题消费综合广场，将集4S店、二手车交易、汽保设备、快修与装潢的一体化消费广场。目前，整个市场经营情况良好，是目前南京几大汽车市场中发展较快、功能齐全的专业市场。（3）南京新伊汽配城南京新伊汽配城位于主城玄武区墨香路9号，原新庄汽配商城以东，市车管所对面，312国道经五路立交桥侧，毗邻火车站、长江大桥、二桥、沪宁高速。项目占地近100亩，总建筑面积约55000。市场主要以23层结构为主，整体建筑略显陈旧，且市场内交通较为拥挤，市场入住率达95%以上，整体经营状况良好。此外，南京新伊汽配商城被中国汽车配件用品行业联合会、中国汽车工业配件销售公司、中国汽车配件用品市场协会等全国6家单位评为“中国汽配行业十大重点专业市场”。此外，南京还有高力汽配科技城、仙林汽配城等相关市场。总体而言，南京汽车相关销售服务产业较为齐全，但经营布局基本集中在主城区以南，江北浦口区极少。并且由于南京产业经营成本日趋上升，已成为发展的瓶颈。 四、滁州汽车产业发展规划（1）发展思路 根据国家新近出台的汽车产业调整振兴规划，重点调整产品结构和产业结构，重点支持企业技术创新、技术改造和新能源汽车及零部件研发。 呼应合芜滁马汽车工业走廊建设，以长丰扬子汽车、滁州扬子客车、江淮扬天等企业为龙头，对现有整车和改装车企业进行分工整合。积极做好广汽集团在滁州汽车项目投资，加快长丰扬子汽车发展，树立长丰扬子国际品牌形象，把长丰扬子打造成国际型企业，带动滁州汽车产业发展。依托长丰扬子、安徽江淮扬天、全柴集团、天长缸盖等汽车及零部件生产企业，积极参与国际国内汽车产业分工，加强合资合作，增强研发能力。按照国家汽车产业政策和市场需求对产品结构不断进行调整和优化。积极引进汽车产业战略合作伙伴和汽车及零部件项目投资企业，建设一批齿轮箱、车厢、车桥、汽车覆盖件、冲压件、汽车内饰件、汽车灯具、汽车电子等项目，努力形成具有特色的滁州汽车产业。（2）发展目标到2012年，滁州计划实现汽车工业产值 120亿以上，2015年，实现汽车工业产值200亿元以上，到2020年，实现汽车工业产值300 亿元以上；全市汽车工业实施重点项目150项以上，总投资100亿元以上；重点培育4家以上企业销售收入达20亿元、10家以上企业超过5亿元，规模以上汽车及配套企业总数超过100家。滁州主要汽车产业产品发展目标：2012 年2015 年2020 年各类汽车15 万辆20 万辆30 万辆车用多缸柴油机50 万台100 万台150 万台农装系列节能减排柴油机80 万台120 万台200 万台环保型汽车发动机气缸盖120 万台200 万台300 万台铝质汽车散热器50 万只80 万只150 万只重型、轻型汽车车桥15 万台套30 万台套50 万台套多缸发动机缸体110 万台200 万台300 万台汽油发动机废气涡轮增压器15 万台40 万台100 万台轻型汽车覆盖件3 万台套5 万台套20 万台套高能闭磁路汽车干式点火线圈200 万台套500 万台套700 万台套汽车刹车片1500 万只2000 万只3000 万只各式汽车 冲压件、塑料件、内饰件等汽车 配件70 万套150 万套300 万套汽车半轴套管、后桥主、从动轮、螺旋齿轮70 万件套150 万件套各类汽车锻件460 万套600 万套汽车挂件、车桥200 万只300 万只（3）重点企业发展 安徽长丰扬子汽车制造有限责任公司国内皮卡车行业知名企业，2006年被国家发展该商务部评为“ 国家汽车整车出口基地企业”，现已具备年产3万台皮卡、SUV 汽车生产能力。2008-2012年期间，该公司计划投5亿元，完善长丰扬子汽车生产的四大工艺，达到年产10万台皮卡车、SUV 汽车产能规模。同时采取独资、合资、合作等多种形式，促进和发展汽车零部件配套企业，建成滁州长丰扬子汽车工业城，实现产值50亿元，利税10亿元。 全柴集团全国机械工业企业 500 强，是全国机械工业利税百强、出口创汇百强企业。公司具有年产 25 万台车用柴油发动机、 30 万台农用单缸柴油机的生产能力。近几年，公司积极进行产品结构调整，车用多缸柴 2006 年产销量 17 万台，进入全国同行业前三位。