关于##经开区商贸服务业发展问题对策研究.doc

关于#经开区商贸服务业发展问题对策研究消费是拉动经济发展的三驾马车之一，也是与老百姓的生活密切相关的经济行为。当前和下一阶段，#经开区将全面推进率先基本实现现代化建设，打造“实力经开区、幸福大杨舍”，争当全市现代化建设的排头兵。在这一时期，研究经开区商贸服务业发展环境，对于促进商业服务业发展和提升民生水平，具有积极的意义。本文研究的商贸服务业发展，主要指居民的吃、穿、住、行、玩等方面，包括住宿餐饮、批发零售、文化娱乐等商贸服务业。笔者运用实地考察、文献研究、调查问卷、深度访谈等方法，了解经开区商贸环境的现状，分析存在问题和比较优势，提出对策建议。一、现状及存在的问题1、空间分布不平衡经开区作为全市主城区，缺乏商业副中心。随着我市城市规模的不断扩大，中心商圈的交通、停车等压力越来越大，需要打造类似苏州石路的城市商业副中心，以分流消费。目前，经开区尚未形成一个具有明显集聚效应的城市商业副中心。城东香港城、城西购物公园虽然有一定规模的商业设施，但还不是真正意义上的商业副中心。目前，城南国际商务新城正在滚动开发中，其依托麦德龙、红星美凯龙、百信生活广场、汽车生活广场、九洲家居、暨阳湖欢乐世界，以及拟建的大型城市综合体项目，有望成为新的城市商业副中心。一些社区商业设施不健全。经开区老小区普遍配建底商，基本满足市民日常需求。但是城西新建小区因为档次、安静等因素的考虑，通常只在外围少量配建底商甚至不建底商，有的社区内仅配置小型菜场和商店，功能相对单一，物品不够丰富，难以满足社区居民的日常消费需求。2、商业发展受到限制土地瓶颈。当前经开区经济社会快速发展，消费潜力巨大，本地及外来大型零售企业均有意在市区成熟商圈内开设新兴业态或复制原有商业模式。但是，经开区作为主城区，土地资源匮乏，新建商业用房难度较大，经营房源通常只有较小门面房入市，大面积建筑整体出租出让极少，而且价格极高，阻碍了大型商业网点的落地。租金瓶颈。据了解，位于步行街附近的皇家首座80门面年租已超过15万元。步行街及附近杨舍西街等沿街店面，租金更是高高在上，商户开店成本很高。而步行街商圈外的一些商铺，整体租金水平也偏高，如云盘的暨阳中路沿街门面，一间60的店铺年租金高达12万元。租金居高不下，商家只能通过商品价格将租金成本转嫁给消费者，造成我市同类商品价格明显贵过其他城市。配套设施瓶颈。老商业中心存在停车难、停车贵等问题。由于开发时间早，步行街商圈附近停车位不足、可用停车位较远，部分道路设置单行，高峰期交通较为拥堵。这些问题或多或少阻挡了一部分消费者，降低了进一步吸纳消费者的潜力。3、缺乏有影响力的特色街区90年代初，经开区的步行街作为全国县级市首家步行街，吸引了大量游客前来参观游览。近年来，由于租金等经营成本持续上涨，商家大多追求高档化或快速化，高档百货、金银玉器、奶茶小吃遍地，非自有房产的其他类经营户只能撤出步行街，挤出效应明显。目前，步行街商业形态趋于单一，与其他城市的主要街区雷同，逐渐失去特殊性和吸引力。纵观国内知名特色街区，有的结合历史文化，有的融入地区特色，有的定位精准，均具有“人无我有，人有我优，人优我特”的独特吸引力，比如，南京以民国风格建筑打造的城市客厅1912，成都以四合院落、花园洋楼、宅院式精品酒店等建筑群落组成的宽窄巷子，昆山深度结合电子产品制造中心优势建成的潭子街电子一条街，香港把全是售卖低廉货品的摊贩集中区打造为知名景点女人街。近年来，经开区先后建成购物公园、杨舍老街等街区，试图以现代风格和地方特色，打造新的消费亮点，但特色依然不够鲜明，主要以餐饮为主，综合服务能力不强，辐射范围较小。青草巷是港城市民的“菜篮子”，对市外的销售额较小。九洲家居、梁丰机电城、江南建材城等专业市场体量小，基本只能辐射区镇内部。4、新兴业态发展不快电子商务正日益改变人们的消费习惯。