公司被列为国家机电产品出口基地，成为外经贸部的全国重点机电产品出口企业，连续多年出口创汇超千万美元，居全国同行业前列。 2008-2012 年期间，全柴集团继续做好柴油机、消失模铸造、汽车内饰件等产业发展，投资 6.5 亿元，做好年产 5 万台欧 系列车用柴油发动机、 5 万台工程机械系列柴油机、消失模铸造、高档汽车内外饰件等的项目建设，到 2010 年，柴油机主业形成年产 30 万台车用柴油机的生产能力，继续保持在同行业的前列，实现年销售收入 30 亿元的目标。 安徽江淮扬天汽车股份有限公司国内最具实力的专用车生产企业之一，现已形成半挂类、自卸类、环卫类、混凝车搅拌车类、液罐类、粉罐类、厢式类和特种车类共 8 大类 26 个系列 200 多个品种。 2008-2012 年期间，公司以高附加值产品为发展重点，采取多种渠道，加强合资合作，引进国外先进技术，开发保温、冷藏车辆和环卫运输车辆，产品技术达到国内领先水平，销售量在国内处于领先地位。到 2012 年，公司产品总量达到 30 个系列， 350 个品种；年产量达 10000 辆，其中罐式车 3000 辆，自卸车 3000 辆，半挂车和特型车 4000 辆；实现年产值 12 亿元，利税 1.3 亿元，出口创汇 500 万美元。 安徽金佩机电集团公司目前是全国规模最大、品种最全、质量最好的柴油机气缸盖产品专业生产企业，产品主要用于汽车发动机，为上柴、玉柴、一汽锡柴、扬柴、全柴、时风集团和常柴等国内著名柴油机厂家配套。目前已形成具有公司特色的直喷节能多缸机气缸盖六大系列、80多个品种的优化产品结构，“梭鱼” 牌气缸盖是安徽省名牌产品，达到欧、欧以上排放标准。2008-2012年期间，公司围绕汽车发动机零部件行业，发挥在铸造工艺方面拥有专有技术的优势，继续走专业化生产道路。产品结构从单一柴油机缸盖产品调整为包括缸体、缸盖、进排气歧管、飞轮、飞轮壳等在内的大部分柴油机铸件；新产品产值率不低于30% ；材质从单纯的灰铸铁扩展到球墨铸铁、蠕墨铸铁等其它合金材料。力争到 2012 年，汽车发动机零部件产品销售收入达到 10 亿元，实现利税 1.2 亿元，国际市场销售额突破 300 万美元。铸件产品产量达到 10 万吨、缸盖、缸体等汽车零部件成品达到 300 万件，建成全国最大的汽车发动机零部件生产基地。 （4）安徽省汽车产业发展2010年，安徽省汽车产业实现历史性超常发展。全省整车产销量分别为124.64万辆和122.83万辆，同比分别增长35.99%和37.71%，增速比全国分别高3.55和5.34个百分点右；实现工业总产值1643.5亿元，迈过了1500亿元大关，同比增长44.8%；实现工业增加值394.0亿元，同比增长30.8%。实现出口交货值117.7亿元，同比增长70.4%。与2005年比，安徽省汽车产销分别增长2倍以上，“十一五”期间年均增长25%。（5）安徽省汽车产业规划概况根据相关规划，未来安徽汽车工业将以合肥市、芜湖市和马鞍山市为主，加快发展整车产业，进一步提高整车集中度，带动辐射汽车零部件的发展；依托合肥市、芜湖市、滁州市、马鞍山市、阜阳市和亳州市的现有改装厂，进一步推动联合重组，提高产业集中度；以合肥市、芜湖市、安庆市、蚌埠市、马鞍山市、宣城市、滁州市、巢湖市、六安市、淮南市为重点，建设发展合肥市汽车零部件产业集群、芜湖市汽车零部件及汽车电子产业园产业集群、蚌埠市滤清器产业集群、安庆市汽车零部件产业集群、全椒县汽车发动机和汽车零部件产业园等。作为安徽省汽车工业发展的个体基础，安徽省将重点发展奇瑞、江淮、华菱等重点企业。【第四部分项目资源分析】一、项目概况（1）项目概况“金长润安徽（滁州）华东国际汽车用品博览城”项目由滁州逸和长润置业有限公司投资兴建，项目规划用地约800亩，总投资约18亿元人民币。项目用地分三期开发，一期用地约245亩，二期B地块300亩，三期C地块255亩（三期规划用地尚有调整可能），总建筑面积约80万平方米，其中一期总建筑面积约22.6万平方米。本项目目标将打造成一座集汽配交易市场、汽车用品交易市场、汽车店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车租赁、展示中心、研发中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车文化博览城。并通过市场运作，将项目打造成为“中国华东汽车后服务产业总部基地”。市场辐射安徽、江苏、上海、浙江、山东等地区；将成为未来滁州市提升汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化的重要平台。（2）地理位置项目位于滁州市南谯工业开发区东侧，东面隔碧桂园即为南京市浦口区。区位的发展态势显示了滁州政府大手笔的规划目标西承滁州中心城市，东接南京浦口的跨越式城市与产业发展。未来优势明显。项目地块位于滁宁快速通道北侧、新华路与柳塘路之间，交通区位极佳。（项目地块一期平面示意图）（3）地形地貌本地块地形整体上呈长方形，每期地块又大致较为方正，目前土地正在平整，开发条件基本具备。 （4）管线状况项目地块周边已有碧桂园、大雄食品市场等项目正在建设中，周边道路条件良好。给水、供电、供气、排水、通讯等城市市政基础设施完备。二、周边环境调查项目地块东、南、北三面目前为待开发用地，均处平整土地或即将开工建设阶段。南面不远处为碧桂园项目工地，目前正在兴建一期的星级酒店和部分排屋住宅；南面紧邻滁宁快速路，到南京浦口区仅半小时车程；北面紧邻“三材市场”项目，隔三材市场地块为正在兴建的大雄华东农贸食品城。 （地块北面道路） （滁宁快速路沿线） （碧桂园工地现场） （南谯新区）三、商业环境分析 本项目周边目前暂时尚无任何商业氛围，但随着碧桂园、大雄食品城、建材市场等大型项目的兴建并陆续投入使用，项目周边区域具备良好的成长性增值空间。而根据滁州整体城市规划的发展布局，本项目所在区域的未来主要发展成为大型的商贸物流、居住生活区域；同时，随着滁宁快速路即将贯通，以及滁宁城际轻轨的规划建设，都将大大拉近滁州与南京、滁州与长三角经济区的距离。未来前景将充分看好。四、项目研判（SWOT）项目优势（Strength） 区位优势：项目位于滁州中心城区与南京浦口区之间。是政府作为与南京“同城发展”的规划导向核心区域。未来区位优势十分明显； 交通优势：项目周边拥有多条高速公路、铁路、高铁、城际轻轨等，与周边大中城市关系密切，拥有辐射整个华东地区的市场空间； 集群优势：项目所在区域为政府规划的商贸物流集群区域。商贸市场集群性的有序规划，有助于关联性产业共同发展。 产业优势：滁州拥有良好的汽车产业基础，全市汽车整车及汽配、汽车用品等产业年产值达数百亿元，为本项目的未来发展提供良好的基础； 政策优势：本项目为滁州市重点招商引资项目，是城市商贸业及汽车相关产业未来发展的重要平台，因此政府在一些政策及规划引导等方面会给予本案有利的支持，有利于本项目商业氛围的快速形成； 团队优势：项目投资开发团队拥有良好的汽车相关行业的优势资源和雄厚的开发实力。 项目劣势（Weakness） 项目所在地距滁州市区约25公里，目前交通可达性较弱； 地块周边商业氛围较弱，暂时难以有集群依托。 项目机会点（Opportunity） 项目紧邻南京浦口区，沿滁宁快速路仅需半小时车程，可以引导承接浦口区、乃至南京的市场消费需求。尤其是南京同类市场正处于经营成本加大而存在的发展瓶颈； 项目周边高铁、高速、轻轨等规划建设，使项目辐射圈有效扩大，辐射力有效增强。为项目建设成为产业总部基地提供了极为优越的交通条件； 滁州乃至整个皖东、浦口地区还没有上规模的汽车用品市场，本项目将有利于吸引部分品牌商家进驻，市场行业识别性较强； 项目南面为碧桂园项目，目前一期星级酒店已在建设中，凭借其强大的品牌号召力，可以吸引周边消费人群形成聚集效应； 汽车等相关行业作为滁州第二大支柱产业，将在未来城市竞争中发挥更加重要的作用，本项目正好符合汽车产业的整体发展要求； 滁州位于安徽省“皖江城市带”发展战略的“一翼”，在整个战略推进过程中起着重要作用。 项目威胁点（Threaten） 目前滁州有瑶海农机大市场、滁州国际商城、以及皖东国际车城等已建或在建项目，其中都有涉及到汽摩配件、汽车用品等相关业态，且滁州本地已有部分经营户在以上市场购房，对本项目的目标客户形成一定的分流； 虽然通过滁宁