网购、团购对实体店铺，尤其是经营服装鞋帽、日用品、电子电器等产品的店铺产生了明显冲击。经开区的电子商务尚处于起步阶段，开展线上交易的企业很少，目前已引入中国网库“江苏电商谷”平台，扶持和鼓励企业开展单品电子商务，成熟起来尚需一段时间。实体商铺向开放、多元、便捷、体验、共享的方向发展。周边县市中，昆山、江阴、太仓、常熟、吴江等城市在城市综合体的发展方面走在前列（昆山7个、江阴4个、太仓4个、常熟3个、吴江3个）。和周边地区相比，经开区的新兴业态发展仍然偏慢，目前尚无真正意义上的城市综合体，在运营的购物公园、东方新天地、香港城3个大型商业项目，从模式和形态上与统一规划建设的城市综合体项目有一定的区别；同时，我市各类时尚体验店铺不多，邻里中心类型的社区商业形态未全面推行。二、对策建议1、突出规划引领，完善功能布局。加快经开区商业规划的编制和实施，完善主城区、镇区、社区（村）三级网络体系，形成布局更合理、结构更优化、功能更完备的城乡一体化商业格局。做精做优步行街商圈。一是完善基础设施建设，增强商业承载能力。加快停车场建设，包括地下停车场和社会公共停车场，必要情况下可以考虑建设立体停车场，解决停车难的问题；增加道路交通用地，拓宽主要交通干道，在交通繁忙路口建设天桥、地下通道等，使步行系统、机动车系统互不干扰、各行其道。二是在小城河改造项目的基础上，进一步做优做美步行街周边环境。委托专业设计师在建筑形象、空间尺度、街头景观、灯光、图文标志、材料色彩等方面进行完善，使街区形象错落有致、时尚有序，更切合购物休闲的环境。三是优化区域商业业态，做出精品特色。出台一系列政策扶植地方名特优产品、老字号进驻步行街，开辟专卖店、旗舰店、展示店，如沙洲优黄旗舰店、梁丰食品专卖店等，使步行街成为#特色特产的展示中心和消费中心。引导小吃店、专卖店、精品店、百货商场、游乐场、电影院、首饰珠宝店等各种店铺类型合理配置，避免金店、珠宝店等业态过度重复。规划建设黄泗浦商业副中心。一是准确定位。结合黄泗浦东渡遗址公园区、生态核心区、文化体育公园区、田园风光区的打造，在功能设置上，突出其文化、体育、生态、旅游服务的定位，以实现与市区商业核心错位发展。二是突出主题。打造旅游集散中心。充分利用黄泗浦东靠塘桥铁路枢纽、紧邻锡张高速、沿江高速的便利交通条件，依托黄泗浦遗址公园，打造辐射全市、影响华东的旅游集散中心。高标准建设黄泗浦遗址公园，进一步打响“鉴真东渡地”品牌，早日建成国家5A级景区，放大黄泗浦景区在全国的影响力。三是完善功能。结合东城开发，增强黄泗浦副中心综合服务功能设置，满足市民商业、文化、医疗、体育、娱乐、办公等各种需求。精心打造城南国际商务新城。稳步推进软件动漫产业园、九洲国际广场、汽车生活广场、滨河国际商业街等“核心板块”建设，坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理，不断强化各核心板块之间的联系，打造具有国际水准的城市CBD。加快发展商业地产，全力推进位于金港大道和南二环路商圈的大型商贸城市综合体建设，合理设置互补业态，引进国际国内知名品牌商家进驻，打造集餐饮、娱乐、休闲、文化、运动、高档办公及住宅于一体的大型城市综合体。进一步集聚人气、形成氛围。大力推动镇区商业提档升级。编制镇区商业网点规划。通过规划引导，打破原有的“一条马路，两边底商”、“菜市场加小卖部”的乡村集镇模式，科学合理布局商业网点，打造新型城镇商圈及区域商业节点。引入多种商业业态，引进大润发、苏果等中型卖场，百信、好邻、可的等连锁便利店，娱乐、文化、体育等休闲设施，满足当地居民的消费需求。在外来集聚区，设置餐饮、小卖部、大排挡等小型商业网点。逐步完善居民区商业布点。借鉴苏州工业园区的经验，在城西新区布点邻里中心，通过定位银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、卫生所等基本功能，将满足基本生活需求与娱乐、教育、文化等服务融为一体，使之成为社区的一站式服务中心。加快布局安置小区、新建小区商业网点，留足底商发展空间，完善连锁超市、便利店、菜市场、生鲜超市、药店、洗衣店、书报亭、修理店等网点，提高居住区商业便利性。2、支持创新创业，发展新兴业态。坚持国际视野、现代眼光和市场理念，引导和鼓励新兴商业业态的发展，进一步丰富商业内涵。加快建设城市综合体。重视对商业用地的规划和预留，结合杨舍城区商业网点布局及业态规划，综合考虑区域、人口、交通、经济等多项因素，科学布局城市综合体项目，把综合体建设重点放在城市商业副中心、片区级（城东、城西、城南、城北）商业中心上。重视标杆商业企业对本地的创新和引领作用，积极引进具备大型综合体项目开发实力和经营经验的全国性知名企业，建设如万达广场、华润万象城、新城吾悦广场等知名综合体项目。推进曼巴特等在建城市综合体项目建设。注意综合体项目之间的差异化定位和共存，避免贪多贪大，导致综合体建设遍地开花、处处雷同局面。加快发展电子商务。加快电子商务中心建设。在未来的铁路交通枢纽区域建立电子商务物流基地，出台补贴政策，鼓励知名电子商务企业设立全国性、区域性总部，打造以现代物流配送中心和高效信息管理系统为支撑，覆盖#全市，辐射苏南、华东的大型电子商务物流集散中心、配送中心。支持大型百货零售企业如第一人民商场、保意电器等发展电子商务，主动“触网”，依托原有实体网点、货源、配送等商业资源开展网络零售业务，探索“网上看样、网点提货、送货上门”等经营模式，有条件者自建零售平台，开展网络零售、网上订货和洽谈签约等业务。鼓励本地企业和小型市场经营户、个体经营户依托第三方零售平台开展网上销售，如东渡服装、沙洲优黄等，在天猫、京东商城、亚马逊等设立网上旗舰店，鼓励农民网上销售经开区特产如神园葡萄等，推进传统零售业与网络零售有机接轨。加快培育时尚消费。发展体验式消费,如宜家之类的家装体验模式，三星、苹果之类的电子产品体验模式，汽车试驾体验模式，强化“看得见、摸得着”的特质。发展创意店铺，引入生鲜直送店、品牌直销购物中心、欧式折扣店、创意小店铺等，提高产品的多样性。发展休闲娱乐消费，如3d电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童游艺等，满足群众文化消费需求。3、突出本土特色，提增消费亮点。深入挖掘地域文化、放大地方特色，推动文化与消费、产业与消费、旅游与消费的结合，加快形成具有一定影响力的特色商业。研究宣传本土商业文化。开展经开区商业文化相关研究活动，重点从发展历史、商业背景、地理区位、商人气节、商业环境、长江文化等方面，挖掘提炼具有经开区特色的商业文化。结合“团结拼搏、负重奋进、自加压力、敢于争先”的杨舍精神，倡导诚信厚道、务实进取、创新创业的经商理念，营造良好的从商氛围。多渠道宣传推广经开区商业文化，如出版经开区商业文化系列丛书，举办商业文化推广活动，进行广告宣传等。打造高知名度的特色街区。一是扩大现有古街古巷的影响力。如恬庄老街，要提升形象，除拆除商家现代风格招牌、装修外，适当安置一些文人雕塑、灯笼牌坊等，形成浓厚的古味、中国味、水乡味；要丰富内涵，引进有地方特色的老字号店铺和与吴文化相关的国内知名老字号，增加古玩店铺以及具有传统文化特色的戏楼、茶馆、棋社等休闲娱乐场所，展示市井民俗风情；要拓展延伸，引入古老的民俗节目和节庆活动，深入挖掘历史人文资源，植入传统文化精髓；要强化组织，建立有效的管理模式及运行机制，引导建立商会，形成经营发展的合力。二是突出新建街区的特色。要加强配套服务设施建设，提高服务接待能力和水平；要进一步加强宣传，推广自驾游、家庭游等活动，加强与同程网、携程网等网络营销渠道的联系，拓展客户群。三是建设特色商品街区。围绕一个概念，建设一个街区。如打造纺织品文化街，经营本土特色纺织品；打造沿河休闲街，经营中西式茶馆和咖